В Санкт-Петербурге отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости, однако на рынке наблюдается существенные различия в качественных показателях и технической оснащенности складов. При анализе рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга была использована московская классификация, которая была адаптированная к специфике рынка Санкт-Петербурга. Основными параметрами, определяющие классность складского объекта является этажность объекта, высота потолка, характеристики пола, температурный режим, год постройки, наличие дополнительных услуг, осуществляемых на складском комплексе и т.д.
Сегмент складской недвижимости, который еще недавно по уровню инвестиционной активности заметно отставал от торгового и офисного секторов, переживает в Петербурге настоящий прорыв. В окрестностях города строятся сразу несколько крупных логистических терминалов европейского уровня. Рынок активно осваивают сетевые девелоперы, в том числе международного происхождения. Западные инвестиционные фонды и финансовые институты охотно вкладывают деньги в строительство комплексов высокого класса, особенно если в тандеме с ними работают логистические операторы.
Спрос на помещения холодных складов в Москве превышает предложение в виду растущих объемов торговли пищевыми продуктами, требующими холодного или морозильного хранения. Крупные компании, по роду своей деятельности нуждающиеся в холодных помещениях для складирования продукции, возводят собственные склады. Bсего в Московском регионе насчитывается около 45 холодных складов общей площадью порядка 350 тыс. кв. м, из них новых качественных объектов – единицы.
Очевидно: сегмент складской недвижимости сегодня на подъеме. Заметный прирост инвестиций начался в 2005 году, но тогда преобладала реконструкция старых складских помещений. В 2006м объем вложений увеличился, на рынке стали появляться объекты качественно иного уровня, приближенные к международным стандартам. Сегодня, по мнению специалистов компании Praedium (брокерские и консультационные услуги в области коммерческой недвижимости, Москва), начался новый этап: в регион идут крупные международные компании-девелоперы с кратно большими финансовыми возможностями. До 2009 года количество качественных складских проектов будет нарастать.
В 2006 году рынок складской недвижимости московского региона продолжил свое активное развитие. Этому способствовал растущий интерес со стороны российских и иностранных девелоперов и инвесторов, вызванный успешной реализацией складских комплексов класса А, а также анонсированием выхода на рынок новых масштабных складских проектов. Главным катализатором роста рынка остается тот факт, что предложение до сих пор не догоняет спрос. В ушедшем году рост активности рынка происходил за счет иностранных профессиональных инвесторов, (таких как Raven Russia, Morgan Stanley, Hypo Real Estate International, EAG European Real Estate, Parkridge, Fleming Family & Partners), путем осуществления крупных инвестиционных сделок — покупки, финансирования и рефинансирования проек¬тов.
Самым динамично развивающимся сегментом коммерческой недвижимости по-прежнему остается рынок складских и логистических комплексов. На конец 2006 года общий объем качественных складских площадей классов А и В в Москве составил свыше 2,1 млн. кв.м, а в течение 2007 года должно быть завершено строительство еще более 1,99 млн. кв.м складских и логистических помещений. Таким образом, общий объем сегмента к концу текущего года может превысить 5,2 млн. кв.м Максимальный объем выхода на рынок складских помещений ожидается в связи с завершением строительства первых очередей сразу нескольких крупных московских проектов – «Северное Домодедово», Логопарк «Домодедово», «Giffels South Gate», МЛП «Подольск».
За придорожными домами в поселке Черная Грязь, что на 13-м километре Ленинградского шоссе, уже не видно леса — только сплошная серая стена c вертикальными оранжевыми полосами. Это и есть склад Вексельберга, Коломойского и их третьего партнера Александра Мамута (у всех в МЛП по 30%, остальное распределено между менеджерами), который получил название “Ленинградский терминал”. Его площадь — 180 000 м2, стоимость строительства — $120 млн. К концу этого — началу будущего года он должен заработать на полную мощность, принося своим владельцам, по оценкам, по $20-25 млн. в год. Возводят такие сооружения всего за год-полтора. Скорость строительства делает складскую недвижимость не менее привлекательным направлением инвестиций, чем, скажем, недвижимость офисная.
По мнению специалистов, развитие рынка недвижимости проходит несколько основных стадий, напоминающих известную психологическую пирамиду мотиваций Маслова. На первом этапе наиболее востребованными оказываются жилые квартиры и дома, на втором — хитом строительства и продаж становятся офисные помещения, с ростом благосостояния населения растет спрос на торговые помещения. И лишь затем закономерно востребованными становятся складские помещения. Московский рынок, несколько лет переживающий бум строительства торговых центров, уже вступил в четвертую стадию развития рынка недвижимости. И на данный момент именно складские помещения высокого уровня являются дефицитом, а их строительство привлекает все новых инвесторов.
Состояние складской инфраструктуры сдерживает развитие торгового бизнеса в регионе. Выход для компаний — самостоятельный девелопмент складской недвижимости. Вначале июня заместитель главы Екатеринбурга Виктор Контеев объявил о строительстве первого крупного логистического центра. Объект класса А общей площадью 50 тыс. кв. метров, расположенный в районе аэропорта Кольцово, будет сдан в конце года. Потребность в подобных комплексах велика, подчеркнул чиновник: торговые сети в городе развиваются очень динамично, а сопутствующие бизнесу отрасли существенно отстают от развития ритейла.
На сегодняшний день отсутствует единая классификация складской недвижимости, однако можно отметить тенденцию детального и подробного описания характеристик помещения для однозначного отнесения его к одному из 4 классов. В структуре рынка складских помещений преобладают склады класса С (около 60%), а около трети приходится на помещения класса D. Лишь 4% складов относятся к высококачественным помещениям класса А. Что касается структуры рынка, то в сегменте аренды в основном представлены склады средней площади 500-1000 кв.м., а в сегменте продажи - более крупные помещения от 5000 кв.м.
Инвестиционный бум на рынке складской недвижимости обходит стороной большинство отечественных производителей. Российские компании вынуждены обзаводиться собственной логистической инфраструктурой. Впоследнее время инвесторы развили бурную активность на рынке складской недвижимости. Лидерами по объемам строительства складов стали Москва и Петербург, что вполне закономерно — на эти города приходится более трети российского товарооборота. По прогнозам экспертов, в текущем году в Московском регионе будет построено почти в два раза больше складов, чем в 2005−м. Крупнейшие логистические проекты в Подмосковье планируют реализовать австрийская группа C.R.E.D.O. (терминал площадью 110 тыс. кв. м) и фонд Capital Partners (логистический парк площадью 600 тыс. кв. м).
Логистические терминалы «уходят» все дальше от Москвы в область. И если в начале года эта тенденция была обозначена на карте московского региона пунктиром, то к осени она сформировалась в четкий вектор. И причина не только и не столько в нехватке качественных свободных площадей вблизи столицы, считают эксперты. Строительство и развитие «бетонки» А - 107 – вот главное основание для активизации спроса на «далекие края». Внимание подмосковных властей к проекту ЦКАД, подкрепленное инвестициями в строительство и реконструкцию фрагментов трассы, дает покупателям участков надежду на доходность своих вложений в земли около «бетонки».
В прошлом месяце в сегменте офисной недвижимости возобновился рост основных показателей рынка. В течение месяца к продаже предлагалось 966 тыс. кв.м. офисных площадей, что почти на 5% больше, чем в августе. Общее количество экспонирующихся объектов осталось на том же уровне и составило 423 шт. Объем предложения в финансовом эквиваленте вырос на 8% и составил $5,3 млрд. Средняя площадь экспонируемых офисов также выросла на 7%. Средневзвешенная цена выросла на 3% и равнялась $5 483 /кв.м. А общий рост цены в данном сегменте коммерческой недвижимости с января месяца составил уже 40%.
Почти 70% — такова доля офисного сегмента в общем объеме рынка коммерческой недвижимости Москвы. Это самый весомый сектор по объему предложения (в том числе обещанного) и самый активный в плане инвестиций, отмечают в компании Praedium. Проекты офисных центров в столице становятся масштабнее, часто предусматривают богатый набор инфраструктуры. Не ради заботы о сотрудниках компаний-арендаторов, а чтобы повысить класс и ценность здания для инвесторов. Cтавка доходности в сегменте офисной недвижимости в августе 2007 г. составляла 7,5-9,5% (-1% к августу 2006 г.).
В Москве на качественные площади приходится немногим менее 50% рынка офисной недвижимости. При этом с каждым годом их доля в общем объеме предложения увеличивается, чему способствует активное строительство новых бизнес-центров: только в 2006 г. в столице было построено немногим менее 1 млн. кв.м офисных площадей классов «А» и «В», в результате чего рынок качественных площадей вырос примерно на 20%.
Прогнозы роста арендных ставок на офисы класса А и Б до конца 2007 года различаются существенно, от 3-4% до 10-15%. Вместе с тем, на рынке появляется все больше качественных проектов, но предложение, несмотря на разнообразие, тем не менее, отстает от спроса. В столице нет места для строительства необходимого количества бизнес-центров, особенно после введения моратория на постройку новых офисных площадей в ЦАО. Решением станет активное освоение промзон, а также территорий за МКАД и Подмосковья, считают эксперты.
Среди крупнейших европейских столиц Москва занимает одну из лидирующих позиций по ценам на недвижимость. По уровню арендных ставок в высококачественных офисных объектах Москва отстает только от Лондона и Парижа (ставки ниже в 2,4 и 1,2 раза). В остальных ведущих европейских городах расценки на аренду офисов ниже московских в 1,1-1,7 раза. Цены на аренду офисных площадей в Москве ежегодно растут.
Структура спроса на рынке офисных площадей Москвы в последние годы претерпела существенные изменения: рост доходов большинства организаций привел к повышению требований к качеству офисов. Хотя напряженность в сегменте офисных помещений класса «А» в 2006 г. несколько снизилась в связи с вводом большого количества новых объектов, дефицит все еще весьма велик – доля вакантных площадей составляет всего около 3-4%. Вырос интерес и к бизнес-центрам класса «В», о чем говорит рост заполненности объектов с 93 до 94,5%.
Осень 2007 года для ростовского рынка деловой недвижимости должна стать новой точкой отсчета. На октябрь-ноябрь запланировано начало заселения сразу трех новых офисных центров класса B — «Белый слон», «Гедон» и Clover House. Первая волна массового офисного строительства, начавшаяся в январе с запуска амбициозного проекта «Купеческий двор», завершится к концу года — к этому времени будет достроен бизнес-центр «Ростовский». В итоге, количество современных офисных площадей классов В и С вырастет с нуля до примерно 60 тыс. кв. метров. Это серьезное вливание даже для столицы федерального округа: по оценкам риэлторов, до появления новых бизнес-центров общий объем офисных площадей в Ростове составлял около 400–450 тыс. кв. метров. Однако к осени оптимизм девелоперов и рантье, уверенных в том, что донская столица испытывает дефицит офисных площадей, сменился настороженным ожиданием.
Большинству растущих компаний рано или поздно приходится решать проблему: арендовать или купить помещение для собственного офиса? Глядя на стремительно растущие цены на квадратные метры офисной недвижимости, постоянный дефицит качественных площадей, мысль о покупке кажется наиболее разумной. Однако около 90% столичных компаний все еще помещения арендуют. Компания Aladdin Software Security R.D. - представитель российского среднего бизнеса на рынке информационной безопасности - 13 лет арендовала офис на Лубянке в особняке XVIII века. Статус памятника архитектуры не позволял проводить в здании ремонт с перепланировкой. Это ограничивало расширение штата и рост самой компании.