Слабое звено среди сегментов рынка недвижимости. О состоянии дел и перспективах развития рынка офисной недвижимости
В настоящее время изучение рынка недвижимости в Украине представляет особый интерес, поскольку сформирован относительно длинный (для 23-летней истории Украины) ряд межкризисной динамики показателей, его характеризующих. В течение ряда лет перед кризисом рынок демонстрировал стремительный рост с высокими показателями нового строительства при повышении арендных ставок и непрерывном поглощении помещений введенных в эксплуатацию БЦ, в которых все помещения были арендованы еще до открытия.
Динамичный рост национальной экономики в целом на фоне ее серьезных структурных изменений подтолкнули развитие офисного сегмента рынка недвижимости. В 2008 году началось обрушение строительного рынка страны, результатом которого стало падение в 2009 году производства в этой отрасли почти наполовину (48,2%), при том, что ВВП показал снижение на 15,1%. Отметим также, что многие показатели строительной области так и не вернулись к докризисным значениям. Анализируя рынок недвижимости, сложно делать какие-то общие выводы по ситуации в целом. Каждый из его сегментов демонстрирует закономерности изменения, обусловленные своим специфическим комплексом причин.
Жилищная недвижимость, которая устойчиво является наибольшим сегментом в показателях ввода новых площадей, удерживается благодаря высокому спросу, доставшемуся независимой Украине как один из «подарков» в наследство от СССР. На рынке же коммерческой недвижимости показатели офисного сегмента являются наиболее чуткими индикаторами ситуации в экономике и состояния дел в стране в целом. Это неудивительно, поскольку именно здесь легче всего проследить закономерности изменения деловой активности в стране. Указанный параметр значительно более инерционен, чем личное потребление, и это обстоятельство не позволяет так резко упасть сегментам торговой недвижимости и более сильно связанной с ним складской (логистической) недвижимости.
После указанного обвала и постепенного отхода от шока в 2009–2010 гг. когда владельцы малых и средних компаний массово перемещались в офисы меньшей площади и престижности (качественных характеристик), а из центра – на периферию, рынок в целом начал понемногу расти, и в определенный период офисный сегмент демонстрировал довольно высокие показатели. Уже в 2011 г. наметилась тенденция к улучшению характеристик арендуемой площади (по оценкам экспертов, это планировали порядка 60% арендаторов, а фактически реализовали около 30%). В этой связи рассмотрим категории офисной недвижимости, представленные в Украине. Укрупненными категориями являются профессиональные, полупрофессиональные офисные помещения и так называемые «квартирные» офисы.
В первой группе (по порядку убывания качественных характеристик) представлены офисы классов А, В и С. Операторами рынка сформирован перечень из 10 основных и 10 дополнительных требований, набор которых и определяет отнесение офиса к указанным категориям. Среди основной десятки укажем такие: престижное место расположения бизнес-центра (офисного центра) с удобной системой подъезда и большой охраняемой парковкой; размеры помещений (в частности, высота потолков не менее 2,7 м); четкая и прозрачная организация системы эксплуатации здания; наличие современных систем отопления, вентиляции, кондиционирования; развитая система современных коммуникаций; возможность внутренних перепланировок и пр. Из дополнительных критериев – время ожидания лифтов, удобная развязка общественного транспорта, наличие точки питания для сотрудников, характеристики освещенности, проектные характеристики помещений (расстояние между окнами, выход их на улицу и пр.). Для отнесения БЦ к категории А здание должно удовлетворять всем обязательным и минимум шести дополнительным требованиям. Соответствующие значения для категории В составляют 7 и 6, а для категории С – 5 и 2. Отметим, что последняя категория не предполагает нахождения офиса в специально для этого построенном здании. Как правило, это помещения в административных зданиях бывших производственных предприятий, НИИ и академических институтов советского периода и набор услуг здесь очень ограничен. Последние годы средняя стоимость аренды по трем указанным категориям для столицы составляла, по разным оценкам, 25–45; 15–30; 8–15 долл. США / кв. м соответственно. Помещения второй группы (класс D) находятся в старых зданиях, требующих капремонта и практически без коммуникаций, а третьей (класс Е) – в зданиях, даже не приспособленных для такой деятельности. Однако при расположении в центре города и после ремонта на высоком уровне они могут стать довольно конкурентоспособными для компаний без амбициозных статусных претензий, стремящихся минимизировать затраты на аренду.
Следует также отметить, что очень немногие украинские БЦ, даже позиционируемые в категории А, отвечают комплексу требований крупных зарубежных компаний, поэтому в таких центрах стоимость аренды практически не падает, а вакантность не растет. Остальные собственники офисных центров постепенно расширяют набор предоставляемых услуг, добавляя к стандартному пакету дополнительные – коммунальные (автономное отопление, смена фильтров в кондиционерах) и операционные (предоставление юридического адреса, почтовой ячейки, магнитной карточки и пр.). Таким образом, доминирующие направления перемещения офисов и активность выхода новых компаний-арендаторов достоверно характеризуют состояние дел в экономике. К началу текущего года в столице, ситуация в которой демонстрирует самые общие, укрупненные тенденции офисного сегмента рынка недвижимости, показатель вакантности перевалил за 18% (более 300 тыс. кв. м, или порядка семи крупных БЦ), а вопрос цен особо обострился в связи с обвалом гривны, поскольку, как правило, стоимость называют в долларах США за 1 кв. м. Уровень вакантности вырос на 5 п. п. с 2011 г. и продолжает повышаться, в настоящее время мы удерживаем по нему сомнительное лидерство среди европейских столиц. Помимо этого, в Киеве еще и одни из самых высоких в Восточной Европе цен на аренду: помещения одинаковой высокой категории стоят 40–50 долл. США у нас против 20 долл. США, например, в Будапеште. Однако коэффициент насыщенности этого сегмента рынка (офисная площадь на одного киевлянина) составляет до 0,5 кв. м при вдвое-впятеро больших восточноевропейских столичных показателях, не говоря уже о Западной Европе. Картина по данным 2012 г. представлена на рис. 1.
Рис. 1. Коэффициент насыщенности на рынке офисной недвижимости европейских столиц
При этом эксперты отмечают, что события ноября 2013 – февраля 2014 гг. в Киеве не оказали ожидаемого существенного негативного влияния, ситуацию в аспекте деловой активности намного сильнее раскачивают экономическая неопределенность, потенциальное сокращение потребления в связи с замораживанием роста доходов значительной части населения и, конечно же, рост оборонного компонента в расходах бюджета. Менее всего проблемы влияют на ІТ-сферу: среди арендаторов офисов в БЦ высоких категорий таких компаний более 43%. Сокращаются доли страховых, консалтинговых и юридических компаний, которые постепенно начали сокращать арендную составляющую в структуре своих расходов. На этом фоне трудно проследить логику в поведении девелоперов и инвесторов, которые упорно продолжают возводить крупные бизнес-центры высокой категории, стоимость аренды офисов в которых, соответственно, будет существенно превышать возможности большинства компаний. Сами операторы объясняют это тем, что работы были начаты еще до кризиса и прогнозные расчеты основывались на низкой насыщенности рынка, а сегодня центры проще и дешевле (экономичнее) закончить объекты, чем консервировать на неопределенный срок.
При этом ситуация в региональном аспекте несколько отличается, что обусловлено особенностями деловой активности в областных центрах. Так, в Донецке, который, как предполагалось, станет деловой столицей страны, наблюдалось интенсивное строительство элитных БЦ, которые в настоящее время простаивают. Спросом пользуются небольшие офисы (до 50 кв. м) категорий С и ниже. Схожая картина наблюдается в Харькове и в Днепропетровске (в последнем даже приостановлено строительство в деловом квартале с дорогими БЦ), где снижается число компаний малого бизнеса и арендные ставки сокращаются наряду со уменьшением цен продажи. Отличается картина во Львове. Здесь спрос растет, свободные площадки для возведения крупных БЦ в центральных районах отсутствуют, а операторы строительного рынка больше интересуются сегментами гостиничной и торговой недвижимости. В Одессе спрос на офисную недвижимость высокой категории не удовлетворен, а стоимость аренды одна из самых высоких в стране.
Таким образом, сегодня рынок офисов нестабилен, ситуация подвешена, направления и темпы ее развития будут определяться сроками завершения тяжелейшего социально-экономического кризиса, осложнившегося резким обострением политического противостояния как внутри страны, так и вне ее. Обе стороны рынка (арендаторы и собственники) стараются решить свои проблемы, на линии стыка которых и происходит формирование цены на аренду офисов, уровня вакантности и других показателей. Первые пытаются получить особые условия аренды, дополнительные скидки, арендные каникулы и другие льготы. Вторые, провозглашая индивидуальный подход к каждому клиенту, стараются максимально удержать наиболее перспективных из них и не сильно потерять в доходах. Стабилизация ситуации и ожидаемое отечественными предпринимателями улучшение бизнес-климата (прежде всего, ликвидации коррупционной составляющей экономической системы) на пути Украины в европейском направлении будут содействовать активизации деловой активности и дальнейшему развитию сегмента офисной недвижимости Украины.
