Скільки можна заробити на інвестиціях в готельні номери – коментарі гендиректора Pro-Consulting Олександра Соколова. Економічна Правда
Як українці інвестують у туристичну нерухомість через придбання готельних номерів, скільки це коштує та як на цьому заробити.
В Україні стає популярним новий формат інвестицій у туристичну нерухомість. Володарі «зайвих» кількадесят тисяч доларів купують окремі апартаменти або готельні номери й отримують пасивний дохід від здавання їх в оренду.
Управляти бронюваннями та обслуговувати житло можна самостійно. Також можна довірити цю місію посередникам.
Ознайомтеся з аналітикою з анотації та структурою готового аналізу ринку торгової й офісної нерухомості Києва (2021 рік)
Апарт-готелі, кондомініуми та будиночки на кілька кімнат особливо популярні у великих містах і в туристичних локаціях: у Карпатах та на узбережжі морів. Підігріває до них інтерес і значний попит на внутрішній туризм в Україні.
На думку фахівців, такий тип інвестицій незабаром стане конкурентом житлової та комерційної нерухомості за дохідністю та привабливістю.
Хто і де будує «юніти», які може придбати будь-який українець? Як відрізняється ціна на апартаменти від цін на житлові квартири? Скільки можна заробляти на оренді апартаментів та чи може туристична нерухомість в Україні стати новою альтернативою банківським депозитам?
У чому різниця між апарт-готелями та кондомініумами
Найпопулярнішим для України способом інвестування в туристичну нерухомість є будівництво для здавання в оренду невеликих будинків, переважно на заході та півдні країни. Це, умовно, перший рівень туристичної нерухомості, яка використовується в комерційних цілях.
Зводять такі будинки зазвичай місцеві жителі, розраховуючи, що туристичні чи рекреаційні особливості регіону приваблять мандрівників.
Також вам буде цікаво ознайомитися з аналітикою готового аналізу ринку пасивних будинків (Passive House) в Києві (2021 рік)
«У Карпатах і на Закарпатті хоч греблю гати «апарт-готелів», де можна купити кімнати і їх здавати. Як правило, це локальні забудовники або фізичні особи, що будують житло і продають його частинами", – каже виконавчий директор компанії GERZ Holding Артем Семенюк.
Знайти їх можливо через сайти оголошень.
Сегмент «прибуткових будинків» майже повністю в тіні: спільне інвестування у будівництво і подальша оренда житла проходять у готівковій формі. Часто власники таких будинків навіть не мають статусу підприємця.
Наступний рівень – апартаменти. Це більші будинки з великою кількістю кімнат та, наприклад, облаштованою на першому поверсі рецепцією.
Ми досліджуємо ринки України та світу – зв’яжіться з нами, щоб замовити аналітику
Зведення таких будинків пов'язане із значними витратами. Переважно апарт-готелі мають одного чи кількох власників. Ними можуть бути фізособи або компанії з великим інвестиційним потенціалом.
Апартаменти відрізняються від гостьових будинків кращим і більш стандартизованим сервісом, наближеним до рівня готелів.
Як купити квартиру на вторинному ринку. Інструкція для покупця
За словами директора департаменту оцінки та консалтингу компанії Colliers Ukraine Наталії Чистякової, за останні роки девелопмент апарт-готелів в Україні значно активізувався.
Якщо власник апарт-готелю хоче зафіксувати прибуток, а не отримувати пасивний дохід, він може поділити будівлю на номери і продати їх десяткам охочих. Формат нерухомості, де апартаменти продаються різним приватним інвесторам, називається кондомініумом.
На сайті представлено більше 90 готових досліджень ринку нерухомості
Покупці апартаментів в кондо-готелях можуть використовувати нерухомість на власний розсуд: для свого проживання чи для отримання прибутку, здаючи апартаменти в оренду силами керівної компанії, пояснює Чистякова.
Основні гравці
У світі бізнес-концепція апарт-готелів не нова, але в різних країнах розвивалася з різною швидкістю. Наприклад, у США та Канаді апарт-готелі з'явилися 20 років тому і стали невід'ємною частиною ринку готельних послуг.
Цей формат популярний і в Європі. Такі апартаменти часто зустрічаються в Іспанії, Італії, Болгарії, Хорватії, Чорногорії та Греції.
Серед відомих світових брендів, які пропонують такі послуги, – французька мережа MaMaison, бренд StaybridgeSuites від готельної корпораціі InterContinentalHotels Group, мережа апарт-готелів Adagio від Accor.
В Україні девелоперів, які пропонують інвестувати в дохідну нерухомість та управляти нею, не більше десятка, кажуть експерти. Консалтингова компанія Pro-Consulting називає компанії Ribas Hotels Group, Lev Development, GBG Development, KDD, UDP.
Засновник мережі готелів Ribas і співзасновник організації Ukrainian Hotel&Resort Association Артур Лупашко виділяє проєкти Premier Hotels and Resorts у Буковелі, апарт-готель Kristal Plaza і Lev City Hotel у Львові.
Ribas Hotels Group, наприклад, реалізує у Львові проєкт апарт-готелю WOL Lviv з девелопером Asgard. Раніше проєкт апарт-готелю WOL.121 був реалізований в Одесі з приватним інвестором.
«Сталінки» дорожчі за новобудови: чому зростають ціни на вторинне житло
Девелопери будують об'єкт, після чого можуть передати управління ним готельному оператору, службі експлуатації самого девелопера або аутсорсеру, що надає послуги facility/property-менеджменту.
Генеральний директор Pro-Consulting Олександр Соколов називає таких управлінців апарт-готелями в три-чотиризірковому сегменті: DEOL Partners, Reikartz Hotel Group, Premier Hotels and Resorts, Ribas Hotels Group, Ukrainian Hotel Management, ArtBuild Hotel Group.
Перелік і вартість послуг керівних компаній різні. Часто вони пропонують full-service: пошук орендарів, клінінг, маркетинг, цілодобова рецепція, фінансовий контроль, послуги консьєржа та охорони. Іноді інвесторам доводиться самостійно шукати варіанти управління апартаментами.
Інвестувати «під ключ», де забудовник є одночасно керівною компанією, можна в апарт-готелі S1 Terminal у Києві, Maristella Marine Residence і M1 Club Apartments в Одесі, Fomich Apartments і Resort Medical Park у Буковелі, Apartel Skhidnytsya в Східниці, Polyana Residence у Поляні.
«Апарт-готелі найбільш рентабельні там, де розвивається туризм. Це Одеса, Львів, Київ, Карпати, узбережжя Чорного та Азовського морів. Прибуткові житлові будинки будуть затребувані і рентабельні для інвесторів у великих містах, де є попит на оренду середньострокового і довгострокового житла площею 18-35 кв м», – каже Лупашко.
Є ринок, немає аналітики
Зі слів девелоперів, інвестиційний інтерес до апарт-готелів серед українців зростає. Популярність такого формату вони пояснюють у тому числі "ковідними" змінами на ринку комерційної нерухомості.
«Комерційна нерухомість, офісна і торгова, стала менш прибутковою, виросла вартість входу на ринок. Купити квартиру в центрі і здати її під офіс, салон краси чи магазин уже не так вигідно.
Окупність таких офісних і торгових приміщень перевищує десять років, якщо враховувати амортизацію та простій», – наголошує засновник мережі Ribas Артур Лупашко.
На підтвердження слів про активне зростання сегмента інвестицій у готельні номери засновник мережі наводить статистику.
«За останні три роки в Україні на різних стадіях реалізації перебувають понад 15 апарт-готелів, які продають номери та апартаменти. До цього за 25 років було реалізовано лише три такі проєкти», – наголошує експерт.
Революція на ринку житлової нерухомості: як новий закон може покінчити з «будівельними пірамідами»
У Pro-Consulting кажуть, що наразі в Україні ведеться будівництво або планується старт реалізації апарт-готелів на понад 1 тис номерів та апартаментів. Нові проєкти збільшать ринок, підвищать якість пропозиції і розширять можливості для приватних інвесторів.
Утім, наразі важко підрахувати, скільки в Україні апарт-готелів. Цей сегмент – один з найскладніших і найменш регульованих.
Зокрема, понять «апарт-готель», «апартаменти», або «прибуткова нерухомість» в українському законодавстві немає. Для держави гостьовий будинок на узбережжі Азовського моря і квартира в Києві мало чим відрізняються.
«Квартира, придбана на вторинному ринку, яка здається в оренду, – це дохідна нерухомість, але в юридичній площині це просто житлова нерухомість. Апартаменти в комплексі – теж дохідна нерухомість, але це інший сегмент і статистика з цього блоку буде іншою», – пояснює Семенюк.
До того ж, забудовники часто зводять житлові будинки під виглядом апарт-формату, коли містобудівні умови та обмеження не відповідають суті, а земельна ділянка має інше цільове призначення.
«Йдеться про псевдожитло. Девелопери будують житлові об'єкти, але квартири оформляються як комерційний сегмент – апартаменти. Оскільки апартаменти з юридичного погляду є нежитловими приміщеннями, такі проєкти почали з'являтися на ділянках, не призначених для будівництва житлової нерухомості», – пояснює Чистякова.
Учасники ринку хочуть це змінити.
«Ми намагаємось добитися на законодавчому рівні категоризації інвестиційної нерухомості. Щоб клієнт розумів, де апарт-готель, «кондо» чи прибутковий будинок, необхідно встановити чіткі правила гри для всіх і зафіксувати всі характеристики для кожного об'єкта», – наголосив директор з розвитку LEV Development Василь Варга.
Ціни
За даними компанії Pro-Consulting, середня вартість апартаментів комфорт-класу в Україні становить 1,45 тис дол за кв м, бізнес-преміум обійдеться вдвічі дорожче.
За словами Лупашка, вартість апартаменту або номера з ремонтом і комплектацією починається від 2 тис дол за кв м.
«Ремонт і комплектація номера за стандартами готельного оператора не можуть бути дешевшими 700 доларів у тризірковому готелі, 1 тисячі доларів – у чотиризірковому і 1,5 тисячі доларів – у п'ятизірковому», – «приплюсовує» він до собівартості будівництва.
Розмір номера чи апартамента теж впливає на його комплектацію і ціну. Найдорожчі інвестиції припадають на придбання техніки, оснащення санвузла та кухні.
Купівля квартири: з чого будують житло в Україні та як перевірити якість
«Забудовник додатково вкладає кошти в інфраструктуру (лобі, ресторани, бари, конференц-зали, спа, територія) та інженерні системи, облаштування яких складніше і дорожче, ніж у житловому будинку», – додає експерт.
Опитані ЕП експерти стверджують, що інвестиційно приваблива середня ціна апарт-нерухомості для Львова та Одеси становить 2,2-2,7 тис дол за кв м, для Києва та Буковелю – 2,5-3 тис дол, в інших регіонах – 2-2,4 тис дол.
Цінник на придбання номера в ексклюзивних чотири-п'ятизіркових комплексах перевищує 3 тис дол за кв м.
Яка дохідність та середня окупність
Вартість послуг керівних компаній або готельного оператора рахується або від чистого операційного прибутку після вирахування податків та амортизації і варіюється від 15% до 30%, або від виручки – 10%-15%, каже Лупашко.
За даними Семенюка, вартість послуг керівної компанії для готельної нерухомості коливається від 30% до 40%, що «відповідає світовій практиці». Pro-Consulting оцінює розмір комісії 25-40%.
У вартість включені послуги управління, використання бренду та єдиної системи продажів, програмне забезпечення для роботи готелю, контролю і навчання співробітників, система лояльності мережі.
Керівна компанія бере на себе комунальні платежі, експлуатаційні послуги, ремонт, заміну білизни, посуду і техніки.
Інвестор в готельну нерухомість може розраховувати на дохідність 10-15% річних, кажуть експерти. Середня окупність інвестиції – сім-вісім років за середньої заповнюваності готелю на 55-65%.
Деякі апарт-готелі на своїх сайтах встановлюють калькулятори дохідності від здавання номера.
Наприклад, номер класу «люкс» у мережевому готелі в Буковелі може коштувати 260 тис дол. Дохід від його здавання, запевняють там, становить 35 тис дол на рік.
Середня вартість оренди цих апартаментів у травні, коли завантаженість готелю невисока, – 144 дол за добу, у грудні-січні, коли готель завантажений на 100%, – 497 дол за добу.
еменюк вважає, що купівля апартаментів незабаром стане альтернативою традиційним інструментам консервативного інвестування: депозитам, облігаціям внутрішньої держпозики, нерухомості на вторинному ринку.
«Це цікавий продукт з великим потенціалом. Щоб він розкрився – потрібен час. Це і класифікація такої нерухомості, і готовність девелоперів втягнутися в питання стандартизації, і культура інвестування», – каже він.
Аналітики з цим погоджуються.
«Ринок апарт-готелів та їх стандарти в Україні ще не сформовані, але через три-п'ять років ситуація буде іншою: частка таких об'єктів стрімко зростатиме, а їх якість виходитиме на вищий рівень», – заявили в компанії Pro-Consulting.
Джерело: Економічна Правда
