Обзор рынка торговой недвижимости, рынка складской недвижимости. Украина.
Минрегионстрой не теряет надежду убедить банкиров предоставить дешевую ипотеку. В нынешнюю среду премьер-министр проведет новое расширенное совещание по вопросам кредитования завершения строительства жилья при участии представителей Нацбанка и 15 крупных банков. Сегодня свободных средств в банках Украины есть 17 млрд. грн. Кредитовании застройщиков только с позитивной кредитной историей под 12-14% годовых. При этом министерство намерено частично или полностью компенсировать процентную ставку за счет собственных средств, предусмотренных в госбюджете на жилищные программы. На протяжении этого месяца все уже почувствовали изменения ситуации в реализации жилья на рынке.
Прогнозы днепропетровских риэлторов о весеннем оживлении на рынке загородной недвижимости сбылись лишь наполовину. Потенциальных арендаторов, интересующихся возможностью выехать на несколько месяцев за пределы городской черты, действительно стало больше. Количество таких клиентов по сравнению с прошлым сезоном увеличилось на 5–10%. Но вот число реальных сделок остается стабильно низким. Для горожан, рассчитывающих на скидки в связи со сложной экономической ситуацией в стране, ставки на аренду дач оказались неприятным сюрпризом: многие собственники выставляют их по докризисным ценам. Большинство потенциальных клиентов интересуются недорогими вариантами — до 2,5 тыс. грн. в месяц, предполагающими наличие хотя бы минимальных удобств и привлекательного ландшафта.
Столичные риэлторы зафиксировали первое после начала финансового кризиса оживление на рынке купли-продажи домов в пригороде столицы. Правда, нынешняя активность покупателей в несколько раз ниже, чем до кризиса, зато число сделок в сегменте впервые за много лет превысило количество сделок купли-продажи земельных участков. Повышения цен на загородные резиденции участники рынка пока не прогнозируют: накопившееся за последние два года предложение не позволит им вырасти до конца лета более чем на 5%, да и то лишь в исключительных случаях.Объем предложения на рынке продажи дач, домов и коттеджей в пригороде Киева вырос за последние два года в несколько раз.
Сегодня много сказано и написано о мировом финансовом кризисе, а также связанной с ним ситуацией в Украине. Нет, наверное, ни одной сферы, которую бы кризис не затронул. При всем негативе, хочется отметить, что кризис принес на киевский рынок недвижимости не только отрицательные, но и положительные тенденции. Наиболее важной положительной тенденцией была смена стремительно надувавшегося ценового пузыря на нормальное течение. Рынок оздоровился, перестал быть ажиотажным. Заметно снизились долларовые цены, весомо упало количество продаж, увеличился срок экспозиции объектов с рыночной ценой – все это способствовало нормализации рынка и адекватной оценке квартир. Сегодня мы уже четко видим, что коррекция цен закончилась почти во всех районах и сегментах киевского жилья, и рынок показывает хоть и низкие, но стабильные обороты. Люди покупают, продают, решают свои жилищные и финансовые вопросы. Если говорить об экономической обоснованности сегодняшних цен на жилье в Киеве, то ее, на мой взгляд, еще не видно – недвижимость по-прежнему несколько переоценена. Однако не нужно забывать, что Киев это мегаполис и это столица. Здесь живет немало богатых людей, планы и чаяния множества украинцев связаны с Киевом. Судя по социологическим опросам, примерно четверть граждан Украины хотели бы жить в Киеве. Так что, сколько должна стоить квартира в Киеве это вопрос несколько из иной плоскости.
По итогам первого квартала 2010 года на первичном рыке жилья Киева было продано 400 квартир. Преимущественно покупатели нашлись на квартиры эконом-класса по цене около 10 тыс. грн за 1 кв.м. в домах с высокой степенью готовности в спальных районах Киева. Что делать с жильем бизнес-класса и элитными квартирами девелоперы пока не знают. Но сбрасывать цены уже не собираются. По мнению застройщиков, дефицит, который станет заметным уже к концу 2012 года, непременно вызовет рост цен. Коррекция цен на первичном рынке произошла еще в начале 2009 года, когда девелоперы снизили цены на 35-40%, и больше застройщики не планируют опускать стоимость квадратных метров.
В апреле 2010 вакантность в киевских ТЦ составляла 2-2,5%, однако уже в августе она составляет 1,81%, из чего можно сделать вывод, что спрос на аренду вырос. Действительно проверки были и вероятнее всего они еще будут, но о сокращении речь не идет. На наполняемости это пока не как не отразилось.
В апреле 2010 года средняя цена предложения 1 кв. м на рынке аренды торговых помещений в Киеве в долларах США повысилась на 1,25% по сравнению с предыдущим месяцем — до 22,15 у. е.
В предпраздничную неделю вторичный рынок недвижимости отдыхал: сделок, заявок на покупку, просмотров и звонков было меньше обычного. Цены предложений в большинстве сегментов были практически стабильными. Оживился рынок аренды жилья. Заметно больше было подписано договоров долгосрочной аренды жилья. Похоже, что некоторые арендаторы решили во время праздников перебраться в другие квартиры. Существенно вырос спрос на посуточную аренду квартир.
По данным (УТГ), за отчетный период с 1 по 15 февраля 2010 года индекс рынка торговой недвижимости столицы повысился на 2,6%
В апреле однокомнатную квартиру в столице можно снять за 1800 грн. в месяц, двухкомнатную – за 2100 грн., а трехкомнатную – за 3300 грн. Это минимальные цены за аренду киевского жилья. Средняя же стоимость аренды 1 кв. м - около 100 грн. При этом аренда некоторых объектов столичной жилой недвижимости достигает 80 тысяч гривен в меся. Самые популярные квартиры в Киеве – одно- и двухкомнатные. На третьем месте – трехкомнатные квартиры с долей в 15,8% (7000 квартир) от общего количество объявлений.
Сейчас, как считают аналитики, цены более-менее адекватны, поэтому и рывков вниз или вверх не будет, как не будет и особых скидок и акций, чтоб было распространено в прошлом году. Как вспоминают эксперты, что 2009 г. охарактеризовался появлением новых нестандартных подходов к реализации загородной недвижимости - дисконты, подарки, аукционы, программы страхования инвестиций стали обязательным атрибутом маркетинговых стратегий продаж девелоперов загородной недвижимости. Наибольшим спросом пользуются коттеджи эконом-класса площадью до 200 кв. м в ценовом диапазоне $150-200 тыс. с земельным участком 6-8 соток. Правда, предложений с такими ценами в хороших городках не так много.
На рынке непрофессиональной торговой недвижимости наблюдаются схожие с офисным сегментом тенденции, но средняя стоимость квадратного метра выше ($2,88 тыс. против $6 тыс. год назад), а спрос и количество сделок значительно меньше. Влияние оказывает консервативность клиентов, которые пытаются свести риски до минимума. Торговый сектор в отличие от офисного дает ежемесячную прибыль, размер которой напрямую связан с удачным месторасположением объекта. Поэтому многие владельцы магазинов предпочитают изначально арендовать площади, опробуя место и товаропотоки. И лишь когда убеждаются в перспективности этого места, начинают вести переговоры о возможности приобретения помещения.
Средняя стоимость непрофессиональных офисных объектов составляет сегодня $2,55 тыс. за кв. м против докризисных $4,7 тыс. Впрочем, самые дешевые помещения под офисы можно найти и за $700–800/кв. м. Но это будут подвалы и полуподвалы без ремонта в Беличах, Новобеличах, в районе Большой Окружной, на бульваре Лепсе, Лесном массиве, Воскресенке. Несмотря на дешевизну, подобные объекты не пользуются спросом. Они неликвидны в долгосрочной перспективе и плохо приспособлены для плодотворной работы компаний.
С начала апреля стоимость непрофессиональной офисной и торговой недвижимости в Киеве не только стабилизировалась, но в некоторых случая даже выросла на 1–3%. Впрочем, это лишь малая компенсация произошедшего в нынешнем году обвала цен в сегменте: с января по апрель торговые помещения подешевели на 20%, а офисные — на 7%. Хотя сейчас на рынке наблюдается активизация сделок купли-продажи, эксперты считают, что цены повысятся несущественно, ведь предлагаемых к реализации объектов по-прежнему значительно больше, нежели потенциальных покупателей.
Объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в странах Европы, Ближнего Востока и Африки достиг 20 млрд. евро в I квартале 2010 года. Это на 75% процентов выше уровня I квартала 2009 (12 млрд. евро), однако на 15% ниже показателя IV квартала 2009 (25 млрд. евро). Такие данные опубликовала компания "Jones Lang LaSalle" (JLL). Объем сделок в Великобритании, как и в предыдущем квартале, достиг 7,8 млрд. евро и составил более трети от общего объема. За Великобританией следуют Германия, Франция и Швеция; в каждой из этих стран активность увеличилась по сравнению с прошлым годом.
В I квартале 2010 года в Киевской области был открыт только один новый объект складской недвижимости - специализированный складской комплекс "Айс-Терминал" общей площадью около 18 400 кв. м. Таким образом, по состоянию на конец I квартала общий объем рынка складской недвижимости в Киевской области составил приблизительно 1 млн. 35 тыс. кв. м (этот показатель учитывает складские помещения, а также вспомогательные офисные помещения и мезонин). Новых потребителей на рынке нет и в этом году не ожидается, поэтому арендодатели готовы на уступки и предоставление новых качественных услуг.
На рынке торговой недвижимости по итогам I квартала 2010 года самым удачным аналитики называют январь. Март был не очень хорошим: весь сезон весенних покупок перенесся на апрель. На данный момент, по данным УТГ, арендные ставки в киевских ТЦ составляют $57 за кв.м.В регионах рынок стабильнее. Знаковым событием аналитики называют открытие второй очереди торгово-развлекательного центра "Кинг Кросс Леополис" во Львове. Есть хорошие объекты, которые подняли планку качества, но предпосылок для роста там нет.
Первый квартал 2010 года был не особо богат событиями на рынке коммерческой недвижимости как в Киеве, так и в Украине в целом. Но если складской сегмент недвижимости у аналитиков оптимизма в этом году не вызывает, то итоги первых трех месяцев на рынке торговой и офисной недвижимости вселяют в игроков рынка определенные надежды. В первом квартале 2010 года новое предложение профессиональных офисных помещений в Киеве составило около 12 200 кв. м общей арендуемой площади, а объем рынка офисной недвижимости достиг около 1 млн. 50 тыс. кв. м, отмечают эксперты. Уровень первичной вакантности в общем по рынку несущественно снизился и достиг 16,9%.
Строительные компании к новой инициативе относятся весьма настороженно. Непонятно, кто и как будет искать покупателей на квартиры в недостроенных домах. Будет ли заниматься этим сам застройщик, распорядитель средств (например, ГИУ) или вообще — представители министерства. Да сколько таких очередников, у которых есть 70% денег на квартиру. В Киеве еще 10 лет назад бывший мэр давал квартиры льготникам с учетом выплаты 50% стоимости для сокращения очереди. А цены тогда были совсем другие. Так что многие из тех, кто остался в очереди, хотят получить только бесплатное жилье.