К концу 2006 года общая площадь столичных офисов увеличится примерно на треть . За этот год построено 120 тыс. кв. м офисных помещений. Аналитики считают, что к началу 2007 года в Киеве будет работать около 80 бизнес-центров, а общая площадь профессиональных офисных помещений составит 595 тыс. кв. м. Однако офисов столичному бизнесу все равно не хватает. На киевские рынки выходят новые компании, растут и расширяются существующие. Только за I полугодие 2006 года количество субъектов хозяйствования в Киеве выросло почти на семь тысяч. Спрос минимум вдвое превышает предложение, бизнес-центры заполнены до отказа.
Темп развития киевского рынка офисной недвижимости измеряется нынче количеством офисных центров, открытых за последние год, два или пятилетку. Между тем это далеко не единственный формат деловой недвижимости, который можно назвать востребованным и перспективным. Многие компании предпочитают открывать офисы в собственных особняках - такое решение имеет ряд преимуществ по сравнению с арендой площадей в бизнес-центре. В городах Европы, имеющих развитый рынок офисной недвижимости, покупка или аренда частным лицом либо корпорацией особняка свидетельствует о прочном финансовом положении этой коммерческой структуры. Поэтому главным мотивом таких приобретений зачастую служит желание успешных компаний закрепить за собой имидж мощной и солидной структуры, которая пришла на рынок всерьез и надолго.
Рынок офисной недвижимости Киева сегодня находится в фазе роста, и, исходя из все более увеличивающегося разрыва между спросом и предложением, еще не скоро перейдет в фазу насыщения.Однако, существенное отставание предложения от спроса - не единственная проблема столичного рынка. Монопольное положение арендодателя и практически полное отсутствие конкуренции между проектами является причиной того, что многие новые объекты (находящиеся на стадии реализации либо уже введенные в эксплуатацию) имеют ряд существенных недостатков, в ряде случаев не соответствуют заявляемому классу, и при этом сдаются по арендной ставке, значительно превышающей уровень ставок в высококлассных офисных центрах столиц стран Центральной и Восточной Европы.
На отечественном рынке офисные центры в формате бизнес-парков только начинают развиваться. Как отмечают специалисты в области коммерческой недвижимости, по сравнению со стандартными бизнес-центрами они обладают огромным рядом преимуществ как для самих девелоперов, так и для арендаторов, в силу своей развитой инфраструктуры, сочетающей в себе производственные помещения, склады, фастфуды, магазины и др. Главной отличительной чертой бизнес-парков является их месторасположение - в пригородной зоне ли на окраине города, - а так же обладание хорошей транспортной доступностью, комфортабельными помещениями (при более низких арендных ставках) и достаточным количеством автомобильных парковочных мест.
Дефицит офисов заставляет именитые компании работать в недостроенных помещениях. Рынок офисных помещений столицы переживает ценовой бум. С весны арендные ставки в киевских бизнес-центрах выросли на треть, а в обыкновенных административных зданиях - более чем на 50%. Основная причина - острый дефицит ликвидных помещений. С начала осени даже компании с мировым именем, выходящие на наш рынок, зачастую не могут подыскать себе пристойное помещение и вынуждены ютиться в неприспособленных комнатах или виртуальных офисах. B настоящее время столичный рынок профессиональных офисных помещений насчитывает порядка 520 тыс. кв. м, площадь же непрофессиональных офисов (включая перестроенные квартиры) составляет около 4 млн. кв. м.
Рынок недвижимости не дремлет. Создание современных, качественных площадей, отвечающих самым высоким эстетическим и функциональным требованиям — вот главные характеристики рынка. Особое внимание сегодня уделяется многофункциональным комплексам, включающим в себя объекты жилищного, социального и общественно-делового назначения. Это направление очень перспективное, и этот факт побуждает инвесторов объединять свои капиталы, чтобы развивать этот сегмент рынка недвижимости, создавая качественные коммерческие площади. Строить все большие по размеру комплексы девелоперов стимулирует в первую очередь активный спрос как на торговые, так и офисные площади. Развивается тенденция "гигантомании": здания становятся выше, площадь застройки — больше, увеличиваются объемы инвестиций. Одновременно повышается спрос на помещения больших размеров. Так, если в 2004 г., например, продовольственный супермаркет мог разместиться на 1–1,5 тыс. м2, то сегодня его запросы увеличились в 2–3 раза, до 2–5 тыс. м2.
На столичном рынке офисной недвижимости спрос по-прежнему опережает предложение. Относительное насыщение ожидается лишь к 2010 году. По данным операторов, в 2005 г. столичный рынок офисной недвижимости "пополнился" 120-140 тыс. кв. м площадей, что всего лишь немногим больше, чем в 2004 г. (110 тыс. кв. м). Общая площадь арендуемых профессиональных офисных помещений на конец 2005 г. в Киеве составляла более 400 тыс. кв. м. В 2006 г., по данным девелоперских и консалтинговых компаний, в Киеве запланированы к сдаче 100-190 тыс. кв. м офисных помещений. Таким образом, совокупная их площадь преодолеет отметку 500-600 тыс. кв. м. Эксперты утверждают, что тенденции к срыву ввода объектов в эксплуатацию вряд ли будут способствовать достижению баланса спроса и предложения на рынке офисной недвижимости Киева, по крайней мере, в ближайшие три года. Частичное насыщение может начаться лишь с 2009-2010 гг., когда в столице закончится строительство офисных центров, находящихся сейчас на стадии проектирования. По данным консалтинговых компаний, прирост офисных площадей в Киеве за 2006-2010 гг. может составить около 2 млн. кв.м.
Сегодня спрос на офисные помещения в Киеве заметно превышает предложение . B настоящее время на рынке коммерческой недвижимости Киева представлено более 80 разнообразных бизнес и офисных центров общей площадью около 440 тыс. м2. В 2005 году в эксплуатацию было введено почти в 2 раза больше офисных площадей, чем в 2004 г. Однако объем офисных помещений класса "А" и "В" еще очень мал (0,16 м2 на 1 жителя) — 44 бизнес-центра общей арендной площадью 317 тыс. м2. Как правило, такие объекты относят к классам "А" или "В", которые свидетельствуют о качестве предлагаемых в аренду площадей, услуг и сервиса. На сегодняшний день владельцы многих офисных объектов, руководствуясь личными представлениями об идеальном бизнес-центре и собственной маркетинговой стратегией, достаточно произвольно присваивают деловым комплексам "класс".
Завершение первой половины 2006 года позволяет подвести некоторые итоги развития рынка офисной недвижимости. Об основных тенденциях и изменениях на рынке офисных помещений, причинах наблюдающегося сегодня существенного роста арендных ставок, влиянии на дисбаланс спроса и предложения новых проектов, заявленных к выводу до конца 2006 года. Если говорить об уровне предложения на рынке, то ситуация с дисбалансом между спросом и предложением усугубилась по следующим причинам. Прежде всего, необходимо учесть, что в 2001-2002 годах никто из основных игроков рынка офисной недвижимости совершенно не предполагал, что спрос и потребление вырастут до такого уровня.
Для столичного рынка коммерческой недвижимости первое полугодие 2006-го выдалось тихим и немного "застойным".Даже один из наиболее активно развивающихся сегментов рынка недвижимости не порадовал сколь-нибудь значительными событиями, которые обычно выражаются в запуске новых масштабных проектов. Посему спрос на профессиональные деловые квадратные метры, как и прежде, значительно превышает предложение, позиции владельцев рыночных активов не пошатнулись ни на йоту, они продолжают диктовать свои условия, цены и арендные ставки на такую недвижимость потихоньку растут. Между тем, нынешний рыночный "штиль" вряд ли продлится долго. После парламентских выборов инвесторы наконец-то получили долгожданный сигнал политической стабилизации в стране, а значит - пришло время наращивать строительные темпы.
1 полугодие 2006 года для рынка офисной недвижимости Киева ознаменовалось открытием нескольких новых офисных центров общей площадью около 30 тыс.м.кв. Однако в 2006 году будут введены не все заявленные ранее объекты. Задержки с открытием связаны в основном со сложностями согласования и с недостаточным финансированием проектов. Так, вместо задекларированных 100 тыс. кв.м. офисных площадей в 2004 год, реально поступило на рынок немногим более 60 тыс. Похожая ситуация сложилась и в 2005 году, несмотря на то, что в 2005 году было введено более 140 тыс. кв.м. В 2006 году также стоит ожидать введения только 80% площадей.
Дефицит предложения качественной офисной недвижимости в Киеве составляет около 500-600 тыс. м2, торговой - 700-800 тыс. м2, складской - около 1 млн. м2. Такую оценку рынка коммерческой недвижимости дает компания DEOL Partners. По оценке аналитиков, в настоящее время уровень вакантных площадей в объектах коммерческой недвижимости в Киеве составляет около 5%, при этом рынок коммерческой недвижимости Украины характеризуется существенным превышением спроса над предложением, о чем свидетельствует позитивная динамика поглощения нового предложения.
На сегодняшний день рынок офисных помещений находится на стадии роста. Общий объем рынка офисных площадей составляет 539 тыс. кв.м. Ежегодное введение в эксплуатацию офисных площадей 60-100 тыс.кв.м. В 2005 году было введено в эксплуатацию около 130 тыс. кв.м. Спрос в этом сегменте значительно превышает предложение. По мнению специалистов , наибольшим спросом пользуются недорогие офисные помещения площадью 100-120 кв.м, расположенные в бизнес центрах (по арендной ставке 18-35$/кв.м).
Сегодня киевский рынок коммерческой недвижимости находится на пике развития: спрос вдвое превышает предложение, арендные ставки достигли максимальных показателей как в бизнес, так и в торговых центрах. Ненасыщенность рынка обеспечивает местным девелоперам очень высокие, по меркам иностранцев, доходы. В Европе доходность инвестиций в коммерческие объекты за счет сдачи площадей в аренду составляет лишь 5% в год, у нас - 12-15% , продажа бизнес-центров класса А свидетельствует о том, что украинские девелоперы достигли максимальной доходности от сдачи площадей в аренду.
Данные, предоставленные Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Золота Арка» (г. Львов), свидетельствуют о происшедшими в течение первого квартала нынешнего года плавном росте цен на жилую недвижимость и существенном снижении цен на коммерческую недвижимость как при продаже, так и при аренде. Тем не менее, стоимость аренды жилья на вторичном рынке в большинстве случаев снизилась. В частности, только на однокомнатные квартиры был рост на уровне 6% (со $150 за квартиру в месяц в конце декабря 2006 г. до $159 за квартиру в месяц в конце марта 2007 г.). Двухкомнатное жилье в Львове при аренде в среднем по городу стало дешевле на 14% (с $250 до $215), трехкомнатное подешевело при аренде на 4,7% (с $300 до $286).
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, риэлторской компанией «НТН» («Новые технологии недвижимости», г. Симферополь), темпы роста цен на недвижимость столицы Автономной Республики Крым в течение первого квартала при продаже, в основном, характеризовались плавностью. Правда, в тот же период существенно повысилась стоимость аренды трехкомнатного жилья и всех видов коммерческой недвижимости, а также земельных участков в центре города. Подорожание трехкомнатных квартир в течение квартала при продаже было незначительным: в среднем – на 1,6% (с $1230 за квм.. в январе до 1250 за кв.м. в конце марта), в центре города – на 0,7% (с $1450 до $1460), в других районах – на 1,5% (с $1010 до $1025). Повышение стоимости аренды однокомнатного жилья в среднем произошло 4,2% (с $7,1 за кв.м. в январе до $7,4 за кв.м. в конце марта), в центре – на 6.6% (с $9,1 до $9,7), в других районах – на 8,7% (с $4,6 до $5).
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Центр недвижимости Гарант» (г. Кременчуг), рост цен на все виды недвижимости в Кременчуге в течение первого квартала нынешнего года был незначительным. Исключением стало только повышение стоимости аренды офисных помещений и земельных участков. Рост стоимости трехкомнатного жилья при продаже в среднем по городу произошел на 5,4% (с $653 за кв.м. в январе до $688 за кв.м. в конце марта). В центре города в течение квартала цены снизились на 7,3% (с $796 до $738), в нецентральных районах наблюдался их рост – на 2,9% (с $658 до $677). Стоимость аренды на все типы жилья Кременчуга оставалась на уровне начала года. В частности, однокомнатные квартиры здесь сдают в аренду в среднем за $98-100 в месяц, двухкомнатные – за $133-140 в месяц, трехкомнатные – за $180-195. В центре города стоимoсть двухкомнатных квартир в течение квартала даже уменьшилась на 11,3% (со $150 до $133).
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Гривна плюс» (г. Луганск), из-за минимальных объемов строительства нового жилья первичный рынок жилья приторможен. Рост стоимости жилой недвижимости на вторичном рынке Луганска в течение первого квартала нынешнего года - после стремительного подорожания в 2006 г. – был весьма плавным. А из сегментов коммерческой недвижимости исключением стали только складские помещения, повышение стоимости которых при продаже оказался весьма существенным. Стоимость аренды луганских квартир возросла несколько существеннее. Так, цена на однокомнатные квартиры в центре города повысилась на 6,7% (со $180 за квартиру в январе до $192 в конце марта)
Итоги первого квартала, по данным предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Ваш Ковчег» (г. Черновцы), свидетельствуют о весьма плавном росте цен на рынке недвижимости столицы Буковины. Стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке в среднем при продаже поповысилась на 7% (с $1150 за кв.м. в январе до $1230 за кв.м. в конце марта). В центре города - на 7,2% (с $1100 до $1180), в нецентральных районах – на 3,3% (с $1200 до $1240). Наиболее высоким в этот же период при продаже был рост цен на двухкомнатные квартиры: в среднем по городу он произошел на 9,6% (с $1095 до $1200), в центре – на 9,9% (с $1101 до $1210), в нецентральных районах – на 5,6% (с $1089 до $1150).
По информации, предоставленной Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости Украины агентством недвижимости "Яворына" (г. Тернополь), резкого роста цен на недвижимость в первом квартале в этом областном центре не наблюдалось. Так, стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на первичном рынке с января до конца марта нынешнего года в среднем по городу возросла на 2,1% (с $700 за кв.м. в январе до $715 за кв.м. в конце марта). В центре этот показатель был несколько выше – 2,9% (с $690 до $710), а самый низкий – в отдаленных от центра районах – 1,4% (c $720 до $730).