Що ще крім гіганта на Кільцевій продав Фонд держмайна - коментарі гендиректора Pro-Consulting Олександра Соколова по ринку комерційної нерухомості. FORBES

У травні Фонд держмайна продав одразу три великих обʼєкти нерухомості у столиці. Ціни на деякі зросли під час торгів у 15–1800 разів. Оптимізм інвесторів чи стартова недооцінка активів?

29 травня відбувся повторний (вже втретє) конкурс з продажу приміщення і майна держпідприємства «Електронмаш». При стартовій ціні у 61,3 млн грн підприємство купили за 121 млн грн. (Попередні торги за цей актив закінчились з результатом 970 і 430 млн грн, але переможець обидва рази не заплатив.)

У радянські часи завод, розміщений біля Кільцевої дороги, був лідером з виробництва електронно-обчислювальних машин. Сьогодні від промислового гіганта залишилися напівпорожні стіни і занедбана територія. Підприємство має прострочену кредиторську заборгованість майже 21,4 млн грн, кажуть у ФДМУ. У 2022 році «Електронмаш» отримав 8,2 млн грн збитку.

Вас можуть зацікавити готові звіти по ринках від Pro-Consulting:

• Аналіз ринку комерційної нерухомості у Львові
• Аналіз індустріальної та складської нерухомості України та Дніпра
• Аналіз ринку комерційної нерухомості в Києві

Будь-який звіт по ринку буде актуалізований за вашим запитом. Типова структура дослідження ринку – за цим посиланням. 

Переможцем травневого аукціону стала компанія ТОВ «Інком Рент». За даними YouСontrol, власником компанії є КУА «Аріво Ессет Менеджмент» (60%) та ТОВ «Платес-1» (40%). ТОВ «Платес-1» входить до фінансової групи депутата Київради від фракції «Європейська солідарність» та ексвласника торгової мережі «Фуршет» Ігоря Баленка.

Територія заводу має привабливе розташування. Вона може бути використана для побудови логістично-офісного комплексу, вважає директорка Aurora Consulting Надія Шевченко. 

За 4 дні до продажу «Електронмашу» ФДМУ провів вдалий аукціон з продажу історичного готелю «Ермітаж» на вулиці Богдана Хмельницького. Фонд держмайна продав дві будівлі – фасадний пʼятиповерховий будинок і чотириповерховий флігель.

В аукціоні взяли участь 39 учасників, сума кінцевої пропозиції зросла зі стартової у 24,1 млн грн майже у 15 разів, до 311 млн грн. Покупець – «Житомирський меблевий комбінат». За даними YouControl, його бенефіціаром є Вадим Григорʼєв, експартнер по меблевому бізнесу Валерія Хорошковського. «Наразі це найбільша переможна ставка серед усіх аукціонів з початку відновлення малої приватизації у вересні 2022 року», – зазначає пресслужба ФДМУ.

«Для мене загадка, чому стартова ціна цього обʼєкту була така низька ($113 за кв. м. – Forbes), – каже Шевченко. – Ринкова ціна за квадратний метр такого об`єкту фасадної будівлі – від $2000 до $3500, а будинку у дворі – $1200–1700 кв. м» (фінальна ціна близько $1600 за кв. м. – Forbes). 

Готель знаходиться у центрі міста, де завжди високий попит на якісні комерційні приміщення зі сторони міжнародних представництв і місій, зазначає Шевченко. Його можна використати як бутік-готель, будівлю під посольство або як штаб-квартиру міжнародної організації.

Ще більше зросла ціна за частини корпусів №1, 7 заводу «Арсенал» на вулиці князів Острозьких біля метро «Арсенальна». Їхня площа – близько 500 кв. м. Ринкова ціна за квадратний метр цих приміщень коливається від $1200 до 3600.

Раніше корпус №10 заводу «Арсенал» компанія «Інтергал-Буд» перетворила на офісний центр. У перших двох корпусах заводу розташовані Kyiv Food Market і коворкінг Creative States.

Аукціони по частинам корпусів № 1 і 7 відбулися 19 травня. Переможець – запорізька ТОВ «Експерт-проф Груп». Компанія запропонувала за частину корпусу №1 40,1 млн грн (зростання зі стартової ціни майже у 1800 раз) і частину корпусу №7 8,58 млн грн (зростання зі стартової ціни у 23 рази) відповідно.

У приміщень заводу «Арсенал» гарне розташування у центрі Києва неподалік метро «Арсенальна». Вони забезпечені логістичною розв’язкою і підключені до всіх необхідних комунікацій, зазначають у ФДМУ.

«Електронмаш», «Ермітаж» і «Арсенал» не єдині обʼєкти, які продаються у столиці у травні 2023-го. Що виставлено на продаж прямо зараз.

Ресторан і «Парус» з проблемною історією

Двоповерхова будівля ресторану «Щекавиця» на столичному Подолі з 2017 року не бачила офіціантів і гостей. У лютому 2023 року Фонд гарантування вкладів фізосіб виставив будівлю на приватизаційний аукціон. Стартова ціна – 34,5 млн грн.

Земля під рестораном – не оформлена і за технічними нормами взагалі будівля підлягає знесенню, пояснює Forbes директорка компанії «Ресторанний консалтинг» Ольга Насонова. Але місце розташування ресторану і його інтер`єр – української садиби – привабливі, додає Насонова. За її даними поки що ніхто з великих мереж або інвесторів не зацікавилися «Щекавицею».

Організатор продажу ресторану площею майже 885 кв.м. – визнаний НБУ неплатоспроможним банк «Січ». Отриманими від продажу ресторану грошима, банк планує розрахуватися зі своїми кредиторами. Окрім приміщення ресторану, на аукціон виставлені столи, стільці, столові прибори.

«Це не зовсім ліквідний лот, тому що реконструкція ресторану коштуватиме більше, ніж продаж самого обʼєкту», – зазначає Шевченко з Aurora Consulting.

ТОВ «Оболонська мрія» виставило на аукціон 18 окремих приміщень у житловому комплексі «Парус» на Оболоні на майже 402 кв.м. Ціна за квадратний метр – $2135, оцінює Надія Шевченко. Але, за її словами, покупці і власники не можуть узгодити ціну. Через це приміщення не продаються. Аукціон не відбувся, бо ніхто з учасників не прийшов змагатися за цей обʼєкт. Ці площі підійдуть для, наприклад, приватної клініки, дитячого садочка, або спеціалізованої школи, каже Шевченко.

Через безпекову ситуацію попит на комерційну нерухомість зараз впав на 70-80% у порівнянні з довоєнним рівнем, каже генеральний директор компанії Pro-Consulting Олександр Соколов. Ціни на невеликі об`єкти (площею до 100-150 кв.м) знизилися до 5-15%. «Це тимчасова знижка – інвестори скоріше дочекаються закінчення активних бойових дій, ніж продадуть обʼєкти з великим дисконтом», – вважає Соколов. 

Джерело: FORBES