Востребованность традиционных направлений майского отдыха украинцев — Львова и Одессы — в этом году предопределена ценовой политикой владельцев сдающегося в краткосрочную аренду жилья. Галичане, из-за собственной жадности потерявшие заработок зимой, теперь решили не рисковать и экспериментируют с праздничными тарифами крайне осторожно. Одесситы же, наоборот, не сдерживают аппетиты, повысив расценки на 30–50%в сравненни с межсезонными. Впрочем, не исключено, что к концу апреля пустующее жилье у моря резко подешевеет.
Хотя спрос на квартиры в городах-спутниках Киева остается в четыре–восемь раз меньше, нежели до начала кризиса, с лета прошлого года в большинстве из них все же появились немногочисленные покупатели. Это позволило владельцам несколько поднять стоимость жилья, рухнувшую на волне паники весной прошлого года. И хотя цены на квартиры не достигли докризисных показателей, риэлторы прогнозируют, что на таком уровне они продержатся как минимум до осени. В правобережных городах-сателлитах столицы ценовая ситуация на рынке вторичной недвижимости не так однозначна. Если малогабаритное жилье в течение последнего года подорожало на 10–70%, то просторные «двушки» и «трешки» — подешевели на 15–25%.
Стоимость посуточной аренды квартир в туристических регионах Украины на майские праздники в этом году не меньше уровня цен высокого сезона (июль-август) прошлого года. При этом если арендаторы проявят активность, то цены, по словам специалистов по недвижимости, могут еще повыситься. Правда, особого роста спроса на курортное жилье в преддверии праздников участники рынка не наблюдают. Спрос на посуточную аренду жилья на майские праздники слабее, чем был в прошлом году: если в 2009 г. отдыхающие старались забронировать квартиры уже в начале апреля, то на начало апреля нынешнего года заявок на аренду было в 2-3 раза меньше. Спрос на посуточную аренду квартир в Одессе на майские праздники традиционно высокий, но ни одной квартиры я еще не забронировала.
Ситуация в строительной отрасли по-прежнему оставляет желать лучшего — многие проекты заморожены, реализация других продвигается слишком медленно, а украинцы не торопятся расстаться с таким трудом вызволенным из банков капиталом. Как известно, возведение жилья до наступления кризиса финансировалось за счет ипотечных кредитов, продажи квартир частным инвесторам и посредством поддержки строящегося объекта крупной компанией-инвестором. На последнюю категорию, правда, приходилось не более 10% всего возводящегося жилья как в Киеве, так и в регионах. Тем не менее после того, как все три упомянутых источника инвестирования практически исчерпали себя, многие застройщики оказались на грани банкротства.
Аналитики отмечают небольшие изменения, но они в пределах статистической погрешности. За период с 1 марта по 1 апреля 2010 года средняя стоимость аренды 1—3-комнатных квартир (по реально заключенным сделкам) в Киеве снизилась на 1,78%. Вместе с тем надо отметить, что ценовой застой наблюдается в сегменте самых ходовых 1—2-комнатных квартир, которые, как правило, находятся в спальных районах Киева. В случае с элитными квартирами арендаторы резко подняли цены, рассчитывая на спрос со стороны бизнесменов-регионалов.
Несмотря на всяческие ухищрения жителей Карпат, активно заманивающих отдыхающих на маевку фестивалями и новыми туристическими маршрутами, ажиотажа на этом направлении пока не наблюдается. В лучшем случае в горы поедет столько же украинцев, сколько побывало в минувшем году. А вот предложение сдающихся гостиничных номеров выросло примерно на 20%. Жесткая борьба за постояльцев уже заставила некоторых хозяев снизить расценки на проживание. Особенной щедростью отличаются новички: апартаменты среднего класса у них можно снять по тарифам эконом-сегмента — от 70 грн. в сутки. Но крупные гостиничные комплексы, особенно те, что потратились на организацию модных сейчас SPA-зон, наоборот, расценки повышают.
Март нынешнего года принес оживление на столичный рынок первичного жилья. С середины февраля этого года компания ежемесячно реализует 100 квартир, что на 40 квартир больше, нежели на протяжении 2009 г. Можно констатировать, что мы вышли на докризисный уровень продаж. Положительной тенденцией есть и появление инвесторов, готовых вкладывать средства в дома на начальной стадии строительства, тогда как ранее большинство клиентов компании приобретали жилье лишь при условии высокой степени готовности объекта. В доме на Краснозвездном проспекте в течение месяца после начала его сооружения было продано 10 квартир.
Продажи жилья на вторичном рынке начали падать. В апреле их может стать как минимум на 25% меньше. Риэлторы замечают снижение активности покупателей в первые две недели месяца. Только одни связывают этот факт с пасхальными каникулами, а другие — с неоправдавшимися надеждами оживления ипотеки. По словам президента Союза специалистов по недвижимости Украины, в марте 2010 г. в столице на вторичном рынке заключено около 1,67 тыс. сделок купли-продажи жилья. В Киеве в прошлом месяце было зафиксировано около 4,18 тыс. регистраций прав собственности на недвижимость. При этом, по нашим оценкам, доля реальных сделок купли-продажи вторичного жилья составила 40%. В апреле однозначно будет снижение количества сделок. Снижение может составить 20-25%.
Эксперты считают, что по мере выхода из кризиса новостройки будут дорожать из-за сокращения предложения. В последние полтора-два года строительство новых жилых объектов не начиналось в должном объеме. Учитывая продолжительный цикл производства, свойственный строительной деятельности, в 2010–2012 годах предложение на первичке будет минимальным. Уже сегодня однокомнатные квартиры в новых домах в спальных районах столицы стоят не менее $55–60 тыс., тогда как еще год назад — $40–50 тыс. Такой стремительной динамика уже не будет, однако постепенный рост сохранится.
Владельцы жилья на полуострове не нарадуются повышенному интересу со стороны потенциальных постояльцев: в этом году бронирование квартир и номеров в отелях на период майских праздников началось даже раньше обычного. Предвкушая удачный сезон, крымчане подняли цены на аренду на 10–20%. Причем дорожает не только ночлег, но и услуги для туристов. Эксперты говорят, что местные жители традиционно весной проверяют платежеспособность приезжих. Если те проглотят выставленные прайсы, то они останутся базовыми и для летних месяцев.
Агентства недвижимости и продавцы с ностальгией вспоминают времена трех-четырехлетней давности, когда покупка жилья в пригороде крупного города была для многих весьма небедных людей чуть ли не единственной возможностью стать квартировладельцем за разумные деньги. Поэтому спрос был велик, и цены росли. Например, если в 2005 году в Киеве однокомнатную квартиру дешевле $50 тыс. было найти сложно, то в «спутниках» за такие деньги вполне реально можно было купить «двушку». А уже в 2008 году цены на недвижимость в столице и некоторых ее «спутниках» практически сравнялись. Например, в Вишневом или Вышгороде купить однокомнатную квартиру можно было за такие же деньги, что и в спальных районах Киева.
Начало года у строительного ритейла не задалось. Морозы сократили объем продаж в январе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (когда уже вовсю бушевал кризис) в среднем на десять процентов в натуральном выражении. В первом месяце года сеть недополучила около восьми процентов запланированной прибыли. По наблюдениям совладельца компании «Агромат» (производство и продажа стройматериалов, элементов декора), более всего пострадала продукция ценовых сегментов средний и средний плюс, в то время как элитный товар почти не уступил своих позиций. У кого были деньги, у того они и остались. Продажи у строительного ритейла по сравнению с докризисными показателями просели на 30–35% в натуральном выражении и на 10–15% в гривнях. Для сравнения: в США по итогам 2009 года объем продаж сократился лишь на 11,9% в натуральном выражении.
Если раньше специалисты говорили о постепенной стабилизации украинского рынка недвижимости, то в феврале они могли наблюдать вполне ощутимый рост. Так, по данным аналитиков в прошлом месяце объем капиталовложений в покупку киевского жилья увеличился на 3,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Суммарные инвестиции составили $38,5 млн.
Ивано-франковский и тернопольский рынки жилой недвижимости, несмотря на соседство этих городов и высокий уровень трудовой миграции местного населения, демонстрируют диаметрально противоположные тенденции. Жители первого покупают мало, но не экономят на комфорте, отдавая предпочтение квартирам улучшенной планировки и новостройкам, а во втором продаются только самые дешевые объекты. Соответственно меняются и цены: стоимость старого фонда в Ивано-Франковске снижается, а в Тернополе постепенно растет.
Ранее популярные среди киевлян квартиры и офисы в облагороженных чердачных помещениях стремительно утратили лидирующие позиции среди экзотических сегментов рынка недвижимости, уступив первенство пентхаусам и обычным элитным квартирам. За последние 1,5–2 года количество запроектированных мансард в новостройках уменьшилось на 50%, а число реализуемых проектов по переоборудованию бывших чердаков в мансарды сократилось в 10 раз. Предложение же продолжает расти, причем как в сегменте продажи, так и аренды.
Ожидание весны активизировало рынок аренды киевских квартир. Аналитики отмечают, что на качественное жилье с хорошим местоположением и транспортной развязкой даже немного возросли цены. Однако хорошее жилье эконом-класса за приемлемую цену нанять весьма нелегко. В первой половине месяца уровень активности квартиросъемщиков был достаточно невысоким и по количеству звонков и просмотров приближался к показателям января. Однако со второй половины февраля рынок аренды заметно активизировался, хотя сама структура спроса не изменилась. В агентстве отмечают, что доля сделок в сегменте эконом в феврале составила 64%, что на 4% больше, чем в январе.
За первую неделю марта цены на квартиры в Киеве немного выросли. Однако, аналитики называют такое поднятие стоимости техническим. Оживление продаж отмечается только в сегменте одно-, двухкомнатных квартир. Как отмечают аналитики, первая неделя марта показала наличие серьезного сопротивления дальнейшему снижению цен, небольшие темпы которого наблюдались в конце 2009 года. Четко заметны локальные отскоки индексов, характеризующие реальный пересмотр предложения. Рынок показывает, что при некотором торге текущие цены могут быть приемлемыми и ощущать реальный спрос. Этого пока достаточно, чтобы наиболее дешевые предложения уходили с рынка путем трансакций.
Покупатели, у которых денег на качественное жилье нет, вынуждены ориентироваться на малогабаритные однокомнатные квартиры. Но и на такое жилье денег хватает лишь немногим. Большинству же потенциальных покупателей денег не хватает в принципе. Поэтому продать без существенных скидок старые малогабаритные квартиры становится все труднее. Судя по заявкам на покупку, рынок оживится при условии, что цена однокомнатной квартиры будет порядка $30-40 тыс. Тем не менее, доводы риэлторов о необходимости взаимных уступок нередко отвергались как продавцами, так и покупателями. Потенциальные продавцы недвижимости, как правило, старше потенциальных покупателей. Многие из них относятся к продаваемым квартирам как к главной своей ценности. А потому в столь сложной обстановке не решались снижать цены. Цены снижались преимущественно лишь на квартиры, в которых не было просмотров более месяца. Продавцы, чьи объекты пользовались хотя бы небольшим вниманием покупателей, цены держали, иногда даже повышали. Не продав квартиру в течение одного-двух кварталов, многие из них просто уходили с рынка.
Самое значительное снижение цен предложений за прошедший год произошло в Деснянском районе (-41,6%). Это, на наш взгляд, достаточно адекватная реакция рынка на транспортные проблемы этого района, на нехватку рабочих мест, отсутствие престижных мест работы и учебы. На втором месте Шевченковский район (-36,3% за год). Тут свои особенности. Район охватывает и исторический центр города, и отдаленные районы. Весомый вклад в снижение цен в Шевченковском районе внесли Татарка (-55,8%), Нивки (-55,6%), Лукьяновка (-33,0%). Причины везде разные. Многое определяется качеством конкретных домов (очевидно, если цена существенно упала, то и качество соответствующее). Многое зависит от социальной среды, которая на этих массивах формировалась несколько десятилетий (нередко, еще при заселении). Новый кирпичный дом в окружении кварталов, где преобладают дома, которые устарели как физически, так и морально, - далеко не лучший вариант.
Обвал цен на львовское жилье вернул на рынок покупателей. Но, рассматривая многочисленные предложения, они, как правило, останавливают свой выбор на квартирах, собственники которых готовы уступить 10-15% от первоначальной стоимости. Дешевизна вторички свела на нет продажи жилплощади от застройщиков, хотя они также пересмотрели свои прайсы в сторону уменьшения. Некоторое оживление наметилось в земельном сегменте: галичане инвестируют в участки, расположенные в окрестностях строящегося к чемпионату Европы стадиона, рассчитывая, что с появлением в данном районе новых инфраструктурных объектов они подорожают. Однако в ближайшее время цены на львовскую недвижимость будут только снижаться.