С начала года аренда подорожала только в качественных ТЦ (prime rents), а в остальных осталась на уровне 2010 г. Выход на рынок новых торговых площадей приведет к понижению ставок в морально устаревших магазинах.
Прогнозы на 2010 г. выглядят очень оптимистичными: рост арендных ставок на 15-20%, появление новых объектов во всех регионах и повышение покупательской способности. Правда, порой такие ожидания напоминают затишье перед бурей.После зимы 2008/2009 гг., когда девелоперы и операторы ритейла переживали первый шок от кризиса, им пришлось искать новые пути сохранения бизнеса. После резкого падения арендных ставок в конце 2008 г. (в среднем на 50-60%), кардинальных изменений в течение года не произошло. Лишь к III кв. стало наблюдаться улучшение, а также небольшой рост арендных ставок (в среднем на 10%) в существующих ТЦ и ТРЦ. В строящихся же объектах ставки остались неизменными, т.е., на уровне конца 2008 г.
В Киеве функционирует 15 торговых центров с развлекающей составляющей. И по оценкам экспертов, сегмент еще далек от насыщения. С точки зрения девелопера, такой микс очень удачен. Правильно подобранные и скомпонованные элементы досуга привлекают поток посетителей в комплекс, посещаемость ТРЦ увеличивается, что в свою очередь позитивно отражается на инвестиционной состоятельности такой недвижимости.
В Киеве функционирует 15 торговых центров с развлекающей составляющей. И по оценкам экспертов, сегмент еще далек от насыщения. С точки зрения девелопера, такой микс очень удачен. Правильно подобранные и скомпонованные элементы досуга привлекают поток посетителей в комплекс, посещаемость ТРЦ увеличивается, что в свою очередь позитивно отражается на инвестиционной состоятельности такой недвижимости.
Основу спроса на рынке торговой недвижимости в 2009 году, по данным Colliers International, формировали компании, представляющие товары ежедневного спроса и товары, доступные для массового потребителя. При этом некоторые ритейлеры приняли решение активно не развивать бренды, ориентированные на покупателей с высоким и выше среднего уровнем дохода.
Начавшаяся в четвертом квартале 2008 года экономическая рецессия негативно отразилась на покупательной способности и потребительских предпочтениях населения, вызвав значительное снижение товарооборота всех категорий товаров за исключением товаров повседневного спроса (FMCG). В первом полугодии 2009 года арендаторы и арендодатели находились в процессе адаптации к новым экономическим реалиям, стараясь сохранить рентабельность бизнеса в изменившемся экономическом климате.
Летом индекс потребительских настроений находился на уровне 98,5%, демонстрируя преобладание нейтральных настроений. Резкое ослабление национальной валюты увеличило стоимость импортной продукции, вызвав снижение выручки от продаж в долларовом эквиваленте на 30-40% и более. Поскольку арендные ставки в Украине привязаны преимущественно к доллару США, стало очевидным, что часть операторов не в состоянии оплачивать аренду на прежнем уровне. Так, в структуре затрат торговых операторов расходы на аренду превысили критичный порог в 20%, против существующего ранее уровня 10-15%.
Отток покупателей, падение среднего чека и необходимость выплачивать существенно подорожавшие в национальной валюте кредиты вынудили столичных ритейлоров замораживать планы по развитию и массово закрывать нерентабельные торговые точки, в результате чего большинство торговых центров Киева обзавелись пустующими площадями. Чтобы удержать оставшихся клиентов, собственники ТЦ готовы не только снижать арендные ставки, но и вводить различные программы лояльности. Некоторым якорным операторам даже предложили занимать объекты, оплачивая лишь издержки по их обслуживанию и содержанию.
Прошлый год не привнес существенных изменений в объемы предложения профессиональных торговых площадей в г. Киеве. На конец 2007 г. общий объем арендных площадей в торговых центрах составил более 400 тыс. кв.м. Общий объем площадей ТЦ и ТРЦ составил чуть более 600 тыс. кв.м. Сегодня на 1000 официальных жителей в Киеве приходится 153 кв.м. профессиональных торговых площадей. Данный показатель остается более низким, чем в Европейских столицах. Для сравнения, в Варшаве на одну тысячу жителей приходится 400 тыс. кв.м., в Праге – 350 тыс. кв.м. торговых площадей.
В Западной Европе и США основная часть коммерческой недвижимости, в частности офисной, управляется внешними специализированными компаниями. Ситуация, при которой собственник сам управляет своей недвижимостью, — исключение из общепринятой практики. Именно поэтому первые украинские объекты, имевшие “внешних” управляющих, были собственностью иностранцев. Например, компания DTZ (г.Киев; консалтинг в сфере недвижимости; с 1994 г.; более 50 чел.), 12 лет управляла офисным центром, принадлежавшим гражданину Голландии (в этом году центр продали).
Киев традиционно является лидером по показателю объема розничного товарооборота среди городов Украины, который в 2007 г. составил 45,2 млрд. грн., занимая согласно рейтингу International Retailers Survey компании Cushman & Wakefield 10-е место по инвестиционной привлекательности для зарубежных ритейлеров и опережая такие города, как Берлин, Варшава, Загреб, Копенгаген, Рига, Вильнюс, Стокгольм, Сплит, Париж, Женева, уступая, однако Москве, Санкт-Петербургу и Праге, которые входят в первую тройку данного рейтинга.
В условиях острой нехватки офисных помещений арендаторы редко обращаются к услугам оценщиков. Как театр начинается с вешалки, так компания - с офиса. Он является ее визиткой и лицом. Поэтому уважающие себя фирмы, заботящиеся об имидже, подходят к выбору помещений для своей деятельности очень тщательно. С одной стороны, они стараются подобрать помещения, производящие впечатление на клиентов внешним видом и наиболее отвечающие роду деятельности фирмы. С другой - создающие максимально комфортные условия для продуктивной работы их сотрудников. На смену однотипным и безликим советским конторам пришли новые, ультрасовременные офисы и целые комплексы, оснащенные по последнему слову техники.
