Анализ рынка складской недвижимости с целью определения оптимального использования участка в Киевской области. 2024 год

Аннотация к анализу рынка:

Компания Pro-Consulting подготовила исследование рынка по оптимальному использованию участка в Киевской области (направление Житомирской трассы М-06).
В Киеве и Киевской области существует развитая инфраструктура складских помещений, отвечающая различным потребностям бизнеса и промышленности. Общая площадь складских помещений в регионе распределяется по разным типам, в частности: обычные, сухие и морозильные склады.
В 2023 г. на рынке складской недвижимости Киева не были введены новые спекулятивные склады. Годовой объем нового предложения для собственного использования составил около 88 000 м2 в трех складских комплексах, причем весь этот объем вышел на рынок во второй половине 2023 г. Новые объекты были представлены складскими комплексами Novus Warehouse (40 000 м2), Nova Poshta Terminal ( 35 000 м2) и II очередь комплекса Александровский (12 600 м2). В результате общее предложение конкурентных складских площадей осталось неизменным на уровне около 1,41 млн м2. Стоит отметить, что в 2023 г. тенденция роста строительной активности в сегменте складов под собственное использование замедлилась.

Среди ключевых трендов в складской недвижимости следует определить следующие:
1. Перераспределение инвестиций. Учитывая разрушения на севере и востоке Украины, инвестиции как украинского бизнеса, так и иностранного будут распределяться, в первую очередь, на западные и центральные регионы. Производства, в которых сырье или готовая продукция движутся в Европу или из Европы, уже релоцировались для уменьшения логистического плеча.
2. Развитие релокированных бизнесов. Большинство бизнесов осели и развиваются в безопасных регионах.
3. Киев останется центром распределения. Впрочем, это произойдет параллельно с уменьшением объемов хранения: дистрибьюторы и поставщики будут усиливать региональные распределительные центры.
4. Инвестиции в аналитику и автоматизацию. Это даст логистике оптимизацию товарных остатков, увеличит скорость и количество обработок отгрузок. Фактор наличия персонала рядом с распределительным центром значительно уменьшится.
5. Персонал будет дорожать. Нехватка квалифицированного персонала стимулирует компании дополнительно заботиться о персонале: инфраструктуре, условиях, автоматизации операций.
6. Автоматизация становится доступнее. Работы дешевеют из-за прогресса и развития технологий.

В общем, рынок складской недвижимости переживает постепенное восстановление, с острой чувствительностью ко всей динамике, связанной с войной. На фоне более оптимистического экономического прогноза, по крайней мере, на вторую половину 2024 г., ожидается, что спрос со стороны арендаторов будет демонстрировать положительную динамику, а существующие запросы на большие площади, формирующие отложенный спрос, будут стимулировать арендную активность в 2024 году. В краткосрочной перспективе, со стабилизацией боевых действий, рынок, вероятно, останется более благоприятным для собственников недвижимости, а арендная ставка будет постепенно расти. В результате, собственники уже ощущают изменения рыночных условий, что приводит к корректировке арендных ставок и уменьшению гибкости в условиях аренды. Учитывая относительно короткий цикл девелопмента, ожидается, что фаза восстановления после активизации арендной активности будет короче по сравнению с другими сегментами недвижимости.
Если рассматривать среднесрочную перспективу на 3-5 лет, после войны основными задачами перед страной будут стоять восстановление экономики и восстановление пострадавших территорий. Украина будет целенаправленно налаживать международные торговые отношения. Это будет стимулировать развитие индустрии в стране.
Ожидается, что существующие запросы на большие площади, формирующие отложенный спрос, будут стимулировать арендную активность в 2024-2025 гг. Прогнозируемый объем предложения конкурентных складских площадей в 2024-2025 гг. составит 1,5 млн. м2.

Детальное содержание:

1.1. Анализ тенденций развития рынка (факторы влияния, проблемы развития, современные тенденции, которые стали использовать в складской недвижимости в Украине и мире).
1.2. Тренды релокации, которые могут способствовать наполнению хаба
1.3. Европейские тенденции, которые могут повлиять на развитие складской и индустриальной недвижимости в Украине (на примере Польши, Румынии, Венгрии, Германии)
1.4. Общие показатели рынка
1.4.1. Текущее предложение
1.4.2. Новое предложение. Объекты, запланированные для ввода в эксплуатацию на данный момент
1.4.3. Вакантность
1.5. Анализ развития транспортной инфраструктуры изучаемого направления (строительство дорог, расположение, доступность и т.п.)
2. Основные операторы рынка
2.1. Список основных операторов рынка и их структурирование (общая информация, типы, классы и размеры складов)
2.2. Анализ свободного предложения на рынке, описание и условия
3. Цена и ценообразование на рынке
3.1. Динамика цен на аренду складской недвижимости
3.2. Средние текущие арендные ставки
3.3. Прогнозная цена 2024 года.
4. Анализ потребления на рынке
4.1. Анализ компаний-потенциальных новых арендаторов исследуемых складов в регионе 5. Инвестиционная привлекательность отрасли
5.1. Оценка инвестиций в строительство складской недвижимости в Украине (примеры открытых источников)
5.2. SWOT-анализ рыночного направления
5.3. PEST LE – анализ факторов влияния на рынок и оценка вероятности и степени их влияния.
5.4. Существующие риски и барьеры входа на рынок
6. Выводы. Прогнозные показатели рынка
6.1. Выводы и прогнозные тенденции развития рынка. Прогнозные показатели развития рынка в 2024–2025 гг.
6.2. Рекомендации по целесообразности строительства складской недвижимости (по типу, классу) в исследуемом месте

Перечень таблиц:

1. Объекты, доступные для аренды в регионе оценки по состоянию на апрель 2024 г.
2. Объекты, доступные для покупки на апрель 2024 г. в регионе оценки.
3. Предстоящее предложение складских площадей Киевской области по направлению Житомирской трассы.
4. Выписка из Плана мероприятий по реализации Национальной транспортной стратегии Украины на период до 2030 г.
5. Основные игроки рынка и их структурирование.
6. Динамика арендных ставок.
7. SWOT-анализ рынка складской недвижимости Киевской области в направлении Житомирской трассы.
8. PEST LE – анализ факторов влияния на рынок складской недвижимости Киевской области в направлении Житомирской трассы.
9. Сегментация рыночных рисков.
10. Карта рисков рынка складской недвижимости Киевской области в направлении Житомирской трассы.
11. Размеры санитарно-защитных зон от складов хранения ядохимикатов и минеральных удобрений до жилищной застройки и водоемов.

Перечень графиков и диаграмм:

1. Пример организации мобильных стеллажей.
2. Примеры предложения быстровозводимых сооружений.
3. Примеры предложений уже готовых ангаров.