Квартирне питання: аналіз ринку житла в Україні

В даний час квартир в Україні будується набагато більше, ніж можна продати. За перші три квартали 2017 року зріст введених в експлуатацію житлових приміщень склав 21,4% в порівнянні з таким же періодом 2016 року.

58,6% (4037,5 тис. м2) загальною площею прийнятих в експлуатацію квартир розміщені в багатоквартирних будинках, 40,9% (2818 тис. м2) - в одноквартирних, 0,5% (33,6 тис. м2) - в гуртожитках.

В основному нові квартири будувалися в містах - 78,6% площі. У селі прийнято в експлуатацію лише 21,4% житла, причому, сюди включені і села, що знаходяться поруч з великими містами і міцно інтегровані в їх економічну систему.

Середня площа квартири, збудованих в минулому році, склала 78,8 м2. Характерно, що для сільської місцевості цей показник значно більше, ніж для міської: він становить 105,2 м2 і 71,7 м2 відповідно.

На тлі такого значного зростання пропозиції нового житла попит на нього у населення України залишається на низькому рівні. Це призвело в постійного зниження цін на нові квартири починаючи з 2014 року. У 2017 році дане падіння все ж загальмувалося до 0,5% проти 2-3% в 2014-му. На сьогоднішній день ціна продажу квадратного метра житла впритул наблизилася до собівартості - 12000 гривень.

Схожа ситуація і на рику вторинної нерухомості. На ньому представлено багато квартир, куплених на первинному ринку для подальшого перепродажу. Націнка від такої операції становить 10-20%. Найнижчі ціни в сегменті продажу квартир в будинках радянської будівлі, так званих хрущовках, чешках, брєжнєвках. Вони користуються найменшим попитом у покупців.

Неможливість купити власне житло змушує все більше українців вдаватися до його оренді. Тому, орендна плата в 2017 році виросла на 10-20% в порівнянні з роком раніше. Це особливо актуально для популярних у орендарів малометражних однокімнатних квартир (Smart), тоді як в сегменті оренди житла преміум-класу зберігається відносна стабільність.

Описана вище ситуація на українському ринку житлової нерухомості склалася завдяки негативному впливу ряду факторів.

Серед них скорочення населення і його низька купівельна спроможність. За офіційними даними, за 11 місяців 2017 року українців стало менше на 181,5 тис. осіб. Рівень доходів наших співвітчизників все ще не відновився після різкого падіння 2014-2015 років.

В даний час в країні не працюють державні програми кредитування житла, а ставки на іпотеку в банках дуже великі.

Крім того, Україна поки що перебуває на низькому рівні за умовами ведення бізнесу та конкурентоспроможності. Останній рейтинг Doing Business від Світового банку поставив нашу країну на 76-й рядок з 190 країн. Правда, по параметру легкості отримання дозволів на будівництво вдалося піднятися відразу на 105 пунктів, але загальна ситуація залишається несприятливою. За Індексом глобальної конкурентоспроможності (Global Competitiveness Index) наша країна розташувалася на 75 місці серед 138 учасників. Причому, якщо за станом залізниць ми на 34-му місці, то по автомобільним - 134-го.

Стан екології також важливий для розвитку ринку житлової нерухомості. Забруднене повітря промислових регіонів не сприяє притоку туди нових покупців житла. Не випадково лідерами з продажу квартир, поряд з Києвом, стали Одеса і Львів.

Таким чином, на ринку накопичилася велика кількість незатребуваного житла, і його надлишок продовжує зростати. У перспективі це призведе до подальшого поступового зниження цін, збільшення термінів будівництва і можливого заморожування 10-15% споруджуваних об'єктів.

У разі зменшення введення в дію новобудов, можливе деяке пожвавлення на вторинному ринку, в сегменті нових квартир, куплених для перепродажу. Попит і ціни на застаріле житло продовжать знижуватися.

Компанія Pro-Consulting підготувала для Вас короткий перелік готових проектів на дану тему. Ознайомитися з проектами можна за посиланнями: