Темп развития киевского рынка офисной недвижимости измеряется нынче количеством офисных центров, открытых за последние год, два или пятилетку. Между тем это далеко не единственный формат деловой недвижимости, который можно назвать востребованным и перспективным. Многие компании предпочитают открывать офисы в собственных особняках - такое решение имеет ряд преимуществ по сравнению с арендой площадей в бизнес-центре. В городах Европы, имеющих развитый рынок офисной недвижимости, покупка или аренда частным лицом либо корпорацией особняка свидетельствует о прочном финансовом положении этой коммерческой структуры. Поэтому главным мотивом таких приобретений зачастую служит желание успешных компаний закрепить за собой имидж мощной и солидной структуры, которая пришла на рынок всерьез и надолго.
Рынок офисной недвижимости Киева сегодня находится в фазе роста, и, исходя из все более увеличивающегося разрыва между спросом и предложением, еще не скоро перейдет в фазу насыщения.Однако, существенное отставание предложения от спроса - не единственная проблема столичного рынка. Монопольное положение арендодателя и практически полное отсутствие конкуренции между проектами является причиной того, что многие новые объекты (находящиеся на стадии реализации либо уже введенные в эксплуатацию) имеют ряд существенных недостатков, в ряде случаев не соответствуют заявляемому классу, и при этом сдаются по арендной ставке, значительно превышающей уровень ставок в высококлассных офисных центрах столиц стран Центральной и Восточной Европы.
На отечественном рынке офисные центры в формате бизнес-парков только начинают развиваться. Как отмечают специалисты в области коммерческой недвижимости, по сравнению со стандартными бизнес-центрами они обладают огромным рядом преимуществ как для самих девелоперов, так и для арендаторов, в силу своей развитой инфраструктуры, сочетающей в себе производственные помещения, склады, фастфуды, магазины и др. Главной отличительной чертой бизнес-парков является их месторасположение - в пригородной зоне ли на окраине города, - а так же обладание хорошей транспортной доступностью, комфортабельными помещениями (при более низких арендных ставках) и достаточным количеством автомобильных парковочных мест.
Дефицит офисов заставляет именитые компании работать в недостроенных помещениях. Рынок офисных помещений столицы переживает ценовой бум. С весны арендные ставки в киевских бизнес-центрах выросли на треть, а в обыкновенных административных зданиях - более чем на 50%. Основная причина - острый дефицит ликвидных помещений. С начала осени даже компании с мировым именем, выходящие на наш рынок, зачастую не могут подыскать себе пристойное помещение и вынуждены ютиться в неприспособленных комнатах или виртуальных офисах. B настоящее время столичный рынок профессиональных офисных помещений насчитывает порядка 520 тыс. кв. м, площадь же непрофессиональных офисов (включая перестроенные квартиры) составляет около 4 млн. кв. м.
Рынок недвижимости не дремлет. Создание современных, качественных площадей, отвечающих самым высоким эстетическим и функциональным требованиям — вот главные характеристики рынка. Особое внимание сегодня уделяется многофункциональным комплексам, включающим в себя объекты жилищного, социального и общественно-делового назначения. Это направление очень перспективное, и этот факт побуждает инвесторов объединять свои капиталы, чтобы развивать этот сегмент рынка недвижимости, создавая качественные коммерческие площади. Строить все большие по размеру комплексы девелоперов стимулирует в первую очередь активный спрос как на торговые, так и офисные площади. Развивается тенденция "гигантомании": здания становятся выше, площадь застройки — больше, увеличиваются объемы инвестиций. Одновременно повышается спрос на помещения больших размеров. Так, если в 2004 г., например, продовольственный супермаркет мог разместиться на 1–1,5 тыс. м2, то сегодня его запросы увеличились в 2–3 раза, до 2–5 тыс. м2.
На столичном рынке офисной недвижимости спрос по-прежнему опережает предложение. Относительное насыщение ожидается лишь к 2010 году. По данным операторов, в 2005 г. столичный рынок офисной недвижимости "пополнился" 120-140 тыс. кв. м площадей, что всего лишь немногим больше, чем в 2004 г. (110 тыс. кв. м). Общая площадь арендуемых профессиональных офисных помещений на конец 2005 г. в Киеве составляла более 400 тыс. кв. м. В 2006 г., по данным девелоперских и консалтинговых компаний, в Киеве запланированы к сдаче 100-190 тыс. кв. м офисных помещений. Таким образом, совокупная их площадь преодолеет отметку 500-600 тыс. кв. м. Эксперты утверждают, что тенденции к срыву ввода объектов в эксплуатацию вряд ли будут способствовать достижению баланса спроса и предложения на рынке офисной недвижимости Киева, по крайней мере, в ближайшие три года. Частичное насыщение может начаться лишь с 2009-2010 гг., когда в столице закончится строительство офисных центров, находящихся сейчас на стадии проектирования. По данным консалтинговых компаний, прирост офисных площадей в Киеве за 2006-2010 гг. может составить около 2 млн. кв.м.
Сегодня спрос на офисные помещения в Киеве заметно превышает предложение . B настоящее время на рынке коммерческой недвижимости Киева представлено более 80 разнообразных бизнес и офисных центров общей площадью около 440 тыс. м2. В 2005 году в эксплуатацию было введено почти в 2 раза больше офисных площадей, чем в 2004 г. Однако объем офисных помещений класса "А" и "В" еще очень мал (0,16 м2 на 1 жителя) — 44 бизнес-центра общей арендной площадью 317 тыс. м2. Как правило, такие объекты относят к классам "А" или "В", которые свидетельствуют о качестве предлагаемых в аренду площадей, услуг и сервиса. На сегодняшний день владельцы многих офисных объектов, руководствуясь личными представлениями об идеальном бизнес-центре и собственной маркетинговой стратегией, достаточно произвольно присваивают деловым комплексам "класс".
Завершение первой половины 2006 года позволяет подвести некоторые итоги развития рынка офисной недвижимости. Об основных тенденциях и изменениях на рынке офисных помещений, причинах наблюдающегося сегодня существенного роста арендных ставок, влиянии на дисбаланс спроса и предложения новых проектов, заявленных к выводу до конца 2006 года. Если говорить об уровне предложения на рынке, то ситуация с дисбалансом между спросом и предложением усугубилась по следующим причинам. Прежде всего, необходимо учесть, что в 2001-2002 годах никто из основных игроков рынка офисной недвижимости совершенно не предполагал, что спрос и потребление вырастут до такого уровня.
Для столичного рынка коммерческой недвижимости первое полугодие 2006-го выдалось тихим и немного "застойным".Даже один из наиболее активно развивающихся сегментов рынка недвижимости не порадовал сколь-нибудь значительными событиями, которые обычно выражаются в запуске новых масштабных проектов. Посему спрос на профессиональные деловые квадратные метры, как и прежде, значительно превышает предложение, позиции владельцев рыночных активов не пошатнулись ни на йоту, они продолжают диктовать свои условия, цены и арендные ставки на такую недвижимость потихоньку растут. Между тем, нынешний рыночный "штиль" вряд ли продлится долго. После парламентских выборов инвесторы наконец-то получили долгожданный сигнал политической стабилизации в стране, а значит - пришло время наращивать строительные темпы.
1 полугодие 2006 года для рынка офисной недвижимости Киева ознаменовалось открытием нескольких новых офисных центров общей площадью около 30 тыс.м.кв. Однако в 2006 году будут введены не все заявленные ранее объекты. Задержки с открытием связаны в основном со сложностями согласования и с недостаточным финансированием проектов. Так, вместо задекларированных 100 тыс. кв.м. офисных площадей в 2004 год, реально поступило на рынок немногим более 60 тыс. Похожая ситуация сложилась и в 2005 году, несмотря на то, что в 2005 году было введено более 140 тыс. кв.м. В 2006 году также стоит ожидать введения только 80% площадей.
Дефицит предложения качественной офисной недвижимости в Киеве составляет около 500-600 тыс. м2, торговой - 700-800 тыс. м2, складской - около 1 млн. м2. Такую оценку рынка коммерческой недвижимости дает компания DEOL Partners. По оценке аналитиков, в настоящее время уровень вакантных площадей в объектах коммерческой недвижимости в Киеве составляет около 5%, при этом рынок коммерческой недвижимости Украины характеризуется существенным превышением спроса над предложением, о чем свидетельствует позитивная динамика поглощения нового предложения.
На сегодняшний день рынок офисных помещений находится на стадии роста. Общий объем рынка офисных площадей составляет 539 тыс. кв.м. Ежегодное введение в эксплуатацию офисных площадей 60-100 тыс.кв.м. В 2005 году было введено в эксплуатацию около 130 тыс. кв.м. Спрос в этом сегменте значительно превышает предложение. По мнению специалистов , наибольшим спросом пользуются недорогие офисные помещения площадью 100-120 кв.м, расположенные в бизнес центрах (по арендной ставке 18-35$/кв.м).
Сегодня киевский рынок коммерческой недвижимости находится на пике развития: спрос вдвое превышает предложение, арендные ставки достигли максимальных показателей как в бизнес, так и в торговых центрах. Ненасыщенность рынка обеспечивает местным девелоперам очень высокие, по меркам иностранцев, доходы. В Европе доходность инвестиций в коммерческие объекты за счет сдачи площадей в аренду составляет лишь 5% в год, у нас - 12-15% , продажа бизнес-центров класса А свидетельствует о том, что украинские девелоперы достигли максимальной доходности от сдачи площадей в аренду.
Несмотря на дефицит в столице офисных помещений, правила на этом рынке начинают диктовать арендаторы. Солидные иностранные компании, привыкшие размещать свои филиалы и представительства в офисах высокого класса, зачастую откладывают выход на украинский рынок из-за дефицита офисных помещений. Кроме реконструкции имеющихся в центре зданий, инвесторы начнут постепенно осваивать промышленные зоны и создавать на их месте деловые городки в формате бизнес-парков. Если инвесторам все же удастся реализовать все заявленные крупные проекты, то первичное насыщение столичного офисного рынка произойдет не раньше чем в 2010 году, когда будут построены 130 новых офисных центров общей площадью 2,7 млн кв. м. Вот тогда и появится более четкая сегментация офисных помещений по классу, частично снизятся арендные ставки.
По мнению специалистов, в на рынке офисной недвижимости Киева сейчас наблюдается настоящий бум – ежегодная динамика роста арендных ставок составляет порядка 30%, и сегодня они уже на 35-45% выше, чем в других столицах Восточной и Центральной Европы. Причиной подобного явления служит несбалансированность спроса и предложения – так, уровень вакантности офисных помещений класса «А» и «В+» на конец 2006 г. составлял всего 1,7%, снизившись по сравнению c 2005 г. на 3%. Это означает, что условия на рынке в настоящее время диктует арендодатель – в международной практике принято считать, что положение на рынке изменяется в лучшую для арендатора сторону при уровне вакантности не менее 10%.
Самые дорогие офисы Восточной Европы — в Киеве. Почему украинский рынок офисной недвижимости по-прежнему недооценен. Составители международных рейтингов офисной недвижимости стран игнорируют Украину. Перспективные для инвестирования рынки Восточной Европы, упоминаемые в отчетах CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Elta Consult и других исследовательских компаний, — Венгрия, Румыния и Россия. Основное внимание западных инвесторов сосредоточено на Москве. Однако индекс вакантности свободных площадей украинских офисных центров — один из самых низких в Европе — всего 1,5%. Для сравнения, на московском рынке не заняты около 5% площадей бизнес-центров. При этом в западных отчетах указывается, что именно у столицы России самый низкий уровень вакантности в Восточной Европе. В Киеве большой дефицит офисных помещений. Например, новый бизнес-центр «Парус» был заполнен арендаторами задолго до официального открытия.
Аренда киевских офисов будет дорожать еще минимум два года. К концу 2006 года общая площадь столичных офисов увеличится примерно на треть.
Хотя, на первый взгляд, в Одессе вводится в эксплуатацию достаточно много офисных площадей, дефицит качественных помещений по-прежнему высок. Большинство «новых» бизнес-центров представляют собой реконструированные здания проектных институтов. Тем не менее спрос на них достаточно высок, ведь выбирать компаниям практически не из чего.
Украина на четвертом месте в мире по инвестпривлекательности рынков ритейла, таковы данные исследования международной консалтинговой компании А.Т. Kearney. Обошли украинскую розницу только рынки Индии, России и Вьетнама.
На конец 2004 года общее предложение площадей в бизнес-центрах Киева составляло около 300 тыс. кв. м. Вначале 2005 года этот показатель увеличился до 360 тыс.кв.м. Из них к классу «А» относится 8%, к «В+» – 24%, к «В» – 21% и к «С» – 47%.