Анализ рынка складской недвижимости Одессы. 2025 год
| Дата подготовки: | Июль 2025 года |
| Количество страниц: | 40, Arial, 1 интервал, 10 кегль |
| Графиков и диаграмм: | 6 |
| Таблиц: | 15 |
| Способ оплаты: | предоплата |
| Способ получения: | электронной почтой либо курьером в электронном или в печатном виде |
| Язык отчета: | украинский, русский, английский |
- Вы можете заказать актуализацию или адаптацию данного отчета под ваши цели и задачи, а также приобрести часть отчета (не менее 50%) по более доступной цене
- Не нашли исследование вашего рынка? Свяжитесь с нашими консультантами - перейти в контакты
- Так же вы можете заказать бизнес-план для вашей бизнес-идеи
Аннотация к анализу рынка:
Аналитиками Pro-Consulting было проведено исследование рынка складской недвижимости в Одессе и регионе. В ходе работы были проанализированы: тенденции на рынке, площадь складов, вакантность, основные операторы, ассортимент услуг, цены, спрос, отрасли потребители. Под работой подведены выводы и разработаны прогнозные тенденции, SWOT, PESTLE анализы.
Рынок складской недвижимости тесно связан с общей макроэкономической стабильностью. После начала полномасштабной войны в 2022 году отрасль испытала краткосрочный спад, однако уже со второй половины 2023 года наблюдается постепенное восстановление, в частности благодаря релокации бизнеса, росту e-commerce и поддержке логистической инфраструктуры. Валютная стабильность, инфляционная динамика и доступность финансирования определяют активность застройщиков и арендаторов.
Полномасштабное вторжение России кардинально изменило логистическую отрасль Украины, заставив импортеров, экспортеров и перевозчиков искать новые маршруты и оптимизировать расходы. Блокада морских портов и близость Одессы к линии фронта перенаправили грузопотоки через западную границу Из-за блокады портов европейские хабы — Гданьск/Гдыня (Польша), Клайпеда (Литва), Гамбург (Германия), Копер (Словения) и Констанца (Румыния). В 2024 году Констанца обработала 67% грузов в Черноморском регионе, но из-за пробок (задержки до 1–4 месяцев в 2022 году) многие грузы перенаправлялись в Гданьск и Гдыню, увеличив грузопоток западных областей Украины. Благодаря близости к западной границе и пропускной способности, эти польские порты стали ключевыми. В 2024 году перевалка контейнеров в украинских портах выросла на 78%, но доля Украины в Черноморском регионе составляет всего 10% по сравнению с Румынией (67%) и Болгарией. Порты Одессы частично возобновили работу, обрабатывая до 2 млн тонн грузов ежемесячно, но из-за обстрелов, высокий морской фрахт (на 30% дороже, чем в Гданьске) и длинные автоперевозки (500–700 км) они остаются рискованными и дорогими, особенно для западных и центральных регионов. Логистика через западную границу будет оставаться доминирующей.
Проблемы, сдерживающие развитие
- военно-политическая ситуация
Боевые действия в юго-восточных регионах создают постоянную угрозу для объектов инфраструктуры, в частности логистических парков и обусловили релокацию бизнеса в центральную и западную части страны, что, в свою очередь, стимулирует развитие логистических центров в более безопасных регионах. Одной из самых больших проблем была блокада портов в Одессе, через которые до войны проходило более 70% украинского экспорта. Временная потеря морских перевозок вынудила компании переориентироваться на альтернативные маршруты через Польшу, Румынию и другие страны.
По официальным данным, озвученным вице-премьер-министром по восстановлению Украины Алексеем Кулебой, с августа по октябрь 2024 года россия атаковала портовую инфраструктуру Одессы около 60 раз. Около 300 ее объектов повреждены или уничтожены. Также это касается 177 транспортных средств и 22 гражданских судов. Обстрелы демонстрируют опасность региона и продолжают тренд среди перевозчиков к работе в западных частях страны.
- дефицит современных складских площадей класса «А+»
Значительная часть наличного фонда не отвечает современным техническим стандартам (низкая энергоэффективность, отсутствие автоматизации, устаревшая инфраструктура). Часть новых объектов возводится либо с задержками, либо с ограниченным финансированием.
- высокая стоимость строительства
Индекс цен на строительные материалы продолжает расти в условиях нестабильной логистики и девальвации гривны. Стоимость подключения к инженерным сетям и энергоносителям высока, особенно в пригородах Киева. Рост цен на металл, бетон и электроэнергию затрудняет запуск новых логистических проектов.
- недостаток доступного финансирования
Усложнен доступ к банковскому кредитованию для девелоперов из-за высоких ставок и рисков. Недостаточное количество льготных денежных инструментов для проектов критической логистической инфраструктуры. Рынок остается зависимым от самофинансирования или пока действующего осторожно иностранного капитала.
- неразвитость логистических узлов и интермодальных хабов
До 2023 года в Украине фактически отсутствовала системная государственная политика развития логистических коридоров и современных интермодальных терминалов, способных эффективно совмещать железнодорожный, автомобильный и воздушный транспорт. Это привело к недостаточному развитию критической логистической инфраструктуры, особенно по отношению к странам Европейского Союза.
Однако во второй половине 2024 года начали появляться признаки постепенного сдвига. В частности, АО «Укрзализныця» объявило о запуске программы модернизации интермодальных терминалов и обновлении железнодорожной инфраструктуры на ключевых направлениях, обеспечивающих связь с ЕС. Часть инфраструктурных проектов ориентирована на оптимизацию пограничных пунктов пропуска и повышение эффективности логистических операций.
Несмотря на это, инициативы пока носят точечный характер и не компенсируют многолетнее отсутствие стратегического видения. Без системного подхода и межведомственной координации полноценное развитие логистических узлов остается ограниченным.
- ограниченная пропускная способность инфраструктуры
После разрушений 2022 года часть логистических маршрутов перегружена или непригодна для полноценной эксплуатации. Проблемы с пропускной способностью на западной границе (особенно автомобильные и железнодорожные пункты пропуска) замедляют экспортно-импортные потоки. В 2024 году контейнерооборот украинских портов вырос на 78%. Порты Одессы обрабатывают до 2 млн грузов ежемесячно, но из-за регулярных обстрелов, высокого морского фрахта и длительных автоперевозок они остаются дорогими и рисковыми для внутренних маршрутов.
По сообщению заместителя министра развития общин и территорий Сергея Деркача, из-за полномасштабного вторжения нагрузки на пункты пропуска существенно возросло, поэтому Украина нуждается в адаптации границы к существующим потребностям. Таким образом, предполагается существенно увеличить пропускную способность на западной границе. Это предусматривает проект Стратегии по развитию пограничной инфраструктуры с Европейским Союзом и Молдовой до 2030 года путем реконструкции существующих пунктов пропуска и строительства новых, включая подъездные пути.
- Кадровый дефицит из-за мобилизации, миграции и релокации
Одним из ключевых вызовов для логистической отрасли остается нехватка квалифицированных кадров. Мобилизация значительной части трудоспособного населения, вынужденная миграция за границу, а также релокация предприятий из пострадавших от боевых действий регионов привели к усложнению доступа к персоналу в таких направлениях, как транспортная логистика, автоматизация складов, IT-решения и обслуживания. Особенно остро кадровый дефицит ощущается в регионах прифронтовых и на востоке Украины.
Детальное содержание:
1. Общая характеристика рынка
1.1. Описание рынка (вводный пункт с описанием товара, его применением, описанием методологии исследования и классификаторов)
1.2. Анализ тенденций развития рынка (факторы, влияющие на рынок и их проявление в течение исследуемого периода: макро факторы, состояние смежных отраслей и поставщиков, изменения поведения потребителей; проблемы и предпосылки развития)
1.3. Общие показатели рынка
1.3.1. Площадь складов по видам, классам и районам (направлениям)
1.3.2. Вакантность (баланс спроса/предложения)
2. Основные операторы рынка (складские комплексы)
2.1. Список основных операторов рынка и их структурирование (расположение, вакантность, тип и класс, дополнительные услуги)
2.2. Ожидаемое строительство новых объектов
2.3. Доли операторов по площади
3. Ассортимент услуг представлен на рынке (построение ассортиментных карт для определения насыщенности сегментов рынка)
4. Цена и ценообразование на рынке
4.1. Динамика цен на аренду складов в разрезе классов
4.2. Средние текущие цены на аренду (запрос цен по возможности)
4.3. Описание факторов, влияющих на формирование цены, структура
5. Анализ спроса на рынке
5.1. Анализ активности отраслей-потребителей складских услуг
5.2. Динамика показателей отраслей
5.3. Изменения в потреблении логистических услуг
5.4. Анализ неудовлетворенной потребности на рынке (баланс спроса и предложения)
6. Инвестиционная привлекательность отрасли
6.1. SWOT-анализ концепции Заказчика; Анализ рыночных возможностей и угроз для дальнейшего построения SWOT-анализа
6.2. PEST LE – анализ факторов влияния на рынок и оценка вероятности и степени их влияния.
6.3. Существующие риски и барьеры входа на рынок
7. Выводы. Прогнозные показатели рынка
7.1. Выводы и прогнозные тенденции развития рынка
7.2. Построение гипотез развития рынка. Прогнозные показатели развития рынка в 2025–2035 гг. (площадь, вакантность, цены)
7.3. Рекомендации по развитию на рынке
Перечень таблиц:
1. Список складских помещений в Одессе и регионе
2. Уровень вакантности складских помещений по направлениям, по состоянию на I квартал 2025 года
3. Ожидаемое предложение складских площадей с 2025 года
4. Доля основных операторов рынка недвижимости в Одессе и регионе по площади складских помещений на июль 2025 года, м2, %
5. Структура цен складская недвижимость в Одессе и регионе по состоянию на июль 2025 года
6. Структура ценообразования на прохладные склады
7. Ключевые отрасли-потребители складской недвижимости и их активность в Одессе и регионе
8. Объем производимой продукции (товаров, услуг) субъектов хозяйствования по видам экономической деятельности в Одесской области в 2021-4 мес. 2025 гг., в денежном выражении, млрд грн
9. Региональные объемы экспорта и импорта в Одесскую область за 2021-4 мес. 2025 гг., в стоимостном выражении, млн дол. США
10. Крупнейшие товарные группы импорта по кодам УКТВЭД в Украину за 2021-4 мес. 2025 гг., в выражении, тыс. тонн
11. Крупнейшие товарные группы экспорта по кодам УКТВЭД из Украины за 2021-4 мес. 2025 гг., в выражении, тыс. тонн
12. SWOT-анализ концепции относительно целесообразности строительства склада в Одессе
13. PESTLE-анализ рынка складской недвижимости в Одессе
14. Существующие риски и барьеры входа на рынок складской недвижимости в Одессе
15. Прогнозные характеристики рынка холодильных складов на 2025-2035 гг.
Перечень графиков и диаграмм:
1. Номинальный ВВП Украины в 2020-2024 гг., в денежном выражении, млрд долларов
2. Средний годовой обменный курс гривны к доллару и евро в 2020-6 мес 2025 гг., грн/доллар, грн/евро
3. Дефлятор ВВП в 2020-2025* (прогнозный) гг., годовой %
4. Индекс цен в строительстве и индекс цен на строительные материалы в 2020-2024 гг., %
5. Принятие в эксплуатацию промышленной недвижимости по регионам в 2024 году, тыс. м2 общей площади
6. Динамика изменения цен (индекс цен) на рынке услуг складского хранения и обработки в Украине в 2019-2024 годах в евро, %
