Cтоличный рынок жилой недвижимости быстро остывает. В сравнении с прошлым годом квартиры на киевской вторичке подешевели в два раза, а некоторые владельцы апартаментов, которым срочно нужны деньги, готовы уступать еще больше. Как будут развиваться события в дальнейшем, сейчас прогнозировать сложно. Одни эксперты говорят, что сезон невиданных скидок продлится несколько месяцев, другие ожидают еще большего падения цен. На самом деле все будет зависеть от лояльности банков к своим нынешним и будущим заемщикам. Киевские квартиры уже не пользуются ажиотажным спросом. По словам генерального директора АН «C.I.Т» Эдуарда Бразаса, если в лучшие времена общее количество сделок на рынке недвижимости исчислялось тысячами в месяц, то сейчас — сотнями. Если в декабре их число снизилось на 95%, то в январе — на 96–97% по сравнению с весенними месяцами прошлого года. Kоличество реальных покупателей столичного жилья за последний год уменьшилось примерно в 15 раз.
C принятием Закона №3354 “О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства” государство взяло на себя обязательства, которые смело можно назвать инвестиционными. В частности, власти наобещали застройщикам направить деньги на завершение строительства тех объектов, степень готовности которых составляет 50-70% и более. Однако обещанная “скорая помощь”, похоже, имеет реальные шансы застрять в “пробках” чиновничьих кабинетов и не поспеть к нуждающимся вовремя. Возникает воспрос, сколько же все-таки застройщиков могут рассчитывать на господдержку в 2009 г. На что получил ответ, косвенно подтверждающий предположения юриста: “Работа по обобщению списка ведется. Когда она завершится, неизвестно. Сейчас мы не готовы назвать ни общее количество объектов, ни количество тех объектов, готовность которых составляет более 70%.
Понимая, что в нынешних условиях покупатели не будут платить за один котлован, строители выставляют в рассрочку жилье, готовое на 50-70%. За квартиры предлагают внести 30% средств в качестве первого взноса. Оставшиеся 70% суммы клиент погашает в течение срока, оговоронного контрактом. Если же клиент не успеет с выплатой, застройщик продлевает ее срок, снимая за это процент. В случае отказа плательщика выплачивать деньги соглашения может быть расторгнуто, а взнос возвращен покупателю. Компании начали использовать такую схему, прежде всего, для завершения строительства домов. Внедрять рассрочку дома, который находится в проекте, невыгодно самому застройщику. Ведь, чтобы собрать деньги со всех покупателей на первый взнос, нужно время. Поэтому компания должна иметь свои средства, чтобы построить объект в срок. А таких денег у большинства строителей сейчас нет.
B январе на киевском рынке недвижимости обозначились признаки оживления. По сравнению с декабрем существенно увеличилось количество заявок на покупку, звонков и просмотров. Однако сделок заключено было столько же, сколько в декабре 2008 г. Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в январе 2009 г.: $2180 кв. м (-9,5% за месяц). Индекс ценового ожидания: -9,6% в месяц (0,1%). Индекс доходности -2,3 банк./деп. (- 1,1 банк./деп.) Практически в каждом сегменте рынка цены реальных продаж были на 30-50% ниже средних цен предложений. Продажи шли исключительно там, где продавцы резко сбрасывали цены. В то же время следует отметить и случаи торга «на повышение». Некоторые продавцы сбросили цены настолько, что их квартиры привлекли внимание сразу нескольких реальных покупателей. И эти покупатели, стремясь обойти конкурентов, набавляли цены. Это говорит, прежде всего, о том, что резко сузившаяся за последние месяцы область пересечения цен спроса и предложения вновь стала расширяться. Цены снизились настолько, что немало потенциальных покупателей уже в состоянии приобрести жилье без кредитов.
В июле—декабре 2008-го недвижимость на вторичном рынке Киева подешевела на 30–35% (цена предложения). Сейчас цены на вторичку достигают уровня середины-конца 2007 года и составляют в среднем $2,5–2,7 тыс. за квадратный метр. На первичном рынке недвижимости схожая ситуация: -40–50% за II полугодие 2008-го. Однако реального падения цен пока не ощущается: сделки по продаже квартир по-прежнему осуществляются в долларах; в результате девальвации нацвалюты стоимость недвижимости в гривневом эквиваленте даже выросла.
Цены кредитов на жилье в Украине замедлили свой рост, а кое-где даже заметно просели, но получить реальный шанс отпраздновать новоселье от этого все равно проще не стало... Как и в случае с кредитами, некоторое снижение процентных ставок в определенных сегментах ипотечных займов вызвано по большей части тем, что размах «кредитных ножниц», готовых подрезать и без того уменьшившиеся доходы среднего украинца, похоже, достиг своего максимума.
Такого кризиса, какой разразился с осени 2008 года, на строительном рынке Украины и Киева, в частности, не упомнят даже строители-ветераны. Во всяком случае, один из известнейших среди них - ныне народный депутат и почетный президент холдинга "Киевгорстрой" Владимир Поляченко - заявил об этом во всеуслышанье с трибуны Верховной Рады, когда в первом чтении рассматривался проект Закона Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства". Этот закон, напомним, народные депутаты аж 410-ю голосами "за" приняли во втором чтении и в целом в предпоследний день своей работы в 2008 году - 25 декабря. Он, к слову, предусматривает и завершения строительства как жилых объектов с готовностью более 70%, так и даже 50%, упрощение разрешительных процедур, создание программы строительства жилья с государственной поддержкой до 30% и многие другие меры…
Если бы последствия мирового финансового кризиса не затронули рынок недвижимости Украины, то многим его участникам для оправдания собственных проблем пришлось бы его придумать. Конечно, влияние кризиса отрицать нельзя: было свернуто ипотечное кредитование, существенно сократился спрос, из-за девальвации гривни выросла долговая нагрузка девелоперских компаний, а возможность новых заимствований близка к нулю. Но независимо от столь сложных времен модель бизнеса, выбранная многими игроками отечественного рынка недвижимости, подразумевала бесславный финал.
Резкое сокращение объемов ипотечного кредитования повлекло за собой более чем десятикратное падение объемов рынка недвижимости. Без работы остались не только строители, но и риелторы, которым попросту некого обслуживать. Те немногие покупатели, у которых есть наличные на приобретение недвижимости, ждут, когда цены достигнут дна (снизятся на 50–60%). Попытки агентств переориентироваться с продаж на аренду в основном не увенчались успехом. По данным Союза специалистов по недвижимости Украины, в конце прошлого года в стране закрылось около 250 агентств. В той или иной мере трудности испытывают все 5 тыс. отечественных АН, большая часть которых, скорее всего, не переживет кризиса. Tолько в Киеве в высокий сезон (как правило, осенью) ежедневно совершалось до 200 сделок купли-продажи недвижимости. За год в столице заключалось свыше 30 тыс. сделок на общую сумму более $2,4 млрд. Около 5% этих денег в виде комиссии доставалось киевским риелторам — годовой объем рынка услуг в сфере жилой недвижимости превышал $125 млн — вполне достаточно, чтобы прокормить 500 столичных агентств.
Кризис станет неким отсеивающим механизмом для всех сегментов недвижимости. Аналитики предполагают, что разрабатываемые в будущем объекты станут менее масштабными, чем планировались к развитию в ближайшие 4-6 лет, но более грамотными концептуально и более качественными в исполнении. Cегодня количество потенциальных инвесторов сократилось на 60-70%. С наступлением непростых для Украины времен на рынок было вынесено большое количество проектов – либо в поиске со-инвестора, либо к продаже. Поскольку прямые инвестиции на сегодняшний день - едва ли не единственный способ, предотвращающий замораживание объектов... в условиях отсутствия доступных банковских кредитных схем.
Цены на квартиры в первые месяцы 2009 года будут падать. «Минимум будет достигнут в марте-апреле. Особенно просядут цены на вторичное жильё – порядка 25–30%», – уверены аналитики. Кардинально изменили своё мнение и сами застройщики, ещё в октябре наперебой утверждавшие, что цены на квартиры не упадут никогда. Цены на жилье премиум-класса застыли, а на жильё экономкласса уже снизились на 15–20%, 2009-й скорее всего будет оптимальным годом для покупки квартир. Падение цен очистит рынок от спекулянтов. Эта тенденция наблюдается уже сейчас, и нагляднее всего это демонстрируют появившиеся в свободной продаже однокомнатные квартиры. Раньше спекулянты раскупали их ещё на стадии котлована, чтобы потом продавать по сильно завышенным ценам. Большинство экспертов говорят, что самым удачным временем для приобретения квадратных метров станет весенне-летний период. В то же время январь и февраль окажутся крайне тяжёлыми для рынка, а количество сделок в это время будет стремиться к нулю.
В 2008 г. стоимость столичных квартир сначала прекратила расти, а потом и вовсе пошла вниз. Больше всего подешевели однокомнатные квартиры. Однако это не привело к оживлению рынка недвижимости. По мнению экспертов, в 2009 г. падение спроса и цен на жилье продолжится. В конце 2007 г. средняя цена предложения была $2976 за кв. м. В первом полугодии 2008 г. рост продолжился и к июлю 2008 г. достиг отметки в $3400 за кв. м, а уже с августа началось падение. В конце 2008 г. этот показатель понизился до $3097 за кв. м.
Основной итог 2008 г. – резкое снижение цен на недвижимость. Сам по себе этот факт, наверняка, порадовал многих украинцев. Тем не менее, особого ликования не наблюдается; почти везде царят пессимистические настроения. Ведь цены снижаются под ударами мощнейшего мирового экономического кризиса, когда значительной части потенциальных покупателей уже не до улучшения жилищных условий. В декабре сделок в было заключено на 43% меньше, чем в ноябре. Упал не только спрос, но и предложение. Рынок стали покидать продавцы, отчаявшиеся в условиях кризиса и паники решить свои проблемы. Таковы вкратце основные тенденции, которые наблюдались на рынке недвижимости в конце 2008 г.
За период с 29 декабря по 5 января 2009 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Киева выросла на 0,66% и составила $2862 за кв. м. Количество предложений сократилось на 21%
Уходящий 2008 год на рынке жилой недвижимости Украины напоминал кульбит: скачок в начале года, переворот в средине и падение в конце. Больше всего на развитие рынка повлияли курс доллара и политика Нацбанка: на них устремлены взгляды игроков и по сей день.
Не успели граждане Украины перевести дыхание от обвала цен на автомобильном рынке, как сердце порадовало новое известие. Несмотря на стенания строителей о стагнации (сами виноваты, нужно было не закладывать сумасшедшую рентабельность, предлагая квадратный метр новостроя по 3000 у.е.), цены как на первичном, так и на вторичном рынке медленно, но уверенно поползли вниз. И если вначале строительные компании прилагали все усилия, чтобы скрыть этот процесс, стояли насмерть, вцепившись в свои "коробки", а снижение цен объясняли сезонными скидками, то сейчас уже трудно утаить шило в мешке.
Вслед за антикризисными законами для банкиров и аграриев получили свой «пряник» и строители. 25 декабря ВР 410-ми голосами проголосовала за принятие Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и строительства жилья». В первую очередь им предусмотрено вливание средств, которые запустят остановившийся строительный «маховик».
Киевский рынок жилой недвижимости возвращается к ценам декабря прошлого года (см. Таблицы 1, 2). В начале года он был очень перегрет, но это не означает, что сегодня он падает или рушится. В начале года цены на рынке заметно выросли, при этом объемы продаж увеличились на 17-20%. Но если сравнить с прошлым годом, с тем, что происходило в декабре 2007, то изменение цен составило от 7 до 18% максимум.
Обвал цен на рынке недвижимости, вызванный кризисом, в будущем году даже усилится. Те, кто помнит дефолт 1998-го и последовавшее снижение цен на квартиры, не дадут соврать: тогда за полгода они "демократизировались" примерно в 1,5 раза, а сейчас, начиная с октября, - почти в 2 раза. Тогда кризис был - "цветочки", а сейчас - "ягодки". И сбор оных будет в будущем году.
В расчете, что клиенты клюнут, около 20 стройфирм стали продавать квартиры в еще неготовых домах в рассрочку. Но притом извратили само понятие: рассрочка предполагает, что человек, внеся небольшую сумму, получает товар, пользуется им, а разницу стоимости беспроцентно возмещает в течение нескольких лет. А здесь, уплатив 10-30% первого взноса, остаток инвестор должен погасить помесячно или поквартально до введения дома в эксплуатацию, т.е. покупкой не пользуется, пока целиком не возместит ее стоимость.