В июне на первичном рынке недвижимости Киева средняя цена жилой недвижимости в районах столицы понизилась на 2,8%, или на 407,1 гривны до 14,378 тыс. гривен за кв. м по сравнению с маем. Портал Realt.ua сейчас включает 477 предложений от 110 компаний. B мае на первичном рынке недвижимости Киева средняя цена жилой недвижимости в районах столицы повысилась на 1,7%, или на 252,4 гривны до 14,786 тыс. гривен за кв. м по сравнению с апрелем.
В июне темп роста долларовых цен снизился. Сделок было заключено на 3% больше, чем в мае. Это увеличения числа сделок вряд ли стоит воспринимать как оживление рынка. В данном случае сказалось то, что в мае (при ревальвации гривны) многие сделки откладывались, и часть их была заключена в июне. Количество заявок на покупку квартир снизилось почти на 20%, а количество предложений возросло на 8% (что говорит о стагнации рынка). Определенную роль сыграл фактор сезонности (в летние месяцы уровень деловой активности обычно невысок). Но не только. Эту стагнацию можно рассматривать как очередной этап развития рыночных процессов. В течение всего первого полугодия, на рынке боролись две тенденции: оживления и спада деловой активности.
Осенью кризис на рынке недвижимости столицы приобретет более четкое очертание. По мнению экспертов, цены на жилье могут начать более активно снижаться. А вот земля в области будет только дорожать. Особенно в более отдаленных от Киева районах. Сейчас на рынке столичного жилья и на рынке земли области можно наблюдать затишье. Это в первую очередь связано с летним уменьшением деловой активности. За первую неделю июля в Макаровском и Бородянском районах произошло даже некоторое снижение цен. Пока аналитики спорят, будет или нет дешеветь жилье в главном городе страны — на рынок земли области переходят не только потребители, но и спекулянты. Потому что вместо небольшой квартиры в Киеве, зачастую можно приобрести участок и построить на нем дом в несколько раз большей площадью.
Стагнация на рынке жилой недвижимости Украины привела к вполне предсказуемому результату — наши обеспеченные сограждане постепенно начинают “сканировать” зарубежный рынок. С начала 2008 г., а в особенности с июня, участники рынка недвижимости, работающие в сегменте “забугорного” жилья, фиксируют всплеск интереса к зарубежным активам. С начала 2008 г. количество покупателей зарубежной недвижимости из Украины начало активно расти. Спрос формируют инвесторы, не так давно покинувшие отечественный рынок жилья. Главный парадокс заключается в том, что на рынках недвижимости стран Евросоюза ситуация тоже нестабильна. Со второй половины 2007 г. наблюдается смещение баланса спроса на недвижимость от покупателей, ориентированных на долговое финансирование (т.е. тех, кто покупает жилье в кредит), к портфельным инвесторам (вроде традиционных институциональных инвесторов, которые скупают “бросовую” недвижимость).
В июне темпы роста цен на недвижимость снизились. Сделок было заключено на 3% больше, чем в мае, что вряд ли стоит воспринимать как оживление рынка. В данном случае сказалось то, что в предыдущем месяце (при ревальвации гривны) многие транзакции откладывались, и часть их была заключена в июне. Количество заявок на покупку квартир снизилось почти на 20%, а количество предложений возросло на 8% (что говорит о стагнации рынка). Определенную роль сыграл фактор сезонности (в летние месяцы уровень деловой активности обычно невысок). В течение всего I полугодия на рынке боролись две тенденции: оживления и спада деловой активности. С одной стороны, люди стремились уйти от инфляции и банковских кризисов, вложив деньги в недвижимость. Именно эти мотивы достаточно явно просматривались при оживлении рынка в январе-феврале.
США, Великобритания, Ирландия, Испания, Литва, Латвия, Беларусь, Казахстан. Теперь — Украина. Рынки недвижимости названных стран обвалились не сразу. Вначале было значительное сокращение количества сделок, масштабное падение числа новых разрешений на строительство и гигантское увеличение запасов непроданных домов. (К примеру, в Соединенных Штатах запасов непроданных домов при текущем уровне реализации хватит более чем на 11 месяцев, что превышает уровень нормального значения этого важнейшего макроэкономического индикатора в несколько раз.) И лишь по происшествии многих месяцев началось плавное падение цен на жилье. Кроме указанных стран, начались проблемы на рынке недвижимости в Греции, Австралии, Исландии, Португалии, Эстонии, Дании и некоторых других. Заметьте, в прошлом году в этом перечне была лишь одна страна — США. Т.е. процесс явно набирает обороты.
Предложение на первичном рынке недвижимости значительно увеличилось. Очередное колебание курса доллара и продолжающееся уменьшение деловой активности поддержало тенденцию стагнации рынка столичной жилой недвижимости. В июле эксперты прогнозируют дальнейшее уменьшение продаж жилья.
Не секрет, что определенные трудности, возникшие в последнее время в финансово-кредитной сфере, привели к появлению прогнозов, корректирующих позитивную динамику роста продаж загородного жилья. Если до начала года кривая шла по экспоненте, фиксируя почти двукратное увеличение сделок в ежегодном разрезе, то, начиная с марта, прежде всего в связи с ужесточением кредитной политики банков, стала очевидной потребность в более реалистичном прогнозировании. Вместе с этим, основная масса экспертов, справедливо указывая на целый ряд факторов, обуславливающих некоторое охлаждение потенциального спроса на загородное жилье, в целом настроены достаточно оптимистично в отношении данного сегмента недвижимости. Суть большинства оценок можно свести к следующему: нынешняя ситуация способствует ужесточению конкуренции, в результате которой с рынка уйдут компании, не готовые к реализации более гибкой политики, и проекты, не отвечающие самым высоким стандартам.
Насколько длительным будет падение цен, эксперты судить не берутся. Часть из них уверены, что при дальнейшем сокращении объемов ипотечного кредитования цены на вторичном рынке в 2008 году просядут на 5-15%, особенно подешевеют квартиры в старых постройках. Но многие аналитики придерживаются иного мнения: из-за дефицита средств и падения спроса на квартиры застройщики снизят объемы строительства в Киеве на треть — с планируемых 1,4-1,6 млн кв. м до 1 млн кв. м в год. Возможный дефицит квадратных метров на первичном рынке вынудит потенциальных покупателей приобретать квартиры на вторичке, что в свою очередь увеличит спрос на б/у жилье, и по итогам года стоимость столичного квадратного метра вырастет примерно на величину инфляции.
Хотя в Харькове каждый год открываются не менее десяти крупных бизнес-центров, нехватка качественных помещений по-прежнему ощущается довольно остро. На сегодняшний день объем предложения на местном рынке офисной недвижимости составляет 640 тыс. кв. м, а дефицит превышает 400 тыс. Это позволяет владельцам площадей в БЦ постоянно поднимать арендные ставки, а хозяевам непрофессиональных объектов — увеличивать цену продажи квадратов. Эксперты прогнозируют, что такая тенденция сохранится еще как минимум ближайшие пять лет.
Из списка участков, которые можно приобрести в собственность, эксперт выделил 12 соток, расположенных недалеко от центра Черновцов по улице Ривненской. Торги за этот единственный надел, предназначенный для строительства жилья, начнутся с 255,3 тыс. грн., или $4,5 тыс./сотка. Коммерческая же стоимость земли в городе, по данным местных агентств недвижимости, колеблется от $1 тыс. на окраине до $30 тыс. за сотку в центре. Причем риэлторы уверяют, что в популярных районах свободных участков практически нет, и их клиенты, столкнувшиеся с такой ситуацией, в отдельных случаях готовы платить за сотку до $40 тыс.
По мнению экспертов, рынок пригородной земли, пригодной для сооружения коммерческих объектов, в том числе крупных жилых массивов, переполнен предложением. Девелоперы коммерческих проектов и строители жилых комплексов могут выбирать участки как на первичном рынке, так и на вторичном. По его словам, в первом случае компаниям гораздо легче договориться с местными властями, нежели со столичными чиновниками. Что касается вторички, то там предлагается много больших наделов, которые находятся в частной собственности.
В январе-мае 2008 года объемы строительства в Украине снизились на 1,1% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. Для сравнения за первые пять месяцев прошлого года был зафиксирован рост 13,4%. Сейчас наибольшее падение объемов строительства наблюдается в Закарпатской и Запорожской областях — более 20%. При этом значительный рост темпов строительства демонстрируют Херсонская область — 30%, Черкасская область — 15% и Севастополь — 22%.
Участники рынка отмечают полный застой отрасли. Вторичная недвижимость почти не продается на фоне снижающихся цен и выжидательного спроса. Фактически покупаемые сейчас объекты — хвосты прежних сделок, завершение цепочек разменов. Зато в печатных изданиях предпринимаются титанические усилия для «повышения настроения» среди инвесторов, плотность рекламы объектов первичной недвижимости возросла многократно.Если попытки журналистов иных изданий подогреть рынок выглядят тоскливо и безнадежно, то взрывное увеличение плотности рекламы застройщиков гораздо интересно.
За период с 1 января по 1 июля 2008 года средняя стоимость индивидуальных домов (коттеджей) в Киевском регионе выросла на 7,58% ($121), и составляет 1 716 доллара за один кв.м. при средней цене реализации среднестатистического домовладения 427 444 долларов. В столице Украины стоимость индивидуальных домов за полгода выросла на 6,73% ($140) до 2 219 долларов за один кв.м. - 562 459 долларов за домовладение.
В 1 квартале 2008 года цены предложений (выраженные в долларах) на вторичном рынке жилья в Украине продолжили расти. Причем темпы отмечены весьма существенные: от + 0,9% в Чернигове до +26,6% в Ужгороде. По мнению экспертов, увеличение цен связано с высоким уровнем инфляции и проседанием доллара в стране, а также некоторыми локальными причинами. Например, риэлторы Ужгорода констатируют значительный всплеск спроса на жилье среди наших соотечественников, работающих за границей. Однако результаты Ужгорода нельзя считать показательными. В большинстве регионов наблюдается противоположная тенденция — спрос на жилую недвижимость значительно снизился.
По оценкам экспертов, более 40% площадей земель населенных пунктов и 30% земель несельскохозяйственного назначения считаются не инвентаризованными. А за пределами населенных пунктов не была проведена оценка 97% земель несельскохозяйственного назначения. Всего в стране более 60 млн. га земель, из которых 41,8 млн. га — сельхозназначения. В соответствии со ст. 125 ЗК, без определения границ земельного участка на местности (инвентаризации) и оформления правоустанавливающих документов запрещается использование земель. На основании ст. 35 закона «О землеустройстве», инвентаризация земель проводится для установления месторасположения объектов землеустройства, их границ, размеров, правового статуса, выявления земель, которые не используются, используются нерационально или не по целевому назначению.
На сегодняшний день стоимость квадратного метра в новостройках Соломенского района Киева составляет $2,7 тыс., что на $570 выше, чем в июне прошлого года. Соломенка входит в число наиболее востребованных мест столицы для возведения жилых объектов бизнес-класса, чему способствует наличие зеленых зон и парков. До конца текущего года застройщиками заявлены к сдаче семь таких объектов и один жилой комплекс премиум-класса. При этом в свободной продаже остались квартиры только в шести объектах.
Среди жилых комплексов украинской столицы есть десятки домов, в проектировании которых принимали участие иностранные специалисты. Однако точно назвать их количество не сможет никто: отечественные девелоперы в большинстве случаев предпочитают не разглашать имена зарубежных консультантов, отдавая все лавры местным архитекторам, которые представляют объект в Градсовете и проводят его сквозь многочисленные инстанции. В начале июня Киевская горгосадминистрация заявила о намерении привлечь к созданию нового Генерального плана столицы иностранных специалистов. Удивило это немногих: подобные мысли высказывались киевскими градоначальниками и в 2005-м, и в 2006-м. Пока международное сотрудничество на государственном уровне не реализовано, киевские строительные компании уже не первый год успешно сотрудничают с зарубежными проектировщиками, поручая им разработку не только коммерческих объектов, но и объектов жилой недвижимости.
Проекты масштабной коттеджной застройки постепенно становятся тенденцией в сегменте загородной недвижимости. Освоение территории действительно требует очень больших затрат, отчасти сопоставимых со стоимостью строительства. Но в конечном счете такой подход себя оправдывает. Комплексное развитие территории позволяет получить намного более эффективную отдачу от ее использования. Качественная инфраструктура обеспечивает высокий уровень комфорта и, соответственно, повышает класс объекта. Кроме того, на маленьком участке подготовительные работы всегда обходятся дороже, чем на большом.