Аналіз ринку житлової нерухомості в Харкові в 2018-1 пол. 2021 гг. 2021 рік

Анотація до аналізу ринку:

Компанія Pro-Consulting підготувала дослідження ринку житлової нерухомості у Харкові у 2018-1 пол.2021 рр. У ході дослідження було проаналізовано тенденції на ринку, тренди, проблеми, фактори впливу на ринок та інші особливості, проведено аналіз попиту та пропозиції на ринку нерухомості Харкова, виконано аналіз основних операторів ринку, проаналізовано ціни та ціноутворення на ринку, проаналізовано брендинг та рекламу основних операторів ринку. Проаналізовано переваги споживачів, аналіз інтернет-аудиторії, визначено ступінь задоволеності споживачів житлом. За результатами дослідження сформовано висновки, досліджено інвестиційну привабливість галузі та проаналізовано ризики виходу на досліджуваний ринок.
За даними Державної служби статистики України, Харків та область у поточному році показали небувалі темпи будівництва. За перше півріччя 2021-го в експлуатацію було прийнято на 40% більше житлової площі, ніж за аналогічний період рік тому. Харків прийняв в експлуатацію 325 тисяч квадратів. На інші території області припадає 20 тис. кв.м. Це близько 6000 квартир середньою площею 58 квадратів.
На даний момент на первинному ринку можна придбати житло в 183 ЖК від забудовників, 126 з яких вже здані. Незважаючи на це, у Харкові спостерігається дефіцит житла на первинному ринку нерухомості – попит перевищує пропозицію, через що зростають ціни на вторинному ринку.
Основна частина міських новобудов зосереджена вздовж гілок метро чи основних транспортних розв'язок. Це робить проекти ліквіднішими для перепродажу, а також дозволяє власникам не витрачати зайвий час на виконання повсякденних завдань. Однак така особливість впливає на середній цінник за квадратні метри.
Найбільше у Харкові будується будинків економ та комфорт-класу. Наступний щабель за рівнем будівництва та зручностей – це бізнес-клас, і він поки що у меншості. Справжніх люкс будинків із справді високою якістю інфраструктури та підвищеним рівнем сервісу у Харкові поки що немає.
Тренди та тенденції первинного ринку нерухомості:
• Найбільш популярними є 1 та 2-кімнатні квартири;
• Покупців цікавлять квартири площею від 50 – 80 квадратних метрів;
• у тренді ЖК, які створюють сучасний житловий простір, побудований з урахуванням попиту на багатофункціональну інфраструктуру;
• Комплексна охорона життя та майна, системи контролю доступу на територію, до будівлі, паркінгу;
• Зріс інтерес і комор завдяки бажанню раціоналізувати простір квартири: перетворити балкон на додаткову зону - робочу, обідню або лобі простір.
• Системи «розумного будинку», різного роду датчики (антизатоплення, протипожежної безпеки), системи очищення повітря, якість та екологічність будівельних матеріалів.
Найближчими роками на ринку житлової нерухомості визначатимуть функціональність та зручність планувань, увагу до інженерії, зокрема запит на якість води та повітря, а також формати життя, які пропонуватиме житловий комплекс.
Попит на об'єкти первинного ринку житлової нерухомості залежить від багатьох факторів. Серед основних макроекономічних факторів, аналізуючи ринок у конкретному місті, слід виділити: загальну чисельність населення, наявність та перспективи місць зайнятості населення, галузеві напрямки розвитку та рівень заробітних плат у базових економічних галузях.
Сьогодні в обласному центрі покупці можуть вибрати із кількох десятків новобудов. Місто активно забудовується, у кожній частині можна побачити будівельні майданчики, де будують сучасні багатоквартирні будинки. На вибір потенційних покупців житлова нерухомість різних типів: економ-клас (45 новобудов); комфорт-клас (68 новобудов); бізнес-клас (34 новобудови); еліт-клас (19 новобудов).

Найдоступнішими для покупки традиційно вважаються проекти економ. У деяких панельних багатоквартирних комплексах можна придбати м2 від 12360 гривень. Середній показник по ринку становить 16 689 гривень. Середньоринкова ціна між об'єктами комфорт та бізнес відрізняється незначно. За метр житлової площі у першій категорії ЖК забудовники зазвичай просять від 24 187 гривень. При цьому в новобудовах класу бізнес стандартна цифра становить 26 451 гривень. Ціну вище потрібно буде заплатити за новобудови класу еліт, тут середня ціна 37125 грн.

Вартість житлових квадратних метрів у новобудовах дуже відрізняється. Тут важливу роль відіграють одразу кілька факторів:
• клас будівлі;
• технологія будівництва та матеріали;
• розташування та інфраструктура;
• благоустрій прибудинкової території.
З початку 2021 року ціни на житло зросли в середньому на 20%. До кінця року первинний ринок нерухомості може очікувати на збільшення вартості квадратного метра ще на 5-7%. Тому, цілком імовірно, у 2021 році вартість первинного житла побільшає на 25-30% загалом. Слід зазначити, що причин для зростання цін цього року є кілька. Але головні з них — ситуація з пандемією, інфляція, відсутність надійних альтернатив збереження заощаджень, зменшення кількості нових якісних об'єктів.
Об'єкти на початкових стадіях будівництва є найвигіднішими для покупця. Їхня ціна в середньому нижча на 25%. Різниця між ціною квартири на початковій стадії будівництва та після здачі об'єкта в експлуатацію може становити до 45%.
Останнім часом покупець нерухомості на первинному ринку житлової нерухомості молодшає. Якщо кілька років тому більшість покупців нерухомості були у віці 33-45 років, то 2021 року можна говорити про 25-45-річний віковий діапазон. Власниками квартир більшою мірою стають амбітні мільйони. У 70-80% випадків це власники бізнесу, підприємці, керівники середньої та вищої ланки, а також айтішники. Насамперед покупцями житла є сімейні пари, а вже потім самотні молоді люди чи дівчата. Безумовно, портрет інвестора змінюється в залежності від класу новобудови, її характеристик, ціни та ступеня готовності.
Аналіз інтернет аудиторії показав, що дедалі більше людей цікавляться покупкою нерухомості, динаміка пошукових запитів у цій галузі показує стабільне зростання. Більше того, 45,1% запитів – це цільовий пошук із метою покупки квартири. Виходячи з відгуків в інтернеті можна вважати, що найближчими роками на ринку житлової нерухомості визначатимуть функціональність та зручність планувань, увагу до інженерії, зокрема запит на якість води та повітря, а також формати життя, які пропонуватиме житловий комплекс.

Детальний зміст:

1. Загальна характеристика ринку житлової нерухомості Харкова
1.1. Аналіз тенденцій розвитку ринку нерухомості за класами (чинники впливу, проблеми розвитку)
1.2. Загальні показники ринку, розрахунок ємності ринку в 2018-1 пол. 2021 р.
1.3. Структурування ринку житлової нерухомості у м. Харкові за класом нерухомості; Холодногірського та Новобаварського району по мікрорайонах
1.4. Карта з нанесенням житлових комплексів у розрізі класів
2. Основні оператори ринку (компанії-забудовники) та їх характеристика:
2.1. Перелік основних операторів ринку та їх структурування
3. Ціна та ціноутворення на ринку
3.1. Середні поточні ціни на купівлю квартир у розрізі класу, кількості кімнат
3.2. Опис факторів, що впливають на формування ціни
4. Брендинг та реклама (аналіз позиціонування конкурентів на ринку, присутність у каналах просування)
5. Споживачі та їх вподобання
5.1. Уподобання споживачів щодо купівлі квартири, портрет споживача
5.2. Аналіз інтернет-аудиторії, пошукових запитів та видачі конкурентів
5.3. Структурування та сегментація споживання
5.4. Ступінь задоволеності споживачів
6. Висновки. Прогнозні показники
6.1. Висновки та прогнозні тенденції розвитку ринку нерухомості у Харкові
6.2. Побудова гіпотез розвитку ринку. Прогнозні показники розвитку ринку до 2023 року.
6.3. Рекомендації щодо розвитку на ринку
6.3.1. Доцільність будівництва ЖК
7. Інвестиційна привабливість галузі
7.1. PESTLE-аналіз факторів впливу на ринок
7.2. Існуючі ризики та бар'єри входу на ринок. Побудова картки ризиків на ринку

Перелік таблиць:

1. Карта житлових комплексів Харкова з фокусом на райони, що їх наслідують, у розрізі класів житла
2. Сегментування споживачів за класами житла
3. Кількість пошукових запитів за ключовими словами з січня 2018 по вересень 2021 рік, в натуральному вираженні, кількість запитів
4. Брендовані пошукові запити по ЖК Харкова з січня 2018 по вересень 2021 рік, в натуральному вираженні, кількість запитів
5. Сегментування споживачів за класами житла та метою покупки
6. Результати моніторингу відгуків про ЖК Харкова
7. Розрахунок ступеня впливу факторів зовнішнього середовища на ринок нерухомості у Харкові
8. Ранжування факторів щодо ваги важливості та опис їхнього впливу на ринок
9. Сегментація ринкових ризиків
10. Карта ризиків ринку нерухомості у Харкові

Перелік графіків і діаграм:

1. Динаміка середньомісячної заробітної плати штатних працівників Харківської області у 2018-2021 рр., у грошовому вираженні, грн.
2. Динаміка безробітного населення Харківської області у 2018-2021 рр., у % до робочої сили відповідного віку
3. Динаміка чисельності населення Харкова у 2018-2021 рр., у натуральному вираженні, тис. осіб
4. Динаміка кількості угод купівлі-продажу квартир у Харкові в 2018-2020 рр., в натуральному вираженні, шт.
5. Розподіл пропозицій на ринку нерухомості Харкова між первинним та вторинним ринком, в натуральному вираженні, кількість оголошень про продаж
6. Оцінка кількості проданих квартир на первинному ринку нерухомості у Харкові в 2018-2020 рр., в натуральному вираженні, кількість квартир
7. Динаміка введення в експлуатацію загальних площ житлових будівель у Харківській області у 2018-1 пол. 2021 р., в натуральному вираженні в м2
8. Сегментування новобудов Харкова за класом житла у натуральному вираженні, кількість новобудов
9. Кількість новобудов Харкова за класом житла в аналізованих районах у натуральному вираженні, кількість новобудов
10. Динаміка вартість квартир у новобудовах та на вторинному ринку у 2018 – 1 пол. 2021 року у грошовому вираженні, грн за кв.м у Харкові
11. Цінова політика квартир у новобудовах Харкова на Жовтень 2021 року за класами житла, у грошовому вираженні, тис грн
12. Цінова політика квартир у новобудовах Харкова на Жовтень 2021 року за кількістю кімнат, у грошовому вираженні, тис грн
13. Цінова політика квартир у новобудовах Харкова на Жовтень 2021 року по районах, у грошовому вираженні, тис грн за м2
14. Динаміка пошукових запитів за ключовими словами за роками з січня 2018 по вересень 2021 рік, в натуральному вираженні, тис запитів
15. Структура запитів за метою пошуку, в натуральному вираженні, тис запитів
16. Сегментування пошукових запитів по районах з січня 2018 по вересень 2021 рік, в натуральному вираженні, кількість запитів