Смарт-квартири, як віддзеркалення проблем з нерухомістю Києва — колонка Олександра Соколова, генерального директора компанії Pro-Consulting. Економічна правда.

Поганий той киянин, який не хотів би квартиру в столиці, - так можна перефразувати відому приказку.

Урбанізація і зростання кількості внутрішніх мігрантів підігріває попит на житло в Києві. 

За даними Інституту демографії та соціальних досліджень НАНУ, в столиці живе близько 4 млн чоловік, а до 2025 року в місті буде близько 5 млн жителів.

Купівлею квартир у столиці цікавляться не тільки українці, а й іноземці. Вони розглядають квадратні метри як інвестиції. Таких запитів зараз близько 3%. Якщо квартиру здати в оренду, вона може окупитися за десять років.

На пожвавлення попиту забудовники реагують пропозицією. Тільки в другому кварталі 2018 року в експлуатацію планується ввести більше 50 житлових комплексів, а протягом року буде побудовано близько 1,4 млн кв м житла.

Цифри вражають, але якщо розглянути обсяги будівництва в масштабах країни, то житла пропонується мало. За даними Міністерства регіонального розвитку та будівництва, в 2017 році в Україні побудовано 10 млн кв м житла - 0,24 кв м на одного жителя або приблизно три квартири на тисячу чоловік.

Наприклад, в Білорусі темпи будівництва в три рази вище - 0,7 кв м, а в країнах Західної Європи на людину припадає в середньому 1 кв м.

Динаміка будівництва в Києві майже в два рази вище, ніж в середньому по країні, і становить 0,43 кв м на людину. Однак цього недостатньо, попит на квартири в столиці буде рости швидше.

Варто економіці трохи відновиться і підвищити купівельну спроможність громадян, забудовники відразу ж відреагували завершенням старих проектів і відкриттям нових. У 2017 році пропозиція житла за рік зросла на 30%.

Динаміка обсягів прийнятого в експлуатацію житла в Києві

ДЖЕРЕЛО: Держстат

Пропозиція квартир збільшилася ще більше - на 39,1% за рік. Квартир на продаж стало більше, але їх розміри зменшилися.

Кількість прийнятих в експлуатацію квартир в м. Київ у 2014-2017 рр., шт.

Джерело: Держстат

Щоб підігріти ринок і стимулювати продажі, девелопери намагаються знизити кінцеву ціну і зменшують розміри квартир. Якщо раніше в нових житлових комплексах були однокімнатні, двокімнатні та трикімнатні квартири, то зараз 40% будинків спроектовані виключно для однокімнатних помешкань.

Середня площа квартир в порівнянні з 2016 роком знизилася на 6% і склала 60,8 кв м. Київ посідає останнє місце в Україні за площею нових квартир, розмір яких майже на чверть менше, ніж в середньому по країні.

Локомотивом продажів квадратних метрів стали смарт-квартири площею 18-28 кв м. Вони сплановані так, що в них міститься все необхідне: кухня, ліжко, санвузол, іноді навіть вітальня. В Україні такі об'єкти з'явилися порівняно недавно, а в Європі і Азії їх можна зустріти повсюдно.

Наприклад, у Франції половина населення не має власного житла і орендує невеликі площі. У Швеції основним купівельним попитом користуються квартири площею 20-40 кв м. У Італії є квартири по 10 кв м. Вони не використовуються для постійного житла, а лише як "нічліг в робочі дні".

В Японії, яка краще за всіх вміє економити простір, є житло по 15 кв м, а власники приміщень більше 40 кв м вважаються заможними.

Найрадикальніший варіант - це квартири-капсули в Гонконзі розміром 2,2 кв м. Проте якщо в Азії і Європі такі розміри жител обумовлені дефіцитом землі під забудову, то в Києві головна причина - брак грошей.

Мінімальна вартість смарт-квартири в столиці стартує з 10 тис дол. Для середнього киянина це немало. Щоб зібрати таку суму за офіційної середньої зарплати 10 568 грн, потрібно працювати мінімум два роки без урахування інших витрат. Можна економити не так радикально і скористатися розстрочкою.

У колах ріелторів ходить анекдот: "Є закони ринку, а є закони ринку нерухомості". Нова маркетингова політика забудовників і ажіотаж навколо смарт-квартир роблять свою справу. Здавалося б, при недостатніх фінансових можливостях покупців ціни повинні йти вниз, але забудовникам поки вдається утримувати їх на колишньому рівні - в межах 23 тис грн за метр.

Більш того, вартість метра малогабаритних квартир в деяких ЖК іноді вище, ніж в багатокімнатних квартирах, і вони користуються попитом.

Динаміка середньої ціни пропозиції квартир на первинному ринку

ДЖЕРЕЛО: 100REALTY.UA

У 2017 році зростання цін на житло показали сегменти "бізнес" і "преміум". В основному, це пов'язано з використанням в будівництві дорогих імпортних матеріалів. В смарт-квартирах і економ-сегменті такі матеріали використовуються рідко. Це дозволяє утримати ціну і не злякати покупців.

Надалі на ринок нерухомості Києва будуть влити такі чинники.

По-перше - зростання собівартості будівництва. Очікується, що в 2018 році собівартість будівництва виросте на 19,5% до 14,34 тис грн за кв м.

По-друге - цінова конкуренція на вторинному ринку. Старіння житлового фонду та його здешевлення тиснуть на первинний ринок навіть в категорії "економ".

По-третє - відсутність іпотечного кредитування. Поки цей механізм фінансування покупки житла недоступний через високі відсоткові ставки.

Компанія Pro-Consulting підготувала для Вас короткий перелік готових проектів на дану тему. Ознайомитися з проектами можна за посиланнями:

• Аналіз будівельного ринку України в 2016-17 рр. 2018 рік
• Аналіз ринку житлової нерухомості м.Києва. 2018 рік
• Аналіз ринку брокерських послуг в сегменті преміум нерухомості Києва. 2018 рік
• Аналіз ринку житлової та комерційної нерухомості України. 2018 рік
• Аналіз ринку комерційної нерухомості Києва. 2018 рік
• Аналіз ринку котеджної нерухомості Києва. 2017 рік