Kак минимум 70% построек близ Киева - безвкусица. В эклектичности особняков, коими пестрят окрестности мегаполиса, специалисты винят не только посредственный вкус их владельцев. Это еще и результат поиска новых форм. Сейчас ситуация хотя и медленно, но меняется. Люди стали больше ездить по Европе и ориентируются на ее веяния - заказывают популярные там дома-патио, где пространство работает на определенную идею. Отказываются от вычурных форм, высоких заборов и "средневековых" замков-башен в пользу максимально открытого пространства. В моду возвращаются срубы: украинцы уже понимают, что дерево комфортнее и экологичнее кирпича.
Если попытаться охарактеризовать февральское состояние рынка одной фразой, то сутью ее будет позиционное противостояние продавцов и покупателей. Просмотры шли достаточно активно. Но покупатели в своей массе заняли выжидательную позицию. Они не торопились, долго и тщательно выбирали объекты недвижимости; к теме возможных торгов нередко обращались чуть ли ни на первой минуте просмотра. Продавцы на это реагировали весьма слабо. На уступки, даже очень небольшие, соглашались редко. Некоторые по-прежнему поднимали цены, подтверждая тем самым тезис об огромной инерционности рынка недвижимости. По сравнению с январем количество сделок в феврале возросло на 60%; по сравнению с февралем 2006 года оно снизилось на 35%. Естественно, все это - по нашим оценкам. Реальную же статистику количества сделок знают лишь в БТИ и в Информационном Центре Минюста - как администратора Государственного реестра операций с недвижимостью. Определенные данные наверняка есть и в Госкомстате.
В сегменте офисной недвижимости Кировограда изменений цен не наблюдалось как при продаже, так и при аренде. Приобрести офисное помещение сейчас в среднем по городу реально по $1500 за квадратный метр, как это было и в июле. А от арендаторов во всех районах города требуется по $15 за кв.м.
Несмотря на принятую классификацию, оператор сам определяет к какому из классов отнести новый объект. Как отмечает большинство экспертов рынка недвижимости, официальной классификации офисных площадей на Украине на сегодняшний день не существует - она находится только в стадии разработки. Из-за этого большей части застройщиков и девелоперов приходиться каждый собственный проект подгонять под европейские или российские стандарты, которые зачастую приходиться адаптировать к местным условиям. Или же инвестор присваивает объекту класс на основании собственных амбиций. Разработчики классификации внесли 10 обязательных и 10 дополнительных требований, благодаря которым теперь можно четко отнести офисный центр к классу А, В или С.
Складскими помещениями, а тем более серьезными логистическими комплексами, украинский рынок недвижимости не избалован. Двух аналогичных объектов, наверное, и не существует. Поэтому методы и критерии оценки каждого "представителя" данного сегмента до автоматизма не доведены, и процесс определения стоимости вполне можно назвать уникальным. Казалось бы, зачем вообще оценивать склад: построил и эксплуатируй себе на благо! Однако не все так просто. Для определения стоимости такой объемной собственности причин немало. Выделяются две основные: при необходимости капитализации или в случае продажи объекта. В первом случае основным критерием является объем капиталовложений в строительство складского комплекса, во втором - денежные потоки от операций со складским комплексом.
B период с 12 по 18 марта на рынке земли киевского региона существенных изменений не произошло. За неделю средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку выросла на 0,15% с $5 256 до $5 264/сотка. При этом наблюдался некоторый всплеск ценовой активности по отдельным районам. Максимальный рост 10,4% и 5,6% соответственно зафиксирован в Вышгородском и Броварском районах, где цены повысились до $4 244 и $3 137 за сотку. Положительную динамику показывают быстроразвивающиеся Макаровское и Одесское направления, здесь за неделю стоимость земли выросла на 2,5% и 1,1% до $1 940 и $3 365 за сотку.
Рынок загородной недвижимости в Украине еще очень хаотичен и не имеет форматных, общепринятых и понятных всем предложений. Отсутствие официальной классификации и четких критериев тормозит развитие рынка, порождает разногласия в оценках разных типов домов и вводит в заблуждение потенциальных покупателей. С появлением новых проектов и ростом предложения постепенно будет накапливаться теоретический и практический базис, который позволит структурировать коттеджный рынок и потребителей. Это необходимо как девелоперам, так и покупателям коттеджей.
Столичный пригород дешевеет. Переоценив свои силы, девелоперы вынуждены снижать цены на новостройки в городах–спутниках. После рекордного роста стоимость жилья в столичном пригороде может поползти вниз. Областные застройщики переняли практику своих киевских коллег — в период наибольшего удорожания они придержали часть первичного жилья и теперь готовят его массовый выброс по новым ценам. Но свой звездный час хитрые девелоперы пропустили — спрос уже не тот, и на фоне установившегося затишья на рынке недвижимости новостройки в пригороде, по прогнозам специалистов, в ближайшее время подешевеют на 5–10%
Подорожание офисной недвижимости в Донецке в течение третьего квартала, по данным АН «Дина», в среднем по городу произошло на 18% (с $3650 за кв.м. в июле до $4333 за кв.м. в конце сентября). В центре города и в отдаленных районах показатель роста оказался наиболее высоким и составил 20% в центре (с $5000 до $6000) и в отдаленных районах (с $2500 до $3000), а в районах прилегающих к центру – 14% (с $3500 до $4000).
В современном обиходе понятие инфраструктуры объекта недвижимости подразумевает две составляющие. Первая связана с общими инженерными системами здания (водоснабжение, энергообеспечение и т.д.), вторая - с комплексом дополнительных услуг для его арендаторов. Уровень развитости инфраструктуры объектов коммерческой недвижимости всегда соответствует стадии развития рынка, а в условиях насыщенности становится одним из основных преимуществ в конкурентной борьбе. Реалии украинского рынка недвижимости таковы, что инфраструктурной составляющей различных объектов недвижимости предстоит длительный путь развития. В данной статье рассмотрены основные требования к инфраструктуре в объектах офисной недвижимости, ее зависимость от формата и расположения объекта, мировая и украинская практика данной составляющей девелопмента.
На протяжении последних нескольких лет складской сегмент являлся наименее развитым в коммерческой недвижимости киевского региона. Однако 2006 год, несмотря на уже традиционно небольшой объем выведенных на рынок профессиональных складских проектов, стал переломным в развитии данного сегмента. Именно в 2006 году началось строительство целого ряда крупных складских комплексов украинских и зарубежных девелоперских компаний. В случае успешного развития событий к концу 2007 года совокупное предложение помещений на рынке складской недвижимости может практически удвоиться. В 2006 году, по данным компании Colliers International (Украина), на рынок Киева и области было выведено 65 тысяч м2 складских площадей класса А и В.
Після минулорічної невдалої спроби продати з аукціону три гектари міської землі в мікрорайоні Тяжилів, влада Вінниці більше торги не проводила. Тоді фірма, яка орендувала, але не використовувала цю землю, звернулася до суду. Рішенням Феміди продаж було зупинено. З того часу, комунальна власність лише здавалася в оренду. Найбільш «урожайним» по доходам з земельних аукціонів у Вінниці вважається 2005 рік. Тоді на одному з торгів ціна за сотку піднімалась до 210 тисяч гривень. За такою ціною було продано дві ділянки в центрі обласного центру площею шість і п’ять соток.
Из общих тенденциях, наблюдаемых на рынке коттеджных городков, можно отметить как увеличение их количества, так и расширение географии предложений. И если сравнивать с каким-либо другим рынком, то всегда при его становлении, в первую очередь, удовлетворяется спрос потребителей с наиболее высокими финансовыми возможностями. В силу множества причин обладающий собственными существенными особенностями рынок коттеджных городков является куда более замедленным. Тем не менее и он подчиняется тем же общим закономерностям, когда после насыщения элитной категории, тут же создается продукт и для менее обеспеченных людей, хотя это не является в такой же мере выгодным.
Столичная вторичка все-таки не выдержала отсутствия покупателей. Цены на бывшую в употреблении недвижимость просели. Специалисты рынка констатируют, что по сравнению с концом прошлого года продавцы каждой тринадцатой квартиры снизили цены на $3–15 тыс., а еще такое же их количество потенциально готовы сделать это при личном торге с покупателем.
Цены на офисные помещения в течение второго квартала в среднем по городу не изменились, и установились на уровне $2000, центр -$2500, прицентральные и ближние микрорайоны - $2000, отдаленные от центра районы –$1300. Торговые помещения в течение второго квартала в среднем по городу стали дороже на 4% (с $2500 за кв.м. в июле до $2600 - в настоящее время). Подорожание на 5% наблюдалось в центре (с $4000 в июле до $4200 в сентябре). В ряде нецентральных районов роста стоимости торговых площадей не наблюдалось, и в настоящее время цена 1 кв. м. в нецентральных районах - $2000-$3000.
В Украине острый дефецит высоклассной офисной недвижимости. И в столице, и в регионах Украины сегодня наблюдается значительное превышение спроса на качественные офисные площади над их предложением. Поэтому проекты высококачественных офисных зданий весьма интересны инвёсторам, а готовые объекты приносят неплохой доход их владельцам. Наиболее активно рынок офисной недвижимости развивается сегодня в столице: есть спрос, растет предложение. А вот регионы Украины в этом вопросе отстают от Киева, по оценкам экспертов, на 2-3 года. Если в столице рынок коммерческой недвижимости начинал формироваться именно с офисной, то в регионах это не самый активный сегмент рынка.
Сегодня на рынке складской недвижимости ощущается острая нехватка складских помещений, соответствующих современным стандартам. В то же время, спрос на такие объекты со стороны крупных компаний очень высок. В условиях современной экономики товарные ценности должны двигаться, а не скапливаться в одном месте, и современная логистика понимает под складом место для эффективной обработки товара, т. е, склад рассматривается как объект инфраструктуры, обеспечивающий быстрое и эффективное движение материальных ресурсов. Западные компании давно руководствуются этим принципом, инфраструктура их бизнеса обычно основана на серьезной логистике.
Стоимость земли в пригороде Киева с декабря 2006 г. по апрель т.г. возросла в среднем на 38%, а в Киеве - на 20%. Hаибольший рост цен наблюдался в Васильковском и Броварском направлениях (с декабря по апрель цены за сотку выросли на 51% и 47% соответственно). Наименьшие темпы роста стоимости земли наблюдались в Обуховском направлении, где удорожание сотки составило 25%. Hа сегодня самая высокая цена на землю наблюдается в Конче-Заспе (в среднем 26 597 долл./сотка), поселках Козин (в среднем 17 549 долл./сотка), Счастливое (в среднем 12 679 долл./сотка), Плюты (в среднем 12 122 долл./сотка) и Стоянка (в среднем 11 737 долл./сотка).
Еще по 10% рынка загородной недвижимости приходится на Бориспольский и Вышгородский районы при такой же цене за кв. м. 50% поселков расположены на расстоянии до 20 км от столицы. Наибольшим спросом на данный момент пользуются дома площадью 150-200 «квадратов», расположенные в коттеджных городках с развитой инженерной и социальной инфраструктурой. Резкое увеличение стоимости жилья в столице привело к тому, что многие киевляне отдают предпочтение загородной недвижимости. Однако, ни один из проектов по управлению коттеджными городками нельзя считать успешным.
Галичане перебирают квартирами. Жилья в регионе настолько много, что покупатели могут не только капризничать, но и торговаться. Ивано-Франковск бьет рекорды по объемам жилищного строительства. Подрядчики вошли во вкус и уже не в состоянии реально оценить потребности рынка. Как следствие, недавний дефицит жилья грозит уже в этом году обернуться избытком, а цены впервые за последние годы перестанут расти. Более того, некоторые застройщики уже готовы предоставлять покупателям скидки. Наметившаяся тенденция насыщения рынка снизит рост цен: по итогам этого года он не превысит 10%. Более того, не исключено, что стоимость на недвижимость вообще не будет повышаться — за четыре месяца нынешнего года рынок демонстрирует нулевую динамику.