По мнению старшего аналитиков сектор торговой недвижимости первым продемонстрировал стабилизацию арендных ставок и снижение доли свободных площадей. Причиной этого стал дефицит качественных вакантных помещений, который особо подогревал рынок ранее. Тем не менее, по словам эксперта, сегмент по-прежнему остается ненасыщенным, а новые проекты выходят на рынок с высоким уровнем заполнения. Вдобавок возобновился интерес к Украине со стороны многих международных розничных операторов.
Строители могут вздохнуть с облегчением – на рынок недвижимости, судя по оживлению строительства, пришла оттепель. Кое-где периодически фиксируются всплески активности, хотя в целом рынок еще продолжает стагнировать. Особенно это наглядно в столице, рынок недвижимости которой является индикатором того, куда будет двигаться отрасль в ближайшей перспективе. Это связано с тем, что именно в Киеве кризис ощущался сильнее всего. Кроме того, практически только в столице сегодня жилье продолжает строиться в промышленных масштабах.
Остановиться в Киеве в четырех-, пятизвездочном отеле сейчас дороже, чем в Вене, Будапеште или Праге. Цены держит тот факт, что качественных гостиниц в столице весьма немного и конкуренция между ними небольшая. Что и обеспечивает неплохую, как для кризиса, заполняемость номеров. Средняя стоимость номера в трехзвездочных гостиницах столицы составляет $104, в четырехзвездочном отеле —$253, а в пяти- — $448. Для сравнения: в Париже в пятизвездочном отеле за стандартный номер в среднем просят $396, а в Лондоне — $286. Тут Киев впереди планеты всей. Наши цены сравнимы с Москвой. Лондон, Париж, а также Прага и Будапешт — намного скромнее. На начало 2010 г. средний показатель обеспеченности номерным фондом на 1000 жителей в Европе составлял семь номеров. Киев находится на одном из последних мест с цифрой 3,6 номера. И добавляет, что, по европейским стандартам, относительно комфортным уровнем считается показатель 10-12 номеров на 1000 жителей.
Государственная архитектурно-строительная инспекция предлагает упростить процедуру начала строительства и сдачу объектов в эксплуатацию путем отмены разрешительной и введения системы декларирования. В будущем нужно перейти к декларативному принципу как начала строительства, так и принятия в эксплуатацию объектов. Для этого необходимо существенное дополнение законодательной базы, чтобы субъект, который декларирует, потом нес серьезную ответственность за возможные нарушения. Декларативный принцип предусматривает, что застройщик не сдает документы на получение разрешения, а декларирует, что он начинает или закончил строительство в соответствии с государственными строительными нормами, правилами и др.
Эксперты отмечают изменение портрета инвестора. Если сегодня кто-то интересуется покупкой недвижимости, то это означает, что у компании есть собственные средcтва как минимум на половину инвестиции. До кризиса всё было как в постсоветском анекдоте: один пошел искать пшеницу, а другой — покупателя. Он отметил, что большие объекты не пользуются популярностью, чаще всего речь идет об инвестициях до 40 млн долларов.
На рынке профессиональной офисной недвижимости столицы наблюдается стабилизация арендных ставок и постепенное сокращение количества пустующих площадей. Однако найти офис по-прежнему не проблема — к найму предлагаются более 150 тыс. помещений самого разного качества (без учета непрофессиональных). В борьбе за крупных арендаторов владельцы киевских БЦ готовы идти на серьезные уступки, предлагая весьма лояльные условия сосуществования. Особенно усердствуют на этой ниве хозяева строящихся и вводимых в эксплуатацию комплексов, откровенно демпингующие при подписании предварительных договоров аренды с потенциальными клиентами.
Прошлогодний неудачный сезон, заставивший понервничать владельцев пустующего одесского жилья, так и не стал для них уроком. Увидев, что туристов в текущем году много, собственники квартир и домов начали поднимать цены, хотя большинство потенциальных отдыхающих пытаются уложиться в достаточно скромные бюджеты. Не удержались от соблазна подзаработать на туристах и арендаторы пляжей, парковок, увеселительных заведений, что существенно повысит общую стоимость отпуска в Одессе. В итоге шансы переманить небогатых приезжих получили близлежащие курортные поселки: Каролино-Бугаз, Затока, Сергеевка.
В 1 квартале 2010 года большинство участников рынка торговой недвижимости Харькова сохраняли выжидательную позицию, вследствие чего, на рынке была отмечена стабилизация стоимостных показателей как в сегменте аренды, так и в сегменте продажи. Согласно обзору, подготовленному ППФ «Крона», относительная активизация рынка была отмечена лишь в конце 1 квартала 2010 года со стороны сетевых ритейлеров, банковского сектора, заведений общепита.
Основу спроса на рынке торговой недвижимости в 2009 году, по данным Colliers International, формировали компании, представляющие товары ежедневного спроса и товары, доступные для массового потребителя. При этом некоторые ритейлеры приняли решение активно не развивать бренды, ориентированные на покупателей с высоким и выше среднего уровнем дохода.
Строящих жилье застройщиков на столичном рынке недвижимости становится все меньше. Снижается и предложение готового жилья. Рынок недвижимости, первым из всех рынков принявший на себя удар кризиса, все еще с большим трудом оправляется от потрясений. Кое-где, конечно, периодически фиксируются некоторые всплески активности, но в целом рынок до сих пор продолжает стагнировать. Тем не менее некоторые процессы позволяют прогнозировать изменение ситуации в ближайшие годы. Столичная «первичка» является лакмусовой бумагой, на примере которой легче всего спрогнозировать вектор изменений в отрасли на ближайшую перспективу. Тем более, что с одной стороны, именно в Киеве кризис ощутили больнее всего, а с другой — сегодня практически только в Киеве жилье продолжает строиться в промышленных масштабах.
Как отмечают аналитики, цены в прошлом месяце снижались во всех сегментах загородных домов. Наиболее всего подешевели дома общей площадью от 250 до 500 кв.м (на 6,4% до 1480 долларов за кв.м). Далее – дома площадью от 100 до 250 кв.м, где снижение составило 3,5% (1200 долларов за кв.м). Наименее всего подешевели дома общей площадью до 100 кв.м. По сравнению с прошлым месяцем их стоимость снизилась на 1% до 1235 долларов за кв.м.
Двухкомнатная квартира на Соломенке в районе КПИ была продана за 120 тыс. долларов. За 1562 долларов за кв.м. покупатель получил жилье общей площадью 80 кв.м. Квартира в новом кирпичном доме после строителей, который был сдан во втором квартале 2010 года. Необходим капитальный ремонт. За 87 тыс. долларов (1450 долларов за кв.м) была продана четырехкомнатная квартира на Борщаговке. Жилье находится в панельном доме, комнаты смежнораздельные. Общая площадь жилья 60 кв.м. Квартира нуждается в серьезном ремонте.
Возросло также количество объектов, по которым ведется строительство. Eсли в 2009-м реализация порядка 85% объектов была заморожена, то в этом году работы приостановлены на 60% проектов. Застройщику выгоднее оставить видимость реализации проекта, даже сохранить отдел продаж, чем полностью от него отказаться. Новой тенденцией на рынке первичного жилья стал рост количества сделок по объектам, которые еще не сданы в эксплуатацию. За январь-май текущего года количество сделок на первичном рынке недвижимости примерно вдвое превысило показатель за тот же период прошлого года. Например, в мае прошлого года было продано 105 квартир, в мае этого — 203.
Риэлторы говорят, что наиболее востребованными у покупателей считаются две категории жилья. Первая – апартаменты в домах, введенных в эксплуатацию не более 5-7 лет назад (площадь единички стартует от 40 кв. м) с ремонтом, в районах с хорошей транспортной доступностью. Вторая - самые дешевые квартиры, в т.ч., в более отдаленных населенных пунктах. Стоит отметить, что у покупателей, которые занимаются поиском дешевых квартир, появился достойный выбор. Представители риэлторских компаний говорят, что их базы предложения квартир в Киевской области выросли за шесть месяцев текущего года по сравнению с прошлым годом минимум вдвое. Несмотря на то, что количество сделок стало незначительно расти, о докризисных объемах продаж говорить еще преждевременно. В то же время количество желающих продать свою недвижимость по-прежнему не уменьшается.
В перечень подходящих для инвестирования коттеджных городков попали лишь те объекты, в которых, несмотря на кризис, полным ходом идут строительные работы. Для справки: дефицит финансирования заморозил строительство почти 80% объектов такого рода в Киевской области. При составлении рейтинга также учитывались цены на коттеджи и развитость инфраструктуры. Лидирует поселок «Золоче» в Бориспольском районе. Он расположен вблизи озера неподалеку от села Вишенки. До полного завершения проекта осталось сдать в эксплуатацию десять домов. Городок выгодно отличают близость к столице и развитая инфраструктура.
Активизация в сегменте купли-продажи участков под строительство частных домов произошла вслед за оживлением, наблюдаемым на рынках вторичной и первичной недвижимости столицы. Причем в этом сезоне на рынок загородной земли вышли не только конечные потребители, желающие возвести что-либо на купленной земле, но и спекулянты, рассматривающие данные приобретения как возможность вложения средств. Если в разгар кризиса прошлой весной в Киеве и других населенных пунктах области ежемесячно регистрировалось 400–700 сделок купли-продажи земельных участков под застройку, а в начале этого года — от 700 до 1 тыс., то на протяжении марта–мая — порядка 1,5 тыс., что в два-три раза ниже показателей 2007–2008 гг., но вполне достаточно для прекращения обвала цен.
С начала кризиса харьковская первичка побила все рекорды по динамике оттока потенциальных покупателей и снижению стоимости жилья. В отдельные месяцы в городе заключались лишь единичные сделки купли-продажи. Ситуацию не спасала даже готовность подрядчиков сбрасывать 30–40% от первоначальной цены. Но сейчас ситуация кардинально меняется. Данные мониторинга, проведенного местной фирмой «Авантаж», показывают, что в мае — начале июня почти половина застройщиков повысили цены на свои объекты. Пока подорожание незначительное: квадратный метр жилья вырос в цене до 500 грн. Тенденция коснулась в основном наиболее ликвидных новостроек эконом-класса и премиальных объектов, уже введенных в эксплуатацию или достраивающихся. Дома эконом-класса сегодня выставляются на продажу в среднем по 5,7 тыс. грн./кв. м против 5,2–5,4 тыс. по состоянию на конец весны, а элитные квартиры — по 13 тыс. грн./кв. м против 12–12,5 тыс. грн. В то же время объекты бизнес-класса, наоборот, подешевели на 2–3% — до 9,1 тыс. грн./кв. м.
Эксперты профильной ассоциации «Украинский клуб агарного бизнеса» (УКАБ), используя данные Государственного комитета земельных ресурсов, подсчитали, что средний размер арендной платы за землю в апреле 2010 года достиг 278,3 грн./га. Это в два раза больше по сравнению с показателями на аналогичный период 2007 года. Таким образом, среднегодовые темпы роста арендной платы за сельскохозяйственные угодья с начала 2007 года составляют 25,5%.
С начала 2010 года об украинском рынке недвижимости говорят намного больше, чем во времена его подъема и даже в разгар кризиса. Аналитики констатируют незначительное улучшение ситуации и постепенную стабилизацию рынка, но теперь не рискуют делать долгосрочные прогнозы. Девелоперы продолжают жаловаться на жизнь и всевозможные преграды в виде несовершенного законодательства и высоких кредитных ставок. Консультанты и риелторы, напротив, трубят о резком подъеме и оживлении отрасли, чтобы привлечь клиентов и активизировать продажи. Кто из них прав, а кто заблуждается в своих оценках и прогнозах? Для того чтобы ответить на этот вопрос, мы выделили четыре аргумента за и против восстановления отечественного рынка недвижимости в посткризисный период и проанализировали каждый из них.
В мае на рынке торговой недвижимости Киева средняя цена на помещения класса А повысилась на 0,4%, или на 10,5 доллара до 2 524,4 доллара за кв. м по сравнению с апрелем.Согласно данным, средняя стоимость торговых помещений класса B в мае увеличилась на 1,2%, или на 18,9 доллара до 1 604,4 доллара за кв. м по сравнению с апрелем.