Весь минувший год инфраструктура столичного рынка торговой недвижимости развивалась на редкость вяло. В 2005-м в Киеве было открыто всего два заметных торговых центра - "Арена-сити" в Бессарабском квартале и "Интеграл-плаза" рядом со станцией метро "Лыбедская". Столь "жидкий" результат не сравнить с показателями 2004 года, когда в столице появилось сразу 9 крупноформатных ТЦ и ТРЦ, отчего количество торговых площадей на рынке увеличилось больше чем на треть (или в абсолютных цифрах - на 120 тыс. м2). Тенденции первого полугодия 2006-го убеждают, что и нынешний год войдет в историю развития рынка торговой недвижимости Киева как низкодинамичный.
Сегодня девелоперы уже отказались от освоения подземного пространства и обратились к наземной торговле как к традиционному месту купли-продажи. Из-за усиления конкуренции они вынуждены переориентироваться на строительство крупноформатных центров, вкладывать больше средств в отделку помещений, систему безопасности, вентиляции, организацию инфраструктуры. Дефицит площадей пока не позволяет выйти арендаторам из подземелья, но с введением в эксплуатацию новых торговых площадей, особенно из недвижимости с высоким уровнем доходов, такие центры могут стать убыточными. Впрочем, девелоперы все чаще обращают внимание на объекты наземной торговли, как на традиционное место купли-продажи. Во-первых, наиболее привлекательные места - станции метрополитена в центральной и прилегающей к ней части Киева - уже заняты.
Развитие любой отрасли неразрывно связано с экономической ситуацией в стране, и торговая недвижимость — не исключение. «Эта зависимость носит прямой и достаточно простой характер — уровень развития экономики является основным фактором, определяющим величину платежеспособного спроса населения, который, в свою очередь, обуславливает объемы розничной торговли, во всех странах являющейся основным носителем спроса на торговую недвижимость, — говорит Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине. — Если проследить динамику доходов и расходов населения и связать ее с динамикой розничной торговли, то можно сделать вывод о высоком уровне корреляции между этими параметрами».
Сегодня спрос на торговую недвижимость превышает предложение на 60%. Потребность Киева в современных торговых площадях оценивается экспертами от 350 до 650 тыс.кв.м. Основной причиной такого высокого уровня спроса, по мнению специалистов, является развитие розничной торговли за счет повышения активности как национальных операторов, так и прихода иностранных торговых сетей. Рост спроса на торговые помещения, обусловлен также нехваткой качественных помещений в Киеве. Привлекательными для арендаторов являются как встроенные посещения, так и площади в торговых комплексах. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные в густонаселенных районах. Одновременно с повышением спроса в Центральных районах продолжается увеличение интереса инвесторов к «спальным районам» на левом берегу Днепра.
Вместе с жильем в регионы вскоре переедут и столичные торговые центры. Логика девелоперских компаний вполне понятна: в провинции и платежеспособность меньше, да и производителям выгоднее доставлять продукты и товары, не отходя, так сказать, от прилавка, - в первую очередь потому, что в этом случае низка себестоимость продукции. Почти наверняка основной контингент тех, кто в полной мере оценит новые форматы торговой недвижимости, в большинстве своем будет состоять из новых жильцов, въехавших в дома от тех же больших компаний-застройщиков типа "Т. М. М.", "Киевгорстроя" и пр. Дело прежде всего в финансовой независимости, которая характеризует топ-менеджеров больших региональных компаний, и разнообразии их вкусов, которым нынче старается потрафить девелоперский бомонд.
В первом квартале 2006 г. в Украину иностранными инвесторами было вложено 989,6 млн. долл. прямых инвестиций, в частности из стран СНД -98,1 млн. долл. (9,9 % от общего объема), из других стран - 891,5 млн. долл. (90,1 %). В целом прирост иностранного капитала в первом квартале 2006 г. составил 922,5 млн. долл. (5,6 % к объему инвестиций на начало года и в 3,9 раза больше прироста за соответствующий период предыдущего года). Успешное развитие бизнеса невозможно без анализа ситуации, складывающейся на рынке. Появление новых игроков, инвесторов, динамика спроса и предложения, актуальные тенденции и прогнозы - информация, необходимая для выработки стратегии развития как долгосрочной, так и на самое ближайшее время.
Каждое торговое предприятие, будь то крупная розничная сеть или же частный предприниматель желающий перебраться из холодного павильона на рынке в более цивилизованные условия, вынуждены решать широкий спектр вопросов, связанных с арендой площадей для магазинов или торговых мест. Естественно, потребности и возможности у таких игроков розничного рынка разные. Поэтому у торговых комплексов, сдающих свои площади в наем, форматы сотрудничества со столь непохожими друг на друга арендаторами также будут существенно отличаться. Тем не менее такие вопросы, как выбор ТЦ, уровень и особенности начисления арендной платы, взаимоотношения с управляющей компанией, заключение договора аренды являются животрепещущими для всех участников рынка.
Дефицит качественных торговых площадей стимулирует бурное развитие относительно нового для отечественного рынка коммерческой недвижимости формата Street Retail. Эти магазины не боятся соседства с гигантами - торговыми центрами. Сегодня они заполонили центральные улицы Киева и уже начали продвигаться в спальные районы столицы. Несмотря на многочисленные удобства и популярность торговли в рамках торговых центров и торгово-развлекательных комплексов, на центральных улицах городов по всему миру процветает исконно принятая форма торговой деятельности. Речь идет о так называемом Street Retail, или торговых улицах. Несмотря на непомерно высокую стоимость аренды, снять торговую площадь на такой улице чрезвычайно сложно.
Появление многофункциональных центров в Украине, по мнению специалистов, - закономерное явление, связанное с развитием рынка недвижимости. Сегодня все больше ориентируясь на современные запросы посетителей, будущие проекты стремятся к мультиформатности, объединяя под одной крышей торговую, офисную, развлекательную и жилую функции. Это вызывает рост площади объектов, средний размер которой в столице с 15 тыс. кв. м в 2003 г. увеличился до 60 тыс. кв. м в 2006-2007 гг. Но все же, как отмечают эксперты, главным образом такая тенденция вызвана постепенным усилением конкуренции на рынке и дефицитом земельных участков в центре города.
В Украине срок окупаемости торговых центров составляет пять-семь лет. Для сравнения, в странах Западной Европы окупаемость торговых комплексов составляет порядка 10-12 лет. Хотя, по данным консалтинговых компаний, при строительстве первых ТЦ в нашей стране период возврата инвестиций составлял не более трех лет. Причина увеличения сроков окупаемости, по мнению экспертов, - рост себестоимости строительства ТЦ. Но все же, несмотря на это, вложение инвестиций в сектор торговой недвижимости по-прежнему очень выгодно. На сегодняшний день эксперты отмечают небольшой спад реализации торговых площадей.
Процесс развития сегмента торговой недвижимости в 2005-первой половине 2006 г. в столице напоминал особенности развития экономики страны в целом - рост предложения на столичном рынке практически остановился, а спрос на торговые площади продолжал неуклонно расти. В 2005 г. в Киеве открылся только один торговый центр - "Арена Сити" на ул. Крещатик (арендуемая площадь -8 тыс. кв. м). Еще несколько уже действующих ТРЦ - "Караван" на ул. Луговая, "Аладдин" на ул. Гришко, "Метрополией на ул. Малиновского - в 2005 г. ввели в эксплуатацию развлекательные объекты (катки, боулинги, заведения общепита). В первом полугодии 2006 г. также был открыт лишь один ТЦ "Глобал UA". К концу года в столице планируется открытие всего двух ТЦ.
Наиболее дорогие торговые помещения Центрального региона в Днепропетровске. Их цена в центральных районах достигает 1000-4000 у.е./кв.м, а на центральной улице К. Маркса цена на торговые помещения доходит до 6000 у.е. На втором месте находятся торговые помещения Черкасс. Их цена в центральных района города 800-1800 у.е./кв.м, на окраине – 250-400 у.е./кв.м. Несколько дешевле торговые помещения в центре Винницы (800-1200 у.е./кв.м), в тоже время на окраине города цена торговых помещений достаточно высока –500-800 у.е./кв.м).
Экономика в первом полугодии 2006 года в экономике Украины наметилась позитивная динамика. На протяжении января-мая прирост реального валового внутреннего продукта по сравнению с соответствующим периодом прошлого года составил 4%.Наибольший прирост валовой добавленной стоимости наблюдался в строительстве - на 8,2%, транспорте - на 7,3%, торговле - на 6,7%. Прирост объемов строительства в январе-мае в первую очередь связан с повышением на 10% объемов работ в строительстве завершенных сооружений. Так на 15% повысилось строительство зданий (преимущественно жилых), на 7,3% - мостов, туннелей и метрополитена. Объем розничного товарооборота предприятий, которые осуществляют деятельность в розничной торговли и ресторанном хозяйстве, за январь-май 2006 г. составлял 33,9 млрд. грн., что в сравнительных ценах на 27,4% больше объема за январь-май 2005 г.
Самые дорогие офисы Восточной Европы - в Киеве. Составители международных рейтингов офисной недвижимости стран игнорируют Украину. Перспективные для инвестирования рынки Восточной Европы, упоминаемые в отчетах СВ Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Elta Consult и других исследовательских компаний, - Венгрия, Румыния и Россия. Основное внимание западных инвесторов сосредоточено на Москве. Однако индекс вакантности свободных площадей украинских офисных центров - один из самых низких в Европе - всего 1,5%. Для сравнения, на московском рынке не заняты около 5% площадей бизнес-центров.
В условиях острой нехватки офисных помещений арендаторы редко обращаются к услугам оценщиков. Как театр начинается с вешалки, так компания - с офиса. Он является ее визиткой и лицом. Поэтому уважающие себя фирмы, заботящиеся об имидже, подходят к выбору помещений для своей деятельности очень тщательно. С одной стороны, они стараются подобрать помещения, производящие впечатление на клиентов внешним видом и наиболее отвечающие роду деятельности фирмы. С другой - создающие максимально комфортные условия для продуктивной работы их сотрудников. На смену однотипным и безликим советским конторам пришли новые, ультрасовременные офисы и целые комплексы, оснащенные по последнему слову техники.
Иногородние бизнесмены заставили запорожских владельцев офисов поднять арендные ставки. Запорожье пока остается раем для предпринимателей, желающих сэкономить на аренде офиса. Ставки здесь остаются самыми низкими в сравнении с другими городами-миллионниками, к тому же за год динамика цен едва превысила 10%. Впрочем, ситуация постепенно меняется, поскольку новых бизнес-центров здесь практически не строится, а спрос на них быстро растет. Уже с января некоторые владельцы качественных помещений начали сдавать их вполовину дороже, чем до праздников. Запорожье становится все интереснее для бизнесменов из других регионов, что уже отразилось на местном рынке офисной недвижимости.
С каждым годом количество игроков на украинском рынке недвижимости будет возрастать, т.к. игра стоит свеч. Себестоимость одного кв. м жилья от строителей (без отделки и сантехники в среднем составляет $550-580 за 1 в. м, в то время как на первичном рынке он стоит $950-1500. Строительство занимает от одного до полутора лет. К его окончанию большая часть площади оказывается распроданной, а брутто-доход составляет от 80% до 130%. Строительство офиса под ключ обходится в среднем в $700-800 за 1 кв. м. При сдаче в аренду площади по $50-80 за 1 кв. м в месяц с учетом накладных расходов, расходов на содержание и текущий ремонт окупаемость составляет 3-3,5 года. Таким образом, коммерческая недвижимость становится стабильным высоколиквидным источником дохода.
Возводятся десятки новых билисс центров. Тем не менее, офисных помещений в столице по-прежнему не хватает. Острый дефицит коммерческих площадей не замедлил сказаться на их стоимости. Аренда офисов в столице Украины уже сейчас обходится дороже, чем в большинстве европейских стран. Арендные ставки на профессиональные офисные помещения в украинской столице достигли невиданных высот. Цепа аренды помещений в киевских бизднес-центрах сегодня в 3 раза превышает арендные ставки в Праге и Варшаве, в 2,5 раза в Будапеште. Впрочем, поэтому показателю Украина оставила позади не только страны бывшего соцлагеря. По стоимости аренды офисов Киев уже обогнал и многие западноевропейские столицы Берлин, Брюссель, Барселону, Амстердам и Мадрид.
Первое полугодие 2006 г. для рынка офисной недвижимости Киева ознаменовалось открытием нескольких новых офисных центров общей площадью около 30 тыс. кв. м. На сегодняшний день в столице работает порядка 80-ти бизнес-центров всех классов общей арендной площадью более 460 тыс. кв. м. Однако насыщенность бизнес-центров (БЦ) в Киеве в три раза меньше, чем в Москве, и в 10-15 раз меньше, чем в европейских столицах. В настоящий момент рынок офисной недвижимости находится на стадии развития. Предложение площадей на сегодняшний день все еще не удовлетворяет спрос, вследствие чего цены в офисных центрах по-прежнему продолжают расти.
О том, что в Запорожье существует дефицит офисных площадей, специалисты говорят давно. Уже на грани исчерпания находятся ресурсы, которыми до сих пор пользовались предприниматели: бывшие админздания, промышленные территории, жилищный фонд города. Особенно остро стоит вопрос наличия качественных офисных площадей: таковых в городе попросту нет. На сегодня в Запорожье существует несколько проектов по созданию современных бизнес-центров. Реализацией одного из них - Business Hall - занимается местная компания развития проектов "Запорожстар". Отсутствие в Запорожье современных бизнес-центров - временное явление. На данный момент в городе ведется строительство специализированного офисного центра Business Hall.