Анализ рынка жилой многоэтажной недвижимости в городе Вишневое. 2022 год

Аннотация к анализу рынка:

Аналитиками компании Pro-Consulting было проведено исследование рынка жилой недвижимости в Вишневом, а именно многоєтажной жилой недвижимости на первичном рынке. В ходе анализа были охарактеризованы основные тенденции развития данного рынка, проанализированые текущие и потенциальные предложения на рынке от застройщиков города Вишневое, проведена сегментация жилья за различными характеристиками, проанализированы основные застройщики и их характеристики, выделены их доли на рынке. Кроме того, было исследовано ценообразование на рынке, а также составлены прогнозные цены на жилую недвижимость за 3 сценариями. Проанализирован портрет потребиля на основании поисковых запросов и сегментации потребления.
На рынок строительства в Украине влияют разные факторы.
Новая волна пандемии COVID-19. Строительная отрасль постепенно набирает обороты после вынужденного застоя, однако введение новых ограничений может частично нивелировать существующие результаты по восстановлению докарантинных показателей. В то же время следует отметить, что пандемия положительно повлияла на рынок в разрезе отдельных сегментов (преимущественно за счет роста сегмента инфраструктурного строительства, активизации программы «Большого строительства») и оперативного приспособления отдельных операторов рынка к новым реалиям бизнеса.
Активная реализация проектов в жилищном строительстве (остановленных при действии жестких карантинных ограничений). Положительным фактором стало ожидание роста ипотечного кредитования через реализацию программ по ипотечному кредитованию и финансовому лизингу жилья. Это способствовало наращиванию строительства жилой недвижимости
По данным НБУ за первые 8 месяцев 2021 года выдано почти 6,6 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму свыше 5,2 млрд грн. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года рост составляет 2,2 раза по количеству договоров и почти втрое в денежном измерении.
Индекс строительной продукции и индекс цен на строительные работы. Возобновление выпуска строительной продукции оказывает положительное влияние на рынок недвижимости. Индекс строительной продукции в 2020 году составил 105,6% по сравнению с 2019 годом.
В настоящее время спрос на рынке недвижимости возобновился и постепенно растет. Цены на недвижимость тоже умеренно выросли. Постепенно набирает вес новый фактор, который может существенно повлиять на спрос – восстановление ипотеки.
Жилые площади, на строительство которых выданы разрешения, заметно сократились: более чем на треть в Украине и почти в семь раз в Киеве. Это эффект длительного процесса реформирования контрольного органа (ГАБИ). Отрасль медленно приходит в себя от последствий карантина и строительная активность в дальнейшем будет прогнозируемо восстанавливаться. Однако на новое предложение жилья может повлиять промедление с выдачей новых разрешений на строительство.
Рост себестоимости строительства из-за подорожания сырья, строительных материалов и работ. До конца 2021 г. тенденция роста цен сохранится, поскольку указанные факторы продолжают влиять на рынок.
Динамика арендных ставок. Снижение стоимости аренды оказывает непосредственное влияние на спекулятивный спрос инвесторов в сфере жилой и офисной недвижимости. Чем выше ставка аренды, тем больше потенциальная доходность от покупки квартиры для последующей сдачи или перепродажи. Понижение доходности приведет к утрате части возможных покупателей.
Жилая недвижимость. С января по сентябрь 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева выросла на 14,2%, и к концу периода составила 40 795 грн. По сравнению с аналогичным периодом в прошлом году средняя стоимость квадратного метра выросла на 19,5%. Наиболее быстрыми темпами дорожает бизнес-класс, где средняя цена с начала года выросла на 22,1%. Квадратный метр в комфорт-классе удорожал на 19,7%.
Принятие новых ДБН и создание законодательной базы для использования ВИМ-технологий. Применение ВИМ-технологий позволяет усовершенствовать процесс проектирования здания и оптимизировать процесс строительства. Наличие нормативного регулирования способствует их распространению среди застройщиков и потенциально приведет к увеличению строительных объемов и удержанию потребительского спроса за счет улучшения качества построек и снижения производственных затрат.
Также важно отметить, что рынок недвижимости в Киевской области развивается более быстрыми темпами, чем в столице.
Также на развитие рынка жилой недвижимости в Киевской области влияет тот факт, что крупные застройщики в городах-миллионниках в 2021 году запланировали проекты за городом. На это влияет ряд факторов:
• интерес потребителя к жизни за городом, который рос последние 3-4 года, в 20-м из-за карантина в том числе "рванул".
• активное развитие загородного жилья – для большой категории потребителей оно доступнее столичного.
• дефицит приемлемых для ведения девелоперского бизнеса участков в Киеве. Не все компании готовы входить в затратное освоение промтерриторий – слишком большие финансовые, репутационные и временные ресурсы нужны. Оставшиеся участки также в основном не удовлетворяют девелоперов из-за юридического статуса, состояния инженерных сетей и т.д. Сегодня не каждая компания готова потратить 2-4 года на доводку участка, прежде чем начать проект.
Тренд на здоровую жизнь. Сегодня человек стремится жить в окружении природы, иметь экологически чистое, но при этом качественное, современное, эстетически привлекающее.

Главной тенденцией в разрезе классов жилья есть появление промежуточных категорий классности: «комфорт+» и «бизнес+». Речь идет о новых форматах ЖК, которые предлагают покупателю в дополнение к традиционным характеристикам класса новые форматы. К ним относятся:
- «город в городе» (размещение на территории ЖК мест питания, спортивных и торговых площадок, зон отдыха, медицинских, учебных заведений и т.д. с целью создания внутренней инфраструктуры);
- «live-work-play» (создание пространства, объединяющего комфортные условия для отдыха и работы: наличие зон ожидания и кафе, лобби с ресепшн, круглосуточной охраной, встраивание в ЖК ТРЦ, детских садов и центров развития, коворкингов, спортивных центров и т.д.);
- экологичность (использование натуральных материалов при строительстве и отделке, установка солнечных панелей, тепловых насосов, газовых станций, систем сортировки мусора и т.п.)
- фокус на сервисе (апарт-комплексы и комплексы с ярко выраженной сервисной составляющей, например наличием сигарных комнат, собственного кинотеатра и т.п.).

Детальное содержание:

1. Общая характеристика рынка
1.1. Описание рынка (описание границ для исследования)
1.2. Анализ тенденций развития рынка недвижимости в Киевской области и Вишневом (факторы влияния, проблемы развития)
1.3. Анализ инфраструктуры в исследуемом районе (существующая ситуация и планы)
1.4. Общие показатели рынка (оценка на основе данных операторов):
1.4.1. Существующее предложение на рынке
1.4.2. Площадь жилья, введенная в эксплуатацию
1.4.3. Площадь активного строительства
1.5. Сегментация и структурирование рынка (по видам жилья, доля центра в общем строительном рынке Вишневого)
2. Анализ застройщиков и их объектов
2.1. Список основных объектов и их характеристика
2.1.1. Застройщик
2.1.2. Локация
2.1.3. Инфраструктура (транспорт, море, школы, сады, спорт, парки, торговая недвижимость)
2.1.4. Концептуальные особенности проектов (анализ позиционирования)
2.1.5. Планировка, площадь квартир
2.1.6. Цены
2.2. Доли рынка основных операторов рынка (по площадям, отзывам)
2.3. Особенности конкуренции и риски
3. Цена и ценообразование на рынке
3.1. Средние текущие цены на новостройки
3.2. Анализ прогнозных цен на 2022-2023 годы.
3.3. Описание факторов, влияющих на формирование цены, оценка структуры
4. Потребители и их предпочтения
4.1. Предпочтения потребителей, портрет потребителя (анализ кабинетным способом с применением результатов опроса)
4.2. Анализ поисковых запросов онлайн
4.3. Структурирование и сегментация потребления
4.4. Степень удовлетворенности потребителей (анализ удовлетворенности у схожих ЖК)
5. Выводы. Прогнозные показатели
5.1. Выводы и тенденции развития рынка. Прогноз ввода в эксплуатацию жилья
5.2. Рекомендации по развитию на рынке
5.2.1. Рекомендации по концепции (инфраструктура, другие дополнения)
5.2.2. Рекомендации по ценовой политике
5.2.3. Рекомендации по продвижению
6. Инвестиционная привлекательность отрасли
6.1. SWOT-анализ планируемого ЖК
6.2. PESTLE-анализ факторов влияния на рынок
6.3. Имеющиеся риски и барьеры входа на рынок. Построение карты рисков на рынке

Перечень таблиц:

1. Варианты, как добраться на работу в центре Киева из г. Вишневое
2. Инфраструктура в городе Вишневое
3. Существующие ЖК в Вишневом, в которых можно приобрести квартиру
4. Площадь жилья, введенного в эксплуатацию в ЖК Акварелы-2 за период 2019-2021 гг.
5. Площадь жилья, введенного в эксплуатацию в ЖК Сады Вишневые за период 2019-2021 гг.
6. Площадь жилья на стадии строительства в ЖК Пионерский квартал
7. Ценовые сегменты рынка жилищного строительства
8. Характеристика жилых объектов в Вишневом
9. Характеристика основных застройщиков в Вишневом
10. Планировка ЖК и площадь квартир в Вишневом
11. Цена на жилье за м2 в Вишневом
12. Оценка конкурентноспособной среды на рынке по методике М. Портера
13. Оценка конкурентной среды на рынке жилой недвижимости в Вишневом
14. Результаты оценки конкурентной среды на рынке жилой недвижимости в Вишневом
15. Сегментирование потребителей по классам жилья и целям покупки
16. Оценка удовлетворенности жильцов ЖК
17. Основные разделы сайта застройщика
18. SWOT-анализ планируемого ЖК в центре Вишневого
19. Расчет влияния факторов на рынок недвижимости в Вишневом
20. Ранжирование факторов веса важности и описание их влияния на рынок
21. Сегментация рыночных рисков
22. Карта рисков рынка недвижимости в Вишневом

Перечень графиков и диаграмм:

1. Количество ЖК классов "эконом", "комфорт", "бизнес", "элит" в Киеве, Киевской области
2. Ценовая структура рынка жилищного строительства в Вишневом по количеству ЖК в продаже, %
3. Структура рынка жилищного строительства по видам, 2020 г., %
4. Доли основных операторов рынка жилой недвижимости в Вишневом, %
5. Прогнозная цена за м² по Украине по реалистичному сценарию, 2021-2031 гг.
6. Прогнозная цена за м² по Украине по оптимистическому сценарию, 2021-2024 гг.
7. Прогнозная цена за м² по Украине при пессимистическом сценарии, 2021-2024 гг.
8. Динамика по запросу «купить квартиру Вишневое» по месяцам 2021 год.
9. Поисковые запросы по жилым комплексам Вишневого
10. Возрастная структура потребителей новостроек, %
11. Классовая структура жилья в Украине, %
12. Покупатели на рынке жилой недвижимости в новостройках
13. Средние цены на новостройки под Киевом, грн/м2