По информации, предоставленной Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости Украины агентством недвижимости "Яворына" (г. Тернополь), резкого роста цен на недвижимость в первом квартале в этом областном центре не наблюдалось. Так, стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на первичном рынке с января до конца марта нынешнего года в среднем по городу возросла на 2,1% (с $700 за кв.м. в январе до $715 за кв.м. в конце марта). В центре этот показатель был несколько выше – 2,9% (с $690 до $710), а самый низкий – в отдаленных от центра районах – 1,4% (c $720 до $730).
В сегменте офисной недвижимости в течение третьего квартала в среднем по городу при продаже произошел рост цен на 19.4% (с $1970 за кв.м. в июле до $2150 в конце сентября). В центре города наблюдалось повышение цен на офисы - на 7.9% (с $2472 до $2667). В районах, приближенных к центру, офисы стали дороже на 4.6% (с $1749 до $1830 за кв.м.). А в отдаленных от центра районах этот показатель оказался наиболее низким – 0.85% (с $1537 до $1550).
Дефицит офисных помещений в центре Донецка вынуждает бизнесменов соглашаться на аренду или покупку офисов на окраине. Даже ввод в эксплуатацию новых офисных комплексов не решает данную проблемы. Донецкие риэлторы заявляют, что купить сколько-нибудь пригодное для бизнеса помещение в радиусе полукилометра от центральной площади Ленина практически нереально. Дефицит площадей особенно острый по улицам Артема и Университетской. Здесь ищут все – и торговые, и офисные помещения. Однако, за пределами небольшого квадрата, ограниченного проспектами Театральным и Комсомольским, и улицами Университетской и Челюскинцев.
Дефицит складов в Украине стимулирует привлекательность девелопмента складской недвижимости. Еще в 2006г. стало известно, что компания "Алакор" совместно с крупным австрийским девелопером Immoeast Immobilen Anlagen AG построит в Киеве два офисно-логистических комплекса. Первый из них - "Алакор Бизнес Парк Сити", общей площадью 47,2 тыс. м2, будет расположен в южной части Киева. Вторым проектом станет "Алакор Логистический Парк Обухов" на Днепровском шоссе, в 9 км к югу от столицы, который будет представлять собой складской комплекс класса "А" общей площадью 113тыс. м2. Общий объем инвестиций для реализации обоих проектов составит $150 млн. Завершить данные проекты компании планируют к 2009г.
Украина уже готова к полноценному функционированию рынка земли. В этом заверил журналистов и общественность заместитель главы Государственного комитета Украины по земельным ресурсам (Госкомзема) Владимир Жмуцкий. Высказывая свою точку зрения на проблему, господин Жмуцкий заявил, что оснований для снятия моратория на продажу земель сельхозназначения и внедрения рыночных отношений в Украине на сегодняшний день более чем достаточно. Наиболее проблемный вопрос в проекте закона о рынке земли — оценка рыночной стоимости земли.
Что же такое таунхаус? Как правило, он представляет собой квартиру в два-три этажа с отдельным входом, сблокированную с другими такими же квартирами. У каждого таунхауса есть участок, автономная система теплоснабжения и все городские коммуникации. Главная привлекательность таких поселков - отлаженная система жизнеобеспечения. В западноевропейских странах пригороды крупнейших городов буквально застроены таунхаусами, тогда как в Украине такое строительство получило развитие лишь в последние годы.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Николаевская недвижимость 2000» (г. Николаев), из-за минимальных объемов нового строительства первичный рынок жилья приторможен. В течение первого квартала предложений на нем не было. На вторичном рынке в течение квартала произошел существенный рост цен. Так, стоимость однокомнатных квартир в среднем по городу при продаже повысилась на 18,2% (с $1100 за кв.м. в январе до $1300 за кв.м. в конце марта), в центре города этот показатель был ниже - 16,7% (с $1200 с $1400), в нецентральных районах – 9% (с $1100 до $1200).
На конец третьего квартала цены при продаже офисной недвижимости установились на таких позициях: в среднем по городу $1500, в центре – $2000, в прицентральных районах – $1700, в ближних – $1200, в дальних – $1000 за кв.м. Винницкие риэлторы отмечают отсутствие роста стоимости аренды офисов, цена в среднем по городу установилась на уровне $15-20 за кв.м., в центре города – $20-25, прицентральных районах – $5-15, ближних – $8-10, дальних микрорайонах – $5-8 за кв.
Сегодня рынок недвижимости Украины, и в частности Киева, находится в стадии оживленного роста. Растет спрос, увеличивается количество новых проектов, развиваются новые, не представленные ранее, сегменты недвижимости. 2006-й можно назвать годом коттеджной недвижимости, по крайней мере для Киева. Наибольшее количество проектов и публикаций в прессе в 2006 году было посвящено именно этому типу недвижимости. Активно продолжают развиваться в Украине также сегменты торговой и офисной недвижимости. И хотя сдерживающими факторами развития рынков недвижимости остаются институциональные риски, низкие доходы населения, сложности с финансированием и согласованием, отсутствие рынка земли, тем не менее, рост четко прослеживается.
Зарабатывать на дорогах можно и нужно, и не обязательно для этого делать их платными. Вполне достаточно развивать придорожную инфраструктуру, которая будет приносить владельцам дорог немалые деньги. Особый интерес представляют территории возле трасс стратегического назначения. На этих участках могут быть построены большие логистические центры, где могут обслуживаться грузы как украинских, так и зарубежных компаний, перевозящих товары транзитом. Наиболее перспективными для размещения логистических комплексов являются ключевые транспортные магистрали: Киев - Одесса, Киев - Львов, Киев - Харьков, Киев - Москва. Самым привлекательным направлением является житомирское - в силу того, что на нем сконцентрировано порядка 35% транспортного грузопотока страны.
Максимальный рост цен на землю (116%) зафиксирован в ключевых населенных пунктах Вышгородского района, где за январь-апрель их уровень достиг $7 883 за сотку. Престижное Обуховское направление по сей день остается самым востребованным и пользуется повышенным вниманием со стороны потребителей, а по темпам роста цен за квартал в популярных населенных пунктах (86%, до $8 973/сотка) уверенно держит вторую позицию по области. Киево-Святошинский район (пока еще самый дорогой в регионе, хотя Обуховский конкурент вплотную приблизился к нему) за три месяца вырос также на 86% ($9 114/сотка).
Kак минимум 70% построек близ Киева - безвкусица. В эклектичности особняков, коими пестрят окрестности мегаполиса, специалисты винят не только посредственный вкус их владельцев. Это еще и результат поиска новых форм. Сейчас ситуация хотя и медленно, но меняется. Люди стали больше ездить по Европе и ориентируются на ее веяния - заказывают популярные там дома-патио, где пространство работает на определенную идею. Отказываются от вычурных форм, высоких заборов и "средневековых" замков-башен в пользу максимально открытого пространства. В моду возвращаются срубы: украинцы уже понимают, что дерево комфортнее и экологичнее кирпича.
Если попытаться охарактеризовать февральское состояние рынка одной фразой, то сутью ее будет позиционное противостояние продавцов и покупателей. Просмотры шли достаточно активно. Но покупатели в своей массе заняли выжидательную позицию. Они не торопились, долго и тщательно выбирали объекты недвижимости; к теме возможных торгов нередко обращались чуть ли ни на первой минуте просмотра. Продавцы на это реагировали весьма слабо. На уступки, даже очень небольшие, соглашались редко. Некоторые по-прежнему поднимали цены, подтверждая тем самым тезис об огромной инерционности рынка недвижимости. По сравнению с январем количество сделок в феврале возросло на 60%; по сравнению с февралем 2006 года оно снизилось на 35%. Естественно, все это - по нашим оценкам. Реальную же статистику количества сделок знают лишь в БТИ и в Информационном Центре Минюста - как администратора Государственного реестра операций с недвижимостью. Определенные данные наверняка есть и в Госкомстате.
В сегменте офисной недвижимости Кировограда изменений цен не наблюдалось как при продаже, так и при аренде. Приобрести офисное помещение сейчас в среднем по городу реально по $1500 за квадратный метр, как это было и в июле. А от арендаторов во всех районах города требуется по $15 за кв.м.
Несмотря на принятую классификацию, оператор сам определяет к какому из классов отнести новый объект. Как отмечает большинство экспертов рынка недвижимости, официальной классификации офисных площадей на Украине на сегодняшний день не существует - она находится только в стадии разработки. Из-за этого большей части застройщиков и девелоперов приходиться каждый собственный проект подгонять под европейские или российские стандарты, которые зачастую приходиться адаптировать к местным условиям. Или же инвестор присваивает объекту класс на основании собственных амбиций. Разработчики классификации внесли 10 обязательных и 10 дополнительных требований, благодаря которым теперь можно четко отнести офисный центр к классу А, В или С.
Складскими помещениями, а тем более серьезными логистическими комплексами, украинский рынок недвижимости не избалован. Двух аналогичных объектов, наверное, и не существует. Поэтому методы и критерии оценки каждого "представителя" данного сегмента до автоматизма не доведены, и процесс определения стоимости вполне можно назвать уникальным. Казалось бы, зачем вообще оценивать склад: построил и эксплуатируй себе на благо! Однако не все так просто. Для определения стоимости такой объемной собственности причин немало. Выделяются две основные: при необходимости капитализации или в случае продажи объекта. В первом случае основным критерием является объем капиталовложений в строительство складского комплекса, во втором - денежные потоки от операций со складским комплексом.
B период с 12 по 18 марта на рынке земли киевского региона существенных изменений не произошло. За неделю средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку выросла на 0,15% с $5 256 до $5 264/сотка. При этом наблюдался некоторый всплеск ценовой активности по отдельным районам. Максимальный рост 10,4% и 5,6% соответственно зафиксирован в Вышгородском и Броварском районах, где цены повысились до $4 244 и $3 137 за сотку. Положительную динамику показывают быстроразвивающиеся Макаровское и Одесское направления, здесь за неделю стоимость земли выросла на 2,5% и 1,1% до $1 940 и $3 365 за сотку.
Рынок загородной недвижимости в Украине еще очень хаотичен и не имеет форматных, общепринятых и понятных всем предложений. Отсутствие официальной классификации и четких критериев тормозит развитие рынка, порождает разногласия в оценках разных типов домов и вводит в заблуждение потенциальных покупателей. С появлением новых проектов и ростом предложения постепенно будет накапливаться теоретический и практический базис, который позволит структурировать коттеджный рынок и потребителей. Это необходимо как девелоперам, так и покупателям коттеджей.
Столичный пригород дешевеет. Переоценив свои силы, девелоперы вынуждены снижать цены на новостройки в городах–спутниках. После рекордного роста стоимость жилья в столичном пригороде может поползти вниз. Областные застройщики переняли практику своих киевских коллег — в период наибольшего удорожания они придержали часть первичного жилья и теперь готовят его массовый выброс по новым ценам. Но свой звездный час хитрые девелоперы пропустили — спрос уже не тот, и на фоне установившегося затишья на рынке недвижимости новостройки в пригороде, по прогнозам специалистов, в ближайшее время подешевеют на 5–10%
Подорожание офисной недвижимости в Донецке в течение третьего квартала, по данным АН «Дина», в среднем по городу произошло на 18% (с $3650 за кв.м. в июле до $4333 за кв.м. в конце сентября). В центре города и в отдаленных районах показатель роста оказался наиболее высоким и составил 20% в центре (с $5000 до $6000) и в отдаленных районах (с $2500 до $3000), а в районах прилегающих к центру – 14% (с $3500 до $4000).