Предложение на рынке коттеджных городков сократилось почти вдвое, цены снизились на 20-40%, но девелоперы твердо верят, что хуже уже не будет. «Наступило дно», уверены они. По данным генерального директора компании Knight Frank LLC Ukraine, на этапе строительства в Киевской области сейчас находятся около 40 коттеджных городков общим объемом более 6000 домовладений. Причем «замороженные» проекты в основном относятся к эконом-классу (54% от общего количества) и расположены на левом берегу Днепра, в Броварском и Бориспольском направлениях. «По сравнению с АППГ предложение на первичном рынке коттеджных городков сократилось на 40%.
Спрос на большие земельные участки под девелопмент упал колоссально – на них сегодня не хотят строить, развивать бизнес, не говоря уже о перепрофилировании под ведение сельхозхозяйства. Несмотря на это, находятся землевладельцы, которые все еще пытаются продать свои наделы по докризисным ценам. До наступления кризиса приобретение крупных земельных участков в Киевской области рассматривалось покупателями как вариант выгодной инвестиции. Земля покупалась либо с целью строительства на ней объекта недвижимости и получения от него дохода, либо с целью дальнейшей перепродажи. В считанные годы рыночная стоимость земли увеличилась в разы.
Представители ряда строительных компаний Киева заявили об увеличении продаж жилья в сентябре, что позволило им даже повысить стоимость квадратных метров. Впрочем, риэлторы утверждают, что данная тенденция коснулась не более 10% объектов, находящихся на конечной стадии строительства или уже сданных в эксплуатацию. Преимущественная же часть рынка первички по-прежнему пребывает в глубокой коме: инвесторы не хотят вкладывать деньги в проекты, успешная реализация которых вызывает у них сомнения.
С завтрашнего дня у собственников домов, построенных самовольно, появляется шанс их легализировать. 15 октября вступает в силу новый временный порядок принятия в эксплуатацию завершенных частных жилых домов усадебного типа, построенных без разрешения на выполнение строительных работ. Все частные дома усадебного типа, построенные без разрешения в период с 5 августа 1992 г. по 1 января 2008 г., могут быть приняты в эксплуатацию органами Госархстройинспекции на основании заявления, написанного до 31 декабря 2010 г.
Отобраны дома для бесплатной передачи квартир очередникам и льготникам. Министерство регионального развития и строительства разбирается с двумя сотнями домов, которые отобрали для бесплатной передачи квартир очередникам и льготникам. В среду на заседании Кабмина ведомство отчитается по результатам мониторинга выбранных недостроев, и тогда будет принято решение, сколько объектов будет профинансировано. Пока что от участия в программе отказались четыре застройщика.
Индекс рынка торговой недвижимости продолжает расти за счет увеличения показателя посещаемости. Рост показателя составил 3.19% (10 пунктов). В очередной раз посещаемость стала определяющим фактором, повлиявшим на рост индекса за отчетный период. Стоит отметить, что есть объекты, в которых уровень посещаемости за последний период незначительно снизился. Рост среднего показателя при этом составил 3%.
На фоне снижения ставок аренды, средний показатель заполняемости столичных офисных центров несколько вырос по сравнению с предыдущим периодом. При этом, количество вакантных площадей уменьшилось как в "А", так и в "В" классе. Сейчас при среднем показателе в 86,42%, офисные центры "А" класса заполнены на 84,31%, а центры класса "В" - на 87,58%. По мнению аналитиков, ставки в столичных БЦ продолжают снижаться. Но темпы снижения носят скорее инерционный характер. Чтобы увеличить заполняемость, арендодатели по-прежнему готовы идти на уступки для новых арендаторов и оставаться лояльными к существующим.
Новый порядок оформления прав на земельные участки вступит в силу почти через три месяца. Кабмин таки принял разработанное Госкомземом постановление о форме и порядке ведения поземельной книги, необходимое для нормальной работы нововведений, вступивших в силу еще 1 мая. Однако четко ограничил сроки вступления акта в действие 1-м января 2010 г.
Сегодня без солидной скидки продать любой объект коммерческой недвижимости вряд ли удастся. Поэтому зачастую оценщики выставляют цену даже ниже себестоимости его строительства. Когда у девелоперов возникла необходимости в продаже непрофильных активов, последние подешевели практически вдвое. И условия на рынке немедленно начал диктовать инвестор. На сегодняшний день объект может продаваться по любой цене, иногда даже ниже себестоимости. Предложений слишком много, инвесторов слишком мало - закономерно, что цену диктует покупатель. В 2007-2008 гг. все было с точностью до наоборот, именно тогда пустые участки с проектом стоили всего на 20-30% дешевле готового объекта.
Очень многие девелоперы до кризиса успели прикупить в Киевской области участки под строительство коттеджных городков. Фактически за три последних года количество проектов в столичном регионе увеличилось более чем в 2 раза. Однако, похоже, большинство девелоперов переоценили свои финансовые возможности. Да и к самой концепции коттеджного городка не все подошли обдуманно. И если на пике развития рынка недвижимости практически любое предложение ушло бы с молотка, то в нынешних условиях, с учетом того, что загородное жилье, как правило, приобретается в качестве не основного, а дополнительного места проживания, большинство проектов коттеджных городков так и остались нереализованными.
В сентябре цены на жилье и объемы продаж существенно снизились. Это объясняется психологическим фактором - продавцы и покупатели не спешат совершать сделки, выжидая более четкого проявления рыночных тенденций. Резкое снижение деловой активности произошло в июле: тогда количество сделок, заключенных при непосредственном участии «Планеты Оболонь», сократилось на 42%. В августе и сентябре этот процесс продолжился: в августе число сделок снизилось еще на 21%, а в сентябре – еще на 9%. Таким образом, если судить по числу сделок «Планеты Оболонь», то за три месяца деловая активность упала почти в 2,4 раза.
Стоимость жилой недвижимости в областном центре продолжает снижаться — сентябрьский спад составил порядка 5%. Однако стесненные в средствах днепропетровцы рассчитывали на более существенное удешевление и, не дождавшись приемлемых для себя цен, стали подыскивать варианты в городах-спутниках, где квартиру можно купить менее чем за $10 тыс.
Украинские финансовые учреждения становятся полноправными участниками киевского рынка жилой недвижимости: число залоговых квартир, которые они выбросили в свободную продажу, достигает 10-15% общего предложения, что составляет около 3,5-5 тыс. апартаментов. Причем если весной банки выставляли их по рыночным, а зачастую и заведомо завышенным ценам, то сейчас готовы идти на существенные уступки, лишь бы закрыть проблемные займы. Исходя из прогнозов о дальнейшем углублении финансово-экономического кризиса в стране и девальвации национальной валюты, эксперты считают, что на протяжении ближайших месяцев количество выставленных на продажу залоговых квартир будет только расти и это неминуемо приведет к дальнейшему падению их стоимости.
После запрета игорного бизнеса на киевский рынок аренды были выставлены сотни коммерческих помещений с отличным месторасположением. Однако привлекательность объектов не спасла их от обесценивания. Еще летом собственники просили двойной тариф, сейчас цены опустились до среднерыночных. В начале 2009 г., в Киеве работало около 1100 залов игровых автоматов и около полусотни казино. Средний размер одного зала - порядка 100-200 кв. м, казино – в 3-5 раз больше. Риэлторы подсчитали, что в целом игорные площади составляли порядка 200-250 тыс. кв. м, поэтому опасались, что одномоментное появление такого количества недвижимости по аренду серьезно обвалит рынок.
Крупные украинские агрохолдинги арендуют угодья. Купля-продажа сельхозземель в Украине пока запрещена, и едва ли этот запрет будет снят в ближайшем будущем. По итогам 2009 года общая сумма выплат за аренду земельных паев составит 4 млрд. Из примерно 30 млн. га пахотных земель 17,4 млн. га находятся в аренде. По данным Госкомзема, 73% выплат за аренду производится в натуральной форме, что дает арендаторам возможность завышать цену на ту продукцию, которую они передают собственникам паев. В среднем аренда одного гектара пашни обходится сельхозпроизводителям в 233 грн. в год.
Ситуация на рынке гостиничной недвижимости г. Донецк. Всего в данный момент Донецкая область располагает 75 предприятиями гостиничного типа (данные главного управления статистики в Донецкой области). Из них - 52 гостиницы, 2 мотеля, 2 гостинично-офисных центра, 11 общежитий для приезжих и 8 предприятий других типов. При этом 14 гостиницам присвоены категории от одной до пяти звезд ( это говорит о том, что они предоставляют услуги на уровне мировых стандартов). В сумме все гостиницы области насчитывают номерной фонд в 3,4 тысячи номеров (это 5,8 тысяч мест). Больше всего номеров (35,5%) – 2х местные, треть – 1но местные, 22,5% – высшей категории, люкс или полулюкс.
Перегрев киевских цен на гостиничные услуги в последние годы был резко охлажден с началом кризиса ликвидности в Украине. В связи с тем, что гостиничный сектор в крупных городах Украины был представлен сравнительно небольшим количеством объектов ( речь, в первую очередь идет о гостиницах уровня 4-5 звезд), доходность номера в этом сегменте достигала значительных показателей, по сравнению с более развитыми рынками европейских стран. Цены на суточное размещение в гостиницах в Киеве и других крупных городах Украины были выше, чем в гостиницах аналогичного уровня в странах Евросоюза, но при этом качество услуг в нашей стране было на низком уровне. Это все позволяло относить Украину к развивающимся странам с большим потенциалом. Международные гостиничные операторы серьезно присматривались к нашей стране, с удовольствием анонсируя планы на открытие гостиничных проектов под своим управлением в ближайшие годы.
Необходимость развитой и качественной гостиничной инфраструктуры во Львове ни у кого не вызывает сомнений. К примеру, в прошлом 2008 году услугами предприятий гостиничного хозяйства воспользовались почти 370 тыс. человек (что на 22% больше чем в 2007 году). Через 3 года, если инспектора УЕФА не отберут у города право проведения матчей футбольного чемпионата ЕВРО-2012, Львов за пару недель посетят 100-300 тыс. болельщиков (данные Координационного бюро по подготовке Евро-2012). Согласно требованиям УЕФА, к футбольному чемпионату Львов должен предоставить 1315 номеров в гостиницах, уровня 5 звезд, 1020 в уровня 4 звезд и 2740 номеров в 3х звездочных отелях. Также 21 700 мест город намерен предоставить в отреконструированных и переоборудованных общежитиях. Но если у города и есть проблемы с подготовкой к ЧЕ-2012, они скорее будут касаться стадиона, аэропорта, а не гостиничной инфраструктуры. Впрочем, по словам местных жителей, аэропорт и стадион строят и днями, и, особенно, ночами. Пока Львов, учитывая не только действующие, но и строящиеся и проектируемые гостиницы, с лихвой справляется с задачей. В этом ему помогают соседние города, которые также включены в подготовку гостиничной инфраструктуры к футбольному чемпионату 2012 года – Трускавец, Моршин, Ивано-Франковск, т.д.
Дефицит и дороговизна свободных участков под застройку в Киеве и других городах-миллионниках способствуют развитию альтернативного строительства - на воде В Киеве плавдома начали строить только в конце 1990-х, но сейчас на Днепровской набережной практически не осталось вакантных причалов. 75% зданий на воде, зарегистрированных в столице, - развлекательные заведения, гостиницы. Наиболее успешные: комплексы "Мандарин", "Золотой берег", River Palace, ресторан "Колесо", отели "Перлина Днiпра" и "Днепровский". Постепенно развивается строительство на воде и в регионах. В Днепропетровске, к примеру, уже работают плавучие рестораны "Золотой петушок" и "Корсар", а в Донецке, в ближайшее время будет построена гостиница (смета проекта - EUR1,3 млн). В целом, по данным Регистра судоходства Украины, на стадии проектирования находятся 6 объектов, 23 эксплуатируются.
Август для киевского вторичного рынка жилой недвижимости был периодом стагнации. В отдельных сегментах рынка происходила коррекция долларовых цен, деловая активность, которая и до того была невысокой, существенно снизилась. Сократилось количество звонков, просмотров и заявок на покупку квартир. Если в июне в поступило 510 заявок на покупку квартир, то в июле 501, а в августе 360. Количество предложений снизилось на 6% (01.08.09 в актуальной базе было 3985 объектов на продажу, а 01.09.09 - 3741). Динамика изменения числа заявок на покупку одно-, двух- и трехкомнатных квартир показана на диаграмме (учтены лишь полные недели того или иного месяца). Есть несколько объяснений того, почему столь резко снизилось количество продаж. Наиболее простые и распространенные: без доступной ипотеки при нынешних ценах отсутствует платежеспособный спрос и у потенциальных покупателей закончились деньги. То, что при нынешних ценах и без доступной ипотеки платежеспособный спрос невысок, спорить не приходится. А вот относительно того, что закончились деньги у потенциальных покупателей, то это не совсем так.