Готельний ринок України: стан і перспективи – коментар Ірини Степанюк, провідного аналітика аналітичного департаменту Prо-Consulting. UBR

По данным компании JLL, количество гостиниц в Украине постоянно растет, на рынок выходят международные компании, но окупаемость этих отелей находится на очень низком уровне.

В Киеве работает около 160 гостиниц с общим номерным фондом 11 тыс номеров, из них 9 отелей (чуть более 2,1 тыс номеров) являются брендированными (Hyatt, InterContinental, Fairmont, два Radisson, Hilton, открывшийся в 2014 году, Holiday Inn, Ramada и Ibis). В числе перспективных открытий – Park Inn (192 номера), Aloft (310 номеров) и Renaissance(173 номера), заявленные на 2015 год. Также к открытию заявлены три отеля под брендом Ibis (на 233, 150 и 233 номеров), один из которых также включает в себя 100 номеров под брендом Adagio.

Традиционно, основная часть спроса на гостиничные услуги в Киеве формируется за счет представителей бизнес-сегмента (около 80 % из которых приезжают из-за границы, оставшиеся 20 % - из регионов Украины). Доля их составляет в среднем 65-80%, оставшаяся часть формируется за счет представителей группового и индивидуального туризма.

Сейчас можно смело сказать, гостиничный бизнес чувствует нелегкие времена. Обострившийся политический и экономический кризис привел к снижению туристического потока, как из-за рубежа, так и внутри страны. Собственники отелей вынуждены сокращать затраты, так как повлиять на увеличение числа клиентов практически невозможно.

Заполняемость номеров

Первое полугодие 2014 года на рынке гостиничной недвижимости отличилось антирекордом: нестабильная экономическая ситуация, вооруженные конфликты в Киеве и на востоке страны, аннексия Крымского полуострова, неразвитая туристическая инфраструктура столицы и Украины в целом привели к уменьшению количества туристов посещающих Украину. С начала года существенно сократилось количество поездок посетителей отелей, как из-за рубежа, так и внутри страны.

"Гостиничный рынок Киева похож на “американские горки”: после открытия первых брендированных отелей – Radisson и Hyatt – в начале 2000-х годов здесь зафиксировались крайне высокие тарифы при очень низких показателях загрузки. Политическая и экономическая нестабильность на протяжении последних лет вместе со значительным увеличением предложения номеров оказывают значительное давление на тарифы, тогда как заполняемость отелей и до текущего кризиса не превышала 60%. Отмена визового режима и проведение Евро-2012 лишь немного оживили рынок при его явном перенасыщении гостиничным предложением. С прошлой осени страна оказалась в центре политических потрясений, что неизбежно повлияло на показатели отелей", - рассказывает руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Дэвид Дженкинс.

Также низкую наполняемость отелей, можно еще объяснить не только нестабильной ситуацией в стране, а и тем, что в Украине уже несколько лет подряд активно развивается рынок теневых услуг. Владельцы квартир, специально оборудуют их для приема иностранных туристов на короткий срок. Как правило, частники предоставляют гостям полный спектр дополнительных услуг: обеспечивают их транспортом, переводчиком (если нужно), питанием и прочими услугами. Имея низкие фиксированные расходы и зачастую, не уплачивая налоги, "теневики" получают достаточные оборотные средства для поддержания качества услуг на высоком уровне и расширения бизнеса. К тому же теневой гостиничный бизнес имеет возможность гибко оперировать ценами в зависимости от спроса и сезона, находится вне сферы государственного регулирования, значит, не сталкивается с дополнительными затратами.

Роста пока не намечается 

Этот год не показал для гостиничного рынка улучшения. Отельеры отмечают, что в этом сезоне, когда идет деловая активность (февраль-март) все бизнес-мероприятия и конференции практически были отменены, что негативно повлияло на рынок гостиничных услуг.

Если говорить о перспективах увеличения роста туристов, то пока они туманные, так как все будет зависеть от "скорости" стабилизации политико-экономической ситуации в стране.

"По итогам 1 квартала 2014 года операторы рынка указывают на весьма ощутимое негативное влияние политических изменений в стране и текущее нестабильное состояние. Интерес к Украине, как к туристической стране и потенциальному бизнес-партнеру, значительно снижается с учетом военных действий и опасности для здоровья и жизни населения. Так, уровень заполняемости отелей Киева в центральных районах составлял около 20% (при обычном 50% показателе). Также стоит отметить, что сократилось количество поездок, а соответственно туристов и бизнесменов не только из других стран, но и внутри Украины", - подчеркивает ведущий аналитик аналитического отдела Pro-Consulting Ирина Степанюк.

По словам ведущих маркетологов, даже непростые времена можно использовать с пользой для дела. Отельерам лучше придерживаться стратегии спокойствия и стабильности, улучшать свой сервис и быть доброжелательными и открытыми по отношению к клиентам. Кризисные времена закончатся и отели, которые достойно с ними справились, заслужат уважительное и доверительное отношение к себе.

Ценовой диапазон

По данным Colliers International, в среднем запрашиваемая стоимость номера "на стойке" по состоянию на конец марта 2014 года понизилась по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году (в евро): на 10%, в отелях категории 5* и составила €365,  на 25%, в отелях категории 4* - €133 и на 20%, в отелях категории 3* - €77. Вместе с тем в гривневом эквиваленте заявленная стоимость выросла на 130%, в отелях категории 5* и составила 5500 грн; на 110%, в 4* - 1 990 грн. и на 110%, в 3* - 1150 грн.

Источник: UTG

Впрочем, рост тарифов компенсируется очень существенными скидками. Наибольше их предоставляют в отелях верхнего ценового сегмента, и они могут составить более 50% от запрашиваемой стоимости на стойке.

С появлением новых качественных гостиницы верхнего ценового диапазона (Hilton H-Tower в Киеве ввели в эксплуатацию в конце марта) конкуренция в сегменте 4*-5* среди столичных гостиниц только усилится, что может привести к снижению цен на 10–15%.

Как отмечает Дженкинс, открытие гостиницы Hilton в этом году увеличило предложение и конкуренцию на рынке.

"В настоящий момент сложно строить прогнозы, учитывая политическую и экономическую ситуацию в стране, но вряд ли можно ожидать хороших результатов по 2014 году в целом. Стоит отметить, что слишком большой объем нового предложения гостиниц в Киеве относится к верхнему ценовому и люксовому сегментам, тогда как город более нуждается в брендированных отелях экономичного сегмента. Запланированные открытия переносятся, инвесторы “взяли паузу” и ожидают дальнейшего развития событий", - добавляет он.

Перспектива рынка

В нынешних условиях сложно говорить о перспективах гостиничного рынка и об инвестиционной привлекательности, но по мере улучшения ситуации интерес инвесторов будет направляться на те же сектора, что и до кризиса.

Эксперты отмечают, что наиболее перспективным сегментом для гостиничного рынка Киева и Украины остаются качественные 2*-3* гостиницы.

"Сейчас не то время, чтобы гонятся за престижем. Гости, которые к нам приезжали раньше, а в этом году тем более, понимают, что нередко, отдавая предпочтение титулованным гостиницам, они платят больше за имя, нежели за особенные условия проживания. В нашем отеле есть все необходимое, для комфортного проживания – без лишних переплат. В нынешних условиях это главное. Конечно, сейчас мы тоже не можем утверждать, что наши номера всегда заполнены, поскольку мы ориентированы на средний класс, по которому тоже ударил кризис. Однако если у нас спрос снизился незначительно, то дорогостоящие гостиницы стоят полупустые", - акцентирует внимание директор 3* гостиницы "Диана" Марта Биньковская.

По данным компании ArtBuild Hotel Group (ABHG), столичный сектор гостеприимства все еще отстает по количественным и качественным характеристикам от рынков Европы, Азии и Северной Америки. К примеру, в Киеве на 1000 приезжих, приходится 0,54 номера в отелях города. Данный показатель не только в разы уступает таким городам, как Варшава, Будапешт, Прага, Берлин, Вена, но и не превышает аналогичные показатели во Львове и Одессе.

Для реализации туристического потенциала Украины в полной мере государство должно:

• обеспечить туристам комфортные и безопасные условия для приезда в Украину;
• проводить эффективную политику развития массового туризма, отработать соответствующую концепцию;
• упростить и ускорить оформления виз, отменить визовый режим для стран ЕС, США, Канады, Японии;
• уменьшить гостиничный сбор;
• принять меры к улучшению состояния достопримечательностей и создание новых объектов массового туризма. Внести изменения в законы о землепользовании, к правилам выдачи соответствующих разрешений организациям смежных отраслей, чтобы привлекать инвестиции в открытие новых ячеек отдыха;
• создать возможности для строительства и работы малых мотелей и гостиниц семейного типа, которые обеспечат увеличение рабочих мест для населения и могут стать источником валютных поступлений.