Квартирный вопрос: анализ рынка жилья в Украине

В настоящее время квартир в Украине строится намного больше, чем можно продать. За первые три квартала 2017 года рост ввода в эксплуатацию жилых помещений составил 21,4% по сравнению с таким же периодом 2016 года.

58,6% (4037,5 тыс. м2) общей площади принятых в эксплуатацию квартир размещены в многоквартирных домах, 40,9% (2818 тыс. м2) – в одноквартирных, 0,5% (33,6 тыс. м2) – в общежитиях.

В основном новые квартиры строились в городах – 78,6% площади. В селе принято в эксплуатацию лишь 21,4% жилья, причем, сюда включены и села, находящиеся рядом с крупными городами и прочно интегрированные в их экономическую систему.

Средняя площадь квартиры, построенной в прошлом году, составила 78,8 м2. Характерно, что для сельской местности этот показатель значительно больше, чем для городской: он составляет 105,2 м2 и 71,7 м2 соответственно.

На фоне такого значительного роста предложения нового жилья спрос на него у населения Украины остается на низком уровне. Это привело в постоянному снижению цен на новые квартиры начиная с 2014 года. В 2017 году данное падение все же затормозилось до 0,5% против 2-3% в 2014-м. На сегодняшний день цена продажи квадратного метра жилья вплотную приблизилась к себестоимости – 12000 гривен.

Похожая ситуация и на рыке вторичной недвижимости. На нем представлено много квартир, купленных на первичном рынке для последующей перепродажи. Наценка от такой операции составляет 10-20%. Самые низкие цены в сегменте продажи квартир в домах советской постройки, так называемых хрущевках, чешках, брежневках. Они пользуются наименьшим спросом у покупателей.

Невозможность купить собственное жилье вынуждает все больше украинцев прибегать к его аренде. Поэтому, арендная плата в 2017 году выросла на 10-20% по сравнению с годом ранее. Это особенно актуально для популярных у арендаторов малометражных однокомнатных квартир (Smart), тогда как в сегменте аренды жилья премиум-класса сохраняется относительная стабильность.

Описанная выше ситуация на украинском рынке жилой недвижимости сложилась благодаря негативному воздействию ряда факторов.

Среди них сокращение населения и его низкая покупательная способность. По официальным данным, за 11 месяцев 2017 года украинцев стало меньше на 181,5 тыс. человек. Уровень доходов наших соотечественников все еще не восстановился после резкого падения 2014-2015 годов.

В настоящее время в стране не работают государственные программы кредитования жилья, а ставки на ипотеку в банках очень велики.

Кроме того, Украина пока находится на низком уровне по условиям ведения бизнеса и конкурентоспособности. Последний рейтинг Doing Business от Всемирного банка поставил нашу страну на 76-ю строчку из 190 стран. Правда, по параметру легкости получения разрешений на строительство удалось подняться сразу на 105 пунктов, но общая ситуация остается неблагоприятной. По Индексу глобальной конкурентоспособности (Global Competitiveness Index) наша страна расположилась на 75 месте среди 138 участников. Причем, если по состоянию железных дорог мы на 34-ом месте, то по автомобильным – 134-ом.

Состояние экологии также немаловажно для развития рынка жилой недвижимости. Загрязненный воздух промышленных регионов не способствует притоку туда новых покупателей жилья. Не случайно лидерами по продажам квартир, наряду с Киевом, стали Одесса и Львов.

Таким образом, на рынке накопилось большое количество невостребованного жилья, и его избыток продолжает расти. В перспективе это приведет к дальнейшему постепенному снижению цен, увеличению сроков строительства и возможной заморозке 10-15% возводимых объектов.

В случае уменьшения ввода в строй новостроек, возможно некоторое оживление на вторичном рынке, в сегменте новых квартир, купленных для перепродажи. Спрос и цены на устаревшее жилье продолжат снижаться.

Компания Pro-Consulting подготовила для Вас короткий перечень готовых проектов на данную тему. Ознакомиться с проектами можно, перейдя по ссылкам: