Долгое время сегмент складской недвижимости в Одессе и одесском регионе был лишь перспективным бизнесом, который инвесторы и девелоперы обходили своим вниманием, читая наблюдать за его развитием со стороны. В первую очередь внимание уделялось жилой, торговой и офисной недвижимости, а складское дело рассматривалось с позиций неопределенной перспективы. Бурное развитие ритейла, экспансия крупных торговых сетей значительно ускорили рост спроса на складские помещения, однако фонд практически не пополнялся и не обновлялся.
Сегодня рынок складской недвижимости находится на первом этапе своего развития. Выход на него крупных девелоперов, логистов и инвестиционных фондов - яркое свидетельство потенциала складского сегмента. Однако, несмотря на это многие девелоперы предпочитают ему торговый и офисный сегменты как наиболее доходные. Стереотипность этого понимания зиждется на слабом понимании складской недвижимости как бизнеса и рынка. Ломать стереотипы необходимо убеждением. Таким образом развивался московский рынок складской недвижимости, так будет развиваться и украинский.
Левобережная часть Киевской области становится более привлекательной для операторов. Девелоперы начали активную застройку левобережной части Киевской области объектами складской недвижимости. С начала года о планах реализации проектов в этом регионе сообщили сразу три компании. А вчера о намерении построить складской комплекс класса А площадью 150 тыс. кв. м заявил один из крупнейших операторов рынка FIM Group. По мнению экспертов, популярность левого берега будет расти: на правобережной части существует дефицит подходящих участков, да и цены выше как минимум на $1 тыс. за сотку.
Компания «Международное логистическое партнерство» («МЛП») текущем году начнет строительство складского комплекса класса А стоимостью $80 млн. Для этого она приобрела земельный участок площадью) га возле дороги Борисполь — Бровары, в 15 км от городской черты Киева. Планируемая общая площадь складского комплекса — 100 тыс. кв.м. B рамках реализации проекта будут возведены офисные помещения для арендаторов. Pаботы над строительством логистического парка будут проходить в течение 2007-2008 гг. В 2006 г. компания начала строительство своего первого складского комплекса «МЛП-Чайка» (стоимостью $78 млн.) площадью 100 тыс. кв. м. Первая очередь складов площадью 26,5 тыс. кв. м будет сдана в эксплуатацию к концу 2007 г.
Менее половины (49%) земельных ресурсов на данный момент остаются в государственной собственности. В частную и коммунальную собственность за время действия земельной реформы было передано 50,7% земель. Процесс разгосударствления земель практически завершен: сегодня осуществляется оформление права собственности на землю. Право на земельные паи в Украине получили почти 7 млн. граждан, из них 98% подкрепили свое право землевладения соответствующими сертификатами. Площадь арендованных земельных участков в Украине составляет почти 18 гектаров.
За прошедшую неделю (с 15 по 21 октября) земельные участки в пригороде Киева продолжали дорожать. При этом рост цен наблюдался как на участки под индивидуальную застройку, так и на землю без конкретного назначения. Как сообщили в "Земельном союзе Украины", в целом участки различного назначения (под жилую или коммерческую застройку, для ведения хозяйства и т.д.) в 6 пригородных зонах области подорожали на 1,5% ($88,9)- с $5858,08 до $5946,98 за сотку. Hеделей ранее (с 8 по 14 октября) цены на земельные участки в пригороде Киева также подорожали. При этом восходящее ценовое движение было зафиксировано и на участки под индивидуальную застройку, и на землю без конкретного назначения.
Продлевая мораторий на торговлю землями сельхозназначения украинские законодатели попытались максимально исключить всевозможные лазейки, которые могли бы, с одной стороны, способствовать развитию теневого рынка земли, а, с другой - не давали бы возможность воспользоваться доверчивостью и неосведомленностью селян и по дешевке приобрести у них земельные паи. Однако некоторые лазейки в законодательстве современные дельцы все же смогли найти. И наиболее опасной с точки зрения криминализации теневого рынка земли является следующая лазейка: законодательно не запрещено наследование земельных паев и сегодня земля активно покупается у селян "через завещания".
Через два с половиной месяца закончится отсрочка, которую депутаты взяли в конце прошлого года, чтобы подготовить украинское законодательство к снятию моратория на продажу сельхоз земель. После года работы в этом направлении чиновники не приблизились к цели. Даже лоббисты снятия моратория на продажу сельхоз земель признают, что сейчас деятельность рынка земли не подкреплена законодательно. Основной пробел в нормативной базе - отсутствие закона "О рынке земли", который до сих пор не разработан. Закон "О государственном земельном кадастре" был принят, но ветирован президентом.
По данным Госземагентства, к 1 сентября 6,91 млн. граждан приобрели право на земельный участок, из них 6,82 млн. граждан, или 98,6%, получили сертификаты на право на земельный участок. Государственные акты на право собственности на землю в Украине, по состоянию на 1 сентября 2007 года, получили 6,09 млн. граждан взамен сертификатов на земельный пай, что составляет 89,3% общего количества получивших право на земельный пай, сообщило Государственное агентство по земельным ресурсам в пресс-релизе во вторник. В целом в Украине с 1994 года и на 1 июля 2007 года инвентаризовано 7,3 млн. га земель несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, или 66,1% их общей площади.
Аналитики считают, что изменение цен вызвано, прежде всего, повышением инвестиционной привлекательности как загородной недвижимости, так и отдельного надела, интенсивным развитием сегмента коттеджных поселков, периодическими сезонными скачками, а также существенным увеличением цен в течение первого квартала 2007 года. Такая тенденция объясняется тем, что земля не является активным средством приумножения капитала, а зачастую выполняет лишь пассивную спекулятивную функцию, которая постепенно отходит в прошлое, и становятся все менее прибыльной. Mаксимальное снижение (на 9,93% - 797 долл.) зафиксировано в Обуховском районе, где за июль-сентябрь цены упали до 7 228 долл. за сотку.
Второй вид распределения земли - продажа частному (физическому) или юридическому лицу. Она может проходить конкурентным образом (инвестиционный конкурс или аукцион), а может - без какого-либо конкурса, фактически - "по договоренности" между "денежным мешком", которому эта земля приглянулась, и определенными лицами местных властей. Нельзя сказать, что по форме - это грубый дерибан за копейки. Наоборот, внешне все выглядит довольно прилично: сертифицированный специалист-оценщик производит денежную оценку земельного участка, Киевсовет ее утверждает (можно подумать, он в этом понимает?!), и после этого заключается договор купли-продажи между мэрией и новым владельцем.
Инициатива, как правило, исходит от частников – представителей обеспеченного слоя зарождающегося в стране среднего класса. Именно они первыми начинают возведение добротных домов на окраинах областных центров, стихийно объединяются в коттеджные поселки, организовывают общую инфраструктуру, самые необходимые жилищно-коммунальные и социальные службы (охрану, вывоз мусора, торговые точки). Наблюдая повышенный спрос на коттеджное жилье, застройщики также все активнее включаются в данный процесс. Практически во всех регионах уже осуществляются проекты коттеджных поселков с организованной застройкой. Однако в каждом регионе строительство загородных домов имеет свою специфику и особенности.
Средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в Киевской области с 3 по 9 сентября 2007 года выросла на 0,97% - до $5618 за 1 сотку. Максимальный рост цен на землю отмечен в Кагарлыкском районе - 5,8%, где средняя стоимость одной сотки составила $1369. Максимальное снижение стоимости одной сотки земли на прошлой неделе зафиксировано в Барышевском районе – 6%, где средняя стоимость земли составила $858 за одну сотку. Наибольшее количество земельных участков с 3 по 9 сентября предлагалось в Макаровском районе - 30% общего количества предложений, наименьшее – в Барышевском и Фастовском районах – по 0,2%.
Государственное агентство земельных ресурсов оформило и выдало 89,3% государственных актов на право собственности на земельные участки. Согласно сообщению, всего, по состоянию на 1 сентября, выдано 6,09 млн. госактов, 6,82 млн. граждан получили сертификаты на право на пай. По состоянию на 1 января 2007 г., Госкомзем оформил 88% государственных актов на право собственности на земельные участки.
В соответствии с украинским законодательством, существует несколько способов решения земельных вопросов. Во-первых, государство может предоставлять участки несельскохозяйственного назначения в постоянное владение. Это предполагает, что ими можно будет пользоваться неопределенный срок, уплачивая фиксированные налоги. Брать землю в аренду могут юридические лица государственной и коммунальной форм собственности: институты, больницы, школы, госучреждения и т.п. Но, как известно, земельные наделы, которые принадлежат бюджетным структурам, отдаются в субаренду частным предпринимателям и затем теряют своих прямых владельцев и целевое назначение.
Под строительство коттеджных поселков и городков чаще всего используются бывшие колхозные угодья, поделенные на паи и переданные местным жителям после распада коллективных хозяйств. В некоторых районах Киевской области в частной собственности застройщиков находится уже 90% таких площадей. Фактически, не только в столице, но и в пригороде свободной земли для строительства уже нет. Площадь участков, выставленных на продажу, неуклонно снижается. Oбъем предложения по 8 районам Киевской области во втором квартале составил 13,9 тыс. га., что на 4,8 тыс. га меньше, чем в первом квартале текущего года, когда объем предложения достигал 18,7 тыс. гектаров.
Госакты на право собственности на землю в Украине, по состоянию на 1 сентября 2007 г., получили 6,09 млн. граждан взамен сертификатов на земельный пай, что составляет 89,3% общего количества получивших право на земельный пай. Кроме того, к 1 сентября 6,91 млн. граждан приобрели право на земельный участок, из них 6,82 млн., или 98,6%, получили сертификаты на право на земельный участок.
Ежегодный рост стоимости земли минимум в два раза привлекает все больше игроков на этот рынок. Однако теневые законы, по которым живет рынок земли, чреваты для покупателей дополнительными финансовыми затратами. Примеров - множество. Прежде всего, нужно очень внимательно отнестись к документации. Без государственного акта сделки по купле-продаже земли вообще ничего делать нельзя. В реквизитах этого документа нужно обязательно проверить кадастровый номер участка. Бывают случаи, когда существует два госакта на один и тот же участок. Чаще всего при этом один из госактов старой формы, т.е. в нем не указан кадастровый номер участка.
C мая текущего года самый престижный Обуховский район подешевел более чем на 20% ($7187 за сотку в сентябре против $9137 в мае). Также сдали свои позиции цены в Вышгородском, Броварском, Киево-Святошинском, Макаровском и Бородянском районах, хотя уровень их снижения составляет не более 5-7%. А ведь еще в мае специалисты прогнозировали, что земля здесь подорожает в ближайшее время как минимум на треть. Основное удешевление, по информации экспертов, коснулось участков, расположенных вдали от асфальтированных дорог, лесов и водоемов.
1 сентября 6,91 млн. граждан приобрели право на земельный участок, из них 6,82 млн. граждан, или 98,6%, получили сертификаты на право на земельный участок. Государственные акты на право собственности на землю в Украине, по состоянию на 1 сентября 2007 года, получили 6,09 млн. граждан взамен сертификатов на земельный пай, что составляет 89,3% общего количества получивших право на земельный пай, сообщило Государственное агентство по земельным ресурсам в пресс-релизе во вторник. В целом в Украине с 1994 года и на 1 июля 2007 года инвентаризовано 7,3 млн. га земель несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, или 66,1% их общей площади.