Из общих тенденциях, наблюдаемых на рынке коттеджных городков, можно отметить как увеличение их количества, так и расширение географии предложений. И если сравнивать с каким-либо другим рынком, то всегда при его становлении, в первую очередь, удовлетворяется спрос потребителей с наиболее высокими финансовыми возможностями. В силу множества причин обладающий собственными существенными особенностями рынок коттеджных городков является куда более замедленным. Тем не менее и он подчиняется тем же общим закономерностям, когда после насыщения элитной категории, тут же создается продукт и для менее обеспеченных людей, хотя это не является в такой же мере выгодным.
Еще по 10% рынка загородной недвижимости приходится на Бориспольский и Вышгородский районы при такой же цене за кв. м. 50% поселков расположены на расстоянии до 20 км от столицы. Наибольшим спросом на данный момент пользуются дома площадью 150-200 «квадратов», расположенные в коттеджных городках с развитой инженерной и социальной инфраструктурой. Резкое увеличение стоимости жилья в столице привело к тому, что многие киевляне отдают предпочтение загородной недвижимости. Однако, ни один из проектов по управлению коттеджными городками нельзя считать успешным.
Сейчас на коттеджном рынке уже в 1,5 раза больше предложений, нежели было в конце прошлого года. Вместе с тем, вряд ли объем выставленных на продажу домов по-прежнему сможет полностью удовлетворить растущий платежеспособный спрос. Зато, бесспорно, он может неплохо стимулировать спекулятивные ожидания продавцов. Нормальные значения доходности проектов строительства загородных поселков колеблются в пределах 80-100%. Вложения в земельные участки престижных направлений, удаленные от Киева на 15-25 км, менее рискованы и при грамотной реализации концепции приносят до 150% прибыли.
Географический фактор - важная, но не определяющая причина выбора определенной территории: кому-то нравится Крым, кому-то - одесские пляжи. Конечно, вопросы о том, куда удобнее добираться и где приятнее климат, имеют значение, но, безусловно, главный вопрос - где можно найти качественный коттедж по своему кошельку. Наибольший выбор - в Крыму, который лидирует по количеству коттеджных поселков среди морских регионов страны (15 завершенных, около 10 строящихся), его догоняет Одесса (в реализации - около 15). Возле Азовского моря коттеджное строительство пока в зачаточном состоянии.
На стоимость аренды загородной недвижимости также влияет внутренняя отделка дома, наличие удобств и состояние приусадебного участка. Самые экономичные предложения - дома из дерева или кирпича, не предназначенные для круглогодичного проживания. Все удобства будут на улице, вместо душа - ведро и ковшик, вместо водопровода - колодец. Внутри - минимальный набор мебели. Чаще такие предложения по аренде встречаются в деревнях. Лес, озеро и прочие прелести для летнего отдыха вокруг подобных дач - редкость.
Количество коттеджных поселков в окрестностях Киева стремительно растет — в I квартале 2007 года на рынке пригорода Киева было представлено 56 коттеджных городков. К марту текущего года в 17 городках все домовладения распродали. Такие темпы явно говорят о высоком интересе потребителей и застройщиков к этому сегменту рынка. C усилением конкуренции все большую роль в успешной продаже коттеджных поселков играют правильная концепция, эффективное позиционирование и грамотное продвижение. Представители власти Киевской области недавно заявили, что во второй половине 2007 года начнется строительство первого участка новой окружной дороги вокруг Киева.
Максимальная доля (32%) домовладений реализуется по цене от $350 до $500 тысяч, 22% представляет сегмент $500-800 тыс., 17% рынка занимают коттеджи стоимостью $250-350 тыс. Домов от $800 тыс. до $1,2 млн. порядка 13%, еще меньше экстра элитных домовладений (9%) стоимостью свыше $1,2 млн. Коттеджей экном-класса по цене, не превышающей $250 тыс., на рынке не более 7%. При этом в 82% КП дома реализуются в состоянии черновой отделки, в 16% - с полным набором мебели и оборудования и только в 3% - в базовом состоянии (коробка без минимальной отделки).
За последние три-четыре года стоимость новых домов в российских коттеджных поселках увеличилась в 1,5-3 раза. В Украине цены на строящиеся коттеджные поселки в 2005 году росли на 5% в месяц. Развитию рынка коттеджной недвижимости в Крыму, по мнению экспертов, препятствует недостаток земельных участков, пригодных для реализации проектов, а также недостаток информации о самом рынке, его операторах, перспективах и предложениях. Такая ситуация частично объясняется направленностью ряда проектов исключительно на зарубежных покупателей.
Коттеджное строительство в Киевской области продолжает набирать обороты. На сегодняшний день, по оценкам большинства экспертов, объем рынка профессионального коттеджного строительства в Киевской области составляет 1,8 млн. кв. метров, из которых лишь 360 тыс. кв. метров сдано в эксплуатацию, а 1,44 млн. кв. метров находится на стадии проектирования и строительства. Исходя из того, что средняя стоимость 1 кв. метра в коттеджах составляет около 1,6 тыс. долл., объем рынка коттеджного строительства вокруг Киева составляет 2,9 млрд. дол. В течение 2007 г. ожидается введение в эксплуатацию 20 поселков (500 тыс. кв. м.). В 2008-09 гг. заявлено не менее 11 проектов (250 тыс. кв. м.).
На сегодняшний день коттеджные городки, расположенные вблизи столицы, условно разделяют на три категории. Элитная - это поселки с домами площадью 600-1500 кв. м, расположенные в живописных окрестностях на участках 0,25-1 га. Стоимость земли при этом, например, в Конча-Заспе составляет в среднем $26,6 тыс. за 1 сотку, в Козине - $17,5 тыс. за 1 сотку, а цена дома варьируется в диапазоне $0,8-4 млн. К бизнес-категории специалисты относят поселки с домами площадью 350-600 кв.м, расположенными на участках 0,15-0,7 га и стоимостью $3-5 тыс. за 1 сотку.
Эксперты предполагают, что стоимость коттеджей эконом-класса в ближайшие год-два может вырасти на 30-40% при условии, что не появятся новые технологии строительства. Сейчас различные компании, владеющие строительными ноу-хау, анализируют спрос со стороны конечных потребителей на коттеджи, построенные по новым технологиям. Сразу отметим, что это не кирпич, не пеноблоки и не газоблоки. Если спрос на такие коттеджи будет, стоимость квадратного метра существенно не увеличится, а будет зависеть от роста цены на землю и строительные материалы. Если же такие технологии рынок не воспримет, то подорожание загородных домов будет зависеть от темпов роста стоимости земли и жилья в Киеве и пригороде.
Строительство современных коттеджей в Киеве начали вести не так давно — около 10 лет назад. Сначала это были пробные, часто неудачные попытки. Одной из характерных ошибок того времени было строительство гигантских домов на относительно небольших земельных участках: например, дом площадью 1000 и более кв. м располагали на 12-14 сотках. Многие из них в течение длительного времени оставались недостроенными. Такие дома в большом количестве можно было видеть, например, в районе Петропавловской Борщаговки.
Наиболее популярным и, соответственно, самым дорогим является Обуховское направление. Здесь сосредоточено более 32% всех профессиональных коттеджных поселков (КП) региона, в которых ведутся продажи, а цена коттеджей варьируется от $1785 до $5000/кв.м. (с учетом приусадебного участка), средняя стоимость - $2887/кв.м. Не менее активно застраиваются Житомирское и Одесское направления (29% и 14% рынка КП), где стоимость продажи составляет от $800 до $2550/кв.м. Бориспольскому и Вышгородскому районам принадлежит по 10,5% рынка, а цена домовладений колеблется в пределах $1025-2600/кв.м.
В Украине постепенно складывается менталитет, свойственный западным странам: о социальном статусе человека судят по образованию, автомобилю и месту проживания. И если у нас первый критерий еще не так важен, то остальные два имеют большое значение. Престижность проживания в таких районах с каждым годом будет только возрастать. Правда, возрастет и дефицит мест для строительства. Уровень проживающих диктует и качество инфраструктуры – магазинов, школьных и медицинских учреждений. Здесь пальму первенства опять-таки держит Обуховское шоссе, где торговля и бытовые услуги приобретают все более цивилизованный вид, хотя даже до среднего российского собрата еще далеко.
Hа рынке коттеджных поселков Киевского региона, с 2005 по 2007 г. количество коттеджных поселков в пригородной зоне Киева утроилось и приближается к 80. По данным компании, объем рынка коттеджного строительства в Киевской области составляет 1,8 млн. кв. м (4000 коттеджей), из которых 360 тыс. кв. м сдано в эксплуатацию и 1,44 млн. кв. м находится на стадии проектирования и строительства. В течение 2007 г. ожидается введение в эксплуатацию 20 поселков (500 тыс. кв. м). В 2008-09 гг. заявлено не менее 11 проектов (250 тыс. кв. м). Сроки строительства остальных объектов не декларируются (по прогнозам - конец 2007-2008 гг.).
Днепр и его заливы, природные озера, лес, луга - стоит лишь один раз все это увидеть, чтобы загореться идеей в один прекрасный день поменять городскую суету на тишь и респектабельность собственного загородного дома. Важным фактором, обусловливающим привлекательность района, является и транспортная доступность. Трасса от Киева до Борисполя считается лучшей в стране. Кроме того, существует проект строительства трассы Киев-Процев. Также в скором времени будет достроен мост через Днепр, который позволит быстро добраться в Бориспольский район с правобережной части Киева.
По мнению экспертов отечественного рынка недвижимости, строительство коттеджных городков в Украине в ближайшие годы будет характеризоваться стремительным ростом. Рынок коттеджной недвижимости пребывает в стадии активного развития и существенных качественных, структурных изменений. При ежегодном объеме вводимых в Киеве 1,5 млн. м2 жилья совокупный спрос на загородное коттеджное жилье составит 350-400 тыс. м2 в год. Благодаря чему уже "летом-осенью 2007 г. можно ожидать взрывной тенденции спроса.
Столь существенную активизацию инвесторов в секторе строительства коттеджных городков эксперты объясняют возросшим спросом. Многие состоятельные киевляне, равно как и приезжие, уже не считают, что жить в центральных районах города так уж комфортно. Скопление торговых точек и транспорта, постоянные пробки, высокий уровень загазованности - все эти факторы способны изрядно подпортить имидж столицы. Тем более что стоимость жилья в пригородном поселении практически соответствует цене новой квартиры в престижном районе Киева. Кроме того, рост доходов населения и появление среднего класса создали за последний год критический спрос на коттеджное строительство, став дополнительным стимулом для реализации крупных проектов.
Пока доля строительства коттеджей эконом-класса и таун-хаусов в общем объеме загородного жилья составляет лишь 20%. Тенденция по застройке этим жильем только возрастает, считают эксперты. Самыми масштабными проектами в этом году станет строительство таун-хауса на 830 домов в с. Богдановка Бориспольского района и на 400 домов в Калиновке Макаровского района, которые реализует компания «Киевгорстрой». Первые 250 домов сдадут осенью 2007 года. Остальные - через год-два. Цена - от 2 657 грн. за кв. м. Под Киевом интенсивно развивается строительство нового вида жилья - таун-хаусы, купить которое может себе позволить семья с ежемесячным доходом $2-3 тыс. Дом на 130 квадратных метров обойдется покупателю всего в $68,4 тыс.
В Одесском направлении за последние два года вырос спрос на дома в коттеджных поселках Васильковского района. В первую очередь, это связано с благоприятной экологической обстановкой и наличием трассы европейского уровня Киев-Одесса, открытой в 2005 году. Здесь находится 14% всех поселков (9 проектов) общей площадью до 320 000 кв.м. Васильковский район обеспечивает 10-11% предложений земельных участков в 25 километровой пригородной зоне. 59% всех коттеджных поселков под Киевом сосредоточены в Обуховском и Житомирском направлениях.