По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Монарх» (г. Одесса), на рынке жилой недвижимости города в течение третьего квартала наблюдалось повышение цен при продаже и аренде всех типов квартир. Наблюдалось и подорожание коммерческой недвижимости Одессы. Стоимость однокомнатных квартир в центре города в течение третьего квартала повысилась на 2,9% (с $1700 за кв.м. в июле до $1750 за кв.м. в конце сентября). Подорожание коснулось практически всех районов города: в районе Черемушки – на 5% (с $1000 до $1150), Суворовском – на 11% (с $900 до $1000), в районах Слободка и Таирово подорожания не было зафиксировано, цены остались на уровне $1100 и $1000 за кв.м. соответственно. В районе Молдаванка – цены снизились на 4,7% (с $1100 до $1050 за кв.м.).
Земельных участков под строительство коммерческой недвижимости в столице почти не осталось - а 60 тыс. гектаров будущих окраин столицы за семь месяцев подорожали с $30 млрд до $54 млрд. Земля в центральных районах подорожала до $150 тыс. за сотку. Оставшиеся участки для новых торговых или офисных центров не подходят - в первую очередь из-за большого транспортного потока в центре города. Еще один крупный бизнес-центр в районе Крещатика Киев не выдержит - транспорт просто остановится.
В последнее время в новостях все чаще мелькает мессидж о сокращении армии спекулятивных покупателей жилья. "Они (спекулянты) сейчас занимают выжидательную позицию - ждут роста или падения цен. Они не знают, куда идет рынок", - обмолвился недавно один из участников ежегодной риелторской конференции в Одессе. По всей видимости, "куда идет рынок", с уверенностью не знает никто, что, впрочем, не мешает озвучивать всевозможные прогнозы. В последнее время основная их масса сулила очередное подорожание квартир. Киеву прогнозировали от 3 до 10% роста цен на жилую недвижимость до конца года. Но подобные заявления, похоже, не слишком устраивают банкиров, огорченных крайне низким спросом на кредитование жилья. Что спровоцировало банковских специалистов в очередной раз в устной дискуссии "пролоббировать" сценарий удешевления жилой недвижимости.
Насмотревшись, как деньги отдыхающих методично уплывают в карманы владельцев курортного жилья, иной раз еще долго после отпуска перевариваешь навязчивую идею: а ведь замечательно было бы иметь подобный источник пассивного дохода! Нередко вслед за ней даже вырастают грандиозные планы о кредитах или других способах профинансировать покупку курортной недвижимости, которого затем можно будет сдать в аренду. Но попробуйте завести душевную беседу с теми, кто ее воплощает эту идею в реальность, и они быстро рассеют иллюзии насчет подобных проектов. Нынешний сезон по количеству отдыхающих на курортах Крыма оценивают как более чем успешный. По официальным данным, за восемь месяцев этого года в Крыму побывало на 12% курортников больше, чем за аналогичный период прошлого. А по наблюдениям местных игроков рынка, эти показатели еще выше. Так, по подсчетам Анатолия Чечерина, директора АН "Центральное" (Судак), поток туристов, желающих отдохнуть у частников, вырос на 40-50%. "Этот сезон оказался удачным, востребовано было все - от ветхих трущоб до элитных апартаментов. Маклеры в нашем регионе сбивались с ног. Цены на арендуемое жилье выросли более чем на 20% , на некоторую жилплощадь - на все 30-40%", - рассказывает Анна Мельникова, директор АН "Планета-Крым" (Севастополь). Однако владельцы жилья, зарабатывающие на сдаче его курортникам, с меньшим энтузиазмом воспринимают показатели роста арендных ставок. Мол, 20%, на которые в среднем подорожала посуточная аренда жилья, выливаются в $5/сутки, которые многим кажутся совершено мизерными показателями по сравнению с ростом стоимости коммунальных услуг и затрат на облагораживание жилища перед курортным сезоном.
В конце лета - начале осени сразу несколько компаний-застройщиков озвучили намерения построить вблизи столицы коттеджные городки так называемого эконом-класса. В частности, среди засветившихся известные компании "Міськжитлобуд" и "Т.М.М.", а также только что созданная девелоперская фирма "Европа", владельцем которой является Николай Лагун, учредитель "Дельта банка". "Так называемого" эконом-класса потому, что в действующем законодательстве нет четкого определения видов индивидуального жилья, и специалисты рынка достаточно условно относят к данной категории расположенные на расстоянии 30-40 км от Киева коттеджные городки, где площадь участка составляет до 15 соток, площадь домов - 200-350 кв. м, стоимость - $150-300 тыс.
В Харькове без проблем можно арендовать или купить склад, представляющий собой, например, переоборудованный производственный цех или плодовоовощную базу. А вот современных логистических комплексов, спрос на которые ежегодно растет как минимум на 25%, в городе и его окрестностях практически нет. В связи с этим эксперты рынка прогнозируют всплеск строительства терминалов классов А и В. В Харькове имеются все предпосылки для развития сегмента складской недвижимости: этот город-миллионник является крупным транспортным узлом, здесь активно развиваются как национальные, так и зарубежные торговые сети. Действительно, хранилищ в областном центре предостаточно, но их качество уже не может удовлетворить притязательных арендаторов и покупателей, которых с каждым днем становится все больше.
C мая текущего года самый престижный Обуховский район подешевел более чем на 20% ($7187 за сотку в сентябре против $9137 в мае). Также сдали свои позиции цены в Вышгородском, Броварском, Киево-Святошинском, Макаровском и Бородянском районах, хотя уровень их снижения составляет не более 5-7%. А ведь еще в мае специалисты прогнозировали, что земля здесь подорожает в ближайшее время как минимум на треть. Основное удешевление, по информации экспертов, коснулось участков, расположенных вдали от асфальтированных дорог, лесов и водоемов. Аналитики констатируют, что цена за сотку в среднем по рынку составляет в Киево-Святошинском районе $8794, Обуховском - $7187, Бориспольском - $5613, Вышгородском - $5476, Броварском - $4513, Васильковском - $4370, Бородянском - $2412, Макаровском - $2166. То, что цены в большинстве столичных районов с мая по сентябрь нынешнего года упали, а не выросли, как это прогнозировалось, аналитики объясняют шоком, полученным покупателями от предыдущего повышения. Весной спекулянты, переключившиеся со ставшего менее прибыльным рынка квартир в Киеве на перепродажу участков в пригороде, так взвинтили цены, что многие потенциальные клиенты, ознакомившись с прайсами, отказались от покупки. Например, в обуховском и броварском направлениях стоимость земли с января по май этого года увеличилась почти на 100%, киево-святошинском и вышгородском направлениях - на 60-70%.
Заоблачные цены на киевскую первичку охладили-таки покупательский спрос. Ряд столичных компаний, рассчитывавших на вечный приток покупателей, оказались в довольно стесненном положении. Особенно это затронуло небольшие структуры, привыкшие работать на деньгах инвесторов. Застройщики покрупнее попытались выйти из положения, выбросив на рынок дефицитные ранее малогабаритные квартиры, но и эта мера его не оживила. Киевские застройщики значительно увеличили количество жилья, предлагаемого к продаже. Если полгода назад ХК "Киевгорстрой" предоставляла всего два-три дома, то сегодня в ее прайсах значится порядка 15 объектов и большой выбор малогабаритных квартир (более 10 домов эконом-класса). Аналогично обстоит дело и с компанией "Житло-інвест", которая с начала года практически не участвовала в свободной продаже, а сегодня предлагает 12 объектов, в том числе и самого низкого ценового диапазона. Так, после длительного перерыва холдинг выбросил на рынок 1-2-ком-натные квартиры в микрорайонах Осокор-ки-6, Осокорки-9-а, Позняки-2, Позняки-4-а по цене от $1567-1860 за кв. м. Достойное жилье предлагает и "Житло-інвест", в прайсах которого с недавнего времени стали значиться 1- и 2-комнатные квартиры на проспекте Науки, в переулке Квитневом, в Бортничах и микрорайоне Позняки-3 от $1488-1884 за кв. м.
Уверовав в долгожданную активизацию рынка жилой недвижимости, его участники уже не говорят ни о чем другом, кроме очередного подорожания квартир. Минувшая неделя оказалась особенно урожайной на различные прогнозы и планы по повышению цен на жилье в разных уголках Украины. Правда, прогнозирующие непременно добавляют, что грядущий рост цен будет небольшим. Так, по оценкам представителей Украинской гильдии риелторов, харьковское жилье до конца года подорожает не более чем на 5%. Риелторы в Кривом Роге озвучили прогноз повышения стоимости местных квартир до конца этого года: " на 10-15 %, не больше ".
Несмотря на очереди арендаторов, в Одессе все больше пустующего жилья, констатируют местные риэлторы. Причина проста: хозяевам сложно сойтись с постояльцами в цене, поскольку они сделали ставку на состоятельных клиентов, а приезжие по-прежнему ищут самые дешевые варианты. Снять доступную по цене квартиру в Одессе становиться все сложнее. Если еще весной арендные ставки в городе стартовали с $250 в месяц, причем выбор жилья по таким тарифам был сравнительно большим, то сейчас хозяева хотят не менее $300. Да и то наличие подобных вариантов в своей базе риэлторы считают большой удачей. Как рассказывает представитель местного АН "Атланта" Елена Маргарит, на данный момент они могут предложить своим клиентам всего одну квартиру за $300 в месяц - без ремонта и мебели, расположенную на Молдаванке. Но желающих снять недорогое жилье, по меньше мере, в десять раз больше: потенциальные арендаторы записываются в очередь и готовы ждать неделями, пока подвернется вариант по сходной цене.
Знаковой тенденцией этого сезона стало появление большого количества предложения эконом-класса стоимостью до $350 тыс. Только за последний год число анонсированных проектов увеличилось в несколько раз - с двух до десятка, то есть практически четвертая часть коттеджей представляет самый дешевый класс загородного жилья. Это поселки "Новобогдановка", "Олимпик Парк", "Княжичи", "Садок вишневий", "Ясногородская поляна", "Ялинка", "Уютный", "Петровская слобода", "Лелечий хутір", "Озерный хуторок", где стоимость готовых таунхаусов с землей в большинстве случаев начинается от $200 тыс. Только в "Новобогдановке" и "Олимпик Парке" в течение ближайших лет предполагается ввести 1860 коттеджей эконом-класса. Для сравнения, в прошлом году заявлялось о планах по строительству около ста домов этого класса. Тем не менее, несмотря на обилие предложения, киевляне весьма неохотно покупают такое жилье. По словам директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, это вызвано двумя основными факторами: отсутствием в большинстве проектов готовых или почти готовых коттеджей и повысившимися на 15-60% ценами.
Отечественный рынок недвижимости со времен обретения Украиной независимости живет своей, отдельной от государства, жизнью, а предоставление риэлторских услуг находится в "свободном плавании". Законодательного регулирования нет и не было, хотя о его необходимости все время идут разговоры. Взять на себя сертификацию риэлторской деятельности попытались саморегулируемые организации, но участники рынка сомневаются, стоит ли подменять государство (которое, впрочем, ничего не делает) в этом вопросе. В общем, коллизия получается…
В прошлом году жилая недвижимость подорожала почти на 100%. За девять месяцев 2007-го квартиры в Киеве в среднем подорожали лишь на 10%, в Житомире подешевели на 15%, в Одессе — на 30%. Год назад недвижимость в этих городах прибавляла в цене 5-8% ежемесячно. По данным опроса региональных риэлторов, за три квартала 2007 года рост цен на жилье в большинстве областей практически остановился. Выборы и макроэкономика здесь ни при чем. Зарплаты в 2007-м растут примерно такими же темпами, как три года назад, а цены не снижались ни до, ни после парламентских выборов-2006.
Относительно коммерческой недвижимости Луганска, то ни в одном из ее сегментов в течение квартала изменений не наблюдалось. Стоимость офисных помещений в среднем по городу составляет $2000, в центре - $2500, ближних микрорайонах - $1500, дальних - $1000 за кв.м. Торговые площади в целом по городу стоят $2500, в центре - $3000, ближних микрорайонах - $2000, дальних - $1600 за кв.м.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Гривна плюс» (г. Луганск), на рынке недвижимости города в течение третьего квартала подорожание коснулось только аренды одно- и трехкомнатных квартир, а также земельных участков. На первичном рынке цены на недвижимость фактически остались на уровне второго квартала. Изменения затронули только продажу одно-, двух-, трехкомнатных квартир в дальних районах, где цены упали на 14% (с $800 до $700). На двухкомнатное жилье в центральных районах наблюдалось подорожание на уровне 4% (с $1200 до $1250), а на трехкомнатные - на 10% (с $1000 до $1100 за кв.м.).
Стоимость офисных помещений при продаже в среднем по городу возросла на 2.5% (с $1967 за кв.м. в июле до $2017 за кв.м. в конце сентября), в центре города – на 5% (с $3800 до $4000), в прицентральном районе повышение составило 2.3% (с $2100 до $2150), в ближнем микрорайоне наблюдался рост стоимости на 2,8% (с $1750 до $1800), в дальних микрорайонах цены остались на уровне второго квартала – $1500 за кв.м. Торговые помещения в среднем по городу подорожали на 2,5% (с $2150 до $2205), в центре – на 3,6% (с $4100 до $4250), в прицентральном районе - на 4% (с $2500 до $2600), в ближнем - цена не изменялась и составляет $1900 за кв., в дальних микрорайонах стоимость возросла на 3,3% (с $1500 до $1550 за кв.м.).
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Яворына» (г. Тернополь), в третьем квартале наблюдалось повышение цен во всех сегментах жилой и коммерческой недвижимости. Продажа жилья на первичном рынке: cтоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир в среднем по городу возросла на 4% (с $797.5 за кв.м. в июле до $833.5 за кв.м. в конце сентября). В центре города этот показатель был равен 9% (с $825 до $900). В прицентральном районе подорожание всех типов квартир произошло на 8% (с $780 до $850), в дальнем – на 1.4% (с $755 до $766). Только в ближнем микрорайоне наблюдалось снижение цен – на 1.4% (с $830 до $818).
На рынке офисной недвижимости в течение третьего квартала рост цен в среднем по городу при продаже произошел на уровне 16.3% (с $1355 за кв.м. в июле до $1576 за кв.м. в конце сентября). В центральных районах этот показатель составил 17.4% (с $1598 до $1876), в районах, приближенных к центру, - 6.2% (с $1305 до $1386), в отдаленных – 1.9% (с $1163 до $1185 за кв.м.). Торговые помещения Харькова в течение третьего квартала в среднем по городу при продаже подорожали на 2.8% (с $2321 за кв.м. в июле до $2385 кв.м. в конце сентября). В центральной части показатель роста был на уровне 7.5% (с $2703 до $2905), в приближенных к центру районах – 4.6% (с $2352 до $2460), в отдаленных от центра – 2.2% (с $1908 до $1950 за кв.м.)/
Рост цен на недвижимость Харькова в течение третьего квартала нынешнего года, как и в прошлом квартале, был плавным. Существенный рост цен наблюдался только в сегменте складской недвижимости – как при продаже, так и при аренде. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины инвестиционно-консалтинговой компанией «Проконсул», на первичном рынке жилищной недвижимости Харькова средний рост цен по городу оказался на уровне 4.4% (с $1314 за кв.м. в июле до $1372 за кв.м. в конце сентября). В центральных районах подорожание было зафиксировано на уровне 4.2% (с $1865 до $1944). Незначительно подорожали квартиры в приблеженных и ближних к центру районах на 0.35% – 0.56%. Наивысший уровень подорожания был в дальних микрорайонах – на 7.1% (с $785 до $841 за кв.м.).
В третьем квартале 2007 года наблюдалось незначительное снижение цен на квартиры на первичном рынке, происходила их коррекция и на вторичном рынке жилья. Возросли показатели аренды жилья и торговых площадей, земельных участков. В тоже время уменьшилась стоимость продажи офисов и аренды складских помещений. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «RealNest» (г. Днепропетровск), на первичном рынке жилья на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в среднем по городу произошло незначительное снижение цен на 1,50% (с $1868 за кв.м. в июле до $1840 за кв.м. в конце сентября). Уменьшение стоимости жилья произошло благодаря увеличению предложения на периферии, хотя в большинстве районов наблюдалось повышение цен на недвижимость.