Анализ рынка недвижимости – аналитический обзор

Как раньше, так и сейчас, вложение капитала в разного рода недвижимость почти всегда дело беспроигрышное. Образно говоря, крыша над головой, нужна всем: заводам, фабрикам, компаниям, торгово-развлекательным центрам, супермаркетам, ресторанам, спортивным залам, сфере услуг и, конечно, людям, желающим иметь свою крепость. Хорошим проводником в сложном и многообразном мире недвижимости является аналитический обзор рынка недвижимости.

Ознакомьтесь с типовой структурой исследования рынка

Аналитики Pro-Consulting регулярно проводят анализ рынка, в том числе, и жилой, и торгово-офисной недвижимости в Украине. В недавних исследованиях была проанализирована структура рынка недвижимости Украины, а также определены первопричины, влияющие на развитие рынка. Результаты опроса экспертов рынка жилой и торгово-офисной недвижимости Украины, констатируют, что в целом, в 2019 году рынок продемонстрировал позитивную динамику, и она должна сохраниться и в 2020 году. Потенциальным покупателям есть из чего выбирать. Исследование рынка недвижимости указывает на то, что сейчас на рынке наблюдается перенасыщение.

Анализ ситуации на рынке недвижимости позволил выявить, какая недвижимость в Украине в целом, и в Киеве в частности, является ликвидной и привлекательной для клиентов. Эксперты определили возможные тенденции дальнейшего развития рынка жилой и торгово-офисной недвижимости.

В частности, есть вероятность усиления конкуренции между застройщиками. На украинском рынке станет больше объектов недвижимости смешанного типа. Такой тренд сейчас популярен в мире. В 2020 году возможен скачок в развитии рынка недвижимости в том случае, если будет усовершенствован механизм ипотеки.

Исследование рынка зафиксировало, что в 2018 году в сравнении с 2017 годом на рынке недвижимости Украины было продано на 4,7% больше объектов жилой недвижимости согласно статистике Министерства юстиции Украины.

Купить готовое исследование: результаты экспертного опроса в сегменте недвижимости. 2019 год

Анализ рынка жилой недвижимости свидетельствует, что на первичном рынке жилья при покупке квартиры от застройщика торг, как правило, отсутствует. Операторы рынка, предлагают различные условия оплаты в рассрочку, а также периодически делают акционные предложения. Такие, например, как скидки при 100% оплате приобретаемого жилья, часто с дифференциацией по количеству комнат, или же предлагают скидки на некоторые квартиры. Подстегнуть покупательский спрос на первичную недвижимость могло бы расширение пакета лояльных условий рассрочки. Например, увеличение застройщиками беспроцентного периода рассрочки до 1– 1,5 лет, а также продление конечного погашения до 40-42 месяцев.

Аналитики рынка недвижимости обращают внимание, что на вторичном рынке жилья для квартир нижнего ценового диапазона, собственники которых уже снизили цены на них, учитывая рыночные тенденции, величина скидки для реальных покупателей обычно не превышает 3-5%. Ведь подобные объекты наиболее востребованы на рынке. Здесь надо учитывать, что рынок вторичной недвижимости по количеству предложений уступает первичному. Цена квартир в старом фонде на 8–12% ниже стоимости квартир в новых домах. Квартиры, выставленные на продажу, по ценам выше среднерыночных, обычно находят покупателя, когда собственник готов уступить не менее 7%, а в некоторых случаях до 10% и более от заявленной стоимости.

Аналитический обзор рынка недвижимости показывает, что уровень ценовых показателей на рынке домовладений, зачастую намного выше, чем на первичном и вторичном рынке квартир.

Снижение спроса на рынке земельных участков под индивидуальное жилое строительство повлияло на ценовую политику. Аналитика рынка недвижимости обращает внимание на то, что продавцы готовы снижать цены в среднем на 5-10%, от раннее заявленной стоимости для качественных вариантов. Т.е. для участков с готовыми документами, с подведенными коммуникациями и расположенных в живописных местах, и с развитой инфраструктурой. Для участков, где ничего нет, кроме самого участка, цену готовы снизить на 10-30%.

Читать про рынок элитных гостиниц Одессы

На рынке садовых и дачных участков цены преимущественно стали фиксироваться в гривне. Собственники качественных участков, расположенных в благоустроенных кооперативах, могут уступить не более 5-10% от начальной цены. Незавидная судьба у неликвидных вариантов и объектов с завышенной стоимостью. Они продаются с существенным дисконтом, либо очень долго ждут своего покупателя.

Исследование рынка жилой недвижимости показало, что размер скидки для каждого конкретного объекта недвижимости зависит от его площади, индивидуальных обстоятельств продажи, срока экспозиции на рынке, локации и, конечно, от того, насколько хороша инфраструктура. Больше всего продается жилых квартир стоимостью от $30 000- до $100 000.  Это 41,3% реализованных сделок.

К основным характеристикам рынка недвижимости в 2018-2019 годах эксперты относят следующие показатели:

• стабильность темпов строительства;
• большой выбор предложений;
• перенос спроса из пригорода на окраины и в промышленные зоны;
• покупка небольших, одно- и двухкомнатных квартир;
• предложение квартир как с традиционными планировками, так и жилья в евроформате - с просторной кухней-гостиной;
• несущественная разница цен на первичном и вторичном рынке;
• новостройки более востребованы, чем вторичное жилье;
• конкуренция и борьба за платежеспособного клиента;
• рост финансирования коммерческой недвижимости;
• подорожание эконом класса: в 2018 году средняя цена по Киеву составляла 19 000 грн./кв. м., в 2017- 16 700 грн./кв. м., в первом полугодии 2019-24 000 грн./кв. м.);
• снижение цен на постройки класса «элит»: в 2018 году средняя цена по Киеву 53 000 грн./кв. м., в 2017-61 000 грн./кв. м., в 1 полугодии 2019-54 000 грн./кв. м.);
• увеличение процента кредитов на недвижимость;
• снижение спроса на покупку домовладений.

Прогноз развития рынка недвижимости предполагает, что недвижимость в Украине будет дорожать. Ожидается, что жилье подорожает на 20%. Эти тенденции рынка недвижимости объясняются рядом причин:

• предложение перекрывает спрос;
• увеличение заработной платы;
• повышение цен на стройматериалы;
• удорожание транспортных услуг, топлива;
• увеличение процентных ставок по кредитам

Читать про ринок загородной недвижимости Киева

Исследование рынка пригородной недвижимости Киева, проведенное аналитиками компании Pro-Consulting, показало, что на декабрь 2018 года в Киево-Святошинском районе было выставлено на продажу 3313 частных дома. В Бориспольском - 1000, Васильковском - 847, Обуховском - 760 домов. И меньше всего предложений оказалось в Вышгородском районе – 673, и Броварском районе - 608 домов.

Анализ ситуации на рынке загородной недвижимости в Украине, позволяет выделить несколько типов домов, которые предлагают покупателю.

За 30-50 тысяч долларов можно купить небольшой дом площадью в 40-100 квадратных метров. К этой категории относятся летние дома (дачи), коттеджи, построенные по новым технологиям, часть таунхаусов под чистовую отделку.

Дальше идут современные дома площадью в 100-200 квадратных метров без внутренней отделки. Их цена колеблется от 50 до 100 тысяч долларов. В основном, такие дома построены из газобетона или пенобетона. Стоимость дома будет намного выше, если в нем сделан ремонт.

Дороже, более 150 тысяч долларов США, стоят дома с ремонтом, качественной отделкой площадью от 150 кв. м.  Их могут строить по индивидуальному проекту и чаще всего при строительстве используется кирпич. 

И самыми дорогими являются премиум-особняки площадью от 500 квадратных метров. Их стоимость, в зависимости от расположения, может достигать нескольких миллионов долларов.

По данным компаний, строящих частные дома, себестоимость строительства квадратного метра составляет около 500 долларов США. Немного сэкономить можно, если использовать более дешевые материалы. Себестоимость постройки дома с ремонтом дотягивает до 600-850 долларов США за квадратный метр.

Аналитиками Pro-Consulting так же был проведен и анализ рынка офисной недвижимости Киева. 

В целом, рынок офисов относительно стабилен. Эксперты отмечают незначительный рост арендных ставок. Растет понемногу и спрос, особенно на большие консолидированные качественные площади. Поэтому свободных площадей становится меньше. Анализ рынка офисов свидетельствует о стремительном развитии рынка. Офисные помещения нужны, как новым компаниям, так и тем, кто расширяет свой бизнес и уже не может ютиться в прежних офисах.

Эксперты считают, что стабильный курс доллара к гривне делает выгодной покупку офисной недвижимости для собственного пользования, в частности, это касается Киева. Хорошее время сейчас для приобретения и сдачи в аренду офисной недвижимости, поскольку в Киеве происходит увеличение арендной ставки за квадратный метр. Поэтому, сделанные сейчас приобретения, окупятся за короткий срок.

Купить готовое исследование: рынок офисной недвижимости в Киеве. 2019 год

Не только жилье котируется на рынке недвижимости. Большой спрос существует на рынке аренды складской и офисной недвижимости. На складском рынке наблюдается дефицит вакантных площадей. Причина проста – мало строят.  Анализ рынка аренды складской и офисной недвижимости Киева показал, что в 2017-2018 годах ввели в эксплуатацию 44 тыс.кв.м. складских помещений. Промышленным складам принадлежит 25,4% площадей. Меньше занимают торговые здания – 16,9%.  А площадь офисных зданий - 5,9%.

Анализ рынка производственной и торговой недвижимости свидетельствует, что потенциал развития здесь высок. Спрос арендаторов будет расти. Уменьшение вакантных площадей в сегменте повлечет повышение арендных ставок на 3,6% на все классы помещений. Ожидается, что стоимость аренды лучших складских помещений превысит 20% и их по-прежнему будет не хватать. А поскольку девелоперы не буду очень активны, можно ждать подорожания складской недвижимости.

Касательно рынка аренды помещений с функциональным обеспечением, включая аренду рабочего места. Аналитики Pro-Consulting рассмотрели учреждения, предоставляющие услуги аренды рабочего места, в частности, коворкинги в крупнейших городах Украины. Оценка коворкингов Украины включала следующие параметры:

• качественный ремонт;
• системы охранной и пожарной сигнализации;
• электрооборудование;
• системы кондиционирования и вентиляции воздуха;
• система электронных пропусков;
• предоставление канцелярских принадлежностей, питьевой воды, кофе, чая, одноразовой посуды, салфеток;
• организация питания;
• доступ к спортзалу;
• наличие переговорных комнат;
• предоставление доступа к тестовым лабораториям.

Анализ учреждений, предоставляющих услуги аренды рабочего места, включал крупнейшие города Украины: Киев, Харьков, Львов, Одессу, Днепр.
Коворкинг-центры стали популярны в недавнее время. Их облюбовали специалисты, работающие удаленно, фотографы, дизайнеры, IT-специалисты, писатели, юристы и пр.

Стоимость аренды рабочего места в коворкинг-центрах зависит от следующих факторов:

• месторасположение;
• инфраструктура;
• тематика заведения;
• покупка или аренда помещения под коворкинг;
• расходы на тепло и электроэнергию;
• расходы на рекламу и продвижение;
• интерьер помещения;
• степень посещаемости;
• ценовая политика конкурентов.

Аналитики считают, что на сдерживание развития рынка аренды рабочих мест и коворкингов в Украине влияет его затратность (расходы на ремонт и оснащение, подбор и затраты на персонал.

Прогноз развития рынка жилой, торговой, офисной, складской недвижимости и рынка аренды всех видов недвижимости, в целом, имеет положительные тенденции и хорошую динамику. Но любое развитие требует стабильности в политике и экономике, как в Украине, так и в мире. Известно, что кризисы - общественные, экономические, политические и социальные отбрасывают развитие любой страны на несколько лет назад.

Заказать исследование другого рынка

Компания Pro-Consulting подготовила для Вас короткий перечень готовых проектов на данную тему. Ознакомиться с проектами можно, перейдя по ссылкам:

• Анализ результатов экспертного опроса в сегменте недвижимости. 2019 год
• Анализ рынка аренды складской и офисной недвижимости Киева. 2019 год
• Анализ рынка систем «умный дом» в Украине. 2019 год