За первое полугодие 2008 года на столичном рынке торговой недвижимости было введено в эксплуатацию около 43 500 кв. метров качественных торговых помещений, что увеличило общий объем предложения приблизительно на 12%. К концу первого полугодия 2008 года общая арендуемая торговая площадь (GLA) составила около 400 000 кв. м.
Кризис принес момент истины на рынок жилья — как первичный, так и вторичный. Выяснилось, что цены-то условные: «крыши» стоят столько, сколько за них дают. А раз сегодня почти никто ничего не дает, то и цены должны обвалиться. Цены на «первичке» с начала декабря в гривнях выросли на 5,6%. Другой источник утверждает, что в долларах они упали на 20%. Дело в том, что в это время, курс гривны за это время снизился на 10% — соответственно, у ряда застройщиков, продающих «метры» в нацвалюте, цены выросли, но — только на жилье в готовых домах, на недострой дают скидки от 10 до 25%.
В нынешнем году помещения для встречи новогодних и рождественских праздников можно будет найти даже в канун Нового года. При этом собственники жилья не только не повышают расценок, но и готовы идти на уступки, принимая оплату в национальной валюте по курсу 5–5,5 грн. за доллар. Количество желающих встретить Новый год или Рождество в арендованной квартире или коттедже в последние годы стремительно росло. По словам риэлторов, спрос был настолько велик, что снять неплохое помещение по адекватной цене уже в начале декабря было практически нереально.
Арендные ставки в офисах столицы были очень завышены и сейчас постепенно приходят к норме. Кроме того, девелоперам приходится больше ориентироваться на арендатора. Кризис должен подействовать отрезвляюще как на девелоперов, так и на строителей. Это шанс задуматься над тем, что на офисное здание девелопер должен смотреть глазами арендатора, а архитектор - глазами инвестора.
ТЦ площадью 15 тыс. кв. м в регионе может приносить владельцу свыше $3 млн прибыли в год. Как правило, в торговом центре сдается в аренду 60% всего объекта. Например, в ТЦ площадью 15 тысяч квадратов — это около 9 тысяч. При условии 100%-ной наполняемости, сдавая квадрат за $60 в месяц, владелец будет получать $540 тыс., или $6,48 млн в год. Эксплуатационные расходы на содержание ТЦ составляют в среднем от 15% до 30%. Это означает, что с $6,48 миллионов дохода владелец получит около $5 млн прибыли без учета налогов.
К началу 2010-го торговые площади в Украине должны прирасти 2,3 миллионами квадратных метров. Количество торговых центров в стране к этому времени может увеличиться в 1,5 раза, а их суммарная площадь — почти вдвое. Большая часть из них — около 1,5 млн кв. м — это качественные ТЦ, возводимые с нуля. Таких за ближайшие два года в Украине будет построено около 20. Почти все новые торговые центры строятся в регионах — уже в этом году Киев опустился на пятое место по числу торговых новостроек (после Черновцов, Тернополя, Николаева и Донецка).
Несмотря на заявления девелоперов о том, что кризис на рынке недвижимости коснется торговых объектов в последнюю очередь, они начинают готовиться к понижению ставок для арендаторов Уходящий 2008 год стал весьма результативным для столичного рынка профессиональных торговых помещений. В преддверии кризиса девелоперы успели построить и ввести в эксплуатацию целых пять торговых и торгово-развлекательных центров, а также два дополнительных модуля уже действующих проектов. Но вот 2009 обещает стать для этого рынка не столь радужным. С какими потерями застройщики ТЦ могут выйти из кризисного периода?
Финансовый кризис, который проявился в удорожании кредитных ресурсов приводит к тому, что часть девелоперов заморозила свои строительные проекты. В свою очередь ритейлеры, испытывающие аналогичные проблемы с финансированием своих инвестиционных проектов, меняют свои стратегии. Впрочем, спрос на торговую недвижимость все равно остается высоким. Рынок торговой недвижимости Украины на протяжении последнего времени продолжал активно развиваться. «В первом полугодии 2008 г. на рынке торговой недвижимости Украины было введено в эксплуатацию около 176 тыс. кв. м площадей в аренду в составе ТЦ, что увеличило общий объем предложения на 30%.
За период с 8 по 14 декабря стоимость земельных участков под коттеджную застройку (*) в Киевском регионе (11 районов) снизилась, в пределах 4,88% ($286) до 5 573 доллара за одну сотку.
В конце года представители рынка недвижимости города провели антикризисный «круглый стол», на котором попытались ответить на извечный вопрос «Что делать?». Собрались все: и строители, и риэлторы, и банкиры. По последней информации операторов рынка, количество заключаемых сделок в ноябре уменьшилось на 70 % по сравнению с июлем. Есть и еще один показательный факт – в то время как первичное жилье практически не покупают, вторичный рынок еще «шевелится».
Цены на квартиры в Киеве с каждой неделей падают все быстрее и быстрее. Эксперты ожидают, что к весне следующего года жилье будут предлагать по уже забытым ценам 2005-2006 годов. Столичная недвижимость неумолимо дешевеет, а кривые цен на графиках аналитиков с каждой неделей все круче загибаются вниз. В течение ноября средняя цена предложения за 1 кв. м упала более чем на 5%. Теперь жилье дешевеет с той же скоростью, с какой оно дорожало в 2006 году – тогда всего за год цены взлетели на 60%.
В первой декаде декабря рынок жилья продолжил падение. Компании-застройщики решили полностью ослабить давление повышающегося курса доллара на покупателя. Показатели вторичного рынка стабильно отрицательные. Индекс цен повторяет тенденции наметившиеся еще в октябре месяце. По состоянию на начало декабря индекс рынка жилой недвижимости Киева упал на 8,1 пунктов по сравнению с предыдущим периодом.
Недвижимость потеряла треть цены? О том, как финансовый кризис повлиял на рынок недвижимости и как будут меняться цены на жилье в следующем году. Как известно, о финансовом кризисе первыми заговорили строители. Падение спроса спровоцировало замораживание строек по всей Украине.
В кризисной ситуации строители по примеру коллег из других отраслей промышленности жалуются в государственные органы власти. В частности предлагают ввести отмену налогов для застройщиков при строительстве жилья и социальных объектов в случае приостановки строительства. Кроме того, дома, что готовы на 50 -70%, предложили выкупить государству и самой заняться их продажей. При этом цену предложили ту, которая была заложена в проект строительства ранее. То есть, с огромной надбавкой.
Падение спроса на офисные помещения вынуждает арендодателей снижать ставки на 30%. Опустевшие комнаты, голые стены, покрытые паутиной углы и убытки... Именно такой сейчас представляется картина покореженного кризисом будущего собственникам украинских офисных центров. Необходимость сокращения издержек заставляет компании экономить на аренде, покидать занятые ранее помещения, менять их на более дешевые или, наоборот, на более качественные, но соответствующие стоимости. Кошмарам отечественных девелоперов, возможно, и не суждено сбыться, но о колоссальных доходах от сдачи квадратных метров в аренду придется на время забыть.
С 2010 г. застройщики не смогут сами распоряжаться отведенными им земельными участками и решать, какую площадь займет то или иное возводимое ими здание. При выдаче разрешения на строительство чиновники будут учитывать соотношение площади застройки к размеру земельного надела, который выкупила или взяла в аренду компания, принуждая ее высаживать на свободной территории деревья и разбивать газоны. По мнению экспертов, это позволит снизить плотность застройки Киева, достигшей в последнее время катастрофических масштабов.
Украинские компании начали экономить на логистике, сокращая количество арендуемых складских помещений. Это позволило остановить наблюдаемый на протяжении последних лет рост арендных ставок, однако не привело к их снижению. Эксперты прогнозируют, что расценки не уменьшатся и в следующем году: уровень заполняемости складов по-прежнему близок к 100%, а значительная часть анонсированных ранее проектов по строительству новых логистических центров сейчас заморожена.
Все идет к тому, цены на жилье могут откатиться как минимум до уровня 2006 года. Уже сейчас реальные, хотя пока еще и единичные предложения в столице таковы, что сумма, которой еще летом едва хватало на покупку однокомнатной квартиры на вторичном рынке жилья, теперь хватает на покупку уже двухкомнатной. И, похоже, это только начало. Цены на столичное жилье начинают «валиться», опережая все прогнозы. Рынок столичной недвижимости обвалится в 2009 году, сейчас его стремительно покидают банки и покупатели.
Эра господства владельцев недвижимости на столичном рынке аренды жилья, похоже, подходит к концу. Массовые увольнения персонала и падение реальных доходов киевлян и приезжих, спровоцированные нарастающим финансовым кризисом в стране, заставляют квартиросъемщиков либо покидать столицу, либо переезжать в более дешевые квартиры в области. На этом фоне предложение жилья, наоборот, постоянно растет. Если в январе в базах данных киевских агентств недвижимости насчитывалось около
Оставшись без банковского финансирования, застройщики начали самостоятельно запускать кредитные схемы продаж. Они стали не просто массово продавать квартиры в рассрочку, но и фиксировать при этом цены. По словам финансистов, продажи с отсрочкой платежа в ноябре запустили порядка 15–20 строительных компаний, еще столько же собираются это сделать в первом квартале 2009 г.