Завершение первой половины 2006 года позволяет подвести некоторые итоги развития рынка офисной недвижимости. Об основных тенденциях и изменениях на рынке офисных помещений, причинах наблюдающегося сегодня существенного роста арендных ставок, влиянии на дисбаланс спроса и предложения новых проектов, заявленных к выводу до конца 2006 года. Если говорить об уровне предложения на рынке, то ситуация с дисбалансом между спросом и предложением усугубилась по следующим причинам. Прежде всего, необходимо учесть, что в 2001-2002 годах никто из основных игроков рынка офисной недвижимости совершенно не предполагал, что спрос и потребление вырастут до такого уровня.
Для столичного рынка коммерческой недвижимости первое полугодие 2006-го выдалось тихим и немного "застойным".Даже один из наиболее активно развивающихся сегментов рынка недвижимости не порадовал сколь-нибудь значительными событиями, которые обычно выражаются в запуске новых масштабных проектов. Посему спрос на профессиональные деловые квадратные метры, как и прежде, значительно превышает предложение, позиции владельцев рыночных активов не пошатнулись ни на йоту, они продолжают диктовать свои условия, цены и арендные ставки на такую недвижимость потихоньку растут. Между тем, нынешний рыночный "штиль" вряд ли продлится долго. После парламентских выборов инвесторы наконец-то получили долгожданный сигнал политической стабилизации в стране, а значит - пришло время наращивать строительные темпы.
1 полугодие 2006 года для рынка офисной недвижимости Киева ознаменовалось открытием нескольких новых офисных центров общей площадью около 30 тыс.м.кв. Однако в 2006 году будут введены не все заявленные ранее объекты. Задержки с открытием связаны в основном со сложностями согласования и с недостаточным финансированием проектов. Так, вместо задекларированных 100 тыс. кв.м. офисных площадей в 2004 год, реально поступило на рынок немногим более 60 тыс. Похожая ситуация сложилась и в 2005 году, несмотря на то, что в 2005 году было введено более 140 тыс. кв.м. В 2006 году также стоит ожидать введения только 80% площадей.
Дефицит предложения качественной офисной недвижимости в Киеве составляет около 500-600 тыс. м2, торговой - 700-800 тыс. м2, складской - около 1 млн. м2. Такую оценку рынка коммерческой недвижимости дает компания DEOL Partners. По оценке аналитиков, в настоящее время уровень вакантных площадей в объектах коммерческой недвижимости в Киеве составляет около 5%, при этом рынок коммерческой недвижимости Украины характеризуется существенным превышением спроса над предложением, о чем свидетельствует позитивная динамика поглощения нового предложения.
На сегодняшний день рынок офисных помещений находится на стадии роста. Общий объем рынка офисных площадей составляет 539 тыс. кв.м. Ежегодное введение в эксплуатацию офисных площадей 60-100 тыс.кв.м. В 2005 году было введено в эксплуатацию около 130 тыс. кв.м. Спрос в этом сегменте значительно превышает предложение. По мнению специалистов , наибольшим спросом пользуются недорогие офисные помещения площадью 100-120 кв.м, расположенные в бизнес центрах (по арендной ставке 18-35$/кв.м).
Сегодня киевский рынок коммерческой недвижимости находится на пике развития: спрос вдвое превышает предложение, арендные ставки достигли максимальных показателей как в бизнес, так и в торговых центрах. Ненасыщенность рынка обеспечивает местным девелоперам очень высокие, по меркам иностранцев, доходы. В Европе доходность инвестиций в коммерческие объекты за счет сдачи площадей в аренду составляет лишь 5% в год, у нас - 12-15% , продажа бизнес-центров класса А свидетельствует о том, что украинские девелоперы достигли максимальной доходности от сдачи площадей в аренду.
Данные, предоставленные Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Золота Арка» (г. Львов), свидетельствуют о происшедшими в течение первого квартала нынешнего года плавном росте цен на жилую недвижимость и существенном снижении цен на коммерческую недвижимость как при продаже, так и при аренде. Тем не менее, стоимость аренды жилья на вторичном рынке в большинстве случаев снизилась. В частности, только на однокомнатные квартиры был рост на уровне 6% (со $150 за квартиру в месяц в конце декабря 2006 г. до $159 за квартиру в месяц в конце марта 2007 г.). Двухкомнатное жилье в Львове при аренде в среднем по городу стало дешевле на 14% (с $250 до $215), трехкомнатное подешевело при аренде на 4,7% (с $300 до $286).
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, риэлторской компанией «НТН» («Новые технологии недвижимости», г. Симферополь), темпы роста цен на недвижимость столицы Автономной Республики Крым в течение первого квартала при продаже, в основном, характеризовались плавностью. Правда, в тот же период существенно повысилась стоимость аренды трехкомнатного жилья и всех видов коммерческой недвижимости, а также земельных участков в центре города. Подорожание трехкомнатных квартир в течение квартала при продаже было незначительным: в среднем – на 1,6% (с $1230 за квм.. в январе до 1250 за кв.м. в конце марта), в центре города – на 0,7% (с $1450 до $1460), в других районах – на 1,5% (с $1010 до $1025). Повышение стоимости аренды однокомнатного жилья в среднем произошло 4,2% (с $7,1 за кв.м. в январе до $7,4 за кв.м. в конце марта), в центре – на 6.6% (с $9,1 до $9,7), в других районах – на 8,7% (с $4,6 до $5).
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Центр недвижимости Гарант» (г. Кременчуг), рост цен на все виды недвижимости в Кременчуге в течение первого квартала нынешнего года был незначительным. Исключением стало только повышение стоимости аренды офисных помещений и земельных участков. Рост стоимости трехкомнатного жилья при продаже в среднем по городу произошел на 5,4% (с $653 за кв.м. в январе до $688 за кв.м. в конце марта). В центре города в течение квартала цены снизились на 7,3% (с $796 до $738), в нецентральных районах наблюдался их рост – на 2,9% (с $658 до $677). Стоимость аренды на все типы жилья Кременчуга оставалась на уровне начала года. В частности, однокомнатные квартиры здесь сдают в аренду в среднем за $98-100 в месяц, двухкомнатные – за $133-140 в месяц, трехкомнатные – за $180-195. В центре города стоимoсть двухкомнатных квартир в течение квартала даже уменьшилась на 11,3% (со $150 до $133).
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Гривна плюс» (г. Луганск), из-за минимальных объемов строительства нового жилья первичный рынок жилья приторможен. Рост стоимости жилой недвижимости на вторичном рынке Луганска в течение первого квартала нынешнего года - после стремительного подорожания в 2006 г. – был весьма плавным. А из сегментов коммерческой недвижимости исключением стали только складские помещения, повышение стоимости которых при продаже оказался весьма существенным. Стоимость аренды луганских квартир возросла несколько существеннее. Так, цена на однокомнатные квартиры в центре города повысилась на 6,7% (со $180 за квартиру в январе до $192 в конце марта)
Итоги первого квартала, по данным предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Ваш Ковчег» (г. Черновцы), свидетельствуют о весьма плавном росте цен на рынке недвижимости столицы Буковины. Стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке в среднем при продаже поповысилась на 7% (с $1150 за кв.м. в январе до $1230 за кв.м. в конце марта). В центре города - на 7,2% (с $1100 до $1180), в нецентральных районах – на 3,3% (с $1200 до $1240). Наиболее высоким в этот же период при продаже был рост цен на двухкомнатные квартиры: в среднем по городу он произошел на 9,6% (с $1095 до $1200), в центре – на 9,9% (с $1101 до $1210), в нецентральных районах – на 5,6% (с $1089 до $1150).
По информации, предоставленной Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости Украины агентством недвижимости "Яворына" (г. Тернополь), резкого роста цен на недвижимость в первом квартале в этом областном центре не наблюдалось. Так, стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на первичном рынке с января до конца марта нынешнего года в среднем по городу возросла на 2,1% (с $700 за кв.м. в январе до $715 за кв.м. в конце марта). В центре этот показатель был несколько выше – 2,9% (с $690 до $710), а самый низкий – в отдаленных от центра районах – 1,4% (c $720 до $730).
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Николаевская недвижимость 2000» (г. Николаев), из-за минимальных объемов нового строительства первичный рынок жилья приторможен. В течение первого квартала предложений на нем не было. На вторичном рынке в течение квартала произошел существенный рост цен. Так, стоимость однокомнатных квартир в среднем по городу при продаже повысилась на 18,2% (с $1100 за кв.м. в январе до $1300 за кв.м. в конце марта), в центре города этот показатель был ниже - 16,7% (с $1200 с $1400), в нецентральных районах – 9% (с $1100 до $1200).
Севастополь начали массово застраивать торговыми центрами, но цены на помещения продолжают бить рекорды. Севастополь всерьез претендует на место в списке городов-лидеров по насыщенности торговыми площадями — сейчас там наблюдается настоящий бум строительства и реконструкции объектов ритейла. Причина этого явления проста — инвесторы рассчитывают заработать на дефиците помещений, который уже привел к удорожанию торговой недвижимости на 80% и повышению арендных ставок на 50% за год. Обилие потенциальных арендаторов объясняется массовым нашествием заезжих торговцев. Множится число крымских и севастопольских компаний, открывающих магазины. По сведениям экспертов, спрос на торговые площади за год вырос на 35–40%.
Если попытаться охарактеризовать февральское состояние рынка одной фразой, то сутью ее будет позиционное противостояние продавцов и покупателей. Просмотры шли достаточно активно. Но покупатели в своей массе заняли выжидательную позицию. Они не торопились, долго и тщательно выбирали объекты недвижимости; к теме возможных торгов нередко обращались чуть ли ни на первой минуте просмотра. Продавцы на это реагировали весьма слабо. На уступки, даже очень небольшие, соглашались редко. Некоторые по-прежнему поднимали цены, подтверждая тем самым тезис об огромной инерционности рынка недвижимости. По сравнению с январем количество сделок в феврале возросло на 60%; по сравнению с февралем 2006 года оно снизилось на 35%. Естественно, все это - по нашим оценкам. Реальную же статистику количества сделок знают лишь в БТИ и в Информационном Центре Минюста - как администратора Государственного реестра операций с недвижимостью. Определенные данные наверняка есть и в Госкомстате.
Столичный пригород дешевеет. Переоценив свои силы, девелоперы вынуждены снижать цены на новостройки в городах–спутниках. После рекордного роста стоимость жилья в столичном пригороде может поползти вниз. Областные застройщики переняли практику своих киевских коллег — в период наибольшего удорожания они придержали часть первичного жилья и теперь готовят его массовый выброс по новым ценам. Но свой звездный час хитрые девелоперы пропустили — спрос уже не тот, и на фоне установившегося затишья на рынке недвижимости новостройки в пригороде, по прогнозам специалистов, в ближайшее время подешевеют на 5–10%
Столичная вторичка все-таки не выдержала отсутствия покупателей. Цены на бывшую в употреблении недвижимость просели. Специалисты рынка констатируют, что по сравнению с концом прошлого года продавцы каждой тринадцатой квартиры снизили цены на $3–15 тыс., а еще такое же их количество потенциально готовы сделать это при личном торге с покупателем.
Галичане перебирают квартирами. Жилья в регионе настолько много, что покупатели могут не только капризничать, но и торговаться. Ивано-Франковск бьет рекорды по объемам жилищного строительства. Подрядчики вошли во вкус и уже не в состоянии реально оценить потребности рынка. Как следствие, недавний дефицит жилья грозит уже в этом году обернуться избытком, а цены впервые за последние годы перестанут расти. Более того, некоторые застройщики уже готовы предоставлять покупателям скидки. Наметившаяся тенденция насыщения рынка снизит рост цен: по итогам этого года он не превысит 10%. Более того, не исключено, что стоимость на недвижимость вообще не будет повышаться — за четыре месяца нынешнего года рынок демонстрирует нулевую динамику.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, агентствами недвижимости «Идеал» (г. Хмельницкий), рост цен на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры на первичном рынке жилой недвижимости Хмельницкого в течение первого квартала 2007 г. в среднем по городу произошел на уровне 10.1% (с $779 за кв.м. в январе до $858 за кв.м. в конце марта). В отдельных микрорайонах города рост цен на жилье в новостройках в процентном соотношении был несколько выше: в частности, в районе «Юго-запад» - на 15% (с $792 до $911), «Дубово» - на 13,2% (с $752 до $851), «Выставка» - на 12,5% (с $792 до $891). В центре города этот показатель был на уровне 9,5% (с $832 до $911).
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости АСН(р)У агентством недвижимости «Автограф» (г. Сумы), в течение первого квартала 2007 г. рост цен на все виды недвижимости, кроме земельных участков в центре города, в основном, был плавным. В частности, на первичном рынке стоимость квадратного метра одно-, двух- и трехкомнатных квартир в среднем подорожала на 4,9% (с $773 за кв.м. в январе до $811 за кв.м. в конце марта), в центре – на 5,11% (с $753 до $792), в нецентральных районах – на 5,7% (с $693 до $733).