Аналіз ринку складської нерухомості Одеси. 2025 рік
| Дата підготовки: | Липень 2025 року |
| Кількість сторінок: | 40, Arial, 1 інтервал, 10 кегль |
| Графіків і діаграм: | 6 |
| Таблиць: | 15 |
| Спосіб оплати: | передоплата |
| Спосіб отримання: | електронною поштою або кур'єром в електронному або в друкованому вигляді |
| Мова звіту: | українська, російська, англійська |
- Ви можете замовити актуалізацію або адаптацію даного звіту під ваші цілі і завдання, а також придбати частину звіту (не менш 50%) по більш доступній ціні
- Не знайшли дослідження вашого ринку? Зв'яжіться з нашими консультантами – перейти в контакти
- Так само ви можете замовити бізнес-план для вашої бізнес-ідеї
Анотація до аналізу ринку:
Аналітиками Pro-Consulting було проведене дослідження ринку складської нерухомості в місті Одесі та її регіоні. В ході роботи було проаналізовано: тенденції на ринку, площа складів, вакантність, основні оператори, асортимент послуг, ціни, попит, галузі споживачі. Під роботою підведені висновки та розроблені прогнозні тенденції, SWOT, PESTLE аналізи.
Ринок складської нерухомості тісно пов'язаний із загальною макроекономічною стабільністю. Після початку повномасштабної війни в 2022 році галузь зазнала короткострокового спаду, однак вже з другої половини 2023 року спостерігається поступове відновлення, зокрема завдяки релокації бізнесу, зростанню e-commerce та підтримці логістичної інфраструктури. Валютна стабільність, інфляційна динаміка та доступність фінансування також визначають активність забудовників і орендарів.
Повномасштабне вторгнення росії кардинально змінило логістичну галузь України, змусивши імпортерів, експортерів і перевізників шукати нові маршрути та оптимізувати витрати. Блокада морських портів і близькість Одеси до лінії фронту перенаправили вантажопотоки через західний кордон Через блокаду портів європейські хаби — Гданськ/Гдиня (Польща), Клайпеда (Литва), Гамбург (Німеччина), Копер (Словенія) та Констанца (Румунія) — стали основними для українського ринку. У 2024 році Констанца обробила 67% вантажів у Чорноморському регіоні, але через затори (затримки до 1–4 місяців у 2022 році) багато вантажів перенаправляли до Гданська та Гдині, збільшивши вантажопотік західних областей України. Завдяки близькості до західного кордону та пропускній здатності ці польські порти стали ключовими. У 2024 році перевалка контейнерів в українських портах зросла на 78%, але частка України в Чорноморському регіоні становить лише 10% порівняно з Румунією (67%) та Болгарією. Порти Одеси частково відновили роботу, обробляючи до 2 млн тонн вантажів щомісяця, але через обстріли, високий морський фрахт (на 30% дорожче, ніж у Гданську) і довге автоперевезення (500–700 км) вони залишаються ризикованими та дорогими, особливо для західних і центральних регіонів. Логістика через західний кордон залишатиметься домінуючою.
Проблеми, що стримують розвиток
- Військово-політична ситуація
Бойові дії у південно-східних регіонах створює постійну загрозу для об’єктів інфраструктури, зокрема логістичних парків та зумовили релокацію бізнесу до центральної та західної частин країни, що, своєю чергою, стимулює розвиток логістичних центрів у безпечніших регіонах. Однією з найбільших проблем була блокада портів в Одесі, через які до війни проходило понад 70% українського експорту. Тимчасова втрата морських перевезень змусила компанії переорієнтуватися на альтернативні маршрути через Польщу, Румунію та інші країни.
За офіційними даними, озвученими віцепрем'єр-міністром з відновлення України Олексієм Кулебою, з серпня по жовтень 2024 року росія атакувала портову інфраструктуру Одеси близько 60 разів. Майже 300 її об’єктів пошкоджені чи знищені. Також це стосується 177 транспортних засобів і 22 цивільних суден. Ці обстріли демонструють небезпечність регіону та продовжують тренд серед перевізників до роботи в західних частинах країни.
- Дефіцит сучасних складських площ класу «А+»
Значна частина наявного фонду не відповідає сучасним технічним стандартам (низька енергоефективність, відсутність автоматизації, застаріла інфраструктура). Частина нових об’єктів зводиться або з затримками, або з обмеженим фінансуванням.
- Висока вартість будівництва
Індекс цін на будівельні матеріали продовжує зростати в умовах нестабільної логістики та девальвації гривні. Вартість підключення до інженерних мереж та енергоносіїв є високою, особливо у передмістях Києва. Зростання цін на метал, бетон та електроенергію ускладнює запуск нових логістичних проєктів.
- Нестача доступного фінансування
Ускладнений доступ до банківського кредитування для девелоперів через високі ставки та ризики. Недостатня кількість пільгових фінансових інструментів для проєктів критичної логістичної інфраструктури. Ринок залишається залежним від самофінансування або іноземного капіталу, який поки що діє обережно.
- Нерозвиненість логістичних вузлів та інтермодальних хабів
До 2023 року в Україні фактично була відсутня системна державна політика щодо розвитку логістичних коридорів та сучасних інтермодальних терміналів, здатних ефективно поєднувати залізничний, автомобільний і повітряний транспорт. Це призвело до недостатнього розвитку критичної логістичної інфраструктури, особливо в напрямку до країн Європейського Союзу.
Однак у другій половині 2024 року почали з’являтися ознаки поступового зрушення. Зокрема, АТ «Укрзалізниця» оголосила про запуск програми модернізації інтермодальних терміналів і оновлення залізничної інфраструктури на ключових напрямках, що забезпечують зв’язок з ЄС. Частина інфраструктурних проєктів орієнтована на оптимізацію прикордонних пунктів пропуску та підвищення ефективності логістичних операцій.
Попри це, ініціативи поки що мають точковий характер і не компенсують багаторічну відсутність стратегічного бачення. Без системного підходу та міжвідомчої координації повноцінний розвиток логістичних вузлів в Україні залишається обмеженим.
- Обмежена пропускна здатність інфраструктури
Після руйнувань 2022 року, частина логістичних маршрутів перевантажена або непридатна для повноцінної експлуатації. Проблеми з пропускною здатністю на західному кордоні (особливо автомобільні й залізничні пункти пропуску) сповільнюють експортно-імпортні потоки. У 2024 році контейнерообіг українських портів зріс на 78 %. Порти Одеси обробляють до 2 млн т вантажів щомісяця, але через регулярні обстріли, високий морський фрахт і тривалі автоперевезення вони залишаються дорогими й ризиковими для внутрішніх маршрутів.
За повідомленням заступника міністра розвитку громад і територій Сергія Деркача, через повномасштабне вторгнення навантаження на пункти пропуску суттєво зросло, тому Україна потребує адаптувати кордон до наявних потреб. Таким чином, планується істотно збільшити пропускну здатність на західному кордоні. Це передбачає проєкт Стратегії з розбудови прикордонної інфраструктури з Європейським Союзом та Молдовою до 2030 року шляхом реконструкції наявних пунктів пропуску та будівництва нових включно з під'їзними шляхами.
- Кадровий дефіцит через мобілізацію, міграцію та релокацію
Одним із ключових викликів для логістичної галузі залишається нестача кваліфікованих кадрів. Мобілізація значної частини працездатного населення, вимушена міграція за кордон, а також релокація підприємств з регіонів, що постраждали від бойових дій, призвели до ускладнення доступу до персоналу в таких напрямках, як транспортна логістика, автоматизація складів, IT-рішення та обслуговування. Особливо гостро кадровий дефіцит відчувається в прифронтових регіонах та на сході України.
Детальний зміст:
1. Загальна характеристика ринку
1.1. Опис ринку (вступний пункт з описом товару, його застосуванням, описом методології дослідження та класифікаторів)
1.2. Аналіз тенденцій розвитку ринку (фактори, що впливають на ринок та їхній прояв протягом досліджуваного періоду: макро фактори, стан суміжних галузей та постачальників, зміни поведінки споживачів; проблеми і передумови розвитку)
1.3. Загальні показники ринку
1.3.1. Площа складів за видами, класами та районами (напрямками)
1.3.2. Вакантність (баланс попиту/пропозиції)
2. Основні оператори ринку (складські комплекси)
2.1. Перелік основних операторів ринку і їх структурування (розташування, вакантність, тип та клас, додаткові послуги)
2.2. Очікуване будівництво нових об’єктів
2.3. Частки операторів за площею
3. Асортимент послуг представлений на ринку (побудова асортиментних карт для визначення насиченості сегментів ринку)
4. Ціна і ціноутворення на ринку
4.1. Динаміка цін на оренду складів в розрізі класів
4.2. Середні поточні ціни на оренду (запит цін по можливості)
4.3. Опис факторів, що впливають на формування ціни, структура
5. Аналіз попиту на ринку
5.1. Аналіз активності галузей-споживачів складських послуг
5.2. Динаміка показників галузей
5.3. Зміни у споживанні логістичних послуг
5.4. Аналіз незадоволеної потреби на ринку (баланс попиту та пропозиції)
6. Інвестиційна привабливість галузі
6.1. SWOT-аналіз концепції Замовника; Аналіз ринкових можливостей та загроз для подальшої побудови SWOT-аналізу
6.2. PEST LE - аналіз факторів впливу на ринок та оцінка ймовірності і ступеня їх впливу.
6.3. Існуючі ризики і бар'єри входу на ринок
7. Висновки. Прогнозні показники ринку
7.1. Висновки і прогнозні тенденції розвитку ринку
7.2. Побудова гіпотез розвитку ринку. Прогнозні показники розвитку ринку в 2025-2035 рр. (площі, вакантність, ціни)
7.3. Рекомендації по розвитку на ринку
Перелік таблиць:
1. Перелік складських приміщень в Одесі та регіоні
2. Рівень вакантності складських приміщень за напрямками, станом на І квартал 2025 року
3. Очікувана пропозиція складських площ з 2025 року
4. Частка основних операторів ринку нерухомості в Одесі та регіоні за площею складських приміщень станом на липень 2025 року, м2, %
5. Структура цін складську нерухомість в Одесі та регіоні станом на липень 2025 року
6. Структура ціноутворення на холодні склади
7. Ключові галузі-споживачі складської нерухомості та їх активність в Одесі та регіоні
8. Обсяг виробленої продукції (товарів, послуг) суб’єктів господарювання за видами економічної діяльності в Одеській області у 2021-4 міс. 2025 рр., в грошовому вираженні, млрд грн
9. Регіональні обсяги експорту та імпорту в Одеській області за 2021-4 міс. 2025 рр., у вартісному вираженні, млн дол. США
10. Найбільші товарні групи імпорту за кодами УКТЗЕД в Україну за 2021-4 міс. 2025 рр., у натуральному вираженні, тис. тонн
11. Найбільші товарні групи експорту за кодами УКТЗЕД з України за 2021-4 міс. 2025 рр., у натуральному вираженні, тис. тонн
12. SWOT-аналіз концепції, щодо доцільності будівництва складу в Одесі
13. PESTLE-аналіз ринку складської нерухомості в Одесі
14. Існуючі ризики і бар'єри входу на ринок складської нерухомості в Одесі
15. Прогнозні показники ринку холодильних складів на 2025-2035 рр.
Перелік графіків і діаграм:
1. Номінальний ВВП України в 2020-2024 рр., в грошовому вираженні, млрд доларів
2. Середній річний обмінний курс гривні до долара та євро в 2020-6 міс 2025 рр., грн/долар, грн/євро
3. Дефлятор ВВП в 2020-2025* (прогнозний) рр., річний %
4. Індекс цін у будівництві та індекс цін на будівельні матеріали в 2020-2024 рр., %
5. Прийняття в експлуатацію промислової нерухомості за регіонами у 2024 році, тис. м2 загальної площі
6. Динаміка зміни цін (індекс цін) на ринку послуг складського зберігання та обробки в Україні в 2019-2024 роках в євро, %
