Цены на офисные помещения в течение второго квартала в среднем по городу не изменились, и установились на уровне $2000, центр -$2500, прицентральные и ближние микрорайоны - $2000, отдаленные от центра районы –$1300. Торговые помещения в течение второго квартала в среднем по городу стали дороже на 4% (с $2500 за кв.м. в июле до $2600 - в настоящее время). Подорожание на 5% наблюдалось в центре (с $4000 в июле до $4200 в сентябре). В ряде нецентральных районов роста стоимости торговых площадей не наблюдалось, и в настоящее время цена 1 кв. м. в нецентральных районах - $2000-$3000.
Стоимость офисных помещений при продаже в течение второго квартала незначительно снизилась - в среднем по городу на 1,7% (с $1662 за кв.м. в июле до $1635 за кв.м. в конце сентября). В центре этот показатель был наибольший и составил 12,3% (с $1800 до $1650), в районе ХБК был зафиксирован рост на 12,2% (с $1444 до $1620).
Ажиотаж на рынке торговой недвижимости пошел на спад. Если за прошлый год количество желающих снять или купить площади выросло на 25–30%, то в нынешнем, pасширения клиентской базы не отмечается. Большинство национальных продавцов известных одежных и обувных ТМ, являющихся самыми активными претендентами на торговые помещения, закрепились в Севастополе в прошлом году, а теперь массового выхода таких компаний не наблюдается. Сейчас город начали осваивать продуктовые сети, продавцы бытовой техники и строительных материалов («Фуршет», «Велика Кишеня», «Фокстрот» и пр.), но они стремятся заполучить отдельное здание или участок для возведения супермаркета, где можно разместить не только собственный товар, но и сдавать площади сторонним инвесторам.
Стоимость гаражей в Киеве бьет все рекорды. Если продавцы квартир буквально хватают каждого покупателя за полу и готовы сбрасывать цену, то купить парковочное место возле новостройки практически невозможно. В итоге за год данный вид недвижимости подорожал на 60%. Этим воспользовались и владельцы частных гаражей, которые также значительно увеличили цены и умудряются продавать даже железные «ракушки», запланированные под снос.
Рынок цивилизованной торговой недвижимости в столице вступил в новую фазу: вместо продажи проектов собственники все чаще продают уже работающие торговые и торгово-развлекательные центры, полностью заполненные арендаторами. Вслед за перекупкой ТРЦ "Пирамида". "Украина" и ТЦ "Глобус" на продажу готовится часть помещений торгово-развлекательного центра "Караван". По данным, сейчас готовится продажа части площадей крупнейшего столичного торгово-развлекательного центра "Каравана, которую выставляет на рынок совладелец данного комплекса. Чуть менее 4 тыс. кв. м торговых площадей будет реализовано через Украинскую Торговую Гильдию. Общая торговая площадь ТРЦ "Караван" составляет около 40 тыс. кв. м, а пиковое количество посетителей в выходные достигает 55 тыс. человек в день, при этом размер арендных ставок в зоне бутиков составляет порядка $200 кв. м/мес.
В течение второго квартала нынешнего года на херсонском рынке недвижимости наблюдалась стагнация и коррекция цен. Отдельные типы квартир при продаже стали дешевле, а при аренде торговых и складских площадей, а также при продаже земельных участков произошло существенное снижение их стоимости. В отличие от продажи стоимость аренды торговых площадей снизилась: в среднем по городу на 5,8% (с $34,5 за кв.м. в апреле до $32,5 за кв.м. в конце июня), в центре - более существенно – на 10,2% (с $39 до $35), в районе ХБК изменений цен не произошло - $30 за кв.м. в месяц.
Стоимость складских помещений в среднем по городу возросла на 63,1% (со $103 до $168,3), в центре этот показатель еще существеннее – 86,6% (с $127,3 до $240), в нецентральных районах – на 77,7% (с $80 до $140). Правда, при этом следует иметь в виду, что такие изменения ценовой ситуации касаются необорудованных складских площадей, без коммуникаций. А цены на производственные складские помещения и действующие базы и во втором квартале остались прежними.
Столичная торговля в шоке. Всего за полгода стоимость аренды торговых помещений в городе выросла на 20-35%, достигнув рекордных для Восточной Европы отметок. Главные виновники страданий работников весов и прилавка - девелоперы и строители. Уже не первый год они срывают все сроки ввода в действие торговых центров, которые могли бы насытить рынок. По темпам строительства объектов торговли Киев уже отстает от таких городов, как Днепропетровск и Николаев. По данным компании "Украинская Торговая Гильдия", общая площадь торговых и торгово-развлекательных центров в столице составляет около 500 тыс. кв. м, что всего на 55 тыс. кв. м больше, чем полтора года назад. Площадь непрофессиональных помещений под торговлю также растет не слишком высокими темпами - на 50-70 тыс. в год (за счет первых этажей новостроек) и достигла отметки в 1,1-1,3 млн. кв. м.
Девелопмент больших многофункциональных торговых центров с развлекательной составляющей движется в регионы. Быстрый рост рынка торговых помещений Киева, наблюдаемый в 2003-2004 гг., сейчас постепенно замедлился. При этом, как отмечают специалисты, стагнация вызвана не сокращением спроса. Напротив, спрос на торговые площади продолжает расти. На начало 2007 г. оставались свободными не более 3% помещений в торговых центрах столицы при их общей площади 343 тыс.кв.м (из заявленных к строительству 450 тыс.кв.м). В 2006 г., по оценкам операторов, в эксплуатацию было сдано 41-43 тыс.кв.м новых помещений. Всего же в Киеве на 1 тыс. жителей) приходится 126 кв.м торговых площадей.
Аренда торговых помещений в среднем по городу возросла на 7% (с $22,9 в апреле до $24,5 в конце июня), в центре города – на 29,6% (с $40,9 до $53), в приближенных к центру – на 14,9% (с $23,5 до $27), в отдаленных – на 10,5% (с $18,1 до $20). Подорожание стоимости аренды складов в течение квартала было наиболее плавным. В частности, в среднем по городу оно произошло на 1,15% (с $3,3 до $3,35), на склады класс В – на 1,6% (с $6,3 до $6,4), класса С – на 5,7% (с $3,5 до $3,7), класса D – на 9% (с $2.2 до $2.4)
В стоимости аренды торговых помещений рост в среднем по городу наблюдалось снижение цен – на 7,3% (с $36,7 за кв.м. до $34 за кв.м.), только в центре и в приближенных к нему районах произошло незначительное возрастание цен – на 2-3,13% (соответственно с $49 до $50 и с $32 до $33), в отдаленных от центра районах произошло снижение цен на 10,34% (с $29 до $26 за кв.м.). Стоимость аренды складских помещений в среднем по городу не изменилась - стоимость квадратного метра составляет $7, в отдаленных районах - $6. Рост на 16,7% (с $6 до $7) имел место в приближенных к центру районах. В центре города наблюдалось снижение стоимости – на 11,1%% (с $9 до $8).
На украинский рынок активно выходят крупные иностранные ритейлеры, которые нуждаются в больших площадях. Однако рост арендной платы затрудняет конкуренцию – на торговые площади могут претендовать, в основном, крупные компании, которые открывают сети магазинов. А мелким предпринимателям такие расходы могут оказаться не по силам. Часть из них вынуждена уйти в более дешевые центры, обычно на окраину города, либо на базар. Еще одна альтернатива – продажа по высоким ценам менее качественного, дешевого товара.
Пятилетний срок аренды, предоплата по договору за 1-3 месяца, а также использование страхового депозита являются характерными условиями договоров аренды для бизнес-центров классов А и В+. Согласно изменениям в законодательстве, договор аренды на срок от трех лет должен заверяться нотариально. Стороны также несут дополнительные расходы в виде госпошлины (0,01%). «Это приводит к изменению сложившейся практики, когда нотариально заверялись договоры на срок от 1 года, - говорит управляющий партнер компании «Деол Партнерс» Руслан Олексенко, - Новые условия на рынке могут привести к увеличению сроков договоров аренды для классов В и С».
Отечественный рынок торговой недвижимости имеет весьма существенный изъян: редкий ТЦ, построенный в Киеве или регионах, отличается оригинальностью своей концепции. Большинство новых и старых проектов ТЦ напоминают эдаких «близнецов-братьев». К сожалению, наши девелоперы взяли за правило копировать успешные идеи своих коллег и конкурентов, не замечая, что такой «плагиат» порождает концептуальное однообразие на рынке профессиональной торговой недвижимости. Почему практики украинского рынка не обращают внимание на редкие, а в некоторых случаях и невиданные в Украине, форматы торговой недвижимости, как Strip Center, Fashion Center, Town Center, Retail park? Ведь, как показывает международный опыт, подобные ТЦ тоже очень часто становятся успешными проектами даже на «сложных» рынках Западной Европы и США.
После долгого затишья рынок коммерческой недвижимости в западных регионах страны начинает «набирать обороты». С начала года на Львовщине введено в эксплуатацию более тридцати торговых предприятий, что служит еще одним доказательством того, что для коммерческой недвижимости нет «невыгодных» регионов. Несколько лет тому назад многие риэлторы (да и не только они) дружно утверждали: к началу 2007 г. рынок торговой недвижимости будет насыщен до такой степени, что девелоперам придется отвоевывать друг у друга каждого мало-мальски платежеспособного арендатора.
Ситуация, сложившаяся в сегменте коммерческой недвижимости Херсона все еще оставляет желать лучшего. При большом спросе на офисные и складские помещения в городе не наблюдается активного строительства недвижимости такого рода. В Херсоне есть новые дома, где нижние этажи отводятся под коммерческое использование, но их немного и располагаются они, в основном, в центре города. Большинство частных фирм Херсона все еще располагаются в зданиях времен советской застройки. Нехватка коммерческой недвижимости в Херсоне по-прежнему не уменьшается.
Возрастающий спрос при ограниченном предложении способствовал стремительному росту цен на коммерческую недвижимость Львова. Сегодня строители и инвесторы не слишком охотно берутся за реализацию проектов офисных, торговых центров, поскольку значительно проще инвестировать в жилую недвижимость: спрос на нее очень велик, а сроки окупаемости, по сравнению с коммерческой, значительно меньше. За последние годы во Львове прыжок цен на коммерческую недвижимость превзошел все ожидания. Только за два минувших года цена за квадратный метр нежилого помещение возросла в среднем в два раза. Наиболее дорогим считается центр города. Цена на коммерческие объекты на первых этажах колеблется от $4 до $15 тыс. за кв. м.
Розничный бизнес в столице попал в сложное положение. Интерес спекулянтов, перекинувшийся с жилья на коммерческую недвижимость, взвинтил цены на торговые помещения в центре Киева до предела. Инвесторы уже вкладывают деньги в магазины и кафе исключительно из соображений престижа, не ожидая отдачи в ближайшие 15-20 лет. Обычные предприниматели, привыкшие зарабатывать на торговле, не могут из-за нехватки площадей расширить свой бизнес. Риэлторы отмечают колоссальный интерес к этому сегменту рынка инвесторов, не имеющих отношения к торговле и рассматривающих киевские магазины лишь как способ размещения свободных средств. По словам консультанта АН Red Ярослава Цуканова, сегодня такими инвесторами приобретается больше половины всех непрофессиональных торговых объектов. "Непосредственно торговцам, особенно средней руки, практически нереально конкурировать со столичными чиновниками и просто миллионерами, среди которых стало модно вкладывать свободные миллионы в торговую недвижимость. Торговые компании не имеют возможность вымывать свои оборотные средства, покупая торговую недвижимость по сложившимся ценам
Пока в городе не построят новые объекты ритейла, арендаторы будут отчаянно сражаться за каждый квадратный метр торговых площадей. В течение ближайших двух лет емкость рынка торговой недвижимости в Полтаве может вырасти на 100%, что должно замедлить рост арендных ставок или даже привести к их снижению. Однако не всем бизнесменам удастся продержаться на плаву до этого светлого времени. Уже сейчас аренда помещения в городе стала многим не по карману. Полтава становится настоящей Меккой для застройщиков, специализирующихся на торговой недвижимости. В марте на центральной улице города - Фрунзе, откроется новый ТРЦ "Конкорд", общая площадь которого составит порядка 12 тыс. кв. м.
На сегодняшний день спрос на складские помещения Харькова формируют компании-трейдеры, компании-дистрибьюторы и фирмы-производители. Удовлетворить свои потребности в складах можно, купив старый склад, чтобы реконструировать его для повышения классности, что, честно говоря, зачастую невозможно из-за изначально заложенных параметров построек. Можно построить склад собственными силами, как например, это делает сейчас сеть торговых центров "Таргет", "Дигма", "Класс" и др. Предложение складов класса В от общего предложения составляет всего 16%, остальные 84% приходятся на С и D. Максимальный дефицит зафиксирован на складские площади класса С, хотя со временем все ощутимее становится нехватка качественных площадей. В 2006 г. суммарный спрос перекрыл предложение на 70 тыс. кв. м.