В условиях, когда курсы валют существенно меняются, стороны обычно стараются повременить с принятием решений. В результате разрываются наметившиеся цепочки сделок, меньше подписывается договоров задатка, падают обороты рынка. Что, в свою очередь, негативно влияет на прогнозы. Возникает своего рода замкнутый круг: сокращение количества сделок приводит к дальнейшему их сокращению.Большинство участников рынка избрали тактику выжидания.Потенциальные покупатели ждут резкого снижения цен. В своих заявках на покупку недвижимости они нередко указывают цены, которые вдвое ниже цен реальных продаж.Продавцы, в основной своей массе, цены не снижают; при торгах уступают крайне неохотно (обычно в пределах нескольких процентов). И дело не только в том, что они не очень верят в стабильность валют и возможности эффективного вложения средств в бизнес. Многие участники рынка продают квартиры, чтобы за вырученные деньги (плюс многолетние накопления) улучшить жилищные условия. Общее снижение цен – в их интересах. Но в условиях, когда цены достаточно стабильны, каждый отдельно взятый «продавец-обменщик» не может резко снизить стоимость своей квартиры, иначе не хватит денег для покупки нужного жилья.
По данным риелторов, на вторичном рынке Киева заметно сопротивление к снижению в сегменте современного жилья, данная тенденция стабильна уже в течение месяца. Более активно снижаются цены на многокомнатные квартиры, что также является важным сигналом для рынка.В то же время аналитики компании "Украинская торговая гильдия" (УТГ) сообщают, что активность на вторичном рынке жилья снизилась. По данным, средняя цена второстепенного составляет $2115 за 1 кв. м. За последний период показатель снизился на 2,4%.
Большинство продавцов могут переждать межсезонье, они просто снимут квартиры с экспозиции. Но найдутся и такие, кому по житейским обстоятельствам нужно срочно продать жилье - они, естественно, будут демпинговать, а в итоге и прочим продавцам придется плавно снижать цены.За зиму они упадут на 5-7%, т.е. на 3-5 тыс. долл. за однокомнатную и двухкомнатную в спальных жилмассивах.Провал госпрограммы поддержки строительной отрасли - явление вполне закономерное. Из 14 млрд грн. госкредитов на достройку домов готовностью 70% и более, в которых застройщики нуждались, дабы разморозить возведение жилья, выделен всего 1 млрд гривен. И лишь немногие из новостроек за последние пару месяцев ожили.
В 2010 г. на рынке офисных помещений столицы вряд ли произойдут кардинальные изменения. Эксперты не прогнозируют значительных скачков арендных ставок, говоря, что за минувший год стоимость найма и так снизилась на 50-60%. Главный массовый переезд арендаторов бизнес-центров уже состоялся. Хотя те, у кого заканчиваются договоры, также подумывают о смене помещения.С начала 2009 г. владельцы офисных зданий, особенно те, у которых значительная часть помещений была вакантна, однозначно стали более ориентированы на арендатора. В третьем квартале темпы падения арендных ставок замедлились. Но по итогам года снижение все равно значительное. Хотя с лета собственники бизнес-центров стали не так сговорчивы.При этом значительное уменьшение в III кв. оттока арендаторов из бизнес-центров. Поскольку в течение первого полугодия 2009 г. многие компании уже сократили объем арендуемых площадей или переехали в более дешевые и меньшие по размеру офисы.
Количество предлагаемых в аренду промышленных площадей постоянно растет. С одной стороны, в столице массово закрываются небольшие производства. Скажем, если в прошлом году в Киеве работали около 200 оконных компаний, то сегодня — не более 130. Число же производителей корпусной мебели под заказ и вовсе сократилось на 50%. С другой стороны, даже оставшиеся на рынке компании вынуждены уменьшать объемы производства из-за снижения продаж, отказываясь от части занимаемых площадей. Так, один из крупнейших импортеров стройматериалов из-за падения объемов завоза своей продукции на 30% освободил одно из собственных складских помещений, которое намерен сдать в наем,такие помещения используют как под склады, так и под размещения сервисных служб или сборочного производства. В итоге за год предложение выросло в два раза: сейчас в столице свободными являются около 400 площадок. Вакантность производственных площадей увеличилась с 10% летом 2008 г. до 30% нынешней осенью. В пригороде ситуация еще пессимистичнее, поскольку там пустует каждое второе помещение.
Влияние на продажи жилья минувшей эпидемии гриппа риэлторы и аналитики агентств недвижимости оценивают по-разному. Так, в сети агентств недвижимости Real Druzi говорят, что панические настроения, которые присутствовали у части клиентов в самом начале ноября, прекратились достаточно быстро и на общие итоги по количеству звонков, просмотров и сделок за ноябрь не повлияли.В целом в ноябре просмотры проводились в достаточно активном режиме. Лишь в отдельных случаях в начале месяца продавцы переносили их на несколько дней, в связи с ухудшением здоровья или из-за боязни заболеть. Некоторые владельцы квартир просили специалистов компании и потенциальных покупателей быть на просмотрах в масках. Осторожное поведение части клиентов, которое прослеживалось в самом начале ноября, так и не оформилось в тенденцию. осторожное поведение части клиентов, которое прослеживалось в самом начале ноября, так и не оформилось в тенденцию. Напротив, уже по итогам первой половины месяца, по нашим данным, количество звонков со стороны потенциальных покупателей и количество просмотров превысили показатели аналогичного периода в октябре.
В условиях кризиса сокращение доходов населения ощутимо ударило по ресторанному бизнесу – количество клиентов в заведениях сократилось по разным оценкам от 10 до 50%. Наиболее ощутимо пострадали заведения, ориентированные на средний ценовой диапазон. На плаву остались элитные заведения, кафе эконом-класса и суши-бары, которые не только остаются на плаву, а и планомерно развиваются.
Торговые операторы стали требовать снижения арендных платежей. Многие сократили занимаемые площади и избавились от нерентабельных точек продаж. Компания NAI Pickard приводит данные, согласно которым по состоянию на конец лета 2009 г. в региональных ТЦ арендная ставка снизилась на 70-75% (в Киеве на 55-60%); посещаемость упала на 20-25% (в Киеве – на 15-20%); заполняемость снизилась на 5-7% (в Киеве – на 3-4%). Сейчас уровень вакантности в отдельных региональных ТЦ порой достигает критического значения в 30-40%.Состояние рынка региональной торговой недвижимости гораздо плачевнее, чем киевского. На фоне критичного снижения доходности собственники ТЦ в областях вынуждены вести борьбу буквально за каждого арендатора.
Градостроительный совет в Минрегионстрое согласовал детальный план территории (ДПТ) района Осокорки. Строительство перспективного жилого массива рассчитано на 15 лет и предполагает сооружение 6,2 млн кв. м жилья. Еще в 2007 г. проект детального плана территории Осокорков, разработанный ДП «Институт «Киевгенплан» по заказу госадминистрации Дарницкого района, был рассмотрен и принципиально одобрен на заседании градсовета при Главном управлении архитектуры Киева. Тогда при обсуждении он получил ряд замечаний, которые были учтены проектировщиками при корректировке. Рекомендации градостроителей главным образом касались увеличения торгово-офисных площадей, расширения зоны скверов и парков, а также благоустройства прибрежной зоны озер, расположенных на этой территории.
Полугодовая стагнация одесского рынка недвижимости, в течение которой сделки купли-продажи практически не заключались, вынудила традиционно не склонных к щедрости собственников квартир снизить цены, что несколько оживило интерес покупателей. С начала осени появился спрос на самое дешевое жилье, а также элитные дома у моря, хозяева которых готовы к торгу. Однако, уловив положительную тенденцию, многие владельцы тут же дали задний ход: за месяц низкобюджетные гостинки и хрущевки снова подорожали на $3–5 тыс. В Одессе вновь оживились покупатели, охотящиеся за дешевым жильем.
Нынешний год окончательно развеял миф о том, что земля всегда будет в цене: стоимость крупных наделов, используемых для строительства многоэтажек, коттеджных городков, а также торговых, логистических и бизнес-центров, упала на 20–70%. Спрос же на нее невысок и формируется сегодня в основном иностранными фондами, скупающими десятки, а то и сотни гектаров в Киеве и области. Именно они составляют ныне около 90% покупателей. На данный момент общий объем предложения крупных участков под коммерческую застройку в столице и ближайшем пригороде составляет порядка 80 тыс. га, что в 1,5–2 раза превышает показатели прошлого года.
В последнем периоде индекс снизился на фоне незначительного снижения заполняемости в бизнес-центрах В-класса. Предпосылок для существенного изменения показателей на сегодняшний день на рынке нет. Возможна незначительная коррекция ставок в диапазоне 0,4-1%, что, в свою очередь может оказать влияние на динамику показателя заполняемости.
Объем строительства объектов коммерческой недвижимости в Украине по итогам 2009 года сократится, как минимум, на 60% по сравнению с 2008 годом - приблизительно до 1,6 млн кв. м. Такое мнение высказал исполнительный директор инженерно-строительной компании "Каркас".На 2009 год мы ожидаем падения объемов коммерческого строительства, соответственно, и рынка быстромонтируемых зданий (БМЗ) по сравнению с 2008 годом не менее чем на 60%, приводятся его слова в интервью, текст которого размещенна веб-сайте компании.По словам икперта, в текущем году, в условиях отграниченного кредитования, на рынке коммерческой недвижимости возводились преимущественно небольшие объекты до 5 тыс. кв. м.
Немногочисленные инвесторы и девелоперы, которых все еще интересует украинский рынок недвижимости, по словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) все свое внимание обращают на Киев. Стоимость строительства ТРЦ в столице незначительно отличается от регионов, в то время как арендные ставки на 40-60% выше, чем в городах-миллионниках, и на 60-80% - чем в городах поменьше. К тому же, вакантность в столичных ТРЦ не превышает 5%, а в некоторых региональных достигает критической отметки 30-40%.Особенно пострадали объекты в городах с населением менее 500 тыс. жителей, открытые после второй половины 2008 г. Поэтому эксперты Colliers International предполагают, что девелоперы вряд ли станут инвестировать в региональные ТРЦ раньше оживления экономики и политической стабилизации. Арендные ставки в региональных ТРЦ, по их прогнозам, до конца года могут продолжить свое падение в зависимости от объекта.
Харьков, который и в более благополучные времена не считался приоритетным для национального ритейла городом, окончательно потерял свою привлекательность. С начала года товарооборот в регионе снизился на 23% — до 9,9 млрд грн., а массовая безработица и один из самых низких среди городов-миллионников уровень зарплат вряд ли позволяют продавцам рассчитывать на оживление покупательской активности в ближайшей перспективе. Желание сэкономить гонит торговцев из престижного ранее центра города. Если до кризиса на торговые места на улицах Сумской и Пушкинской претендовали около 40% потенциальных арендаторов, то сейчас тех, кто готов оплачивать подобны варианты, не более трети в общей клиентской базе ритейлоров. А доля желающих переселиться в спальные микрорайоны превысила 20%.
Одной из причин активизации рынка является большое предложение.B этом году в области собираются сдать рекордное количество новостроек: 65 жилых комплексов, из которых 48 уже введены в эксплуатацию, а 17 домов введут в ближайшие два месяца. В результате у немногочисленных покупателей жилья появился достойный выбор. Поэтому на данный рынок переориентировались клиенты, ранее планировавшие приобрести квартиры на второстепенном рынке. Это связано и с более низкими ценами в новых домах.Нынешней осенью представители строительных компаний, работающих в городах и селах Киевской области, заявили об увеличении продаж, что позволило им поднять расценки. Впрочем, данная тенденция коснулась только 15% новостроек, в которых активно ведутся работы. Оставшимся застройщикам не удается привлечь покупателей с помощью различных акций и низких цен, поскольку инвесторы готовы вкладывать средства только в реализованные проекты.
Основной спрос в I-III кварталах 2009 года на торговые площади наблюдался со стороны частных предпринимателей, реализующих одежду, обувь, аксессуары. Основная причина - ожидание значительного снижения арендных ставок и снижения размера предлагаемых к аренде площадей в профессиональных торговых центрах. Средний размер запрашиваемых площадей находился в диапазоне 30-50 кв.м. Торговые операторы, несмотря на планомерное сворачивание нерентабельных торговых точек в регионах в первой половине 2009 года, в III квартале возобновили процесс расширения своих сетей.
Рынок непрофессиональной офисной недвижимости Киевской области лихорадит: за последний год число сделок по сдаче в аренду упало на 30-50%, а по продаже — в пять-десять раз. Такие показатели отрасль демонстрирует на фоне роста предложения, что стимулирует продавцов и арендодателей снижать расценки. Участники рынка считают, что данная тенденция будет наблюдаться до конца нынешнего года, в результате чего стоимость аренды и продажи может снизиться еще на 20-25%.
По данным отдела торговли и тендерных закупок департамента экономической политики, товарооборот городских магазинов за последний год вырос более чем на 2 млрд грн.: с 5, 5 млрд до 7,7 млрд грн. Увеличилось и общее число торговых площадей. Если в минувшем году под магазины в областном центре было занято около 240 тыс. кв. м, то в нынешнем — 252 тыс. кв. м, причем, как показывает статистика, компании наращивают сети вне зависимости от специфики товара.
За 10 месяцев текущего года в городах Украины было открыто 7 торгово-развлекательных центров. В то же время девелопмент целого ряда крупных торговых центров в Киеве и других городах страны был приостановлен. Среди основных объектов торговой недвижимости, открытых в городах Украины в течение первых трех кварталов 2009 года, следует отметить ТРЦ "Riviera Shopping City" в Одессе и ТРЦ "Континент" в Донецке.