Плата за землю сельскохозяйственного назначения, не используемую ее собственниками, вскоре может увеличиться до 12%. Соответствующую инициативу главы Киевской облгосадминистрации уже поддержали в Партии регионов. По мнению экспертов, повышение налога не отразится на работе крупных агрохолдингов, а спекулянтам не стоит переживать, поскольку государству будет сложно проводить постоянный аудит земель.
Еще в 2008 году Государственный комитет по земельным ресурсам оценил теневой рынок земли в 800 млрд. грн. В государственной собственности на тот момент находилось 49% земельных ресурсов, остальные были приватизированы. На сегодняшний день государство владеет уже 41% земель, при этом основания для продажи стратегического актива в большинстве случаев были самыми туманными. Не удивительно, что новая власть начала масштабные проверки законности продаж земельных участков и хочет предоставить Госкомзему право обращаться в суд в интересах страны. До 1 сентября главное земельное ведомство вместе с Минюстом должны проверить все судебные решения об отчуждении госземель и обратиться в Верховный суд за разъяснениями.
С октября 2008 г. инвестиции в землю уверенно лидируют в рейтинге рискованных вложений средств и, похоже, будут удерживать пальму первенства еще долгое время. Основная причина кроется в неадекватном ценообразовании на земельные участки, что привело к созданию своеобразной финансовой пирамиды, которая держалась исключительно благодаря постоянному росту цен на землю. Фактически земельные участки продавались дороже, чем уже готовые здания и сооружения с участками, на которых они стоят. С начала года цены на землю в 30 км от Киева уменьшились на 14%, во втором полугодии 2010 г. можно прогнозировать дальнейшее снижение, причина которого — отсутствие интереса локальных и иностранных инвесторов (застройщиков) в связи со снижением спроса на коттеджные и логистические объекты.
Цены на землю в Украине будут падать, и к концу года снизятся еще на 15-20%. Об этом заявил на брифинге журналистам президент "Земельного Союза Украины". На данный момент сделок с землей в Киеве и области крайне мало. Они проходят в дешевом сегменте. Покупают только те, кто реально хочет строится и жить.
Активизация в сегменте купли-продажи участков под строительство частных домов произошла вслед за оживлением, наблюдаемым на рынках вторичной и первичной недвижимости столицы. Причем в этом сезоне на рынок загородной земли вышли не только конечные потребители, желающие возвести что-либо на купленной земле, но и спекулянты, рассматривающие данные приобретения как возможность вложения средств. Если в разгар кризиса прошлой весной в Киеве и других населенных пунктах области ежемесячно регистрировалось 400–700 сделок купли-продажи земельных участков под застройку, а в начале этого года — от 700 до 1 тыс., то на протяжении марта–мая — порядка 1,5 тыс., что в два-три раза ниже показателей 2007–2008 гг., но вполне достаточно для прекращения обвала цен.
Эксперты профильной ассоциации «Украинский клуб агарного бизнеса» (УКАБ), используя данные Государственного комитета земельных ресурсов, подсчитали, что средний размер арендной платы за землю в апреле 2010 года достиг 278,3 грн./га. Это в два раза больше по сравнению с показателями на аналогичный период 2007 года. Таким образом, среднегодовые темпы роста арендной платы за сельскохозяйственные угодья с начала 2007 года составляют 25,5%.
Нынешний кризис в строительной отрасли в полной мере проявил глубокие структурные проблемы. Рост экономики, доходов населения и объемов кредитования повлек в период между 2002 и 2008 годами быстрый рост спроса на жилье. В то же время, нехватка предложения качественного жилья на рынке повлекла необоснованный прыжок цен даже на старые квартиры. Нового жилья строили мало, а низкокачественные дома советской постройки не модернизировали. Если ситуация не изменится, в среднесрочной перспективе страну ожидает новый "ценовой пузырь", прогнозируют эксперты Немецкой группы советников при правительстве Украины. Ведь острый дефицит жилья остается неизменным: если на одного украинца приходится в среднем 23 кв. м жилья, то, например, в Германии этот показатель достигает 43 квадратов.
Сезонного оживления на рынке земли в Киевском регионе не произошло. Спрос незначительно активизировался, но на реальных сделках это практически не отразилось. Покупатели ищут участки с коммуникациями или готовыми домами. Новыми тенденциями стали: продажа заброшенных домов и спрос на объекты за 50-километровой зоной.По данным ассоциации "Земельный союз Украины", с начала 2010 года стоимость участков под индивидуальную застройку в пригороде Киева упала -0,96%, в то же время земля в Киеве подешевела еще больше: снижение цен за период с 1 января по 26 марта составило -1,23%. Но по сравнению с докризисными годами цены снизились в разы. Цена упала почти в 4 раза по сравнению с докризисным уровнем", - рассказала президент консалтинговой фирмы "Сван" .
За период кризиса земельные участки в среднем подешевели на 50% в долларовом эквиваленте. Больше всего в цене упали наделы в Макаровском направлении, которые и в докризисные времена были наименее востребованными. Самым стойким к проседанию оказалось престижное Обуховское направление. К примеру, в пос. Здоровка (Васильковский р-н) участок продается за $2 тыс. за сотку, в пос. Новоселки (Вышгородский р-н) – $2,557 тыс., пос. Гавронщина (Макаровский р-н) – $978, в пос. Вита-Почтовая (Киево-Святошинский р-н) – $4,686 тыс., а в пос. Конча-Заспа (Обуховский р-н) – $9,582 тыс.
Земельные участки под возведение коммерческих объектов в Киеве практически перестали интересовать местных застройщиков и девелоперов, сосредоточивших свои усилия на доведении до ума уже начатых строек и реализации ранее разработанных проектов. Спрос с их стороны не оживила даже привлекательная цена «золотых соток», упавшая за последний год в среднем на 50%. Рыночной конъюнктурой воспользовались лишь непрофильные инвесторы и иностранные фонды, скупающие наделы для перепродажи после завершения финансового кризиса.По данным экспертов земельного рынка, ныне в столице к продаже предлагаются крупные земельные наделы общей площадью около 1 тыс. га, расположенные в черте города и предназначенные для строительства жилого многоэтажного дома, многофункционального комплекса, торгового, торгово-развлекательного или офисного центра.
Продавцы земельных участков под частную застройку в пригороде столицы практически остались без работы: с мая 2009 г. число сделок купли-продажи сократилось почти в 10 раз, тогда как предложение продолжает расти. Правда, в агентствах недвижимости утверждают, что на протяжении последнего полугодия земля постепенно дорожает. Но эксперты рынка уверяют, что это виртуальное подорожание: повышение цен предложений с лихвой компенсируется 30%-ными скидками, которые владельцы наделов готовы предоставлять реальным покупателям.
Пользование гектаром украинских черноземов, по официальным данным, стоит всего 260 грн. в год. Именно столько мог заработать крестьянин, отдав в аренду участок земли площадью в гектар. Такие данные озвучил Государственный комитет по земельным ресурсам. В целом же земельные паи обогатили своих владельцев за год на 4,2 млрд. грн. в виде арендной платы.Самую высокую арендную плату получили паевики, сотрудничающие с агрохолдингами. Крупнейшие землевладельцы, контролируя в общей сложности 3 млн. га, или 10% украинской пашни, оплатили 18,5% всех арендных платежей за прошлый год. Это 779,9 млн. грн.
В ряде случаев использование и распоряжение паями затруднено потому, что их собственники попросту отсутствуют или умерли, не оставив завещания, выехали за границу, пропали без вести, были признаны недееспособными. Среди пайщиков много людей преклонного возраста, которые не в состоянии обрабатывать угодья в несколько гектаров. В результате земля либо пустует, либо сдается в аренду за гроши. Так, по данным Госкомзема в 2009 г. из 4613,6 тыс. договоров аренды 2441,7 тыс. (52,9%) заключено с крестьянами-пенсионерами, причем 42,2% всех участков арендуются теми же хозяйствами, из земель которых паи и были выделены. В целом были заключены договора в отношении 17,5 га распаеванных земель, что составляет 64% от их общего количества. Те участки, что оказались в аренде, принесли своим хозяевам порядка 260,2 грн. в год с каждого гектара. А. Кошиль подчеркивает, что сельхозугодья используются крайне нерационально с точки зрения выгоды для их владельцев и отрасли в целом. Тем более, что 59% договоров заключены на срок до 5 лет. За это время арендаторы успевают истощить землю посевами подсолнечника или рапса, а о будущем участка не задумываются.
Игроки рынка уверены в необходимости оживления рынка, но отмечают, что ветирования моратория для этого мало. Снятие запрета на продажу автоматически не вводит необходимые законодательные акты (законы о рынке земель и государственном кадастре.) в действие, которые депутаты не могут принять на протяжении нескольких лет. Эксперты уверены, что существующее положение вещей играет на руку крупным агрокомпаниям и земельным спекулянтам.60% сделок по аренде земли носит краткосрочный характер (до пяти лет).Краткосрочные арендаторы чаще всего практикуют политику выжженной земли, когда надел засевается подсолнечником или рапсом — культурами, истощающими почву.
Используемая агрохолдингами модель ведения бизнеса испытание кризисом не прошла, поскольку собственники делали ставку на растущий рынок и высокие цены на сельхозпродукцию. С целью увеличения прибыльности началась консолидация разных сельхознаправлений, связанных с выращиванием и переработкой агрокультур. Завершился процесс объединения бизнесов — ОАО «Сахарный союз «Укррос» сконцентрировал 99% акций компании «Укрросзерно».Однако инвесторы с этого рынка не ушли, со второго полугодия они вновь заинтересовались покупкой подешевевших акций украинских сельхозпроизводителей.
В 2009 г цены на землю в Украине снизились на 30-40%. Правда, снижались они на протяжении первых 10 месяцев, а в ноябре-декабре неожиданно продемонстрировали положительную динамику. Но увеличение стоимости участков как раз в конце года эксперты не склонны объяснять ростом спроса на землю. По словам ведущего специалиста департамента маркетинга компании SV Development, причиной положительной динамики скорее всего стало обыкновенное снижение курса доллара. Из-за этого обстоятельства продавцы подняли цены в валюте, чтобы не утратить прибыль в гривнах.
Нынешний год окончательно развеял миф о том, что земля всегда будет в цене: стоимость крупных наделов, используемых для строительства многоэтажек, коттеджных городков, а также торговых, логистических и бизнес-центров, упала на 20–70%. Спрос же на нее невысок и формируется сегодня в основном иностранными фондами, скупающими десятки, а то и сотни гектаров в Киеве и области. Именно они составляют ныне около 90% покупателей. На данный момент общий объем предложения крупных участков под коммерческую застройку в столице и ближайшем пригороде составляет порядка 80 тыс. га, что в 1,5–2 раза превышает показатели прошлого года.
Спрос на большие земельные участки под девелопмент упал колоссально – на них сегодня не хотят строить, развивать бизнес, не говоря уже о перепрофилировании под ведение сельхозхозяйства. Несмотря на это, находятся землевладельцы, которые все еще пытаются продать свои наделы по докризисным ценам. До наступления кризиса приобретение крупных земельных участков в Киевской области рассматривалось покупателями как вариант выгодной инвестиции. Земля покупалась либо с целью строительства на ней объекта недвижимости и получения от него дохода, либо с целью дальнейшей перепродажи. В считанные годы рыночная стоимость земли увеличилась в разы.
Новый порядок оформления прав на земельные участки вступит в силу почти через три месяца. Кабмин таки принял разработанное Госкомземом постановление о форме и порядке ведения поземельной книги, необходимое для нормальной работы нововведений, вступивших в силу еще 1 мая. Однако четко ограничил сроки вступления акта в действие 1-м января 2010 г.
Крупные украинские агрохолдинги арендуют угодья. Купля-продажа сельхозземель в Украине пока запрещена, и едва ли этот запрет будет снят в ближайшем будущем. По итогам 2009 года общая сумма выплат за аренду земельных паев составит 4 млрд. Из примерно 30 млн. га пахотных земель 17,4 млн. га находятся в аренде. По данным Госкомзема, 73% выплат за аренду производится в натуральной форме, что дает арендаторам возможность завышать цену на ту продукцию, которую они передают собственникам паев. В среднем аренда одного гектара пашни обходится сельхозпроизводителям в 233 грн. в год.