Уровень деловой активности в мае существенно снизился. Сказались и длительные праздничные каникулы, и замораживание ипотечного кредитования, и высокий уровень инфляции, и политические противостояния, и мощные PR-кампании… И чуть ли ни каждый день новые неприятные сюрпризы… Особенно болезненно сказалось проседание доллара. За две недели курс доллара в обменниках снизился на 5-7%. А ведь так уж сложилось, что наш вторичный рынок недвижимости – традиционно долларовый. Основные сбережения у большинства покупателей в долларах, цены выставлены в долларах, статистика изменения цен - в долларах. Предварительные договоренности также нередко были в долларах; а тут такое резкое его проседание. В таких условиях участникам рынка сложно привязаться к какой-либо валюте: инфляция обесценивает гривну, курс евро нестабилен, доллар падает. Как следствие – срыв сделок, временное снятие с продажи целого ряда объектов.
Hа рынке недвижимости Львова в течение первого квартала не изменились цены на первичном рынке жилья, плавно росли цены на рынке вторичного жилья. Динамически росли цены в сегменте продажи торговой недвижимости, земельных участков. Продажа и аренда жилой недвижимости. На первичном рынке, в течение первого квартала стоимость квадратного метра не изменилась. Однокомнатных квартир в среднем по городу составляет $2000 за кв. м., в центре - $2000 за кв. м., в прицентральных районах - $2300 за кв. м., в ближних - $1700, в дальних - $1600 за кв.м.
B течение первого квартала 2008 года на рынке недвижимости города наблюдался плавный рост цен. На первичном рынке в течение квартала возрастали цены на одно-, двух-, трехкомнатные квартиры: в целом по городу на 10,1% (с $995 до $1095 за кв.м.), в центре цены на квартиры подорожали на 9,8%(с $1020 до $1120 за кв. м.). В прицентральных и ближних микрорайонах цены выросли на 10% (с $1000 до $1100 за кв. м.), в дальних микрорайонах – на 10,4% (с $960 до $1060 за кв. м.).
Стоимость однокомнатных квартир в течение первого квартала в среднем подорожала на 39% (с $1150 до $1600 за кв. м.), в центре города рост составил 42% (с $1200 до $1700 за кв. м.). В прицентральных районах – 42% (с $1200 до $1700 за кв. м.), в ближних на 48% с (с $1150 до $1700 за кв. м.), в отдаленных от центра районах рост стоимости недвижимости составил 39% (с $1150 до $1600 за кв.м.). Двухкомнатные квартиры существенно подорожали: в среднем по городу на 30% (с $1150 до $1500 за кв.м.). В центре цены выросли на 33% (с $1200 до $1600 за кв. м.), в ближних районах – на 30% (с $1150 до $1500 за в. м.), в дальних микрорайонах подорожание было на уровне 22% (с $1150 до $1400 за кв. м.).
В большинстве сегментов недвижимости Полтавы в течение первого квартала наблюдалось повышение цен, наиболее высокое - на вторичном рынке жилья центральной части города, а также при продаже офисных помещений. Cтоимость однокомнатных квартир на первичном рынке в течение первого квартала в среднем по городу повысилась на 5,2% (с $1030 до $1084 за кв.м.), в центре квартиры подешевели на 1,3% (с $1240 до $1223), в прицентральных микрорайонах цены выросли на 10% (с $1090 до $1200).В ближних микрорайонах цены выросли на 1,2% (с $1050 до $1063 за кв.м.), в дальних районах цена поднялись на 7,2% (с $900 до $965 за кв. м.).
В течение первого квартала 2008 года в Донецке активно дорожали квартиры на вторичном рынке. Практически не изменились арендные ставки в сегменте жилой недвижимости, стоимость офисных и торговых помещений, при этом значительно подешевели при продаже складские помещения. Hа вторичном рынке жилья цены на однокомнатные квартиры при продаже в течение первого квартала в среднем по городу возросли на 18% (с $1688 за кв.м. в январе до $2000 за кв.м. в конце марта). В центре города рост составил 13% (с $2179 до $2464 за кв. м.), в прилегающих районах цены на этот тип жилья возросли на 19% (с $1679 до $2009 за кв. м.). В отдаленных районах показатель роста был на уровне - 25% (с $1207 до $1527 за кв. м.). С начала года стоимость аренды однокомнатных квартир не изменилась. В среднем по городу стоимость аренды составляла $300 за кв. в месяц, в центре – $400, в прицентральных районах – $300, в дальних районах – $200 за квартиру в месяц.
B числе общих тенденций, происходивших на рынке города в течение первого квартала – подорожание во всех сегментах жилой и коммерческой недвижимости, а так же на земельные участки. Цены на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры на первичном рынке Хмельницкого в течение первого квартала в среднем по городу увеличились на 14% (с $911 за кв.м. в январе до $1038 за кв.м. в конце марта). В центре цена на жилье в новостройках возросла на 18,2% (с $1100 до $1300), в прицентральных районах цены выросли на 10% (с $1000 до $1100 за кв. м.), в ближних районах цены выросли на 11,1% (с $900 до $1000 за кв. м.), в дальних микрорайонах – на 17,6% (с $850 до $1000 за кв. м.).
В первом квартале 2008 года наблюдалось увеличение цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости. Динамически дорожала коммерческая недвижимость, происходила коррекция арендных ставок жилой недвижимости. Hа первичном рынке жилья на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в среднем по городу значительно подорожали - на 18,86% (с $1874 за кв.м. в декабре до $2227 за кв.м. в конце марта). В центральных районах было зарегистрировано подорожание на уровне 14,5% (с $3090 до $3540 за кв. м.), на К.Маркса и прилегающих улицах цены выросли на 9,9% ( с $2666 до $2930 за кв. м.), в Нагорном, парке Шевченко – на 18,1% (с $3514 до $4150 за кв.м.), в приближенных к центру районах цены выросли на 32,5% (с $1335 до $1770 за кв. м.), в районе ул. Гагарина и Подстанции цены установились на уровне $2050 за кв.м. На улицах Кирова, Рабочей, Титова, Г. Сталинграда цены выросли на 11,54% (с $1335 до $1489 за кв. м.), в отдаленных от центра районах цены выросли на 14,7% (с $1196 до $1373 за кв. м.). В районах Правда, Солнечный, Калиновая наблюдалось незначительное снижение цен – на 0,5% (с $1356 до $1349 за кв. м.).
Так и в предыдущие месяцы, на рынке действовали две взаимно противоположные тенденции. С одной стороны, ощущался рост активности потенциальных покупателей. Глядя на нестабильность валют и высокий уровень инфляции, они пытались срочно решить свои жилищные проблемы и обезопасить многолетние накопления. По сравнению с мартом, количество сделок выросло на 30%. Что же касается заявок на покупку квартир, то в апреле 2008 года их было почти на 70% больше, чем в апреле 2007 года. С другой стороны, усложнение условий ипотечного кредитования и высокий уровень инфляции, «съедающей» значительную часть доходов потенциальных покупателей, все чаще и чаще мешали довести сделки купли-продажи недвижимости до логического конца. Отказ банка предоставить кредит одному из покупателей нередко разрывал целую цепочку сделок.
В течение первого квартала в Харькове был зафиксирован плавный рост цен во всех секторах рынка недвижимости. Наиболее динамично дорожали торговые площади и складские помещения. Стоимость одно-, двух-, трехкомнатных квартир на первичном рынке в течение первого квартала в среднем по городу выросла на - 7,7% (с $1489 до $1604 за кв.м), в центре квартиры подорожали на 6,87% (с $2039 до $2179), в ближних микрорайонах цены выросли на 10,5% (с $1312 до $1450 за кв.м), в дальних микрорайонах - на 2,6% (с $934 до $959за кв. м). На вторичном рынке жилья города наблюдался динамичный рост цен.
В течение первого квартала нынешнего года на херсонском рынке недвижимости в целом наблюдалось плавное повышение цен на первичном рынке жилья, однако был зафиксирован значительный рост при продаже и аренде вторичного жилья, торговых площадей, продаже земельных участков. Hа первичном рынке жилой недвижимости наблюдалось незначительное повышение цен. В среднем по городу цены возросли на 0,6% (с $1315 до $1323). В центральных районах стоимость одно-, двух-, трехкомнатных квартир возросла на 0,62% (с $1600 до $1700), а в ближних районах - на 0.67% (с $1030 до $1100 за кв.м).
В большинстве сегментов недвижимости Симферополя в течение первого квартала наблюдалось повышение цен, наиболее высокое - на первичном рынке жилья. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости "НТН" ("Новые Технологии Недвижимости", г. Симферополь), стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на первичном рынке в течение первого квартала в среднем по городу возросла на 21% (с $1400 до $1750 за кв.м), в центре, квартиры подорожали на 23% (с $1700 до $2100), в ближних районах - на 12% (с $1200 до $1350 за кв. м), в дальних микрорайонах рост был на уровне 26% (с $950 до $1200 за кв. м).
На первичном рынке стоимость квадратного метра однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир в целом по городу повысилась на 3,6% (с $1125 до $1165 за кв. м), в центре цены не изменились - $1500 за кв. м. В прицентральных районах рост был на уровне 6,4% ( с $1100 до $1170 за кв. м), в ближних и дальних микрорайонах - 5,3% (с $950 до $1000 за кв. м). На вторичном рынке рост цен на однокомнатные квартиры в среднем по городу наблюдался на уровне 4,5% при продаже (с $1350 до $1410), при аренде - 20,5% (со $180 до $215 за квартиру в месяц). В центре Житомира подорожание составило 5,6% при продаже (с $1420 до $1500) и 21,6% при аренде (со $190 до $230 за квартиру в месяц). В прицентральных районах цены выросли на 3,7% (с $1350 до $1400 за кв. м), аренда увеличилась на 21,2% ( со $165 до $200 за квартиру в месяц).
За период с 14 по 21 марта 2008 года на первичном рынке жилья Киева средняя стоимость однокомнатных квартир упала на 0,1%, до 13 164,9 гривен за 1 кв. метр. Более ощутимое падение цен было зафиксировано на двух- и трехкомнатные квартиры столицы. Так, средняя цена двухкомнатных квартир на первичном рынке столицы упала на 6,7%, до 13 836,3 гривен за 1 кв. метр, а трехкомнатных на 1,2%, до 14 310,5 гривен за 1 кв. метр. Напомним, что в феврале на первичном рынке недвижимости Киева средняя стоимость жилья в районах столицы выросла на 3,9% до 14,050 тыс. гривен за 1 кв. метр по сравнению с январем.
Особенностью первого квартала 2008 года стало резкое сокращение новогодних каникул. Задатки пошли с первой недели января, а дальше (до конца февраля) по нарастающей. Учитывая, что в январе и феврале на рынке обычно наблюдается дремотное состояние, нынешняя активизация в эти традиционно «застойные месяцы» для многих стала приятной неожиданностью. К положительным факторам и событиям можно также отнести внимание первых лиц государства к проблеме общедоступного жилья и опубликование Министерством юстиции статистики количества сделок в 2005-2007 годах. К сожалению, остальные заслуживающие внимания факторы и события имели негативный характер. Одни факторы (такие, например, как газовые скандалы, высокий уровень инфляции, политическая нестабильность) сказывались на развитии рынка недвижимости опосредствованно. А вот проблемы в банковской сфере, существенное ужесточение условий ипотечного кредитования, а также снижение курса американского доллара влияли на рыночные процессы самым непосредственным образом.
Несмотря на сложность ситуации, операторы рынка не хотят говорить о возможном снижении цен. По мнению аналитиков, снижения цен также будут избегать и застройщики. В марте некоторые застройщики даже подняли стоимость квадратного метра. Это связано с удорожанием энергоносителей, стройматериалов. Вместе с тем эксперты прогнозируют, что из-за проблем с финансированием со строительного рынка могут уйти многие компании, калибром поменьше. Они будут вынуждены перепродать свои строительные площадки другим, более крупным застройщикам.
Нынешняя высокая доходность на рынке недвижимости - одновременно и высокие риски, отпугивающие серьезных инвесторов. Украинский рынок спекулятивен. Он существует в условиях отсутствия опыта, спада активности. Цены растут, не имея для этого оснований. Ведущие аналитики прогнозируют рост цен на уровне 10-12%, а он составляет 70%. Существует огромный барьер недопонимания и взаимных ошибочных ожиданий между местными властями и застройщиками. В сфере строительства жилья, наряду со значительно большей доходностью по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости, присутствуют и огромные риски. По отзывам застройщиков, они стремятся направлять свои инвестиции в сектор коммерческой недвижимости. Ближайшие перспективы основных сегментов рынка недвижимости Украины и их доходность выглядит следующим образом.
Согласно мировой практике, чтобы удовлетворить потребности населения, каждый год должно вводиться в эксплуатацию 300 тыс. единиц жилья. Это 30 млн. кв. м. В Украине же строится 6,4 млн. кв. м, шестая часть – в столице. Наибольшими темпами застраиваются торгово-промышленные города и туристические центры. Особенно это заметно на рынке жилой недвижимости. К примеру, в прошлом году больше половины всего жилья было введено в шести регионах – Киеве, Киевской области, а также Одесской, Львовской, Харьковской, Днепропетровской и Ивано-Франковской областях. Но даже в столице, где шесть лет подряд строится более 1 млн. кв. м, что составляет шестую часть всего вводимого жилья в Украине, этого недостаточно, чтобы удовлетворить спрос.
Строительно-инвестиционный рынок Украины и Одессы, в частности, к настоящему времени приобрел черты развитого, утратив хаотичность и дикость. Cтроительные компании становятся более открытыми, и остается все меньше фирм, которые спекулируют на сборе взносов за строящееся жилье — распределение этих денег было достаточно непонятным механизмом. Сейчас строительный рынок прибрел черты структурированности и появилась возможность прогнозирования, динамичного и открытого развития.
В течение года цены на недвижимость во Львове росли плавно. При этом каждый отдельный сегмент рынка развивался по-разному. Самый высокий рост наблюдался на квартиры в центре города в так называемых домах "люкс" (с 1936 по 1939 год польская фирма "Люкс" построила в городе несколько десятков зданий, но львовяне окрестили люксами все дома польской застройки), а также в австрийских зданиях постройки ХУШ-ХГХ веков. С начала года за несколько месяцев стоимость жилья во Львове поднялась на 15-20%, затем была стагнация.