Аналитическое исследование рынка складской недвижимости Киева: девелоперы не заинтересованы в старте новых проектов

На сегодняшний день можно говорить о том, что рынок складской недвижимости столицы значительно пострадал от кризисных явлений экономики в виде нестабильности национальной валюты и роста потребительских цен. В результате, общее предложение складских помещений в Киеве и пригороде в первом полугодии 2016 года составило 1686 тыс. м2, активность девелоперов в данном сегменте остается низкой, а строительство складских помещений производится, в основном, крупными компаниями для собственного использования по формату built-to-suit.

Первое полугодие прошлого года ознаменовалось отсутствием ввода в эксплуатацию новых складских помещений, осенью с опозданием был сдан складской комплекс «Биокон» площадью 15,676 тыс. м2. В общем же, в период с 2012 по 2016 года в Киеве количество свободных складских помещений увеличивалось. Тем не менее, в последнее время этот показатель начал постепенно сокращаться.

Спаду на рынке складских помещений в столице способствовала экономическая ситуация 2014 года и резкая девальвация курса гривны, поскольку характер и динамика цен в сегменте определяется в зависимости от колебаний курса. Цена аренды складских помещений на 99% представлена в гривне, тем не менее, базой для определения стоимостных показателей является доллар. Другими словами, нестабильность курса стала причиной корреляции цен на склады, после проведения которой стоимость на недвижимость возрастает сначала в гривне, а затем в долларах. Именно поэтому, в случае краткосрочной аренды склада, оплату лучше производить в долларах, а при длительном съеме – в гривне.

По данным экспертов, в 2015-2016 годах на рынке складской недвижимости Киева и пригорода отмечался спад активности девелоперов, поскольку строительные компании не заинтересованы в инвестировании в объекты складской недвижимости в силу трех основных факторов:

• достаточно низкой стоимости аренды складов;

• низкого спрос на помещения подобной категории;

• наличия на рынке готовых и выставленных на продажу складов по ценам, не окупающим затрат девелоперов.

В результате, на рынке на сегодняшний день большая часть строящихся складских помещений реализуется для собственных нужд компаний. Как правило, это предприятия, работающие в сфере логистики и перевозок, производства и дистрибуции товаров повседневного спроса, а также продуктового ритейла.

Самыми активным операторами рынка складской недвижимости Киева на текущий момент являются компании «Техэнерготрейд», Amtel Properties, «Скайлан девелопмент».

В 2016 году в сегменте состоялось заключение ряда сделок по аренде складской недвижимости, арендная ставка в большинстве из которых фиксировалась в гривне. Примечательно, что рынок в текущий момент характеризуется отсутствием предложений помещений больших площадей.

Еще одним показателем, характеризующим общее состояние рынка складской недвижимости в Киеве и его пригородах, является арендная ставка. Изменения этого параметра напрямую зависят от общей экономической ситуации, наличия доступных площадей, запросов потребителей и прочих факторов. Базовую арендную плату составляет арендная ставка, умноженная на площадь помещения. Индексация данного показателя происходит каждый год. Как видно на диаграмме ниже, арендная ставка складских помещений в столице значительно сократилась после скачка 2015-года и составила порядка 63,425 грн за 1 м2. Подобные изменения еще раз подтверждают тот факт, что величина арендной ставки изменяется прямопропорционально текущей экономической ситуации и запросам арендаторов на рынке.