Как открыть мини-гостиницу. Проживание в миниатюре - комментарий Наталии Галкиной, директора департамента финансового консалтинга и Оксаны Мацевич, начальника отдела финансового консалтинга компании Pro-Consulting. "Экономические известия"

Место расположения мини-гостиницы зависит, как правило, от цели проекта — самостоятельный это или сопутствующий бизнес.  «Часто мини-гостиница располагается в одном здании с рестораном или в придорожном комплексе. Здесь наряду с СТО, автомойкой и магазином посетителям в качестве дополнительной услуги предлагается остановиться на ночлег. Гостиница в этом случае не является основной статьей дохода»,— рассказывает Наталья Галкина, директор департамента финансового консалтинга компании Pro-Consulting. В курортных зонах и туристических центрах зачастую мини-отели и пансионаты располагаются в отдельно стоящих зданиях, и это, как правило, самостоятельный семейный бизнес. 

Основные расходы — покупка помещения. Стоимость недвижимости зависит от ее месторасположения.«Помещение под мини-отель площадью 150-200 кв. м, на пять-семь номеров, находящееся на территории курортных зон Западной Украины обойдется в $200 тыс., а на побережье Черного моря и в крупных городах — $400 тыс. На его ремонт, покупку необходимой мебели и оборудования потребуется еще от $100 тыс.»,— подсчитывает Оксана Мацевич, начальник отдела бизнес-планирования департамента финансового консалтинга компании Pro-Consulting. 

До сентября нынешнего года все гостиницы, независимо от масштаба, должны были проходить сертификацию на соответствие госстандартам. Эти требования были камнем преткновения для развития небольших гостиниц, так как необходимые переоборудование и перепланировка требуют немалых средств. Поэтому в большинстве случаев владельцы небольших гостиниц покупали лицензию на сдачу жилья в аренду и официально не позиционировали свой объект как мини-отель. Но постановление Кабинета министров от 05.09.2012 г. №830 заменило обязательную сертификацию гостиниц на добровольную. Процедура присвоения класса (звезд) также проводится в добровольном порядке. 

При этом владелец любой гостиницы должен руководствоваться стандартами ДБН В.2.2-9 и ДСТУ 4269:2003 (Услуги туристические. Классификация гостиниц). «В соответствии с ними гостиница должна иметь удобные пути подъезда с дорожными знаками, площадку с твердым покрытием для временной парковки автотранспорта, вывеску с названием учреждения и его категорией. Если имеется отдельный вход в ресторан — вывеску с его названием. Если отель занимает часть здания, он должен иметь отдельный вход»,— уточняет госпожа Галкина. 

Собственнику понадобится целый ряд стандартных разрешений для введения здания в эксплуатацию: право пользования зданием (землей, если земля в собственности), заключение санэпидстанции и пожарного надзора. Если отель оказывает услуги питания, то должен быть сертификат соответствия на всю продукцию, в том числе лицензии на продажу табачных и алкогольных изделий, если предполагается их сбыт. Также стоит помнить, что помещения гостиниц относятся к разряду коммерческой нежилой недвижимости, поэтому их необходимо перевести в нежилой фонд, если они открываются на базе переоборудованных жилых помещений. 

Оборудование для оснащения номерного фонда зависит от выбранной концепции заведения: мини-отель типа хостел (эконом-класс), отель семейного типа (средний класс) или бутик-отель (класс люкс). Соответственно, и стоимость меблировки и оборудования различна. 

«Для мини-отеля типа хостел на пять номеров до шести мест в каждом необходимо закупить одно или двухэтажные кровати (в зависимости от типа номеров), оборудовать санузлы с душевой кабиной для каждой комнаты, а также комнату приема пищи и ресепшен,— рассказывает Оксана Мацевич. — На все это понадобится около 100 тыс. грн. Для комплектации стандартного двуместного номера в мини-отеле семейного типа нужны кровать двуспальная (или две односпальные), две тумбочки, шкаф, трюмо с зеркалом, комод — всего около 6 тыс. грн. Кроме того, в номер необходимо закупить мини-холодильник, телефон, кондиционер, а также оборудовать санитарный узел, на что будет потрачено еще около 15 тыс. грн. Таким образом, оснащение одного номера обойдется минимум в 21 тыс. грн. Стоимость оснащения бутик-отеля ограничивается только фантазией дизайнера и размером выделенного бюджета».   

Экономить на оборудовании не рекомендуется, так как частые поломки дешевой мебели или техники приведут к росту эксплуатационных затрат. 

Не менее, а то и более важная составляющая успешной работы любого отеля — компетентный персонал. Для мини-отеля до 10 номеров штатное расписание должно включать должности управляющего, главного бухгалтера, администратора со знанием английского языка (три человека для посменной работы), горничной (один человек на три номера). Если мини-отель — семейный бизнес, то некоторые должности можно совмещать: управляющего и администратора, бухгалтера и горничной. Тратиться на технический персонал госпожа Мацевич не рекомендует: «Целесообразнее пользоваться услугами фирм по обслуживанию коммунальных систем». Суммарные затраты на оплату труда персонала составят около 20 тыс. грн. в месяц. 

Стандартные услуги мини-отеля не ограничиваются предоставлением места ночлега в чистом номере со свежим постельным бельем и новыми банными принадлежностями. По умолчанию предполагается, что ресепшен работает круглосуточно, администратор может заказать для постояльцев такси, билеты на транспорт, а также взять ценные вещи на хранение. Обязательно нужно найти возможность обеспечить клиентов завтраком. Если нет разрешения на содержание пункта питания, можно передать эту услугу на аутсорсинг ближайшему кафе или ресторану, заказать кейтеринг или оборудовать кухню для самообслуживания. 

В обязательный перечень услуг можно отнести и круглосуточную охрану помещений. «Это необходимо и в целях безопасности самих владельцев, так как постояльцы бывают разные, и не каждого желающего пустишь в дом. Сдача объекта под опеку Государственной службы охраны стоит 4 тыс. грн. единоразово (установка и наладка необходимого оборудования), а помесячная оплата составляет в среднем 250-350 грн. в зависимости от типа охранных услуг»,— рассказывает Павел Лемещук, владелец мини-гостиницы «Коралловая». 

Объем дополнительных услуг зависит от месторасположения и концепции заведения. Так, в крупных городах можно предложить спортзал, сауну, бассейн, салон красоты, безлимитный доступ к интернету. Если мини-отель находится в курортной зоне — возможность аренды автомобиля и экскурсии. Сотрудничество с туристическими агентствами хоть и «съест» часть прибыли, но обеспечит практически бесперебойный поток посетителей. 

«Целесообразно иметь индивидуальную изюминку заведения, которая обеспечит постоянный приток клиентов. К примеру, если отель относится к «зеленому экотуризму», можно предлагать возможность заказывать продукты с ближайшей экофермы. Мини-отелю с молодежной аудиторией (хостелы) целесообразно «подружиться» с организаторами различных развлекательных мероприятий и своим посетителям предлагать билеты со скидками. Главное, помнить, что в этом бизнесе лучшая реклама — это сарафанное радио, поэтому какие бы услуги не предлагались, предоставлять их надо на высшем уровне»,— рекомендует Оксана Мацевич. 

Павел Лемещук также отмечает, что основное в гостиничном бизнесе — грамотная работа с клиентами. «Надо уметь принять постояльца в любое время суток и на таком уровне, чтобы ему еще не раз захотелось вернуться и порекомендовать гостиницу другим»,— говорит он. 

На содержание отеля уходит, как правило, 60-70% выручки при условии, что работа организована идеально. Окупается такой бизнес в среднем за пять-шесть лет, в зависимости от уровня наполняемости номеров. 

Перечень основных операционных расходов мини-гостиницы 

Вознаграждение работы персонала (зарплата + бонусы) — 35–40% Коммунальные расходы — 20–25% Затраты на бытовую химию — 10-15% Затраты на питание постояльцев (завтрак + мини-бар) — 10–15% Затраты на услуги прачечной, услуги технических служб — 5–10% Затраты на связь, интернет — 3–5% Рекламные расходы (интернет, туристические порталы) — до 5% Административно-хозяйственные расходы (ремонт оборудования, текущие расходы и прочее) — 10–15%