Большинство новых и старых проектов ТЦ напоминают эдаких «близнецов-братьев». К сожалению, наши девелоперы взяли за правило копировать успешные идеи своих коллег и конкурентов, не замечая, что такой «плагиат» порождает концептуальное однообразие на рынке профессиональной торговой недвижимости. Почему практики украинского рынка не обращают внимание на редкие, а в некоторых случаях и невиданные в Украине, форматы торговой недвижимости, как Strip Center, Fashion Center, Town Center, Retail park? Ведь, как показывает международный опыт, подобные ТЦ тоже очень часто становятся успешными проектами даже на «сложных» рынках Западной Европы и США. Этот вопрос мы решили обсудить с экспертами киевского рынка торговой недвижимости в рамках очередного «круглого стола».
На фоне насыщенного и сформированного европейского рынка ТЦ украинский находится на одной из начальных стадий развития, хотя и демонстрирует высокую динамику роста. Сегодня одна из главных проблем украинского рынка в том, что девелоперы зачастую отказываются работать на перспективу, пытаясь удовлетворять существующий спрос и делая ставку на быстрые деньги. Однако любой рынок основан на дифференциации и развитие начинается только с приходом конкурентов. Вот почему нужно жить не только сегодняшним днем. Из-за отсутствия желания вкладывать деньги в перспективу Украина может еще долго отставать на этом рынке. Поэтому необходимо не только удовлетворять нынешний потребительский спрос, но и предугадывать его.
Львовский рынок торговой недвижимости остается незанятым и имеет серьезный потенциал роста благодаря своему более чем 700-тысячному населению, статусу регионального центра и близости с границей. Для сетевых операторов город входит в семерку самых привлекательных городов для развития. Однако в ближайшей перспективе ситуация должна измениться. Существующий ажиотаж на рынке качественных торговых площадей сыграет свою определяющую роль - количество новых проектов будет стремительно расти. К 2010 году количество торговых площадей в ТЦ Львова возрастет в 31 (!) раз. Согласно международным стандартам, западная столица является обладательницей 4 тыс. кв. м качественных торговых площадей в ТЦ.
Предотвратить появление непривлекательных торговых зон и тупиков в ТРЦ лучше еще на стадии проектирования объекта. Но можно от "темных углов" избавиться и в уже функционирующих торговых центрах. Сделать это могут и девелопер, и непосредственно арендаторы. Вот только способы решения явной" проблемы, да и цена вопроса – разные. В то время как в Европе и России проблема торговых зон, обделенных вниманием покупателей, активно обсуждается (и решается), многие украинские ТЦ у себя ее не видят. Благо, что есть девелоперские компании и... конкуренты, готовые указать на имеющиеся просчеты и помочь арендаторам, да и самим владельцам ТЦ повысить отдачу каждого метра торговой площади.
В марте на рынке торговой недвижимости Киева средние арендные ставки на помещения класса А повысились на 3,8%, или на 1,5 доллара до 41,1 доллара за кв. м по сравнению с февралем. Средняя стоимость аренды в торговых помещениях класса В в марте увеличилась на 37,6%, или на 9,4 доллара до 34,4 доллара за кв. м по сравнению с февралем. В помещениях класса С в марте средние арендные ставки повысились на 9%, или на 1,5 доллара до 18,1 доллара за кв. м по сравнению с февралем. Торговые центры класса А - помещения в новых торговых комплексах с удобным расположением и оптимальным планировочным решением, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения.
Продолжает расти деловая активность. В прошлом году количество объектов Единого государственного реестра увеличилось на 12,5 тыс. и составило 183,3 тыс. Киев был и остается наиболее привлекательным городом для сетевых розничных операторов и инвесторов. Во втором эшелоне по экономическому потенциалу и объему потребительского рынка идут Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, Львов и Запорожье. Интерес к этим городам со стороны инвесторов остается высоким. В 2006 году наметился интерес инвесторов и к областным центрам с населением 200-500 тыс. чел., о чем говорит появление большого количества новых проектов коммерческой недвижимости в этих городах.
Возможность быстрого возврата капитала при строительстве супермаркетов в городах-миллионниках отразится их недостатком на периферии. Несмотря на то, что в любом торговом районе обычно находится несколько предприятий розничной торговли, это не является препятствием для открытия нового супермаркета. Вложить свою лепту в общее дело создания супермаркетовских сетей по Украине собирается харьковская компания «Авэк и Ко». «Программа развития АО «Концерн «Авэк и Ко» на 2007-2011 гг. предполагает создание сети супермаркетов в шести городах-миллионниках. А уже в ближайшее время (2007-2008 гг.) запланированы к сдаче четыре торгово-офисных центра в Харькове»,- сообщили в пресс-службе АО «Концерн «Авэк и Ко».
Севастополь начали массово застраивать торговыми центрами, но цены на помещения продолжают бить рекорды. Севастополь всерьез претендует на место в списке городов-лидеров по насыщенности торговыми площадями - сейчас там наблюдается настоящий бум строительства и реконструкции объектов ритейла. Причина этого явления проста - инвесторы рассчитывают заработать на дефиците помещений, который уже привел к удорожанию торговой недвижимости на 80% и повышению арендных ставок на 50% за год. По данным местной инвестиционно-консалтинговой компании "Конэкс", сейчас в городе строится или реконструируется порядка 20 объектов, которые обещают ввести в эксплуатацию на протяжении 2007-2009 гг.
За 2006 и январь-март 2007 в Киеве было введено в эксплуатацию лишь 60 тыс. кв.м. торговых площадей. Уровень свободных площадей в ТЦ составляет не более 3%. В 2007 году ожидается прирост в 480 тыс. кв.м., однако гарантий, что заявленные ТЦ будут введены в эксплуатацию, нет. По состоянию на март 2007 года объем столичных торговых площадей составил около 380 тыс. кв.м., вместо заявленных ранее 450 тыс. кв.м. В прошлом году свои двери для покупателей открыли: «Глобал UA» ТЦ на пересечении ул. Ахматовой и Григоренко, ТЦ Киянка Нова, ТЦ Интервал Плаза, ТЦ «Плазма» и первая очередь ТРК «Большевик». В 2007 году планируется открытие ряда торговых центров («Троицкий», «Эспланада», «Мультилекс-Плаза» и прочие) и ввод в эксплуатацию около 480 тыс. кв. м. торговых площадей, однако эксперты на гарантируют, что анонсированные ТЦ будут вовремя введены в эксплуатацию.
Cуществует два типа малых традиционных центров -comparison-based и convenience-based. В центрах первого типа обычно представлены розничные магазины с такими категориями товаров, как одежда, обувь, мебель для дома, товары для детей, предметы роскоши, сувенирная продукция и другие дискреционные товары. Такие центры часто являются частью больших торговых районов, которые в основном находятся в центральной части городов и не имеют якорных объектов. В центрах второго типа реализуются товары повседневного спроса, а якорным объектом выступает продовольственный магазин (супермаркет или гипермаркет). В таких центрах также могут находиться аптеки, розничные магазины по продаже хозяйственных товаров, основных предметов одежды, цветов и товаров для домашних животных. Подобные центры обычно размещаются на окраине города или за его чертой.
Развитие рынка торговых центров Украины происходит аналогично развитию рынка ТЦ Москвы, и существенно отличается от сценария развития торговой инфраструктуры в европейских странах, где рынок торговых центров сформировался и наполнился уже достаточно давно. В данной статье приводится сравнение инвестиционной привлекательности торговых центров Украины, России и стран Европы по показателям доходности и срокам возврата вложенных инвестиций. Европейские показатели доходности и сроков возврата вложенных инвестиций давно стабилизировались, поскольку рынок торговых центров в большинстве развитых европейских стран уже насыщен. Можно говорить о 5-7% прибыльности от аренды площадей торговых центров в странах центральной Европы.
В Киеве в сегменте офисной недвижимости, по крайней мере, до 2009 года ничего существенного не произойдет. Строиться будет немного, и поэтому спрос будет поглощать предложение, которое будет выводиться на рынок. Только с 2010 года, возможно, предложение превысит спрос. Насыщение произойдет только после 2010 года. Рынок офисной недвижимости Киева имеет положительную тенденцию развития, а рынок торговых центров практически не развивается в течение последних двух лет. Cейчас в Киеве ставка доходности объектов как офисной, так и торговой недвижимости составляет около 10%, при этом этот показатель постоянно сокращается.
Согласно исследования девелоперской компании «Build & Live Development», в Киеве в течении 2006 и января-марта 2007 было введено в эксплуатацию лишь 60 тыс. кв.м. торговых площадей. Уровень свободных площадей в торговых центрах составляет не более 3%, что свидетельствует о недостатке имеющихся площадей в ТЦ. В начале прошлого года было заявлено большое количество мультиформатных объектов, однако строительство многих из них было задержано. Если проанализировать заявленные к введению торговые центры, то объем торговых площадей должен был составить около 450 тыс.кв.м. Однако, на март 2007 года торговые площади составили лишь 380 тыс.кв.м. (для сравнения, в Москве этот показатель составляет около 3,4 млн. кв.м.- ДАХ).
Розничный бизнес в столице попал в сложное положение. Интерес спекулянтов, перекинувшийся с жилья на коммерческую недвижимость, взвинтил цены на торговые помещения в центре Киева до предела. Инвесторы уже вкладывают деньги в магазины и кафе исключительно из соображений престижа, не ожидая отдачи в ближайшие 15-20 лет. Обычные предприниматели, привыкшие зарабатывать на торговле, не могут из-за нехватки площадей расширить свой бизнес. Риэлторы отмечают колоссальный интерес к этому сегменту рынка инвесторов, не имеющих отношения к торговле и рассматривающих киевские магазины лишь как способ размещения свободных средств.
Харьков отличается наименьшей насыщенностью рынка профессиональных торговыми площадями. Но, несмотря на ограниченные возможности развития, желающих открывать новые торговые точки именно в Харькове на поверку оказывается немало. Согласно результатам последнего экспертного опроса операторов во всех товарных категориях, включая развлечения, которые ежеквартально проводит компания "Украинская Торговая гильдия", работать или расширять свою деятельность в Харькове готовы 25% опрошенных ритейлеров. В 2007 г., именно Харьков может стать одним из городов, где рынок ТЦ будет развиваться наиболее активно. В 2007-2008 гг. ожидается завершение строительства регионального ТРЦ "Французский бульвар". Общая площадь комплекса должна составить 60 тыс. кв. м.
По прогнозам специалистов, в 2007 году обеспеченность Днепропетровска торговыми площадями может превысить столичные показатели. Количество торговых центров в городе постоянно увеличивается, но цены за аренду помещений продолжают расти. Особенным спросом среди бизнесменов пользуются торговые площади, в которых значительна доля развлекательных услуг. Почему так происходит? Когда Днепропетровск "насытится" торговой недвижимостью? По подсчетам Украинской Торговой Гильдии, в регионах насчитывается более 60 крупных торговых центров общей площадью 600-650 тысяч квадратных метров. В Днепропетровске около 40 объектам присвоили это гордое звание.
Заполняемость ТЦ Черновцов близка к 100%, общая площадь ТЦ Черновцов составляет порядка 45 тыс. м2, на 1000 жителей Черновцов приходится около 119 м2 торговых площадей в объектах, которые условно можно называть торговыми центрами. В 2006 году в Черновцах работало 442 магазина. В то же время крупные сетевые операторы не намереваются пока осваивать местный рынок розничной торговли. В частности, по данным УТГ, в 2007 году в Черновцах планируют развитие сетей около 2% сетевых операторов.
В конце прошлого года общая площадь столичных профессиональных офисных помещений составляла 580 тыс. кв. м, а торговых - 350 тыс. кв. м. Рынок торговых площадей находится в состоянии роста и способен поглощать около 200 тыс. кв. м в год, а потенциальный неудовлетворенный спрос на офисные площади - 100-120 тыс. кв. м в год. Причиной отставания в строительстве торговых центров эксперты называют острый дефицит подходящих для этого земельных участков. Офис можно и на 0,5 га построить, в то время, как для ТЦ необходимо минимум 1,5 га земли. Из-за дефицита земельных участков в Киеве ТЦ активно развиваются в регионах.
B 2006 году на Украину приходилось уже около 170 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей торговой площадью более 1,2 млн. кв.м. 61% площадей в регионах приходится на Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одессу, Запорожье и Львов. С учетом Киева на долю 7 крупнейших городов Украины приходится порядка 72% площадей всех торговых центров Украины. На начало 2007 года известно о планах строительства свыше 80 торговых центров (в том числе в составе многофункциональных комплексов) общей площадью более 1,7 млн. кв.м. Таким образом, количество торговых центров в регионах может увеличиться в 1,5 раза, а площадь более чем в 3 раза.
Аренда торговой недвижимости в Киеве в апреле по сравнению с мартом продемонстрировала рост и составила, в среднем, от $20 до $50/кв.м. Так, согласно сообщению риелторской компании «Траектория», средние арендные ставки на помещения класса А повысились на 16,8%, или на $6,9 - до $48 за кв. м, класса В - уменьшились на 17,4%, или на $6 - до $28,4 за кв. м, класса С - повысились на 9,9%, или на $1,8 - до $19,9 за кв. м. К торговым центрам класса А относятся помещения в новых торговых комплексах с удобным расположением и оптимальным планировочным решением, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения.