Аналіз оптимального використання активу в Києві. 2019 рік

Анотація до аналізу ринку:

В межах проведення дослідження оптимального використання активу в м. Києві компанією Pro-Consulting був проведений аналіз ринку комерційної (офісної та складської нерухомості) станом на 2019 р.
Визначені головні фактори впливу на перспективність будівництва складського та офісного приміщень. Для складів це: територіальне розташування, архітектурно-будівельні фактори, наявність додаткової території прилеглої до складу. Для офісного приміщення головними факторами є: транспортна інфраструктура, формат офісу (офіс+склад, коворкінг, конференц-зал тощо), клас, площа, вартість земельної ділянки та наявність дозволів.
При аналізі поточних тенденцій на ринку комерційної нерухомості станом на 2019 р. виявлено низу вакантність в сегменті складської нерухомості. В 2019 році спостерігається дефіцит складських приміщень, особливо класу А. Орендні ставки, за оцінками, на найкращі складські приміщення росли протягом 2018 року В 2019 році через дефіцит складських приміщень прогнозувалось продовження тенденції збільшення вартості оренди та інвестицій девелоперів в нові склади. На ринку офісної нерухомості в 2018 р. середньо-зважений рівень вакантності знизився до 6%, діапазон запитуваних орендних ставок демонструє зростання: в БЦ класу А – 19-40 дол./м2/міс., в класі В – 10-27 дол./м2/міс. На початок 2019 р. на різних стадіях будівельної готовності знаходились і були анонсовані до відкриття в 2019-2020 роках 22 бізнес-центрів загальною орендованою площею понад 187,41 тис. м2, а всього заявлено понад 35 проектів (орендована площа - близько 1 млн. м2).

Прогноз зміни пропозиції складів та офісів
Ринок складської нерухомості. Підштовхувати попит та, як наслідок, пропозицію на складські послуги в наступні роки буде торговельна нерухомість. За оцінками, на 2019 р. у Києві до 2021 р. було заявлено до відкриття 625,6 тис. кв. м торгових площ. Якщо всі ці проекти реалізуються, то неодмінно виникне додаткове сильне навантаження на складські потужності. У зв’язку з цим збільшиться пропозиція ринку складських приміщень в мікрорайонах, де основною галуззю виступає саме торгівля. Обсяг нової пропозиції складської нерухомості, вірогідно, буде швидко поглинений за рахунок раніше сформованого на ринку дефіциту складських площ.
Ринок офісної нерухомості. У цілому в Києві зростає частка вільних офісних приміщень: за підсумками другого кварталу 2019 р. вона збільшилася з 7,2% до 8,2% порівняно з 1 кв. цього року. За другий квартал 2019 р. компанії орендували всього 13,7 тис. кв. м офісних площ, а за півріччя – 36,1 тис. кв. м. Здебільшого збільшення обсягу вільних площ носить тимчасовий характер і це пов’язано з фактичним переїздом ряду компаній, які раніше орендували нові офіси. Найчастіше переїзд відбувався зі збільшенням якості, тому вивільнення площ відбулося перш за все в класі В.
До кінця 2019 р. очікується зменшення середньої частки незайнятих площ до 6% .Так, спостерігається збереження високої зацікавленості в пошуку приміщень, особливого високого класу, яка зараз стримується недоліком вільних пропозицій.

Детальний зміст:

1. Визначення факторів впливу на будівництво об'єкта нерухомості (складський і офісної) в м. Києві: перелік факторів, опис, специфіка впливу
2. Загальна характеристика показників мікрорайону Нивки, необхідних для визначення оптимального використання активу:
2.2. Кількість і перелік інфраструктурних об'єктів
2.3. Плани з будівництва нових інфраструктурних об'єктів до 2021 рр.
2.4. Інфраструктура мікрорайону, під'їзні шляхи, в т.ч. стратегічний план щодо забудов - публічні офіційні дані
3. Загальна характеристика ринку складської та офісної нерухомості в Києві в 2018-2019 рр.
3.1. Аналіз поточних тенденцій ринку оренди складської та офісної нерухомості Києва (тренди, особливості, проблеми). Потреба в складах і офісної нерухомості в Києві
3.2 Основні оператори ринку оренди складської нерухомості нерухомості Києва (до ТОП-10 ключових конкурентів): перелік, забудовник, рік вводу в експлуатацію, клас, наявність парковки, площа та інші характеристики об’єктів
3.3. Основні оператори ринку оренди офісної нерухомості (перелік, забудовник, рік вводу в експлуатацію, клас, наявність парковки, площа та інші характеристики об'єктів)
3.4. Цінова політика на ринку офісної нерухомості Києва:
3.4.1. Динаміка середньої орендної ставки за 1 кв м складських приміщень Києва (ключових конкурентів) з 2018 року, а також поточні середні орендні ставки на прикладі деяких орендарів - за запитом в компанії
3.4.2. Динаміка середньої орендної ставки за 1 кв м офісних приміщень в залежності від класу Києва з 2018 року, а також поточні середні орендні ставки на прикладі деяких орендарів - за запитом в компанії
3.5. Офісна і складська нерухомість, планована до введення в експлуатацію до 2021 р. в м. Києві (перелік, рік вводу, клас та інші характеристики об'єктів)
4. Характеристика ринку офісної та складської нерухомості по Туполєва і в радіусі 3 км від місця
4.1 Основні оператори ринку оренди складської нерухомості і офісної нерухомості в досліджуваному районі: перелік, забудовник, рік вводу в експлуатацію, клас, наявність паркюовки, площа та інші характеристики об'єктів, послуги, які пропонують
4.2.1. Середня орендна ставка за 1 кв м складських приміщень на прикладі деяких орендарів - за запитом в компанії
5. Висновки
- Визначення потреби в складській і офісної нерухомості в досліджуваному районі
- Прогноз зміни пропозиції складів та офісів в районі
- Прогнози зміни ціни оренди в Києві на ринку офісної та складської нерухомості до 2021 р.
- SWOT-аналіз об'єкта і порівняння з деякими конкурентами
- Аналіз конкурентних загроз на ринку
- Рекомендації по розвитку проекту до 2021 рр. (за результатами дослідження)

Перелік таблиць:

1. Перелік та опис факторів, що впливають на будівництво складської нерухомості в м. Києві
2. Перелік та опис факторів, що впливають на будівництво офісної нерухомості в м. Києві
3. Висновки по розташуванню приміщення на Туполєва 8
4. Баланс території мікрорайону 3 житлового району «Нивки» (існуючий стан)
5. Галузева структура економічного комплексу мікрорайону
6. Перелік та опис конкурентів ринку оренди складської нерухомості Києва, з наявною вакантною площею
7. Основні лідери ринку Києва та області складської обробки і зберігання, їх види діяльності і переваги
8. Показники доходів основних лідерів складської обробки і зберігання в 2017-2018 рр.
9. Складські приміщення основних лідерів складської обробки і зберігання
10. Сегментація конкурентів за видами послуг
11. Перелік та опис конкурентів ринку оренди офісної нерухомості Києва, з наявною вакантною площею
12. Основні БЦ, розміщені на правому березі Києва, сусідніх районів мікрорайону «Нивки»
13. Поточні середні ставки конкурентів ринку оренди складської нерухомості Києва, які пропонують вільні площі на момент дослідження
14. Тарифи на складські послуги ТОВ «ДСВ Логістика»
15. Наявність вільних площ холодильних складів
16. Поточні середні ставки конкурентів ринку оренди офісної нерухомості Києва, які пропонують вільні площі на момент дослідження
17. Перелік складської нерухомості, планованої до введення в експлуатацію до 2021 р. в м. Києві
18. Перелік офісної нерухомості, планованої до введення в експлуатацію до 2021 р. в м. Києві
19. Перелік та опис конкурентів, в радіусі 3 км від місця запланованого об’єкту, ринку оренди складської нерухомості Києва, які пропонують вільні площі на момент дослідження
20. Перелік та опис конкурентів, в радіусі 3 км від місця запланованого об’єкту, ринку оренди офісної нерухомості Києва, які на даний момент пропонують послуги оренди
21. Поточні середні ставки конкурентів ринку оренди складської нерухомості Києва, які пропонують вільні площі на момент дослідження
22. Поточні середні ставки конкурентів оренди офісної нерухомості Києва, які пропонують вільні площі на момент дослідження
23. SWOT-аналіз об'єкта ринку складської нерухомості (вул. А. Туполєва, 8)

Перелік графіків і діаграм:

1. Карта мікрорайону Нивки м. Києва
2. Карта місцезнаходження нових ЖК біля метро «Нивки»
3. Динаміка середньої ставки конкурентів (в радіусі 3 км) ринку оренди складської нерухомості Києва в 2018- 1 пів. 2019 рр.
4. Динаміка середньої ставки конкурентів ринку оренди офісної нерухомості Києва в 2018- 1 пів. 2019 рр., які пропонують вільні площі на момент дослідження
5. Потенційні споживачі складської нерухомості по вул. А. Туполєва
6. Ілюстрація великої кількості оголошень про вільні площі офісних приміщень в мікрорайоні «Нивки»