На сегодняшний день коттеджные городки, расположенные вблизи столицы, условно разделяют на три категории. Элитная - это поселки с домами площадью 600-1500 кв. м, расположенные в живописных окрестностях на участках 0,25-1 га. Стоимость земли при этом, например, в Конча-Заспе составляет в среднем $26,6 тыс. за 1 сотку, в Козине - $17,5 тыс. за 1 сотку, а цена дома варьируется в диапазоне $0,8-4 млн. К бизнес-категории специалисты относят поселки с домами площадью 350-600 кв.м, расположенными на участках 0,15-0,7 га и стоимостью $3-5 тыс. за 1 сотку.
Эксперты предполагают, что стоимость коттеджей эконом-класса в ближайшие год-два может вырасти на 30-40% при условии, что не появятся новые технологии строительства. Сейчас различные компании, владеющие строительными ноу-хау, анализируют спрос со стороны конечных потребителей на коттеджи, построенные по новым технологиям. Сразу отметим, что это не кирпич, не пеноблоки и не газоблоки. Если спрос на такие коттеджи будет, стоимость квадратного метра существенно не увеличится, а будет зависеть от роста цены на землю и строительные материалы. Если же такие технологии рынок не воспримет, то подорожание загородных домов будет зависеть от темпов роста стоимости земли и жилья в Киеве и пригороде.
Строительство современных коттеджей в Киеве начали вести не так давно — около 10 лет назад. Сначала это были пробные, часто неудачные попытки. Одной из характерных ошибок того времени было строительство гигантских домов на относительно небольших земельных участках: например, дом площадью 1000 и более кв. м располагали на 12-14 сотках. Многие из них в течение длительного времени оставались недостроенными. Такие дома в большом количестве можно было видеть, например, в районе Петропавловской Борщаговки.
Наиболее популярным и, соответственно, самым дорогим является Обуховское направление. Здесь сосредоточено более 32% всех профессиональных коттеджных поселков (КП) региона, в которых ведутся продажи, а цена коттеджей варьируется от $1785 до $5000/кв.м. (с учетом приусадебного участка), средняя стоимость - $2887/кв.м. Не менее активно застраиваются Житомирское и Одесское направления (29% и 14% рынка КП), где стоимость продажи составляет от $800 до $2550/кв.м. Бориспольскому и Вышгородскому районам принадлежит по 10,5% рынка, а цена домовладений колеблется в пределах $1025-2600/кв.м.
В Украине постепенно складывается менталитет, свойственный западным странам: о социальном статусе человека судят по образованию, автомобилю и месту проживания. И если у нас первый критерий еще не так важен, то остальные два имеют большое значение. Престижность проживания в таких районах с каждым годом будет только возрастать. Правда, возрастет и дефицит мест для строительства. Уровень проживающих диктует и качество инфраструктуры – магазинов, школьных и медицинских учреждений. Здесь пальму первенства опять-таки держит Обуховское шоссе, где торговля и бытовые услуги приобретают все более цивилизованный вид, хотя даже до среднего российского собрата еще далеко.
Hа рынке коттеджных поселков Киевского региона, с 2005 по 2007 г. количество коттеджных поселков в пригородной зоне Киева утроилось и приближается к 80. По данным компании, объем рынка коттеджного строительства в Киевской области составляет 1,8 млн. кв. м (4000 коттеджей), из которых 360 тыс. кв. м сдано в эксплуатацию и 1,44 млн. кв. м находится на стадии проектирования и строительства. В течение 2007 г. ожидается введение в эксплуатацию 20 поселков (500 тыс. кв. м). В 2008-09 гг. заявлено не менее 11 проектов (250 тыс. кв. м). Сроки строительства остальных объектов не декларируются (по прогнозам - конец 2007-2008 гг.).
Днепр и его заливы, природные озера, лес, луга - стоит лишь один раз все это увидеть, чтобы загореться идеей в один прекрасный день поменять городскую суету на тишь и респектабельность собственного загородного дома. Важным фактором, обусловливающим привлекательность района, является и транспортная доступность. Трасса от Киева до Борисполя считается лучшей в стране. Кроме того, существует проект строительства трассы Киев-Процев. Также в скором времени будет достроен мост через Днепр, который позволит быстро добраться в Бориспольский район с правобережной части Киева.
По мнению экспертов отечественного рынка недвижимости, строительство коттеджных городков в Украине в ближайшие годы будет характеризоваться стремительным ростом. Рынок коттеджной недвижимости пребывает в стадии активного развития и существенных качественных, структурных изменений. При ежегодном объеме вводимых в Киеве 1,5 млн. м2 жилья совокупный спрос на загородное коттеджное жилье составит 350-400 тыс. м2 в год. Благодаря чему уже "летом-осенью 2007 г. можно ожидать взрывной тенденции спроса.
Столь существенную активизацию инвесторов в секторе строительства коттеджных городков эксперты объясняют возросшим спросом. Многие состоятельные киевляне, равно как и приезжие, уже не считают, что жить в центральных районах города так уж комфортно. Скопление торговых точек и транспорта, постоянные пробки, высокий уровень загазованности - все эти факторы способны изрядно подпортить имидж столицы. Тем более что стоимость жилья в пригородном поселении практически соответствует цене новой квартиры в престижном районе Киева. Кроме того, рост доходов населения и появление среднего класса создали за последний год критический спрос на коттеджное строительство, став дополнительным стимулом для реализации крупных проектов.
Пока доля строительства коттеджей эконом-класса и таун-хаусов в общем объеме загородного жилья составляет лишь 20%. Тенденция по застройке этим жильем только возрастает, считают эксперты. Самыми масштабными проектами в этом году станет строительство таун-хауса на 830 домов в с. Богдановка Бориспольского района и на 400 домов в Калиновке Макаровского района, которые реализует компания «Киевгорстрой». Первые 250 домов сдадут осенью 2007 года. Остальные - через год-два. Цена - от 2 657 грн. за кв. м. Под Киевом интенсивно развивается строительство нового вида жилья - таун-хаусы, купить которое может себе позволить семья с ежемесячным доходом $2-3 тыс. Дом на 130 квадратных метров обойдется покупателю всего в $68,4 тыс.
В Одесском направлении за последние два года вырос спрос на дома в коттеджных поселках Васильковского района. В первую очередь, это связано с благоприятной экологической обстановкой и наличием трассы европейского уровня Киев-Одесса, открытой в 2005 году. Здесь находится 14% всех поселков (9 проектов) общей площадью до 320 000 кв.м. Васильковский район обеспечивает 10-11% предложений земельных участков в 25 километровой пригородной зоне. 59% всех коттеджных поселков под Киевом сосредоточены в Обуховском и Житомирском направлениях.
Рынок коттеджного строительства в Украине активно развивается. Если по итогам 2005 года в окрестностях Киева насчитывалось около 40 поселков, то в 2006 году в прессе появилась информация уже о 80 коттеджных поселках. Такое резкое наращивание объемов строительства коттеджных городков вызвано несколькими обстоятельствами. Во-первых, цены на жилье в Киеве продолжают расти и покупатель, обладающий суммой 300-400 тысяч долларов и содержащий семью (особенно с маленькими детьми), скорее отдаст предпочтение покупке загородного коттеджа площадью от 250 квадратных метров с земельным участком в коттеджном городке в экологически чистой местности, с хорошей транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой, чем заплатит ту же сумму за квартиру площадью 100-150 кв. метров в шумном мегаполисе.
Девелопер, выводя сегодня "вкусные" кусочки, уже не готов продавать их тут же, а предпочитает получить максимально возможные дивиденды со своего актива. Для этого он сам застраивает участок, предлагая на рынок готовый продукт в виде построенного коттеджного поселка. От продажи участка с подрядом выигрывают все - и продавец, и потребитель. По-настоящему элитные, статусные поселки реализуют сегодня только с подрядом, и контроль со стороны архитектурной студии (разработчик проекта) и застройщика тут очень жесткий: следят не только за оформлением фасадов зданий, но даже за конфигурацией и высотой заборов.
Элементарные подсчеты показывают, что коттедж в 200 "квадратов" без земли будет стоить примерно $300 тыс. Но к этой сумме следует прибавить стоимость 10-15 соток земли. Например, при стоимости домика в $1,2 тыс. за 1 м2, сотка будет стоить $2-2,5 тыс., а то и все $10 тыс. - в зависимости от месторасположения коттеджного городка, его элитности, наличия инфраструктуры и других благ цивилизации. Таким образом, готовый домик в 200 м2 при цене "квадрата" в $1,5 тыс., который построен на участке в 10 соток, где цена земли - $2 тыс. за сотку, обойдется покупателю в $320 тыс. И не стоит забывать, что в эту сумму не включены внутренние работы. Разница налицо: построить собственный дом практически на $100 тыс. дешевле, чем купить готовый.
В Украине в наибольшей степени изучен и освоен в настоящее время рынок коттеджной недвижимости киевского региона. Здесь расположено наибольшее количество готовых объектов (23 городка) и наибольшее количество проектов (более 60 проектов на разной стадии реализации). Говоря о прогнозах, следует отметить, что в будущем на рынке сохранятся основные тенденции развития, которые установились к этому времени. Популяризация идеи загородной жизни и рост финансовых возможностей населения станет причиной роста спроса на коттеджи или таун-хаусы в рамках коттеджных городков.
Цена земельного участка, если говорить о себестоимости строительства коттеджного поселка в относительных величинах, в общей смете составляет не более 10%, порядка 50-55% отводится под строительно-монтажные работы, 30-35% — организация социальной инфраструктуры и прокладка инженерных коммуникаций, 5-10% — проектные работы, управление и продвижение поселка. В денежном эквиваленте себестоимость строительства квадратного метра в отдельном доме составляет от $300 до $1 000/кв. м.
В начале небыстрого процесса приобретения частной недвижимости в кредит ситуация выглядит обнадеживающе. Предварительное согласие выдать ссуду на дом или особняк охотно дают около двух десятков работающих в Украине банков. Хотя на частный сектор, по разным оценкам банкиров, приходится лишь 10-20% ипотечных ссуд, этот вид кредитования уже не является изюминкой отдельных финучреждений. На первый взгляд, есть возможность выбрать процентные условия (в среднем от 12,5 до 16% годовых в долларах) и одолжить недостающую сумму (в основном не больше $100-200 тыс.). Дальше в каждом банке всплывают "свои" нюансы.
Сегодня в Украине используют несколько классификаций коттеджных городков. Большинство девелоперов и риелторов за основу взяли российскую классификацию, адаптированную под местные реалии. Согласно ей, сегодня в киевском пригороде выделяют городки высшей, высокой, бизнес и экономкатегории. В данной классификации применяется такая схема: поселки высшей категории расположены не далее 20 км от городских границ. Обязательно наличие хвойного леса и водоема. Количество домов не должно превышать трех десятков, а их площадь обязательно должна быть около 500 кв. м при величине участка от 50 соток.
За последний год конъюнктура спроса изменилась. Если раньше критерием благосостояния считался дом огромной площади, порой доходящей до 1,5-2,5 тыс. кв. м, то сегодня интерес элиты направлен на "масштабирование" своего участка. В приоритете - небольшие дома площадью около 250-350 кв. м в стиле современной классики, расположенные на довольно больших участках - около одного гектара. Поэтому площадь участков (15-40 соток) в "Золотых воротах" устраивает уже не всех клиентов, несмотря на самую развитую инфраструктуру из всех коттеджных городков, построенных в Обуховском направлении.
Oбъем рынка коттеджного строительства в Киевской области составляет 1,8 млн. кв.м. (4 000 коттеджей), из которых 360 тыс. кв.м. сдано в эксплуатацию и 1,44 млн. кв.м. находится на стадии проектирования и строительства. В течение 2007 г. ожидается введение в эксплуатацию 20 поселков (500 тыс. кв.м). В 2008-09 гг. заявлено не менее 11 проектов (250 тыс. кв.м). Сроки строительства остальных объектов не декларируются (по прогнозам - конец 2007-2008 гг.).