В январе, как и прежде, наибольшим спросом среди арендаторов пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса, расположенные в центральной части города, а также на массивах. Также спросом пользовались одно- и двухкомнатные объекты бизнес-класса. Квартиры премиум-сегмента вызывали наименьший интерес среди арендаторов.В сегменте жилья эконом-класса предпочтение отдавалось объектам в хорошем состоянии с удобной транспортной развязкой по цене в среднем 2500-3200 грн. в месяц за аренду однокомнатных и 3500-4500 грн. в месяц за аренду двухкомнатных на массивах (Осокорки, Позняки, Харьковский, Шулявка, Соломенка, Оболонь, Святошин, Лукьяновка, Татарка), а также по цене 3200-4000 грн. в месяц за аренду однокомнатных и 4500-5000 грн. в месяц за аренду двухкомнатных квартир в Центре.
По итогам 2009 г. киевским строителям удалось ввести в эксплуатацию всего 720-730 тыс. кв. м жилья, что вдвое меньше показателей 2008 г. Еще меньше - порядка 500 тыс. кв. м - возведут в наступившем году. Впрочем, эксперты утверждают, что дефицит квартир городу не угрожает: покупателей на рынке по-прежнему мало.По данным Главного управления жилищного обеспечения КГГА, если в 2007 г. в столице было построено и сдано 1,4 млн кв. м жилья, а в 2008-м - 1,43 млн кв. м, то в 2009-м - практически в два раза меньше: не более 720-730 тыс. кв. м. Нет смысла в очередной раз озвучивать причины стагнации рынка, в основном это последствия кризисных явлений, которые в нынешнем году не закончатся.
Эксперты считают, что в феврале будет некоторое повышение активности на рынке вторичного жилья как за счет частичной реализации отложенного спроса, наблюдавшегося в январе, так и за счет новых клиентов. Однако новые арендаторы появятся за счет внутренней миграции, а не из-за притока новых. Поэтому ужесточение конкуренции между столичными рантье продолжится. Такими темпами мы и до японских традиций дойдем, где после выезда арендатора из квартиры, даже если он прожил только пару месяцев, утилизируется вся мебель и делается новый ремонт.
В большинстве сегментов рынка жилья цены плавно снижались. Но были и такие, в которых наблюдался рост цен (в том числе, и цен продаж). Основная причина подобного расслоения рынка – концентрация спроса покупателей на вполне конкретных типах домов, квартир и микрорайонах. Об этом, в частности, свидетельствует и наша статистика заявок на покупку. Интерес в последние месяцы вызывали, во-первых, самые дешевые квартиры, и, во-вторых, квартиры с хорошим ремонтом, желательно в престижных районах. Продавцы таких объектов, почувствовав внимание покупателей, нередко поднимали цены. В отдельных случаях они вообще снимали квартиру с торгов, решив, что происходящее расслоение рынка им выгодно, поскольку в будущем им будет проще обменять квартиру на более просторную.
Основных сценариев два: плавное и резкое снижение цен. Либо ценовой пузырь медленно сдуется, либо он лопнет. Действительно, падение цен в 2009-м было существенно ниже прогнозного — около 20% в долларах США вместо ожидаемых 35–40%. Соответственно, значительного снижения цен можно ждать в 2010 году.Тем не менее президент Союза специалистов по недвижимости Украины дает более сдержанный прогноз: по его мнению, значительных ценовых колебаний в 2010-м не будет, за год жилье потеряет в цене 10–15% в зависимости от сегмента, то есть будет дешеветь в среднем на 1–1,5% ежемесячно. Существеннее всего просядут цены на недвижимость бизнес-класса, а вот малометражные квартиры экономкласса, как самый ходовой товар, подешевеют в меньшей степени, пишут.
Аналитики рынка первичного жилья подвели итоги 2009 года и спрогнозировали основные рыночные тенденции на год 2010й. Речь пойдет, в частности, о харьковском рынке. Впрочем, как отмечают эксперты, ситуация на региональных рынках является непосредственным отражением общей, и наоборот. В прошлом году, по словам специалистов, на рынке обозначились несколько факторов, которые существенно повлияли на главные показатели. Прежде всего, это сокращение рынке как такового. И вот что интересно: рынок сократился не столько за счет уменьшения количества покупателей, как это происходит чаще всего, сколько за счет резкого уменьшения объема предложения. Предложение снизилось не менее, чем на 40%, преимущественно, из-за того, что застройщики отказались от масштабных проектов комплексной застройки микрорайонов. Такие проекты были отложены до лучших времен, а застройщики вернулись к так называемому точечному строительству.
Актуальными остаются объекты с хорошей транспортной развязкой, так как коммунальные службы не спешат на помощь киевлянам. Важное значение имеет стоимость проезда к месту работы. Следует отметить, что люди, арендующие жилье эконом-класса, достаточно мобильны, и как только они находят более выгодную работу, сразу ищут жилье поближе к ней.Арендодатели поддерживают проявившуюся до нового года тенденцию - улучшение уровня комфортности сдаваемых квартир, на сегодня предложение составляют в основном квартиры, классифицированные.Существенных изменений арендных ставок в этом сегменте не произошло. По ценовым диапазонам наблюдается достаточно стабильная ситуация. Центральные районы от 3000 до 5000 грн.
По итогам 2009 года можно сказать, что на рынке аренды жилья никаких катаклизмов не наблюдалось. Как отмечают аналитики АН «Планета Оболонь», рынок аренды квартир очень оперативно отреагировал на кризис, перейдя на расчеты в национальной валюте и снизив цены. И это не удивительно, ведь доходы арендаторов сократились, а количество квартир, сдаваемых в аренду, выросло в разы.Арендодатели с начала кризиса четко разделились на две категории – на тех, для кого сдача жилья есть главный способ заработка, и на тех, кто планировал продать жилье, но в связи с падением цен не хочет это делать, поэтому пока сдает квартиры, чтобы недвижимость приносила хоть какие-то деньги.
80% сделок на рынке приходится на долю однокомнатных квартир. У покупателей просто не хватает денег для более дорогих приобретений. Замерший спрос может вызвать небольшое снижение цены до 5% в ближайшие три месяца.У большинства покупателей на руках примерно около $50 тыс., поэтому они прицениваются к самым дешевым квартирам, то есть однокомнатным. Он отмечает, что до кризиса однокомнатные квартиры в структуре предложения тоже составляли основную массу, но их доля была меньше — около 60%. Такое докризисное распределение спроса наблюдалось и перед новогодними праздниками в прошлом году. Это связано с частичным возвращением на рынок отложенного спроса: люди стремились завершить все крупные покупки до наступления нового года.
В сегменте вторичного жилья Киева за последние 15 дней было зафиксировано понижение средней цены, которая составила $2088 за 1кв.м. За последний период показатель понизился на 3,6%. Понижение стоимости жилья на вторичном рынке связано с возвращением на рынок недорогого предложения.Как сообщили в пресс-службе компании "Украинская торговая гильдия (УТГ)", за последние 15 дней цена на первичном рынке понизилась до $1982 за 1 кв.м., что является снижением на 0,4%.
Цены в большинстве сегментов рынка плавно снижаются. Уровень деловой активности низкий. Участники рынка не торопятся с принятием решений, ожидая завершения выборов Президента и прояснения характера перемен, которые произойдут после выборов.Наблюдаются определенные признаки расслоения рынка. В частности, если судить по заявкам на покупку, то интерес вызывают, во-первых, самые дешевые квартиры, а, во-вторых, квартиры с хорошим ремонтом, желательно в престижных районах.
По итогам 2009 года рынок элитной жилой недвижимости Киева впервые, после 8 лет стабильного роста, продемонстрировал падение средних цен. В первичном сегменте снижение было зафиксировано на уровне 16%, вторичный рынок пострадал сильнее – снижение средних цен составило 22,2%. Максимальное падение цен на первичном рынке элитной недвижимости произошло в I квартале 2009 года – цены снизились на 20%. Снижение активизировало спрос во II квартале: вопреки всем прогнозом, цены даже выросли – на 6,7%. Далее ценовой тренд уже не менялся столь резко, колебания средних цен находились в пределах ±34% за квартал, что очевидно свидетельствует об определенной стабилизации в сегменте.
Динамику продаж столичных квартир в 2009 году можно условно разделить на четыре этапа. Первый: январь—половина февраля был характерен полной растерянностью участников рынка, когда не то что просмотров, но даже заявок на покупку квадратных метров не было. Второй: половина февраля—март ознаменовались паникой на рынке, когда цены в столице достигли так называемого первого дна и входной билет на рынок недвижимости (т.е. «убитая» малометражная гостинка в самых отдаленных районах города ) стал стоить 25 тыс. долл. Третий: апрель—сентябрь ознаменовались некоторым оживлением рынка и незначительной коррекцией цен в сторону повышения в экономклассе. Четвертый: октябрь—декабрь прошли под знаком постоянного уменьшения деловой активности на рынке, резкого снижения количества сделок и увеличения размера скидок при совершении редких покупок квадратных метров.Недвижимость любой страны — это зеркальное отражение ее экономики. Правда, рынку характерна инерция, когда реакция цен на события в экономике происходит с определенным временным лагом.
Ушедший 2009 год для рынка недвижимости оказался переломным. Ценовой пузырь, надувавшийся более трех лет, лопнул. По итогам 2009 года жилье в стране стало доступней на 30--50%. Прогнозы на 2010 год роста цен не сулят, впрочем, как и не ожидается еще одного обвала.Когда риелторы начинают говорить о росте цен, стоит помнить, что речь идет о ценах предложения, но не о ценах сделокРынок недвижимости отреагировал на кризис сокращением спроса и снижением цен.С начала года количество сделок купли-продажи недвижимости существенно сократилось. За январь--ноябрь 2009 года, по данным Государственного реестра сделок, регистрация договоров купли-продажи недвижимости уменьшилась на 31% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. А количество договоров ипотеки, по данным Государственного реестра ипотек, уменьшилось на 77%.
Наметившееся было в конце прошлого года оживление на донецком рынке жилой недвижимости сошло на нет. По словам руководителя аналитического отдела местной девелоперской компании «Герц» , с мая 2009 г., после того как на волне кризиса донецкое жилье потеряло в цене до 60%, продажи квартир постепенно начали расти, что подвигло их владельцев пересмотреть стоимость своих предложений. По информации директора АН «Донецкая недвижимость» , с ноября среднестатистическая однокомнатная квартира в Донецке подорожала с $31 тыс. до $34 тыс. «Двушки» выросли в цене на $3–4 тыс. — до $40–42 тыс.
Формирование арендных ставок для производственных помещений происходит совсем по другим критериям, чем в других видах недвижимости. Для них важным является не престижность места, не его проходимость или, например, близость к центру города, а параметры помещений (линейные размеры, включая высоту, кубатура), наличие и состав вспомогательных помещений, промышленные перекрытия, ГОСТы и т.д. Цена предложения на производственные помещения колеблется в пределах 45-80 грн. за кв.м. Потенциальные арендаторы готовы платить - 35 грн. за кв.м.На данный момент слишком велик разбег между спросом и предложением. Арендодателям и арендаторам, довольно трудно найти общий язык, так как ценовые ожидания последних не совпадают с рыночными реалиями. Например, средняя цена отопления одного квадратного метра составляет минимум 20 грн. в соотношении с ценовым ожиданием арендаторов «чистая» цена должна составлять 15 грн. за кв. метр.
Падение на рынке вторичного жилья в 2010 году будет от 15 до 30%. Все зависит от курса доллара и реальной ситуации на рынке. По его словам, в течении последних 3-4 месяцев продажи на вторичном рынке жилья сократились, продавцы не готовы продавать по той стоимости, по которой покупатели могут приобрести. Цены остаются на одном уровне, и это приведет к тому, что при малейшем колебании доллара, которое неизбежно, продавцы в панике начнут сбрасывать недвижимость и снижать цены.
На исходе 2009 года строительная отрасль Украины оказалась практически на грани катастрофы. Согласно данным самих участников рынка, из нее уже вышло более 100 тыс. рабочих. По информации, которая имеется в Минрегионстрое, всего около 10—12% стройкомпаний сегодня реально продолжают работать, а более 85% стройплощадок в стране заморожены. В целом, по различным оценкам, падение по отрасли варьируется в пределах от 56 до 85%, но если инфраструктурные объекты в преддверии Евро-2012 еще хоть как-то оживляют деятельность застройщиков, то рынку строительства жилья эксперты рисуют самые мрачные перспективы. Отсутствие инвестирования и ипотеки в нынешнем году сделает невозможным развитие новых проектов, и в ближайшие несколько лет украинцы ощутят настоящий дефицит жилых метров.
В "Авантаже", в Харькове, несмотря на кризис, заключаются сделки по продаже первичного жилья. Так, сегодня в трех из сданных новостроев корпорации проданы все квартиры, еще в одном доме доля вакантных квартир - всего 20%. Всего в 4 сданных домах - 444 квартиры.По данным застройщика, состоянием на декабрь 2009 года цена квадратного метра новостроя бизнес класса составляет 8907 грн. Жилье эконом-класа можно приобрести за 5370 грн.
Kто накопил деньги еще до начала кризиса, стали чувствовать себя на рынке более свободно. Судя по данным риэлторов и интернет-форумам, семьи, не успевшие приобрести недвижимость до начала кризиса, нередко стали ориентироваться на более просторные и качественные квартиры; выросло количество потенциальных покупателей, имеющих возможность улучшить жилищные условия без ипотечных кредитов.При этом усредненная цена предложений в долларах США за кв. м снизилась за год лишь на 32,5%, а индекс стоимости на 30,3%. Хотя очень многие опрошенные нами респонденты, в том числе и те, кто постоянно следит за процессами на рынке недвижимости, считали само собой разумеющимся, что цены в 2009 г. упадут в разы.