Аналіз ринку складської нерухомості з метою визначення оптимального використання ділянки в Київській області. 2024 рік

Анотація до аналізу ринку:

Компанія Pro-Consulting підготувала дослідження ринку з оптимального використання ділянки у Київській області (напрямок Житомирської траси М-06).
У Києві та Київській області існує розвинена інфраструктура складських приміщень, що відповідає різним потребам бізнесу та промисловості. Загальна площа складських приміщень у регіоні розподіляється за різними типами, зокрема: звичайні, сухі та морозильні склади.
У 2023 р. на ринку складської нерухомості Києва не було запроваджено нових спекулятивних складів. Річний обсяг нової пропозиції для власного використання становив близько 88 000 м2 у трьох складських комплексах, причому весь цей обсяг вийшов на ринок у другій половині 2023 р. Нові об'єкти були представлені складськими комплексами Novus Warehouse (40 000 м2), Nova Poshta Terminal (35 000 м2) та ІІ черга комплексу Олександрівський (12 600 м2). В результаті загальна пропозиція конкурентних складських площ залишилася незмінною на рівні близько 1,41 млн. м2. Варто зазначити, що у 2023 р. тенденція зростання будівельної активності у сегменті складів під власне використання сповільнилася.

Серед ключових трендів у складській нерухомості слід визначити такі:
1. Перерозподіл інвестицій. Враховуючи руйнування на півночі та сході України, інвестиції як українського бізнесу, так і іноземного розподілятимуться насамперед на західні та центральні регіони. Виробництва, у яких сировина чи готова продукція рухаються до Європи чи Європи, вже релокувались зменшення логістичного плеча.
2. Розвиток релокованих бізнесів. Більшість бізнесів осіли та розвиваються в безпечних регіонах.
3. Київ залишиться центром розподілу. Втім, це відбудеться паралельно зі зменшенням обсягів зберігання: дистриб'ютори та постачальники посилюватимуть регіональні розподільчі центри.
4. Інвестиції в аналітику та автоматизацію. Це дасть логістиці оптимізацію товарних залишків, збільшить швидкість та кількість обробок відвантажень. Чинник наявності персоналу поруч із розподільчим центром значно зменшиться.
5. Персонал дорожчатиме. Нестача кваліфікованого персоналу стимулює компанії додатково піклуватися про персонал: інфраструктуру, умови, автоматизацію операцій.
6. Автоматизація стає доступнішою. Роботи дешевшають через прогрес та розвиток технологій.

Загалом ринок складської нерухомості переживає поступове відновлення, з гострою чутливістю до всієї динаміки, пов'язаної з війною. На тлі більш оптимістичного економічного прогнозу принаймні на другу половину 2024 р. очікується, що попит з боку орендарів демонструватиме позитивну динаміку, а існуючі запити на великі площі, які формують відкладений попит, стимулюватимуть орендну активність у 2024 році. У короткостроковій перспективі, зі стабілізацією бойових дій, ринок, ймовірно, залишиться сприятливішим для власників нерухомості, а орендна ставка поступово зростатиме. В результаті, власники вже відчувають зміни ринкових умов, що призводить до коригування орендних ставок та зменшення гнучкості в умовах оренди. З огляду на відносно короткий цикл девелопменту очікується, що фаза відновлення після активізації орендної активності буде коротшою порівняно з іншими сегментами нерухомості.
Якщо розглядати середньострокову перспективу на 3-5 років, після війни основними завданнями перед країною стоятимуть відновлення економіки та відновлення територій, що постраждали. Україна цілеспрямовано налагоджуватиме міжнародні торговельні відносини. Це стимулюватиме розвиток промисловості країни.
Очікується, що існуючі запити на великі площі, які формують відкладений попит, стимулюватимуть орендну активність у 2024-2025 роках. Прогнозований обсяг пропозиції конкурентних складських площ у 2024-2025 роках. становитиме 1,5 млн. м2.

Детальний зміст:

1.1. Аналіз тенденцій розвитку ринку (фактори впливу, проблеми розвитку, сучасні тенденції, які почали використовувати у складській нерухомості в Україні та світі).
1.2. Тренди релокації, які можуть сприяти наповненню хаба
1.3. Європейські тенденції, які можуть вплинути в майбутньому на розвиток складської та індустріальної нерухомості в Україні (на прикладі Польщі, Румунії, Угорщини, Німеччини)
1.4. Загальні показники ринку
1.4.1. Поточна пропозиція
1.4.2. Нова пропозиція. Об’єкти, заплановані до введення в експлуатацію на даний момент
1.4.3. Вакантність
1.5. Аналіз розвитку транспортної інфраструктури досліджуваного напрямку (будівництво доріг, розташування, доступність тощо)
2. Основні оператори ринку
2.1. Перелік основних операторів ринку і їх структурування (загальна інформація, типи, класи та розміри складів)
2.2. Аналіз вільної пропозиції на ринку, опис та умови
3. Ціна і ціноутворення на ринку
3.1. Динаміка цін на оренду складської нерухомості
3.2. Середні поточні орендні ставки
3.3. Прогнозна ціна на 2024 рік
4. Аналіз споживання на ринку
4.1. Аналіз компаній-потенційних нових орендаторів досліджуваних складів в регіоні

5. Інвестиційна привабливість галузі
5.1. Оцінка інвестицій в будівництво складської нерухомості в Україні (приклади з відкритих джерел)
5.2. SWOT- аналіз ринкового напряму
5.3. PEST LE - аналіз факторів впливу на ринок та оцінка ймовірності і ступеня їх впливу.
5.4. Існуючі ризики і бар'єри входу на ринок
6. Висновки. Прогнозні показники ринку
6.1. Висновки і прогнозні тенденції розвитку ринку. Прогнозні показники розвитку ринку в 2024-2025 рр.
6.2. Рекомендації по доцільності будівництва складської нерухомості (за типом, класом) в досліджуваному місці

Перелік таблиць:

1. Об’єкти, доступні для оренди в регіоні оцінки станом на квітень 2024 р.
2. Об’єкти, доступні для купівлі станом на квітень 2024 р. в регіоні оцінки.
3. Майбутня пропозиція складських площ Київської області у напрямку Житомирської траси.
4. Витяг з Плану заходів з реалізації Національної транспортної стратегії України на період до 2030 р.
5. Основні гравці ринку та їх структурування.
6. Динаміка орендних ставок.
7. SWOT- аналіз ринку складської нерухомості Київської області у напрямку Житомирської траси.
8. PEST LE-аналіз факторів впливу на ринок складської нерухомості Київської області у напрямку Житомирської траси.
9. Сегментація ринкових ризиків.
10. Карта ризиків ринку складської нерухомості Київської області у напрямку Житомирської траси.
11. Розміри санітарно-захисних зон від складів зберігання отрутохімікатів та мінеральних добрив до житлової забудови та водоймищ.

Перелік графіків і діаграм:

1. Приклад організації мобільних стелажів.
2. Приклади пропозиції швидкомонтованх споруд.
3. Приклади пропозицій вже готових ангарів.