Харьков отличается наименьшей насыщенностью рынка профессиональных торговыми площадями. Но, несмотря на ограниченные возможности развития, желающих открывать новые торговые точки именно в Харькове на поверку оказывается немало. Согласно результатам последнего экспертного опроса операторов во всех товарных категориях, включая развлечения, которые ежеквартально проводит компания "Украинская Торговая гильдия", работать или расширять свою деятельность в Харькове готовы 25% опрошенных ритейлеров. В 2007 г., именно Харьков может стать одним из городов, где рынок ТЦ будет развиваться наиболее активно. В 2007-2008 гг. ожидается завершение строительства регионального ТРЦ "Французский бульвар". Общая площадь комплекса должна составить 60 тыс. кв. м.
Если верить данным Госкомстата, к 1 июля нынешнего года в Киеве было зарегистрировано немногим более 207 тысяч предприятий и организаций. Год назад эта цифра была гораздо меньше – почти 191 тыс.Получается, что только за один год число компаний, работающих в столице, увеличилось на 16 тысяч. Естественно, всем им необходимо где-то размещать свои офисы.К сожалению, сегодня столичный рынок офисной недвижимости не может предложить предпринимателям достаточное количество так необходимых им "квадратов". При этом, по мнению аналитиков, наиболее острый дефицит наблюдается на помещения площадью до 300 кв. м и свыше 1000 кв. м в бизнес-центрах класса "А", "В+" и "В", расположенных в центре города, а также "В-" и "С+" – в приближенных к центру районах.
По прогнозам специалистов, в 2007 году обеспеченность Днепропетровска торговыми площадями может превысить столичные показатели. Количество торговых центров в городе постоянно увеличивается, но цены за аренду помещений продолжают расти. Особенным спросом среди бизнесменов пользуются торговые площади, в которых значительна доля развлекательных услуг. Почему так происходит? Когда Днепропетровск "насытится" торговой недвижимостью? По подсчетам Украинской Торговой Гильдии, в регионах насчитывается более 60 крупных торговых центров общей площадью 600-650 тысяч квадратных метров. В Днепропетровске около 40 объектам присвоили это гордое звание.
Заполняемость ТЦ Черновцов близка к 100%, общая площадь ТЦ Черновцов составляет порядка 45 тыс. м2, на 1000 жителей Черновцов приходится около 119 м2 торговых площадей в объектах, которые условно можно называть торговыми центрами. В 2006 году в Черновцах работало 442 магазина. В то же время крупные сетевые операторы не намереваются пока осваивать местный рынок розничной торговли. В частности, по данным УТГ, в 2007 году в Черновцах планируют развитие сетей около 2% сетевых операторов.
В 2007 году спрос на профессиональные офисные помещения по¬прежнему останется значительным - следовательно, сохранится тенденция повышения уровня арендных ставок (в пределах 10-15% в год). Некоторое снижение рыночных цен возможно только после сдачи в эксплуатацию крупнейших офисных объектов через год¬два. Отрицательная динамика (но не более 5¬10%) коснется только отдельных БЦ, которые не выдержат конкуренции и автоматически опустятся на класс ниже. Усилению ценового демпинга будет способствовать также происходящий процесс перепрофилирования приватизированных предприятий и административных корпусов.
В конце прошлого года общая площадь столичных профессиональных офисных помещений составляла 580 тыс. кв. м, а торговых - 350 тыс. кв. м. Рынок торговых площадей находится в состоянии роста и способен поглощать около 200 тыс. кв. м в год, а потенциальный неудовлетворенный спрос на офисные площади - 100-120 тыс. кв. м в год. Причиной отставания в строительстве торговых центров эксперты называют острый дефицит подходящих для этого земельных участков. Офис можно и на 0,5 га построить, в то время, как для ТЦ необходимо минимум 1,5 га земли. Из-за дефицита земельных участков в Киеве ТЦ активно развиваются в регионах.
B 2006 году на Украину приходилось уже около 170 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей торговой площадью более 1,2 млн. кв.м. 61% площадей в регионах приходится на Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одессу, Запорожье и Львов. С учетом Киева на долю 7 крупнейших городов Украины приходится порядка 72% площадей всех торговых центров Украины. На начало 2007 года известно о планах строительства свыше 80 торговых центров (в том числе в составе многофункциональных комплексов) общей площадью более 1,7 млн. кв.м. Таким образом, количество торговых центров в регионах может увеличиться в 1,5 раза, а площадь более чем в 3 раза.
Аренда торговой недвижимости в Киеве в апреле по сравнению с мартом продемонстрировала рост и составила, в среднем, от $20 до $50/кв.м. Так, согласно сообщению риелторской компании «Траектория», средние арендные ставки на помещения класса А повысились на 16,8%, или на $6,9 - до $48 за кв. м, класса В - уменьшились на 17,4%, или на $6 - до $28,4 за кв. м, класса С - повысились на 9,9%, или на $1,8 - до $19,9 за кв. м. К торговым центрам класса А относятся помещения в новых торговых комплексах с удобным расположением и оптимальным планировочным решением, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения.
Характерной особенностью рынка офисной недвижимости Киева остается существенное преобладание спроса над предложением. Рынок сейчас в ожидании новых площадей, которые находятся на стадии строительства, но и они вряд ли позволят ликвидировать существующий дефицит. За прошлый год арендные ставки на офисы в Киеве выросли на 10-¬20% - в зависимости от месторасположения офиса (на отдельные объекты - до 30%). Наибольшая дельта зафиксирована в центре города и вблизи транспортных развязок. Возросла в прошлом году и цена продажи 1 кв. м офисного помещения. Прирост стоимости составил порядка 15¬50% (в зависимости от уровня предложения). На конец 2006 г. 1 кв. м офисного помещения в центре Киева продавался по цене от $3000 до $6000.
Пока в городе не построят новые объекты ритейла, арендаторы будут отчаянно сражаться за каждый квадратный метр торговых площадей. В течение ближайших двух лет емкость рынка торговой недвижимости в Полтаве может вырасти на 100%, что должно замедлить рост арендных ставок или даже привести к их снижению. Однако не всем бизнесменам удастся продержаться на плаву до этого светлого времени. Уже сейчас аренда помещения в городе стала многим не по карману. Полтава становится настоящей Меккой для застройщиков, специализирующихся на торговой недвижимости. В марте на центральной улице города - Фрунзе, откроется новый ТРЦ "Конкорд", общая площадь которого составит порядка 12 тыс. кв. м.
К 2007 году в Украине функционировало почти 150 бизнес-центров. Из них около 100 офисных комплексов были расположены в Киеве (690 тыс. кв. м), еще около 50 - в регионах (200 тыс. кв. м, преимущественно в городах-миллионниках), сообщают Контракты. В городах с населением свыше миллиона заполняемость офисных центров класса А и В находится на уровне 99%. Для сравнения: на московском рынке этот показатель не превышает 95%. Строить бизнес-центры в Киеве проще, чем торговые. В частности, под офисные здания требуются земельные участки меньшей площади. Эксперты прогнозируют, что к 2008 году на одного киевлянина будет приходиться 0,3 офисных квадратов, сейчас - 0,15 кв. м. Ежегодные темпы роста объемов строительства БЦ в Киеве 30-40%.
К 2007 году в Украине функционировало почти 150 бизнес-центров. Из них около 100 офисных комплексов были расположены в Киеве (690 тыс. кв. м), еще около 50 - в регионах (200 тыс. кв. м, преимущественно в городах-миллионниках). В городах с населением свыше миллиона заполняемость офисных центров класса А и В находится на уровне 99%. Для сравнения: на московском рынке этот показатель не превышает 95%.Строить бизнес-центры в Киеве проще, чем торговые. В частности, под офисные здания требуются земельные участки меньшей площади. Специалисты прогнозируют, что к 2008 году на одного киевлянина будет приходиться 0,3 офисных квадратов, сейчас - 0,15 кв. м. Ежегодные темпы роста объемов строительства ВЦ в Киеве +30-40%.
В сентябре на столичный рынок офисов вышло 180 тыс. кв. м площадей, что составляет лишь 20% от запланированного. Таким образом, ввод 80% офисных площадей был отложен, причем по некоторым объектам уже не в первый раз. Осторожные аналитики объясняют это неопытностью девелоперов, которые не смогли просчитать все риски. Но даже несмотря на дефицит офисных площадей, объем их реализации катастрофически упал, что, по мнению экспертов, может быть первым «звоночком»: ставки на офисы класса А в столице непомерно велики. Условия на офисном рынке сейчас достаточно жесткие: дефицит площадей очень существенный, и владельцы помещений не стесняются объявлять крайне высокие цены
За 2006 год на рынок вышло около 114 тыс.кв.м. новых офисных площадей, что на четверть меньше, чем в 2005 году. Однако новые объекты не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров, так как ситуацию на рынке диктуют владельцы недвижимости. В течение 1-го полугодия 2007 года в эксплуатацию было введено лишь малая часть офисных площадей, которая была запланирована. На сегодняшний день спрос по-прежнему продолжает превышать предложение, и данная тенденция в ближайшее время сохранится. Исходя из того, что уровень заполняемости БЦ класса «А», «В» и «С» составляет соответственно 100%, 97-100% и 95% можно говорить о росте спроса на качественные офисные помещения.
На начало июня 2007 года объем предложения на рынке офисной недвижимости г. Харькова составил порядка 636 тыс.кв.м. Из них 12% - качественные профессиональные площади класса «В».Основной объем офисных площадей Харькова представлен перепрофилированными производственными помещениями, объектами жилого фонда, помещениями в НИИ, гостиницах, корпусами учебных учреждений. Увеличение объема предложения происходит за счет ввода в эксплуатацию новых офисных центров, реконструкции и перепрофилирования старых существующих объектов различного назначения .
Девелоперы уверены, что все новые предложения будут моментально поглощаться рынком. Как утверждают эксперты рынка, сейчас в Киеве функционируют примерно 100 бизнес-центров (БЦ) общей площадью около 730 тыс. кв. м. По данным девелоперских компаний, в 2006 г. в столице появилось 180 тыс. кв. м офисных площадей, 80% из них — класса В. в нынешнем году в Киеве пока что введено в эксплуатацию 119 тыс. кв. м офисных площадей. Таким образом, прошлогодний прогноз девелоперских и консалтинговых компаний относительно увеличения объемов офисных площадей в целом оправдался. Однако до насыщения столичному рынку еще далеко. Новые объекты не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров, так как ситуацию на рынке диктуют владельцы недвижимости.
В 2006 году в Харькове были введены в эксплуатацию 6 новых бизнес-центров общей площадью 36,8 тыс. кв.м. Из них профессиональные крупноформатные бизнес-центры – это «Инвест-¬маркет» (общей площадью 12875 тыс. м2), «Аристократ» (10023 тыс. м2). В текущем 2007 году введен в эксплуатацию КДЦ «Лира». Исходя из текущей стадии реализации проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию на этот год, на рынок реально могут выйти следующие бизнес-центры: БЦ «Велтон», БЦ на ул. Бакулина, 4, ОТЦ на ул. Сумская, 2, БЦ «Южный». В структуре рынка офисных площадей по месторасположению порядка 55% офисных площадей расположены в центральных и прилегающих к центру районах города.
Два-три года назад в Украине ощущался значительный дефицит коммерческой недвижимости. Однако сегодня ситуация изменилась кардинальным образом: спрос на офисные и складские площади превышает предложение в 2 -2,5 раза. Еще в 2004 г. прогнозы экспертов, касающиеся перспектив развития этого сегмента рынка, были крайне пессимистичны. Специалисты утверждали: заниматься жилой недвижимостью значительно выгодней – небольшой срок окупаемости плюс высокая рентабельность. Кроме того, здесь гораздо проще решаются вопросы, связанные с расположением, оснащением, коммуникациями в сравнении с жилым строительством.
В марте на рынке офисной недвижимости Киева средняя цена на помещения класса А повысилась на 11,7%, или на 394,5 доллара до 3 752,5 доллара за кв. м по сравнению с февралем. Средняя стоимость офисных помещений класса В в марте увеличилась на 3,8%, или на 94,4 доллара до 2 533,3 доллара за кв. м по сравнению с февралем. В помещениях класса С в марте цена в среднем повысилась на 2,6%, или на 46,1 доллара до 1 800,3 доллара за кв. м по сравнению с февралем. Офисы класса А — помещения в новых офисных комплексах с удобным расположением и оптимальным планировочным решением, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения.
Рост арендных ставок на офисные и торговые помещения в Киеве в августе 2007 г. составил в среднем 5-7%. Наибольший спрос в августе отмечался на торговые помещения в торговых центрах класса "В", а также в цокольных и первых этажах жилых домов с фасадными входами. Также отметилось наличие дефицита на полуподвальные и цокольные помещения офисной недвижимости в ценовом диапазоне $35-40 за 1 м2 в прилегающих к центру районах. В прошлом месяце было зафиксировано подорожание стоимости аренды на складские помещения в среднем на 10%. Много заявок на аренду складов в Соломенском, Дарницком районах, а также в прилегающих к Киеву направлениях: Житомирское, Бориспольское, Броварское. Но предложений за август месяц не прибавилось, и стоимость аренды поднялась в среднем на 10%.