Рынок недвижимости выходит из пике

Строительный бум, стартовавший в 2014 г. и подогреваемый все это время так называемым «банкопадом», в 2017-м ещё больше усилил конкуренцию на рынке жилой недвижимости, - отмечает Pro-Consulting в свежем обзоре рынка жилой недвижимости Киева. Те, кто держал деньги на депозите, отдал предпочтение другому виду сохранения инвестиций. Украинцы покупали квартиры. Теперь, когда ситуация в банковском секторе стабилизировалась, пытаются жилые объекты продать. Количество выставленных на продажу квартир, домов и земельных участков стремительно увеличивается. Аналитики компании Pro-Consulting отмечают, что предложение значительно превышает платёжеспособный спрос. Так что покупают жилье сейчас в основном те, кто сумел накопить валюту до кризиса.

Переселенцы спасают рынок недвижимости

Повысили спрос на жилье переселенцы с временно оккупированных территорий Донбасса. На сегодняшний день он практически реализован, утверждают в компании Pro-Consulting.
Продолжают активно инвестировать в недвижимость лишь те, кто имеет высокие доходы.
Но и они не настроены инвестировать в строительный «мыльный пузырь». В приоритете - новострои на завершающей стадии строительства.
Ведь в 2015 году департамент архитектуры КГГА насчитал в Киеве 72 нелегальные стройки. Так в Шевченковском районе – 13, Голосеевском районе – 9, в Дарницком – 7, в Днепровском районе – 8 незаконных новостроек.

Ипотека - реально, но сложно

НБУ обнадёживает. Ипотечное кредитование в Украине возможно. Это оживило бы не только банковский сектор, но и рынок недвижимости страны. По оценкам Pro-Consulting, ожидать дальнейшего роста объёмов ипотечного кредитования и финансирования банками застройщиков можно при уменьшении темпов инфляции и процентных ставок. Ожидается что темпы увеличения ипотечного кредитования будут довольно малы. Причина: нерешённая проблема валютных кредитов и малого количества качественных заёмщиков.

Что предлагают покупателю

Предложение первичного жилья в Киеве в период с января 2016 года по июнь 2017 года увеличивалось (диаграмма 1.3). В июне к продаже предлагались квартиры 70 операторами в 178 объектах, что на 33% больше, чем в аналогичном периоде 2016 года. В их число входят как объекты незавершенного строительства, так и нереализованные квартиры в домах, сданных в эксплуатацию.

Экономичное жилье в приоритете и у застройщиков, и у покупателей. На втором месте - комфорт-класс (30%). Опираясь на данные из обзора рынка жилой недвижимости Киева и Киевской области за 2016 год, доля новостроек бизнес-класса составляет 25%, премиум-класса – 12% от общего количества. Большое предложение жилья классов эконом и комфорт на рынке объясняется повышенной востребованностью со стороны населения.
В июне 2017 года наибольшее количество жилых комплексов предлагалось в Голосеевском районе – 19%. В Дарницком и в Соломенском – по 14%, в Печерском и Шевченковском – по 12%. Меньшее количество новостроек предлагалось в Днепровском – 9%, в Святошинском – 7%, в Подольском – 6%, в Оболонском – 5% и в Деснянском районе – 2%.

А что с долгостроями?

Объёмы введённого в эксплуатацию жилья в Киеве на протяжении 2013-2016 гг. демонстрировали спад, констатируют аналитики компании Pro-Consulting. Снижение объёмов введённых в эксплуатацию площадей в исследуемый период является прямым последствием политического и экономического кризиса в стране.
Однако уже в первом квартале 2017 года показатель вырос практически в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Темп прироста составил 130%.

В структуре введенной в эксплуатацию жилой недвижимости в 1 кв. 2017 г. наибольшая доля приходится на Печерский (32,4%) и Голосеевский (22,0%) районы. Наименьшие объемы жилой площади были введены в Днепровском районе – 0,3%. Такую статистику приводит Pro-Consulting в 2107 году по результатам анализа рынка жилой недвижимости Киева. 

Покупателю нужна инфраструктура

Жилье в пригороде Киева считается не менее престижным, чем в самой столице. Цены ниже, а инфраструктура не уступает Киевской. Чаще даже наоборот, утверждают риелторы. Застройщики, которые делают ставку на комфорт будущих жителей остаются в выигрыше. Более того, уменьшение общей площади квартиры - не новое веяние в строительстве. А в связи с налоговыми изменениями, в приоритете у покупателей.
В период 2015-2016 гг. по объемам строительства жилья Киевская область опережает Киев. Предложение новостроек в пригороде Киева и спрос на них стабильно выше, чем в Киеве. В течение первого полугодия 2016 года на рынок новостроек Киевской области вышло 33 новых проекта.
Наиболее востребованы объекты в городах–сателлитах: Бровары, Ирпень, Вишнёвое, Буча. Спрос на жилье в этих регионах остаётся стабильно высоким. Покупателей объектов недвижимости привлекают цена, близость к Киеву, невысокая плотность населения, транспортная доступность, наличие рекреационных зон и обширной действующей инфраструктуры – на такие факторы спроса ссылаются аналитики в обзоре рынка жилой и нежилой недвижимости с. Крюковщина и г. Вишневого Киево-Святошинского района Киевской области, проведенному в 2016 году. 

По количеству новостроек в пригороде Киева одним из лидеров является Киево-Святошинский район со 152 новостройками. Здесь с начала 2017 года появилось 9 новостроек, в частности, 6 в районе Вишнёвого и 3 – в Крюковщине.

По чем жилье

Аналитики компании Pro-Consulting утверждают, что средняя цена квадратного метра в новостройках Киева в первой половине 2017 года снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В 2017 году средняя цена квадратного метра в новостройках выросла лишь в феврале (22,5 тыс.грн) В последующие месяцы отмечается стабильный уровень цен с незначительным снижением в конце весны и начале лета.

Минимальная цена квадратного метра в новостройках Киева в период с 2016-6 мес. 2017 гг. оставалась относительно стабильной.

Самая дорогая недвижимость - традиционно в Печерском и Шевченковском районах столицы. Наиболее бюджетные варианты жилья – в Дарницком и Деснянском районах.

Подводя итоги, Pro-Consulting отмечает, что, несмотря на экономические и политические колебания, рынок недвижимости в Киеве только растёт. По данным компании Pro-Consulting строят в среднем 30 – 40 тыс. квартир в год. В пригороде осваиваются крупные земельные участки.
Покупка жилой недвижимости остаётся возможностью населения для инвестиций собственных средств. Однокомнатные апартаменты занимают лидирующие позиции, как в спросе, так и в предложении
Для сохранения конкурентоспособной цены, девелоперы в дальнейшем будут уменьшать площади квартир с использованием более дешёвых строительных материалов и технологий, прогнозируют по результатам анализа рынка жилой недвижимости Киева аналитики компании Pro-Consulting.
Активно развивается рынок жилой недвижимости пригорода Киева. Объем ввода в эксплуатацию жилья в области выше, чем в Киеве.
Существуют перспективы развития новых объектов в сторону Обуховского, Броварского и Вышгородского направлений. Обусловлено это наличием участков под застройку.

Ключевым фактором развития рынка жилой недвижимости Киева и Киевской области является стабилизация политической ситуации в стране. С прекращением военных действий на Востоке Украины, восстановлением экономики и последующим ростом доходов населения, рынок недвижимости имеет предпосылки для дальнейшего развития.