Инвестиционный бум, сопровождаемый тенденцией массового вложения свободных средств в столичные квартиры, закончился вместе с остановкой бурного роста их стоимости. Ситуацию подогрели и банки, резко ограничившие выдачу ипотечных кредитов. Противоречивые прогнозы, предрекающие то обвал цен, то новый виток их роста, побуждают заинтересованных в покупке к осторожности и размышлениям. Возможно, нынешний кризис научит людей мыслить масштабно, адекватно оценивать ситуацию и выбирать для капиталовложений объекты, которые выстоят в сложных условиях.
Современные строительные технологии позволяют строить многоэтажные здания быстро с помощью бетонных панелей. Сегодняшние бетонные конструкции уже более высокого качества, чем их предшественники. Во-первых, разница в качестве самого бетона. Во-вторых, технология укладки плит, технологии облицовки здания сегодня более современная и качественная. У бетона есть ряд неоспоримых достоинств, которые заставляют строителей все чаще останавливать свой выбор на себе. Так, ни один другой стройматериал не может обеспечить такой скорости постройки здания. Использование панелей позволяет возвести дом за 7-10 месяцев. Панельные дома дешевле кирпичных. Этот новый по сравнению с кирпичом материал позволяет строить сколько угодно высотные здания.
Cложившаяся кризисная ситуация на рынке недвижимости будет в дальнейшем способствовать его развитию. Однако, как ни парадоксально, кризисная ситуация на рынке недвижимости будет благоприятствовать его дальнейшему развитию. Сокращение предложения на рынке неизбежно приведет к росту спроса. В прошлом году в Киеве реализовано 1,4 млн кв. м жилья. В этом году прогнозы существенно скромнее. То есть строят меньше, а потребность - пусть отложенная - у нас в жилье очень большая.
Характерная для лета невысокая деловая активность с приближением осени обычно растет. Но в этом году осеннее оживление на рынке запаздывает. В составе предложения увеличилась доля однокомнатных квартир, а это всегда было одним из признаков стагнации. Вполне возможно, что рост доли однокомнатных квартир связан с кризисом ипотечного кредитования. Дело в том, что банки продолжают ужесточать требования к заемщикам; при всех прочих равных условиях, охотнее дают ипотечный кредит для обмена двухкомнатной квартиры на трехкомнатную, чем точно такой же кредит для покупки однокомнатной.
К началу учебного года съемное жилье в Харькове подорожало на 10–15% в сравнении с летними месяцами, что обусловлено традиционным сезонным увеличением спроса на аренду квартир. Однако местные риэлторы прогнозируют дальнейший рост цен, объясняя его инфляционными процессами, а также возможным повышением тарифов на жилищно-коммунальные услуги в городе.
Издержки, включающие затраты на стройматериалы и сопутствующие расходы, составляют 50% в себестоимости квадратного метра жилья. Тогда как все остальное — незаконные поборы муниципалитетов и других госорганизаций. Список таких поборов включает многое — это 7–20% от общего числа квартир, которые забирает город в свое распоряжение, два процента квартир, изымающиеся для служебного пользования, десятипроцентное отчисление на развитие социальной и транспортной инфраструктуры (всю инфраструктуру, необходимую для функционирования дома, застройщики возводят самостоятельно), пятипроцентный взнос в целевой фонд городского бюджета на развитие строительства и десять процентов в качестве платы за подключение к электросетям.
Подорожало жилье и на вторичном рынке Луцка. Стоимость однокомнатных квартир в течение второго квартала в среднем подорожала на 6% (с $1600 до $1700 за кв. м.), в центре города рост составил 17% (с $1700 до $2000 за кв. м.). В прицентральных районах – 5% (с $1700 до $1800 за кв. м.), в ближних и дальних районах цены остались на уровне первого квартала – $1700 и $1600 за кв. м. соответственно. Не изменились арендные ставки. Так, в среднем по городу они составляют $200 за квартиру в месяц, в центре, прицентральных и ближних районах – $250, в дальних – $200 за квартиру в месяц.
На вторичном рынке жилья наблюдалась стагнация цен, в некоторых секторах вторичного рынка жилой недвижимости было зафиксировано незначительное снижение цен. В частности, в среднем по городу однокомнатные квартиры не подорожали – $1400 за кв. м., та же ситуация сложилась в центре города, где цены остановились на уровне $1500 за кв. м. В прицентральных и ближних районах цены выросли - на 2,1% (с $1400 до $1430 за кв. м), дальних микрорайонах цены снизились на - на 4,8% (с $1300 до $1240 за кв. м). В течение второго квартала нынешнего года на херсонском рынке недвижимости в целом наблюдалось значительное повышение цен в ближних микрорайонах на первичном рынке жилья. Характерными были застойные явления на вторичном рынке жилья и рынке коммерческой недвижимости. Наблюдалось незначительное повышение цен на земельные участки.
На первичном рынке стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в целом по городу повысилась на 2,6% (с $1165 до $1195 за кв. м), в центре цены не изменились - 1500 за кв. м. В прицентральных районах рост был на уровне 2,6% ( с $1170 до $1200 за кв. м), в ближних и дальних микрорайонах - 4% (с $1000до $1040 за кв. м). Стоимость двух и трехкомнатных квартир в целом по городу выросла на 3% (с $1165 до $1200 за кв. м). В центральных районах цены выросли на 3,3% (с $1500 до $1550 за кв. м.), в прицентральных районах – на 2,6% (с $1170 до $1200 за кв. м.), в ближних и дальних микрорайонах – на 5% (с $1000 до $1040 за кв. м.).
В течение второго квартала в целом по городу и в прилегающих районах стоимость аренды однокомнатных квартир не изменилась и составляет $300 за квартиру в месяц. В центре арендные ставки уменьшились на 14% (с $400 до $350 за квартиру в месяц), в отдаленных районах цены выросли на 25% (с $200 до $250 за квартиру в месяц). Специалисты констатировали подорожание двухкомнатных квартир на вторичном рынке. В среднем по городу рост составил 7,4% (с $1823 до $1950 за кв.м.). В центральных районах – на 6% (с $2335 до $2476), в прилегающих к центру районах - 6% (с $1840 до $1946), в отдаленных – 10% (с $1294 до $1427 за кв. м.).
Середина 2008-го. Строительный бум прекратился. По итогам первого полугодия отмечен спад на 1,2% (в минувшем году в тот же период строительство увеличилось на 14,4%). Это начало грядущего кризиса в строительном секторе, предупреждают представители работающих в отрасли компаний: число построенных домов будет уменьшаться из-за нехватки и дороговизны кредитов. В США и других развитых странах кризис на рынке недвижимости стал причиной замедления экономического роста и дал повод говорить об угрозе рецессии.
Середина 2008-го. Строительный бум прекратился. По итогам первого полугодия отмечен спад на 1,2% (в минувшем году в тот же период строительство увеличилось на 14,4%). Это начало грядущего кризиса в строительном секторе, предупреждают представители работающих в отрасли компаний: число построенных домов будет уменьшаться из-за нехватки и дороговизны кредитов. В США и других развитых странах кризис на рынке недвижимости стал причиной замедления экономического роста и дал повод говорить об угрозе рецессии.
Дешевые кредиты и высокая инфляция зимой — 2007-2008 спровоцировали скачок цен на квартиры в І квартале 2008 года. Но в мае-июне темп роста цен снизился вдвое. Вторичный рынок жилья Украины перегрет. Дешевые кредиты и высокая инфляция зимой — 2007-2008 спровоцировали скачок цен на квартиры в І квартале 2008 года. Но в мае-июне – после ужесточения условий ипотечного кредитования – темп роста цен снизился вдвое. По предварительным данным, с июля во многих городах квартиры на вторичном рынке дешевеют. Если тенденция сохранится, к концу года цены на жилье экономкласса снизятся на 5-10%
Практически во всех городах, где темп роста в первом полугодии превысил уровень инфляции, во II квартале цены росли медленнее, чем в I кв. Исключение составляют только Ровно (+7,7% против +3,9% в I кв.) и Севастополь (9,5% против 7%). По мнению риэлторов, позитивную ценовую динамику в Ровно обеспечило незначительное (на фоне других городов) повышение цен в I квартале. Что же касается Севастополя, тут жилье покупают для сдачи в аренду — ежегодный рост арендной платы не менее чем на 25% обеспечивает повышенный спрос.
Одна из основных причин срыва строительных графиков (большинство застройщиков предпочитают употреблять именно этот термин, не соглашаясь признать строительство своего объекта "замороженным") — это проблемы с финансированием. Поскольку возведение новых жилых домов сегодня происходит путем последовательного привлечения средств мелких инвесторов (продажа квартир на начальных этапах строительства), то именно от бесперебойного поступления этих средств и зависят темпы, с которыми выгнанный монолит приобретает признаки готового новостроя. Проще говоря, строители действуют по принципу "утром деньги — вечером стулья", независимо от того, есть у них самих средства на завершение начатой стройки или нет.
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в областных центрах Украины за второй квартал выросла на 5,3% и составила $1916 (В определении средневзвешенной стоимости учитывались "веса городов" (количество квадратных метров жилья в городах и усредненные цены в них)). Следует отметить, что в Киеве ($3367), Одессе ($2010), Донецке ($1979), Севастополе ($1955) и Львове ($1943) стоимость квадратного метра превышает средневзвешенную по Украине. В других городах цены ниже средневзвешенной цены. В течение 2 квартала 2008 года значительных изменений позиций городов в рейтинге стоимости вторичного жилья по Украине не наблюдалось. Наиболее активно перемещалась вверх в рейтинге Полтава (на 4 позиции, при росте +15,2%), сдали позиции Херсон (на 3 позиции, при росте +1,1%), Ивано-Франковск (на 3 позиции, при росте +1,6%).
Способствовала активизации рынка и неудовлетворенность своим жильем значительного числа киевлян на фоне стабильного роста их доходов и накоплений. До 40% жилья морально и физически устарело. Среднестатистические 20,5 квадратных метров на человека (а в реальности, бывает и в несколько раз меньше) – это далеко от привычных для европейцев норм обеспеченности жильем. Отсюда достаточно массовое (и подкрепленное деньгами) стремление киевлян улучшить свои жилищные условия. О том, что доходы растут, свидетельствуют данные Госкомстата, согласно которым в Киеве с мая 2007 г. по май 2008 г. размер заработной платы увеличился в среднем на 40,9%. И пусть в абсолютных величинах цифры значительно скромнее (в мае 2008 года 2991грн.); но ведь это лишь официальные зарплаты. Значительная часть киевлян получают дополнительные зарплаты «в конвертах», и у некоторых они достигают 2000-3000 долларов в месяц.
О том, сколько именно потеряли компании при стагнации рынка недвижимости, игроки не рассказывают, ссылаясь, что у каждой компании свои цифры. В среднем процент от сделки, который получает сам риэлтор, колеблется в пределах 20-90% от суммы, которую зарабатывает агентство. Так что профессия «продавец недвижимости», как способ быстрого заработка денег, из-за снижения количества продаж становится не такой популярной.
Мировой ипотечный кризис, начавшийся летом 2007 года в США, всего за полгода перекинулся на украинский жилищный рынок. Отправной его точкой стало сокращение оборотных средств строительных компаний в конце 2007-го-начале 2008 года. Выпустить еврооблигации в этот период смогла лишь компания "XXI век" - на $175 млн и $150 млн под 10% и 7% годовых соответственно. Низкая ставка последних бондов объясняется тем, что с 25 августа 2008 года она поднимется до 14%, а покупатели облигаций "XXI века" получат разницу стоимости ее акций за последние полгода. Другие застройщики не решились на выпуск таких бондов.
B I квартале 2008-го было введено в эксплуатацию на 7,7% больше жилья, чем в январе—марте прошлого года. Однако строительство этих объектов было профинансировано еще в 2006-2007 годах, когда проблем с деньгами в Украине не было. Исходя из прошлогодних темпов роста жилищного строительства (+18,7% за год) и явной нехваткой средств у строителей, эксперты прогнозируют падение объемов ввода жилья по итогам года до уровня 2005-2006 годов (-20-30%). В целом по отрасли ожидается снижение объемов строительства по меньшей мере на 5-10%.