Аналіз ринку житлової багатоповерхової нерухомості в місті Вишневе. 2022 рік

Анотація до аналізу ринку:

Аналітиками компанії Pro-Consulting було проведено дослідження ринку житлової нерухомості у Вишневому, а саме багатоповерхової житлової нерухомості на первинному ринку. У ході аналізу було охарактеризовано основні тенденції розвитку даного ринку, проаналізовано поточні та потенційні пропозиції на ринку від забудовників міста Вишневе, проведено сегментацію житла за різними характеристиками, проаналізовано основні забудовники та їх характеристики, виділено їх частки на ринку. Крім того, було досліджено ціноутворення на ринку, а також складено прогнозні ціни на житлову нерухомість за 3 сценаріями. Проаналізовано портрет споживача на підставі пошукових запитів та сегментації споживання.
На ринок будівництва в Україні впливають різні чинники.
Нова хвиля пандемії COVID-19. Будівельна галузь поступово набирає обертів після вимушеного застою, однак введення нових обмежень може частково нівелювати існуючі результати по відновленню докарантинних показників. Натомість слід зазначити, що пандемія позитивно вплинула на ринок у розрізі окремих сегментів (переважно за рахунок росту сегменту інфраструктурного будівництва, активізації програми «Великого будівництва») та оперативного пристосування окремих операторів ринку до нових реалій бізнесу.
Активна реалізація проєктів у житловому будівництві (зупинених під час дії жорстких карантинних обмежень). Позитивним чинником стало очікування щодо зростання іпотечного кредитування через реалізацію програм з іпотечного кредитування та фінансового лізингу житла. Це сприяло нарощуванню будівництва житлової нерухомості
За даними НБУ за перші 8 місяців 2021 року видано майже 6,6 тисяч іпотечних кредитів на загальну суму понад 5,2 млрд грн. Якщо порівняти з аналогічним періодом 2020 року, зростання становить 2,2 рази за кількістю договорів та майже утричі в грошовому вимірі.
Індекс будівельної продукції та індекс цін на будівельні роботи. Відновлення випуску будівельної продукції позитивно впливає на ринок нерухомості. Індекс будівельної продукції 2020 році становив 105,6% у порівнянні з 2019 роком.
Наразі попит на ринку нерухомості відновився й поволі зростає. Ціни на нерухомість також помірно зросли. Поступово набирає ваги новий фактор, що може суттєво вплинути на попит – відновлення іпотеки.
Житлові площі, на будівництво яких видано дозволи, помітно скоротилися: більш ніж на третину в Україні та майже в сім разів у Києві. Це є ефектом тривалого процесу реформування контрольного органу (ДАБІ). Галузь повільно оговтується від наслідків карантину й будівельна активність надалі прогнозовано відновлюватиметься. Проте на нову пропозицію житла може вплинути зволікання із видачою нових дозволів на будівництво.
Зростання собівартості будівництва через подорожчання сировини, будівельних матеріалів та робіт. До кінця 2021 року тенденція зростання цін збережеться, оскільки зазначені чинники продовжують впливати на ринок.
Динаміка орендних ставок. Зниження вартості оренди безпосередньо впливає на спекулятивний попит інвесторів в сфері житлової та офісної нерухомості. Чим вище ставка оренди, тим більша потенційна прибутковість від покупки квартири для подальшої здачі або перепродажу. Зниження прибутковості призведе до втрати частини потенційних покупців.
Житлова нерухомість. З січня по вересень 2021 року середня вартість квадратного метру в новобудовах Києва зросла на 14,2%, й на кінець періоду склала 40 795 грн. Порівняно з аналогічним періодом минулого року середня вартість квадратного метру зросла на 19,5%. Найбільш швидкими темпами дорожчає бізнес-клас, де середня ціна з початку року зросла на 22,1%. Квадратний метр у комфорт-класі здорожчав на 19,7%.
Прийняття нових ДБН і створення законодавчої бази для використання ВІМ-технологій. Застосування ВІМ-технологій дозволяє значно вдосконалити процес проектування будівлі та оптимізувати процес будівництва. Наявність нормативного регулювання сприяє їх поширенню серед забудовників і потенційно призведе до збільшення будівельних обсягів і утриманню споживчого попиту за рахунок поліпшення якості будівель і зниження виробничих витрат.
Також важливо відмітити, що ринок нерухомості в Київській області розвивається швидшими темпами, ніж в столиці.
Також на розвиток ринку житлової нерухомості в Київській області впливає той факт, що крупні забудовники в містах-мільйонниках в 2021 році запланували проекти за містом. На це вливає ряд факторів:
• інтерес споживача до життя за містом, який зростав останні 3-4 роки, в 20-му через карантин у тому числі “рванув”.
• активний розвиток заміського житла – для великої категорії споживачів воно доступніше столичного.
• дефіцит прийнятних для ведення девелоперського бізнесу ділянок у Києві. Не всі компанії готові заходити у витратне освоєння промтериторій – надто великі фінансові, репутаційні та часові ресурси потрібні. Ділянки, що залишилися, також здебільшого не задовольняють девелоперів через юридичний статус, стан інженерних мереж і т.д. Сьогодні не кожна компанія готова витратити 2-4 роки на доведення ділянки, перш ніж почати проект.
Тренд на здорове життя. Сьогодні людина прагне жити в оточенні природи, мати екологічно чисте, але при цьому якісне, сучасне, естетично привабливе та функціональне житло, особистий простір відпочинку (квартири з двориками, тераси) або навіть ділянку землі, тоді вона поглядає у бік таунхаусів та котеджів.

Головною тенденцією у розрізі класів житла є поява проміжних категорій класності: «комфорт+» та «бізнес+». Йдеться про нові формати ЖК, які пропонують покупцю на додаток до традиційних характеристик класу нові формати. До них відносяться:
- «місто в місті» (розташування на території ЖК місць харчування, спортивних та торгових майданчиків, зон відпочинку, медичних, навчальних закладів тощо з метою створення внутрішньої інфраструктури);
- «live-work-play» (створення простору, що поєднує в собі комфортні умови для відпочинку та роботи: наявність зон очікування та кафе, лобі з ресепшн, цілодобовою охороною, вбудовування в ЖК ТРЦ, дитячих садків та центрів розвитку, коворкінгів, спортивних центрів і т.д.);
- екологічність (використання натуральних матеріалів при будівництві та оздобленні, встановлення сонячних панелей, теплових насосів, газових станцій, систем сортування сміття тощо)
- фокус на сервісі (апарт-комплекси та комплекси з яскраво вираженою сервісною складовою, наприклад, наявністю сигарних кімнат, власного кінотеатру тощо).

Детальний зміст:

1. Загальна характеристика ринку
1.1. Опис ринку (опис меж для дослідження)
1.2. Аналіз тенденцій розвитку ринку нерухомості у Київській області та Вишневому загалом (чинники впливу, проблеми розвитку)
1.3. Аналіз інфраструктури в досліджуваному районі (існуюча ситуація та плани)
1.4. Загальні показники ринку (оцінка на основі даних операторів):
1.4.1. Існуюча пропозиція на ринку
1.4.2. Площа житла, введена в експлуатацію
1.4.3. Площа активного будівництва
1.5. Сегментація та структурування ринку (за видами житла, частка центру у загальному будівельному ринку м. Вишневого)
2. Аналіз забудовників та їх об'єктів
2.1. Перелік основних об'єктів та їх характеристика
2.1.1. Забудовник
2.1.2. Локація
2.1.3. Інфраструктура (транспорт, море, школи, сади, спорт, парки, торгова нерухомість)
2.1.4. Концептуальні особливості проектів (аналіз позиціонування)
2.1.5. Планування, площа квартир
2.1.6. Ціни
2.2. Частки ринку основних операторів ринку (за площами, відгуками)
2.3. Особливості конкуренції та ризики
3. Ціна та ціноутворення на ринку
3.1. Середні поточні ціни на новобудови
3.2. Аналіз прогнозних цін на 2022-2023 роки.
3.3. Опис факторів, що впливають на формування ціни, оцінка структури
4. Споживачі та їх переваги
4.1. Уподобання споживачів, портрет споживача (аналіз кабінетним способом із застосуванням результатів опитування)
4.2. Аналіз пошукових запитів онлайн
4.3. Структурування та сегментація споживання
4.4. Ступінь задоволеності споживачів (аналіз задоволеності у схожих ЖК)
5. Висновки. Прогнозні показники
5.1. Висновки та прогнозні тенденції розвитку ринку. Прогноз введення в експлуатацію житла
5.2. Рекомендації щодо розвитку на ринку
5.2.1.Рекомендації щодо концепції (інфраструктура, інші доповнення)
5.2.2. Рекомендації щодо цінової політики
5.2.3. Рекомендації щодо просування
6. Інвестиційна привабливість галузі
6.1. SWOT-аналіз планованого ЖК
6.2. PESTLE-аналіз факторів впливу на ринок
6.3. Існуючі ризики та бар'єри входу на ринок. Побудова картки ризиків на ринку

Перелік таблиць:

1. Варіанти, як дістатися на роботу в центрі Києва з м. Вишневе
2. Інфраструктура в місті Вишневе
3. Існуючі ЖК у Вишневому, в яких можна придбати квартиру
4. Площа житла, введеного в експлуатацію в ЖК Акварели-2 за період 2019-2021 рр.
5. Площа житла, введеного в експлуатацію в ЖК Сади Вишневі за період 2019-2021 рр.
6. Площа житла на стадії будівництва в ЖК Піонерський квартал
7. Цінові сегменти ринку житлового будівництва
8. Характеристика житлових об’єктів у Вишневому
9. Характеристика основних забудовників в Вишневому
10. Планування ЖК та площа квартир у Вишневому
11. Ціна на житло за м2 у Вишневому
12. Оцінка конкурентного середовища на ринку за методикою М. Портера
13. Оцінка конкурентного середовища на ринку житлової нерухомості у Вишневому
14. Результати оцінки конкурентного середовища на ринку житлової нерухомості у Вишневому
15. Сегментування споживачів за класами житла та метою покупки
16. Оцінка задоволеності мешканців ЖК
17. Основні розділи сайту забудовника
18. SWOT-аналіз планованого ЖК в центрі Вишневого
19. Розрахунок впливу факторів на ринок нерухомості у Вишневому
20. Ранжування факторів щодо ваги важливості та опис їх впливу на ринок
21. Сегментація ринкових ризиків
22. Карта ризиків ринку нерухомості у Вишневому

Перелік графіків і діаграм:

1. Кількість ЖК класів «економ», «комфорт», «бізнес», «еліт» у Києві, Київській області
2. Цінова структура ринку житлового будівництва в Вишневому за кількістю ЖК у продажу, %
3. Структура ринку житлового будівництва за видами, 2020 р, %
4. Частки основних операторів ринку житлової нерухомості у Вишневому, %
5. Прогнозна ціна за м² по Україні за реалістичним сценарієм, 2021-2031 рр.
6. Прогнозна ціна за м² по Україні за оптимістичним сценарієм, 2021-2024 рр.
7. Прогнозна ціна за м² по Україні при песимістичному сценарію, 2021-2024 рр.
8. Динаміка по запиту «купити квартиру Вишневе» по місяцях 2021 рік
9. Пошукові запити по житловим комплексам Вишневого
10. Вікова структура споживачів новобудов, %
11. Класова структура житла в Україні, %
12. Покупці на ринку житлової нерухомості в новобудовах
13. Середні ціни на новобудови під Києвом, грн/м2