В 2009 году объем нового предложения торговой недвижимости в Киеве, по данным Украинской Торговой Гильдии (УТГ), составил около 190 тыс. кв. м. При этом общее предложение качественных торговых площадей (GLA) на конец прошлого года составило порядка 640 тыс. кв. м
Востребованность традиционных направлений майского отдыха украинцев — Львова и Одессы — в этом году предопределена ценовой политикой владельцев сдающегося в краткосрочную аренду жилья. Галичане, из-за собственной жадности потерявшие заработок зимой, теперь решили не рисковать и экспериментируют с праздничными тарифами крайне осторожно. Одесситы же, наоборот, не сдерживают аппетиты, повысив расценки на 30–50%в сравненни с межсезонными. Впрочем, не исключено, что к концу апреля пустующее жилье у моря резко подешевеет.
Хотя спрос на квартиры в городах-спутниках Киева остается в четыре–восемь раз меньше, нежели до начала кризиса, с лета прошлого года в большинстве из них все же появились немногочисленные покупатели. Это позволило владельцам несколько поднять стоимость жилья, рухнувшую на волне паники весной прошлого года. И хотя цены на квартиры не достигли докризисных показателей, риэлторы прогнозируют, что на таком уровне они продержатся как минимум до осени. В правобережных городах-сателлитах столицы ценовая ситуация на рынке вторичной недвижимости не так однозначна. Если малогабаритное жилье в течение последнего года подорожало на 10–70%, то просторные «двушки» и «трешки» — подешевели на 15–25%.
На сегодня общее количество всех действующих и пребывающих на разных этапах возведения коттеджных городков, по различным оценкам, составляет от 75 до 116 единиц. Из них около 70-80% полностью или частично заморожены, говорят эксперты. Те, кто остался на рынке, особо цены не снижают. Ведь выбор готовых и качественных объектов, а именно за такие готовы платить редкие клиенты, сегодня очень ограничен. Первый квартал 2010 года принес на рынок немного оптимизма. Активность покупателей стала сигналом для девелоперов загородной недвижимости. Некоторые из них объявили о планах по реализации новых загородных проектов.
Стоимость посуточной аренды квартир в туристических регионах Украины на майские праздники в этом году не меньше уровня цен высокого сезона (июль-август) прошлого года. При этом если арендаторы проявят активность, то цены, по словам специалистов по недвижимости, могут еще повыситься. Правда, особого роста спроса на курортное жилье в преддверии праздников участники рынка не наблюдают. Спрос на посуточную аренду жилья на майские праздники слабее, чем был в прошлом году: если в 2009 г. отдыхающие старались забронировать квартиры уже в начале апреля, то на начало апреля нынешнего года заявок на аренду было в 2-3 раза меньше. Спрос на посуточную аренду квартир в Одессе на майские праздники традиционно высокий, но ни одной квартиры я еще не забронировала.
Эксперты также отмечают, что каждая такая транзакция в своем роде уникальна и сделок на рынке все равно чрезвычайно мало. Однако в целом такие продажи — большой позитив для сегмента коммерческой недвижимости. В основном инвесторы сейчас интересуются торговой недвижимостью, потом уже рассматриваются офисы и почти не продаются склады. Увеличение активности в секторе коммерческой недвижимости связано с предположением инвесторов, что рынок достиг «дна», и ожиданием грядущего восстановления сектора. Большинство инвесторов хотело бы приобрести объекты, которые уже генерируют денежный поток. Однако такие объекты сейчас дорого оценены владельцами. Поэтому интерес инвесторов может быть сфокусирован на поиске проектов, находящихся на стадии строительства. Проекты на самой ранней стадии девелопмента сейчас, пожалуй, менее интересны.
Ситуация в строительной отрасли по-прежнему оставляет желать лучшего — многие проекты заморожены, реализация других продвигается слишком медленно, а украинцы не торопятся расстаться с таким трудом вызволенным из банков капиталом. Как известно, возведение жилья до наступления кризиса финансировалось за счет ипотечных кредитов, продажи квартир частным инвесторам и посредством поддержки строящегося объекта крупной компанией-инвестором. На последнюю категорию, правда, приходилось не более 10% всего возводящегося жилья как в Киеве, так и в регионах. Тем не менее после того, как все три упомянутых источника инвестирования практически исчерпали себя, многие застройщики оказались на грани банкротства.
На сегодняшний день все жилье, в том числе и коттеджи, продаются с минимальной доходностью или даже по себестоимости. Но с повышением спроса, по прогнозам эксперта, плавно будет подниматься и цена на объекты недвижимости. Ведь девелоперы все же ориентированы на получение прибыли. Сегодня они работают для того, чтобы хоть как-то пополнять оборотные средства и вкладывать их в развитие проекта. Но прибыль — конечная цель любого инвестора, и потому стоимость недвижимости вырастет. Подорожание, скорее всего, начнется с весны 2010 года. Однако в отличие от прошлых лет оно будет очень плавным: возможно, на уровне 1–2% в месяц, а может, и не более 5% за весь год.
Аналитики отмечают небольшие изменения, но они в пределах статистической погрешности. За период с 1 марта по 1 апреля 2010 года средняя стоимость аренды 1—3-комнатных квартир (по реально заключенным сделкам) в Киеве снизилась на 1,78%. Вместе с тем надо отметить, что ценовой застой наблюдается в сегменте самых ходовых 1—2-комнатных квартир, которые, как правило, находятся в спальных районах Киева. В случае с элитными квартирами арендаторы резко подняли цены, рассчитывая на спрос со стороны бизнесменов-регионалов.
Несмотря на всяческие ухищрения жителей Карпат, активно заманивающих отдыхающих на маевку фестивалями и новыми туристическими маршрутами, ажиотажа на этом направлении пока не наблюдается. В лучшем случае в горы поедет столько же украинцев, сколько побывало в минувшем году. А вот предложение сдающихся гостиничных номеров выросло примерно на 20%. Жесткая борьба за постояльцев уже заставила некоторых хозяев снизить расценки на проживание. Особенной щедростью отличаются новички: апартаменты среднего класса у них можно снять по тарифам эконом-сегмента — от 70 грн. в сутки. Но крупные гостиничные комплексы, особенно те, что потратились на организацию модных сейчас SPA-зон, наоборот, расценки повышают.
Март нынешнего года принес оживление на столичный рынок первичного жилья. С середины февраля этого года компания ежемесячно реализует 100 квартир, что на 40 квартир больше, нежели на протяжении 2009 г. Можно констатировать, что мы вышли на докризисный уровень продаж. Положительной тенденцией есть и появление инвесторов, готовых вкладывать средства в дома на начальной стадии строительства, тогда как ранее большинство клиентов компании приобретали жилье лишь при условии высокой степени готовности объекта. В доме на Краснозвездном проспекте в течение месяца после начала его сооружения было продано 10 квартир.
Продажи жилья на вторичном рынке начали падать. В апреле их может стать как минимум на 25% меньше. Риэлторы замечают снижение активности покупателей в первые две недели месяца. Только одни связывают этот факт с пасхальными каникулами, а другие — с неоправдавшимися надеждами оживления ипотеки. По словам президента Союза специалистов по недвижимости Украины, в марте 2010 г. в столице на вторичном рынке заключено около 1,67 тыс. сделок купли-продажи жилья. В Киеве в прошлом месяце было зафиксировано около 4,18 тыс. регистраций прав собственности на недвижимость. При этом, по нашим оценкам, доля реальных сделок купли-продажи вторичного жилья составила 40%. В апреле однозначно будет снижение количества сделок. Снижение может составить 20-25%.
На рынке профессиональной складской недвижимости зафиксирована первая сделка за полтора года. Группа Raben, логистический оператор, приобрела новенький складской комплекс (построен в 2009 году) площадью около 21 тыс. кв. метров под Киевом на Броварской окружной, который ранее арендовала по шесть-семь долларов за квадрат в месяц. Вместе со складом она купила участок площадью 17 га рядом с наделом, где расположены 20 тыс. складских «квадратов», также принадлежащих Raben. Пока участники сделки не разглашают ни продавца, ни цену продажи, отмечая, что было четыре претендента на покупку. Победитель должен был предложить оптимальную комбинацию цены/качества, при этом называлась ставка капитализации 14–16% годовых (отношение чистого годового дохода, приносимого складским комплексом, к рыночной стоимости этого имущества). По оценкам экспертов, цена сделки составила около 20 млн долларов. Предыдущая транзакция была зафиксирована в 2008 году, когда компания Aladdin продала западному фонду Akron склад Baltic Logistic Park площадью 10 тыс. кв. метров в Красиловке Киевской области за 60 млн долларов при ставке капитализации 10–11% годовых.
Эксперты считают, что по мере выхода из кризиса новостройки будут дорожать из-за сокращения предложения. В последние полтора-два года строительство новых жилых объектов не начиналось в должном объеме. Учитывая продолжительный цикл производства, свойственный строительной деятельности, в 2010–2012 годах предложение на первичке будет минимальным. Уже сегодня однокомнатные квартиры в новых домах в спальных районах столицы стоят не менее $55–60 тыс., тогда как еще год назад — $40–50 тыс. Такой стремительной динамика уже не будет, однако постепенный рост сохранится.
Одним из аргументов в пользу инвестиций в гостиничный сегмент сегодня является заинтересованность государства в развитии сектора, что для девелопера может означать упрощенную процедуру согласования проектов и получения необходимых разрешений. Хотя этот аргумент действителен только для проектов, которые могут быть реализованы в городах-хозяевах Евро-2012 до проведения чемпионата. Особенностью гостиничного сегмента является его капиталоемкость. Реализация гостиничного проекта требует гораздо большего объема инвестиций на начальных этапах, чем, например, проект торговой или офисной недвижимости. Поэтому сегодня на локальном рынке не так много игроков, способных самостоятельно реализовать проект с нуля. И добавил, что снижение показателей загрузки отелей и снижение стоимости проживания теоретически должно несколько увеличить срок возврата инвестиций.
Оценка менеджмента по объему размещения и его срокам, на мой взгляд, чересчур оптимистична. Озвученная идея фактически предполагает продажу портфельным инвесторам набора земельных участков, находящихся (возможно, в долгосрочной аренде) в Украине, за $50 млн. Спрос среди европейских инвесторов на такого рода активы сейчас отсутствует. В настоящий момент на привлечение портфельных инвесторов могут рассчитывать только компании, которые уже сейчас осуществляют операционную деятельность, приносящую прибыль.
Нынешний кризис в строительной отрасли в полной мере проявил глубокие структурные проблемы. Рост экономики, доходов населения и объемов кредитования повлек в период между 2002 и 2008 годами быстрый рост спроса на жилье. В то же время, нехватка предложения качественного жилья на рынке повлекла необоснованный прыжок цен даже на старые квартиры. Нового жилья строили мало, а низкокачественные дома советской постройки не модернизировали. Если ситуация не изменится, в среднесрочной перспективе страну ожидает новый "ценовой пузырь", прогнозируют эксперты Немецкой группы советников при правительстве Украины. Ведь острый дефицит жилья остается неизменным: если на одного украинца приходится в среднем 23 кв. м жилья, то, например, в Германии этот показатель достигает 43 квадратов.
Рынок складской недвижимости в 2009 г. переживал не лучшие времена. По данным исследования Knight Frank Ukraine, в минувшем году спрос на складские площади сократился более чем в два раза по сравнению с 2008 г. К декабрю вакантность в сегменте выросла до 30% против 10% показателя в декабре 2008 г. Арендные ставки снизились на 40%. Наибольшее падение наблюдалось в первом полугодии, когда ставки упали на 30% по сравнению с IV кварталом 2008 г. Большинство собственников строящихся складов с готовностью 75% и не имеющих предварительных договоров на аренду помещений, заморозили в 2009 г. строительство своих объектов. Ожидается, что замороженные объекты появятся на рынке не ранее 2011-2012 г., что может замедлить темпы развития сектора после начала роста экономики.
Сезонного оживления на рынке земли в Киевском регионе не произошло. Спрос незначительно активизировался, но на реальных сделках это практически не отразилось. Покупатели ищут участки с коммуникациями или готовыми домами. Новыми тенденциями стали: продажа заброшенных домов и спрос на объекты за 50-километровой зоной.По данным ассоциации "Земельный союз Украины", с начала 2010 года стоимость участков под индивидуальную застройку в пригороде Киева упала -0,96%, в то же время земля в Киеве подешевела еще больше: снижение цен за период с 1 января по 26 марта составило -1,23%. Но по сравнению с докризисными годами цены снизились в разы. Цена упала почти в 4 раза по сравнению с докризисным уровнем", - рассказала президент консалтинговой фирмы "Сван" .
Столичные власти обещают, что через два года в городе введут в эксплуатацию несколько десятков новых гостиниц, а часть существующих реконструируют. Девелоперы утверждают, что планы чиновников не будут выполнены даже наполовину: строить отели специально для размещения гостей Евро-2012 нецелесообразно, а рассчитывать на скорое оживление рынка и повышение его инвестиционной привлекательности преждевременно. Впрочем, приехавшие на финальный матч спортсмены, тренеры и судьи, равно как и обычные болельщики, ночевать на улице не останутся.