Большинство покупателей жилья бизнес-класса ценят индивидуальный стиль и оформлением квартир в новостройках занимаются самостоятельно. В то же время застройщики все активнее предлагают заказать у них дизайн-проекты, обязуясь качественно выполнить внутренние отделочные работы. Это соотносится с европейской практикой, где индивидуальные проекты не распространены в силу традиционного строительства жилья "под ключ". Классификатор недвижимости, определяя категорию жилья бизнес-класса, предполагает только проведение внутренних работ (не стоит путать с внутренней отделкой), без которых дом не будет принят в эксплуатацию.
Несмотря на то что продажа земель водного фонда запрещена законодательством, десятки островов в Киевской области уже являются закрытыми частными резиденциями. Сейчас на рынке можно найти предложения по продаже островов площадью от 1 га до 100 га. При этом специалисты отмечают, что действительно привлекательные объекты крайне редко появляются в базах агентств недвижимости. Мнения участников отечественного рынка недвижимости относительно возможности приобретения острова крайне противоречивы. Ни по одному из заданных вопросов специалисты не пришли к согласию, более того, оценки спроса, предложения, легитимности подобной покупки и, собственно, стоимости порой кардинально отличаются.
За последние два года уровень прозрачности украинского рынка коммерческой недвижимости показал один из самых высоких темпов роста в мире. Согласно опубликованному вчера отчету международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), Украина из рейтинга страны с низким уровнем прозрачности в 2006 году в этом году попала в категорию полупрозрачной. Участники рынка соглашаются с выводами JLL, отмечая, что бизнес действительно стал цивилизованней. Однако уровень прозрачности в сфере отношений с госорганми, по их мнению, напротив – снизился.
К концу 2008-го девелоперы планировали реализовать свыше двух тысяч коттеджей в пригороде Киева. При средней стоимости домовладения $350 тыс. годовой оборот этого сегмента рынка первичной загородной недвижимости должен был составить $700-800 млн. Однако в 2008-м оборот рынка не дотянет и до $600 млн. Ужесточение условий кредитования и рост ставок по ипотечным кредитам привели к резкому снижению спроса не только на столичные квартиры, но и на загородную недвижимость. Подобная тенденция наблюдается практически во всех регионах. По данным риэлторов, количество сделок купли/продажи таунхаусов, коттеджей, вилл в мае 2008-го по сравнению с аналогичным периодом 2007 года уменьшилось минимум вдвое.
Официально, под жилую и общественную застройку в области отведено 31,7 тыс. гектаров — это лишь 1,1% территории. 9/10 этих земель — села и райцентры. Теоретически, в свободном обороте должно находиться не более 3-4 тыс. га, именно столько земель может продаваться и покупаться без риска для инвесторов. На деле объем вторичного рынка больше в несколько раз. Несмотря на продление действия моратория на продажу сельхозземли, предназначенной для товарного с/х производства и ОСГ (особисті селянські господарства), украинский чернозем продается и покупается в больших объемах. По оценке Сергея Бута, генерального директора группы компаний NAI Pickard, только в Киевской области около 600 тыс. гектаров сельхозназначения (примерно треть всех сельскохозяйственных угодий) в 2002-2006 годах сменило хозяев и готово к последующей перепродаже. Суммарная стоимость этих 600 тыс. га в ценах вторичного рынка превышает $300 млрд — средняя цена сотки в Киевской области в январе 2008-го составляла $5,8 тыс.
Удачная маевка, позволившая владельцам жилья на Азовском побережье заработать вдвое больше, чем прошлой весной, раззадорила местных жителей: ожидая не менее массового летнего сезона, они на 50% увеличили цены. Однако в настоящее время около трети апартаментов пустуют. Вытянуть сезон хозяева смогут только за счет притока состоятельной публики, но предложений, соответствующих требованиям VIP-туристов, на побережье немного. Начало нынешнего курортного сезона разочаровало владельцев жилья на Азовском побережье. По словам руководителя агентства «Восточный Крым» Александра Калайджи, в этом году возможностью отдохнуть на местных курортах интересуются примерно на треть меньше туристов, чем в 2007 г. Причем дело отнюдь не в погодном факторе, на который сетуют в Крыму и Одессе. «В большинстве прибрежных населенных пунктах уже тепло, а вода в море прогрелась до 23 градусов.
Земельные участки под строительство коттеджей в пригороде столицы продолжают медленно, но уверенно дорожать: только за первые пять месяцев этого года их стоимость выросла на 8–23%, в то время как в прошлом году в это же время они дешевели. Специалисты утверждают, что эта тенденция будет наблюдаться до конца нынешнего года, по итогам которого стоимость пригородных наделов в зависимости от их расположения вырастет на 15–60%. Конечная стоимость сотки в этих районах, по словам экспертов, прямо пропорциональна удаленности от Киева. Так, по данным корпорации «Золотые ворота», в Фастовском районе, в селе Велика Мотовиливка, участок возле озера оценивается сегодня в $1,7 тыс./сотка, в расположенном дальше от столицы селе Дедовщина (60 км) — $1 тыс./сотка, а в еще более отдаленном селе Червонном — $600/сотка. Аналогичная ситуация и в Кагарлыкском районе — в селе Гребени — $1,2 тыс./сотка, в селе Великие Прицки — $600/сотка, в селе Жовтневе — $300/сотка.
Большинство защитников заповедных интересов считают, что остановить застройку ПЗФ можно только кардинальными мерами. Однако пока никаких реальных действий государственных структур в защиту ПЗФ не наблюдается. Возможно, будут появляться примеры показательных сносов домов рядовых украинцев, но особняки влиятельных политиков или бизнесменов эта волна вряд ли заденет. Процесс раздачи земель в Украине идет полным ходом, и официальные запреты лишь способствуют тому, что лакомые наделы попадают в «нужные» руки. Такая ситуация будет продолжаться до тех пор, пока самые привлекательные участки в заповедниках не будут переданы в частные руки. После этого появятся и земельный кадастр, и учет.
Ориентир для потенциальных строителей «доступных» домов — продажная цена жилого «квадрата» в $500-600. По такой стоимости реализовывались квартиры в первом экспериментальном доме, построенном по программе «Доступное жилье» под Полтавой (с. Щербани). И хотя на этапе строительства второй очереди этого проекта продажная стоимость квадратного метра выросла на 30-40%, ценовой ориентир в $500 продолжают озвучивать представители профильного министерства. Иной взгляд на перспективную цену «доступного квадрата» у застройщиков. И столичные, и региональные строители утверждают, что о таких ценах потенциальным покупателям «доступных» квартир стоит забыть. Причем на этот раз застройщики почти единогласно заявляют: отсутствие расходов на выделение земли — не аргумент в пользу значительного удешевления продажной стоимости жилплощади.
Стоимость квартир уже в ближайшее время может вырасти на 15%, а к сентябрю — еще на 20–25%. Рынок аренды жилья пока остался равнодушен к новациям Нацбанка. Стоимость аренды жилья в мае выросла на 2,5–3,1% практически по всем районам столицы (в областных центрах пока скачка цен практически не было). Особенно явно эта тенденция наблюдалась в отношении квартир, расположенных в Шевченковском и Соломенском районах Киева. Однако это мы не связываем с падением курса доллара. Свою роль тут сыграл другой фактор: высокий спрос на аренду столичного жилья влечет за собой рост цен. Впрочем, стоит отметить, что резкие колебания на валютном рынке привели к тому, что все больше арендодателей начинают устанавливать плату не в привычной валюте — долларах США, — а в гривне или в евро.
За одну только неделю — с 30 мая по 6 июня — стоимость земли под застройку в Киеве выросла на 4,9%: до $70,2 тыс. за сотку. Вместе с тем застройщики перешли на ценообразование в гривне. Это невыгодно гражданам, которые получают доходы в валюте или хранят в ней свои накопления. По сведениям ассоциации "Земельный союз Украины" (ЗСУ), которая и сообщила о повышении цен на землю под застройку, в 2007 году средняя стоимость земли под застройку выросла на 32,26% — с $40,6 тыс. до $53,7 тыс. за сотку.
Мировой кризис ликвидности и снижение кредитной активности в Украине ударили по рынку жилой недвижимости. Квадратные метры на вторичном рынке будут дешеветь. Ипотечный кризис во всем мире стал причиной падения цен на жилье. После Соединенных Штатов (ежемесячно американская недвижимость обесценивается на 1,5–1,7%) обвальную эстафету подхватили Ирландия, Великобритания, Испания, страны Балтии, Казахстан, Индия. С начала года квартиры в пострадавших от ужесточения кредитных условий государствах подешевели на 10–30%. Спрос на перегретом украинском рынке значительно упал, но пока это не вызвало снижения цен. Застройщики все чаще прибегают к сезонным скидкам на квадратные метры, однако продолжают уверять, что рынок не обвалится — этому помешают огромный неудовлетворенный спрос и удорожание стройматериалов. Банкиры, которые тоже не заинтересованы в уменьшении цен (что повлечет волну невозвратов), в прогнозах не столь категоричны.
Сегодня, наверное, уже каждый третий - четвертый житель столицы или снимает или сдает в аренду квартиру. Между тем этот рынок практически на сто процентов остается «в тени», в результате чего государственная казна теряет миллионы долларов. Это обстоятельство время от времени вдохновляет власти на новые безуспешные попытки легализации рынка аренды. Недавно представители Киевской власти и налоговой администрации объявили рейд по выявлению несознательных налогоплательщиков. На этот раз под ними следует понимать владельцев квартир, которые нелегально предоставляют в аренду собственную недвижимость. Hа столичном рынке аренды жилья ежемесячно присутствует около от 3500 до 4500 предложений и более. В частности в мае, когда наблюдается традиционный всплеск, в аренду предлагалось 4360 квартир по цене: 1-комнатные – по $ 450-2500; 2-х комнатные – по $ 600-4000, 3-х - по $750 -7000 и 4-х комнатные - по $1000-8000 за месяц проживания.
Потребительские предпочтения на рынке первичной недвижимости смещаются от приобретения жилья на «стадии котлована» в сторону покупки жилья, близкого к стадии готовности. До 2006 года (до скандала с группой компаний «Элита-Центр») основная масса квартир на первичном рынке приобреталась на 1-м этапе реализации проекта. То есть, фактически, еще до появления забора и начала каких-либо реальных работ по возведению здания. Причина тому была одна: сумасшедшие темпы роста стоимости жилья. Сегодня же, в Киеве больше всего квартир приобретается на 3-м этапе строительства. То есть тогда, когда уже видны "очертания" дома и есть, как минимум, первый этаж, идет возведение коробки здания. В других городах тенденция аналогична, хотя может быть и не столь ярко выражена, как в столице. В Одессе, например, по оценке управляющего маркетинговой компании Research Development Company (г. Одесса) Антона Терехова, на начальных стадиях строительства раскупается около 50 % квартир. На этапе возведение коробки, как правило, продано уже 70 % площадей. И соответственно, остальные 30 % - пока идут внутренние и отделочные работы.
Примечание. Цифра, стоящая рядом с местом в рейтинге, означает перемещение в рейтинге на соответствующее количество позиций по сравнению с рейтингом городов по 4 кварталу 2007 года. В 1 квартале 2008 года цены предложений (выраженные в долларах) на вторичном рынке жилья в Украине продолжили расти. Причем темпы отмечены весьма существенные: от + 0,9% в Чернигове до +26,6% в Ужгороде. По мнению экспертов, увеличение цен связано с высоким уровнем инфляции и проседанием доллара в стране, а также некоторыми локальными причинами. Например, риэлторы Ужгорода констатируют значительный всплеск спроса на жилье среди наших соотечественников, работающих за границей. Однако результаты Ужгорода нельзя считать показательными. В большинстве регионов наблюдается противоположная тенденция — спрос на жилую недвижимость значительно снизился.
Днепропетровск – центр Днепропетровской агломерации, один из крупнейших городов Украины, расположен в центре страны на реке Днепр. С начала ХХ-го века и по сегодняшний день город является важнейшим центром металлургической промышленности и машиностроения Восточной Украины и страны в целом. В Днепропетровске расположен главный офис ПриватБанка - крупнейшего банка страны, что является свидетельством достаточно развитой экономики города. Днепропетровск является одним из городов, в котором будут проходить матчи ЕВРО-2012. Потому в последнее время идет активная подготовка к данному событию, что с каждым днем все больше приближает город к европейским стандартам. Всё это, по мнению компании Соцмарт, способствует быстрым темпам развития рынка торгово-офисной недвижимости. На данный момент в городе функционирует немалое количество объектов коммерческой недвижимости различных форматов – торговых, деловых, развлекательных центров.
Высокая рентабельность рынка недвижимости стимулирует непрофильные компании инвестировать в строительство. До 2010 г. продавец компьютеров компания DiaWest построит коттеджный городок «Музычи-Гармония» в поселке Музычи в Киево-Святошинском районе Киевской обл. По мнению экспертов, если бы компания приобретала землю сейчас, то участок площадью 7 га ей обошелся намного дороже. По данным компании SV Development, средняя стоимость сотки земли в Киево-Святошинском районе Киевской обл. сейчас составляет $10156. Но цены на землю уже не растут так стремительно. И если по сравнению с 01.01.2007 г. в этом регионе стоимость земли выросла на 87%, то в период с января по июнь — только на 8%. В среднем цена увеличивается на 0,5-0,8% в неделю. Поэтому сейчас компании DiaWest пришлось бы выложить более $7 млн. А средний размер коттеджей 115-180 кв. м выбран правильно.
Пятилетний срок аренды, предоплата по договору за 1-3 месяца, а также использование страхового депозита являются характерными условиями договоров аренды для бизнес-центров классов А и В+. Арендные ставки в Киеве для офисных площадей класса А за минувший год выросли на 33% и составляют в среднем $48 в месяц за кв. м без НДС. При этом в новых бизнес-центрах класса А, которые вводятся в эксплуатацию, они достигают $55-60. Это на 35-45% выше, чем в других столицах Восточной и Центральной Европы.Так например, в новом офисном центре класса А «Парус», который открылся в начале апреля, базовая арендная ставка составляет $55 за кв. м в месяц без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов. При этом, на момент открытия 90% офисов были сданы в аренду. Там «прописались» такие компании, как «Интерпайп», «Олимп», «Райффайзенбанк Аваль», АВТ «Бавария». Этот деловой центр стал самым высоким офисным зданием Киева – 130 м, его обслуживает четырехуровневый паркинг, рассчитанный на 300 автомобилей.
В последнее время рынок коммерческой, и в частности офисной недвижимости демонстрирует существенный рост – спрос на качественные помещения стабильно превышает предложение. Также мы отмечаем постоянное улучшение качества офисных зданий, повышение стандартов и требований арендаторов по мере развития рынка и технологий. Те здания, которые относились к недвижимости класса А в 2000 г., сейчас не соответствуют параметрам класса А, а иногда и характеристикам класса В. Для того чтобы поддержать конкурентоспособность своих объектов и уровень арендных ставок на приемлемом уровне, владельцы проводят перестройку и модернизацию инженерного оборудования, капитальный ремонт или увеличивают список предоставляемых услуг. В последнее время компании-арендаторы все более тщательно подходят к выбору будущего офиса, проводят глубокий технический и юридический анализ предлагаемых помещений и, если нет острой необходимости переезжать, планируют и готовят свой переезд за 12–18 месяцев, в зависимости от размера компании и сложности запросов. Любая организация старается провести переговоры об аренде будущего офиса таким образом, чтобы получить помещение гораздо лучше существующего на максимально выгодных условиях. Предварительный договор аренды, заключенный за 6–12 месяцев до завершения строительства офисного центра, позволяет сэкономить до 50% на арендной ставке.
Покупатели курортной недвижимости охладели ко вторичке. Местные риэлторы в один голос говорят о резком сокращении количества сделок в этом сегменте: по сравнению с прошлым годом число проданных старых квартир снизилось, по меньшей мере, на треть. За первый квартал нынешнего года на территории Большой Ялты заключено порядка 200 сделок купли-продажи, что практически соответствует прошлогодним показателям. Но если ранее не менее 40% из них составлял старый фонд, то сейчас активность наблюдается в основном на рынке первичного жилья.