«За» городом или «в» нём? Рынок недвижимости Киева и Киевской области

Приобрести недвижимость в столице мечтают многие, однако этот рынок, пожалуй, самый жестокий по отношению к своим потенциальным покупателям. А ведь речь идёт о серьёзной, возможно, самой важной в жизни человека покупке. Кто-то приобретает своё первое и независимое отдельное жильё, кто-то семейное гнёздышко, а кто-то просто делает разумные инвестиции.

Одним из самых частых вопросов, которым задаются те, кто желает приобрести недвижимость является вопрос: «Купить в Киеве подороже или за Киевом подешевле?». Уже довольно долгое время пригород Киева условно называют самим Киевом: здесь появляются новые транспортные развязки, продлеваются линии метро, а торговые и бизнес центры превращают спальный район пригорода в оживлённую часть города. Позади те времена, когда тем, кто живёт «за» городом приходилось ездить на рейсовых автобусах или в электричках. Грань между городом и пригородом стирается и становится всё более условной.

Наверняка, именно поэтому в последние годы (начиная с 2013-го) наблюдается рост объёма ввода жилья в эксплуатацию в Киевской области. Киев же напротив – последние годы уступает пригороду. Так, в столице объём ввода в эксплуатацию новой недвижимости в 2015 году составил 1366 тыс. кв. м, а в Киевской области - 1864 тыс. кв. м. И хотя в сумме объёмы жилья продолжают расти, темпы прироста заметно падают. В 2015 году они держались на отметке +1,9%, тогда как 2013 год мог похвастаться цифрой в +13,2%. Объёмы недвижимости в Киеве ещё в 2013 году составляли 1509 тыс. кв. м (с темпом прироста 0,4%), а в 2015-м упали до 1366 тыс. кв. м. (темп прироста составил -5,3%).

Более того, оглядываясь на данные 2011 года, мы заметим что в сравнении с 2013-м годом разница в приросте объёмов недвижимости в Киеве составила всего 7 тыс. кв. м (1502 против 1509).

Динамика и темпы прироста ввода жилья в эксплуатацию в Киеве и Киевской области за 2011-2015 гг.

Источник: по данным Госкомстата Украины; оценка Pro-Consulting

Ключевую роль при покупке недвижимости играет стоимость жилья. Так, лидером на рынке жилой недвижимости в Киеве и Киевской области является жильё бюджетного сегмента, а именно квартиры площадью в 40-70 кв. м, стоимость которых не превышает 1,2 млн грн. Доля данной лидирующей позиции на рынке составляет 80% от общего спроса на квартиры в 2015 году.

Структура спроса жилой недвижимости в Киеве по классу жилья в 2015 году, %

Источник: по данным CDS; оценка Pro-Consulting

Разумно будет отметить, что потенциальные покупатели квартир премиум-класса (их на рынке всего 3%) скорее обратят внимание на место расположения жилого помещения, внешний вид, а также на наличие инфраструктуры, нежели на стоимость квадратного метра. Однако, учитывая то, что большая часть покупателей все же ориентированы на эконом- и комфорт-класс, вполне понятной становится тенденция роста спроса на квартиры за городом. Ради цены, ради самой возможности приобрести свое жильё, такой покупатель готов пожертвовать и расстоянием от центра города, и уровнем престижности самого жилого комплекса.

Разведать обстановку со спросом потребителей на жильё и факторами,  которые влияют каждый из отдельных сегментов, поможет маркетинговое исследование рынка недвижимости в Киеве и Киевской области.