Мировой ипотечный кризис, начавшийся летом 2007 года в США, всего за полгода перекинулся на украинский жилищный рынок. Отправной его точкой стало сокращение оборотных средств строительных компаний в конце 2007-го-начале 2008 года. Выпустить еврооблигации в этот период смогла лишь компания "XXI век" - на $175 млн и $150 млн под 10% и 7% годовых соответственно. Низкая ставка последних бондов объясняется тем, что с 25 августа 2008 года она поднимется до 14%, а покупатели облигаций "XXI века" получат разницу стоимости ее акций за последние полгода. Другие застройщики не решились на выпуск таких бондов.

Сегодня бизнес-центры класса С — это объекты, представленные административными зданиями, НИИ; офисы в зданиях бывших ведомств и проектных институтов, построенных в основном в начале 1980‑х годов; офисы в реконструированных и перепрофилированных зданиях различного назначения (заводские корпусы); устаревшие офисные здания и недавно построенные офисные объекты, которые по своим характеристикам уступают классу В.

Годовые обороты крупнейших украинских ретейлеров уже превышают $1 млрд, выручка компаний растет быстрее, чем розничный товарооборот в стране. Тем не менее маржа в розничном бизнесе снижается. Прибыльность украинского ретейла падает из-за постоянно растущих ставок аренды торговых площадей, они только за последний год увеличились как минимум на 25-30%. Торговля — один из наиболее интенсивно растущих рынков. Розничные сети стремительно развиваются за счет арендованных площадей (поскольку на строительство собственных магазинов уходит гораздо больше времени). Но качественных объектов торговой недвижимости, соответствующих стандартам крупных операторов, в Украине практически нет.

B I квартале 2008-го было введено в эксплуатацию на 7,7% больше жилья, чем в январе—марте прошлого года. Однако строительство этих объектов было профинансировано еще в 2006-2007 годах, когда проблем с деньгами в Украине не было. Исходя из прошлогодних темпов роста жилищного строительства (+18,7% за год) и явной нехваткой средств у строителей, эксперты прогнозируют падение объемов ввода жилья по итогам года до уровня 2005-2006 годов (-20-30%). В целом по отрасли ожидается снижение объемов строительства по меньшей мере на 5-10%.

Проще всего в пригороде столицы найти земельный участок для сооружения склада класса В. Требования к таким площадкам менее жесткие, нежели для логистических комплексов А-класса. К тому же складская недвижимость становится все более перспективной — существующие объекты заполнены арендаторами на 99–100%, а неудовлетворенный спрос оценивается на уровне 700 тыс. кв. м. Если еще два-три года назад наиболее востребованными были земельные участки в 30-километровой зоне, то сегодня инвесторы осваивают и более отдаленные территории.

Качество подавляющего большинства объектов жилой недвижимости в Киеве совершенно не соответствует ее стоимости. К тому же жить в столице с каждым годом становится все менее комфортно. Да и покупать жилье в Киеве с целью сбережения средств или заработка уже не выгодно — стоимость квартир не растет, а цена некоторых объектов падает. Поэтому интересы покупателей смещаются в сторону зарубежной недвижимости. Ведь обладатель «квадратов» на первичном рынке, к примеру Египта, в год получает в среднем 40% прирост их стоимости.

B ближайшей перспективе рост арендных ставок и стоимости продажи объектов коммерческой недвижимости в Украине сохранится. Одним из основных факторов, определяющих стоимость и аренды, и продажи объектов коммерческой недвижимости, эксперты называют также значительный дефицит площадей в офисном, торговом и складском сегментах. Даже если учесть, что в Киеве уровень обеспеченности высококачественными торговыми площадями до конца 2008 г., согласно прогнозам экспертов, возрастет до 180-190 кв.м на 1 тыс. жителей, данный показатель все еще является недостаточным, по сравнению с показателями развитых европейских рынков торговой недвижимости, на которых уровень обес­печенности составляет 300-400 кв.м на 1 тыс. жителей. То же относится к рынкам офисной и складской недвижимости.

Застройщики кинулись осваивать пригород столицы. Дома возводятся не только в расположенных рядом с Киевом городах и поселках городского типа, но даже в селах. На сегодняшний день в прайсах пригородных новостроек перечислено более 50 объектов, планирующихся к вводу в 2006–2008 гг., в то время как год назад количество домов, одновременно возводящихся в городах-спутниках столицы, не превышало 10–15.

За май 2008 года индекс цен на квартиры в Запорожье вырос на 2,01% и на конец мая составлял 1571 $/м². По результатам опроса экспертов (представителей запорожских агентств недвижимости, занятых в сфере покупки\аренды офисных площадей). Основные запросы – на площади до 50 кв.м. (47,6%). Арендуют 100-300 м2 всего 9,5%.

Остается надеяться, что компании-застройщики в боязни за свою репутацию не будут в своей рекламе путать понятия и соблюдать требования к жилью определенного класса. По сути, только конкуренция на рынке и увеличение количества строящегося жилья может «убедить» компании не гнаться за сиюминутными выгодами «превращения» своего эконом-жилья в бизнес-класс или «бизнеса» в премиум-класс. Со временем, «поумневшие» покупатели весьма недешевых квартир могут не оценить такие нюансы работы застройщика.

По мере снижения уровня класса жилья, снижаются и требования к нему. Это можно проследить на следующем примере: требования к премиум-классу предполагают наличие 8-12 этажей и до 30 квартир в доме (до 4-х квартир на этаже), бизнес-класс – от 13-ти этажей и любое количество квартир (до 8 квартир), эконом-класс - от 19-ти этажей и любое количество квартир в доме и на этаже. Социальное жилье вообще в данном вопросе не имеет никаких требований - не имеет значения ни этажность, ни количество квартир. Впрочем, обитатели социального жилья и без классификатора понимают, где они живут.

Самые низкие показатели себестоимости установлены в Кировоградской (3,903 тыс. грн за 1 м²), Луганской (3,961 тыс. грн), Ивано-Франковской (3,981 тыс. грн) и Черновицкой областях (3,998 тыс. грн). Показатели опосредованной стоимости строительства применяются при определении объемов государственных инвестиций, направляемых на строительство жилья, а также размера льготных кредитов, предоставляемых отдельным категориям граждан в соответствии с законодательством.

Pынок жилой недвижимости нашей страны ждет резкий обвал цен. Пик придется на октябрь. Первым, как и подобает лидеру, обвалится Киев. По прогнозам экспертов, снижение цен составит как минимум 25-30%. То есть среднюю «однушку», которая сейчас стоит $100 000, к концу осени можно будет купить за $70-75 тысяч. Донецк, Харьков, Одессу и Днепропетровск ждет та же участь.

Наличие своей территории придает уверенности в себе и является предметом гордости и признаком статуса владельца. К сожалению, сегодня рынок недвижимости диктует свои условия, и далеко не каждый может позволить себе взлелеянные в мечтах квадратные метры недвижимости. И тут в дело вступают банки, которые предлагают деньги на покупку квартиры прямо сейчас, а отдавать их нужно когда-то потом. Покупка недвижимости в кредит является очень ответственным шагом, потому что для многих это будет выбор на всю жизнь, платить за который они будут в течении ближайших 20 - 30 лет. Как правило, именно такой долгий период времени понадобиться для выплаты кредита и процентов. Поэтому, прежде чем пойти на такой шаг, нужно взвесить все «за» и «против», просчитать материальную возможность обеспечения выплат, выбрать банк - ведь от выбора банка будет многое зависеть на протяжении этих 20-30 лет, которые понадобятся на выплату кредита.

Девелоперы и продавцы «первички» заняли выжидательную позицию и категорически не желают снижать цены в надежде, что острый дефицит столичного жилья, пусть несколько позднее, но таки позволит получить желаемую прибыль и сохранит планируемую рентабельность проектов жилых комплексов. Но некоторые все же начинают нервничать и предпочитают действовать наверняка. Словом, сложившееся мнение о самой высокой рентабельности реализации проектов именно жилой недвижимости сегодня уже подвергается сомнению и инвесторы, получившие земельные участки именно под эту функцию, экстренно переоформляют документы и перепрофилируются на строительство офисных центров, спрос на которые продолжает расти большими темпами. Эту тенденцию продемонстрировало минувшее заседание градостроительного совета при главном архитекторе Киева.

В этом году Киев в рейтинг C&W включили впервые. Украина появилась в этом исследовании, потому что рынок складской недвижимости в стране стал более цивилизованным. При этом учитывалась ситуация на рынке 2007 г. и начала 2008 г. В Киеве произошла эволюция рынка складской недвижимости. Появились новые и полностью реализованные качественные объекты, особенно в Киевской области. Рейтинг стран, наиболее интересных для размещения логистических объектов, показывает не только среднюю стоимость размещения и аренды объектов. Это в какой-то мере комплексный фактор прозрачности экономики и сигнал для инвесторов для захода в вашу страну.

В последние годы в Украине растет интерес к таким гидротехническим сооружениям, как аквапарки, общественные и персональные бассейны. И это не случайно. Давно известно, что купание, плавание, гидромассаж - эффективный способ восстановления сил, повышения жизненного тонуса и оздоровления организма. Вода оказывает на человека завораживающее действие, отдых у воды и на воде всегда привлекает людей.

Офис для многих компаний становится такой же важной частью имиджа, как визитные карточки сотрудников и корпоративный логотип. Сегодня партнеры по бизнесу определяют благосостояние друг друга по месторасположению и «наполнению» офисов. Крупные компании располагают свои офисные помещения в сердце города или крупных бизнес-центрах. В последнее время, по признанию экспертов по недвижимости, модно открывать офисы в пентхаусах. Особенно это касается компаний, деятельность которых лежит в области творчества или мира шоу-бизнеса. Так, крупные рекламные, модельные агентства в поисках офиса всегда обращают внимание на пентхаусы.

Самой популярной скидкой в летний период является 10%. Таким дисконтом клиентов "балуют" сразу несколько компаний. Однако цена, по условиям продавцов, действительно на столько снизится только при условии полной оплаты приобретаемой квартиры. Например, строительная компания "Экобуд" проводит летнюю акцию по сдаче жилого дома в Петровском в Киево-Святошинском районе. При 100%-ной оплате квартиры квадратный метр в ней будет стоить немногим более 7,3 тысячи гривен, что на 10% ниже прежней цены - 8,1 тысячи гривен.

Hа конец первого квартала 2008 года на первичном рынке недвижимости Киева количество заявленных объектов составило 196. За первый квартал было введено в эксплуатацию 12 объектов. В составе объектов, присутствовавших на рынке на протяжении первого квартала 2008 года, преобладали объекты бизнес класса (около 75% рынка). Хотя в целом застройщик, как и большинство его коллег, не склонен считать ситуацию критичной. Она сложная, поскольку строится мало, цены достаточно высоки, существуют сложности в потребительском кредитовании и в получении заемных средств строителями и девелоперами. Но все эти проблемы со временем можно решить.