Процесс развития сегмента торговой недвижимости в 2005-первой половине 2006 г. в столице напоминал особенности развития экономики страны в целом - рост предложения на столичном рынке практически остановился, а спрос на торговые площади продолжал неуклонно расти. В 2005 г. в Киеве открылся только один торговый центр - "Арена Сити" на ул. Крещатик (арендуемая площадь -8 тыс. кв. м). Еще несколько уже действующих ТРЦ - "Караван" на ул. Луговая, "Аладдин" на ул. Гришко, "Метрополией на ул. Малиновского - в 2005 г. ввели в эксплуатацию развлекательные объекты (катки, боулинги, заведения общепита). В первом полугодии 2006 г. также был открыт лишь один ТЦ "Глобал UA". К концу года в столице планируется открытие всего двух ТЦ.
Наиболее дорогие торговые помещения Центрального региона в Днепропетровске. Их цена в центральных районах достигает 1000-4000 у.е./кв.м, а на центральной улице К. Маркса цена на торговые помещения доходит до 6000 у.е. На втором месте находятся торговые помещения Черкасс. Их цена в центральных района города 800-1800 у.е./кв.м, на окраине – 250-400 у.е./кв.м. Несколько дешевле торговые помещения в центре Винницы (800-1200 у.е./кв.м), в тоже время на окраине города цена торговых помещений достаточно высока –500-800 у.е./кв.м).
Экономика в первом полугодии 2006 года в экономике Украины наметилась позитивная динамика. На протяжении января-мая прирост реального валового внутреннего продукта по сравнению с соответствующим периодом прошлого года составил 4%.Наибольший прирост валовой добавленной стоимости наблюдался в строительстве - на 8,2%, транспорте - на 7,3%, торговле - на 6,7%. Прирост объемов строительства в январе-мае в первую очередь связан с повышением на 10% объемов работ в строительстве завершенных сооружений. Так на 15% повысилось строительство зданий (преимущественно жилых), на 7,3% - мостов, туннелей и метрополитена. Объем розничного товарооборота предприятий, которые осуществляют деятельность в розничной торговли и ресторанном хозяйстве, за январь-май 2006 г. составлял 33,9 млрд. грн., что в сравнительных ценах на 27,4% больше объема за январь-май 2005 г.
Самые дорогие офисы Восточной Европы - в Киеве. Составители международных рейтингов офисной недвижимости стран игнорируют Украину. Перспективные для инвестирования рынки Восточной Европы, упоминаемые в отчетах СВ Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Elta Consult и других исследовательских компаний, - Венгрия, Румыния и Россия. Основное внимание западных инвесторов сосредоточено на Москве. Однако индекс вакантности свободных площадей украинских офисных центров - один из самых низких в Европе - всего 1,5%. Для сравнения, на московском рынке не заняты около 5% площадей бизнес-центров.
В условиях острой нехватки офисных помещений арендаторы редко обращаются к услугам оценщиков. Как театр начинается с вешалки, так компания - с офиса. Он является ее визиткой и лицом. Поэтому уважающие себя фирмы, заботящиеся об имидже, подходят к выбору помещений для своей деятельности очень тщательно. С одной стороны, они стараются подобрать помещения, производящие впечатление на клиентов внешним видом и наиболее отвечающие роду деятельности фирмы. С другой - создающие максимально комфортные условия для продуктивной работы их сотрудников. На смену однотипным и безликим советским конторам пришли новые, ультрасовременные офисы и целые комплексы, оснащенные по последнему слову техники.
Иногородние бизнесмены заставили запорожских владельцев офисов поднять арендные ставки. Запорожье пока остается раем для предпринимателей, желающих сэкономить на аренде офиса. Ставки здесь остаются самыми низкими в сравнении с другими городами-миллионниками, к тому же за год динамика цен едва превысила 10%. Впрочем, ситуация постепенно меняется, поскольку новых бизнес-центров здесь практически не строится, а спрос на них быстро растет. Уже с января некоторые владельцы качественных помещений начали сдавать их вполовину дороже, чем до праздников. Запорожье становится все интереснее для бизнесменов из других регионов, что уже отразилось на местном рынке офисной недвижимости.
С каждым годом количество игроков на украинском рынке недвижимости будет возрастать, т.к. игра стоит свеч. Себестоимость одного кв. м жилья от строителей (без отделки и сантехники в среднем составляет $550-580 за 1 в. м, в то время как на первичном рынке он стоит $950-1500. Строительство занимает от одного до полутора лет. К его окончанию большая часть площади оказывается распроданной, а брутто-доход составляет от 80% до 130%. Строительство офиса под ключ обходится в среднем в $700-800 за 1 кв. м. При сдаче в аренду площади по $50-80 за 1 кв. м в месяц с учетом накладных расходов, расходов на содержание и текущий ремонт окупаемость составляет 3-3,5 года. Таким образом, коммерческая недвижимость становится стабильным высоколиквидным источником дохода.
Возводятся десятки новых билисс центров. Тем не менее, офисных помещений в столице по-прежнему не хватает. Острый дефицит коммерческих площадей не замедлил сказаться на их стоимости. Аренда офисов в столице Украины уже сейчас обходится дороже, чем в большинстве европейских стран. Арендные ставки на профессиональные офисные помещения в украинской столице достигли невиданных высот. Цепа аренды помещений в киевских бизднес-центрах сегодня в 3 раза превышает арендные ставки в Праге и Варшаве, в 2,5 раза в Будапеште. Впрочем, поэтому показателю Украина оставила позади не только страны бывшего соцлагеря. По стоимости аренды офисов Киев уже обогнал и многие западноевропейские столицы Берлин, Брюссель, Барселону, Амстердам и Мадрид.
Первое полугодие 2006 г. для рынка офисной недвижимости Киева ознаменовалось открытием нескольких новых офисных центров общей площадью около 30 тыс. кв. м. На сегодняшний день в столице работает порядка 80-ти бизнес-центров всех классов общей арендной площадью более 460 тыс. кв. м. Однако насыщенность бизнес-центров (БЦ) в Киеве в три раза меньше, чем в Москве, и в 10-15 раз меньше, чем в европейских столицах. В настоящий момент рынок офисной недвижимости находится на стадии развития. Предложение площадей на сегодняшний день все еще не удовлетворяет спрос, вследствие чего цены в офисных центрах по-прежнему продолжают расти.
О том, что в Запорожье существует дефицит офисных площадей, специалисты говорят давно. Уже на грани исчерпания находятся ресурсы, которыми до сих пор пользовались предприниматели: бывшие админздания, промышленные территории, жилищный фонд города. Особенно остро стоит вопрос наличия качественных офисных площадей: таковых в городе попросту нет. На сегодня в Запорожье существует несколько проектов по созданию современных бизнес-центров. Реализацией одного из них - Business Hall - занимается местная компания развития проектов "Запорожстар". Отсутствие в Запорожье современных бизнес-центров - временное явление. На данный момент в городе ведется строительство специализированного офисного центра Business Hall.
Основную массу предложения на рынке офисной недвижимости Харькова составляют неликвидные объекты. Как отмечают эксперты, в последнее время в Харькове увеличился спрос на качественные и дорогие офисы, но, к сожалению, таковых на сегодняшний день немного. В то же время значительная часть потребителей все еще отдает предпочтение не комфортным бизнесцентрам, а объектам вторичного рынка, расположенным возле красной линии, причем, выкупается все, вплоть до ветхих полуподвальных помещений. Это может быть связано в первую очередь с тем, что в новостройках, сданных в эксплуатацию, пользователи один за другим начинают делать ремонты, окончание которых предугадать невозможно, и далеко не каждый готов работать (в лучшем случае несколько месяцев) под звуки дрели и перфоратора.
В ноябре 2006 года Московский исследовательский форум объявил о введении новой классификации офисных помещений, которая была разработана совместными усилиями "большой четверки" - компаниями СВ Richard Ellis/Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle, при участии специалистов из различных сфер, связанных со строительством, управлением, а также обслуживанием офисных зданий. Стремительное развитие московского рынка офисной недвижимости и постоянно повышающиеся требования к стандартам классности зданий очень скоро привели к тому, что существующий вариант перестал соответствовать реалиям рынка и удовлетворять его участников.
За два года Львов обещают завалить офисными помещениями. Высокий спрос на офисы во Львове на фоне низких темпов строительства новых бизнес-центров привел к дефициту площадей. На сегодняшний день купить помещение в центре города практически невозможно, а цены бьют все рекорды, достигая $7 тыс./кв. м. Эта проблема уже привлекла внимание местных властей, которые пообещали выделить для бизнесменов порядка 30 земельных участков. за нынешний год спрос на офисную недвижимость в городе вырос на 20-30%. Среди наиболее активных клиентов риэлторы называют банки, страховые компании, фирмы, торгующие одеждой, и аптечные сети.
В центре Одессы нет качественных офисов, а высокие цены вынуждают арендаторов переезжать на периферию. Хотя, на первый взгляд, в Одессе вводится в эксплуатацию достаточно много офисных площадей, дефицит качественных помещений по-прежнему высок. Большинство "новых" бизнес-центров представляют собой реконструированные здания проектных институтов. Тем не менее спрос на них достаточно высок, ведь выбирать компаниям практически не из чего. В последнее время существенно увеличилось число иногородних компаний, которые открывают представительства в нашем городе. Среди новичков лидируют банки и торговые фирмы которые нуждаются в офисных помещениях, что и привело к всплеску спроса на рынке.
К концу 2006 года общая площадь столичных офисов увеличится примерно на треть . За этот год построено 120 тыс. кв. м офисных помещений. Аналитики считают, что к началу 2007 года в Киеве будет работать около 80 бизнес-центров, а общая площадь профессиональных офисных помещений составит 595 тыс. кв. м. Однако офисов столичному бизнесу все равно не хватает. На киевские рынки выходят новые компании, растут и расширяются существующие. Только за I полугодие 2006 года количество субъектов хозяйствования в Киеве выросло почти на семь тысяч. Спрос минимум вдвое превышает предложение, бизнес-центры заполнены до отказа.
Темп развития киевского рынка офисной недвижимости измеряется нынче количеством офисных центров, открытых за последние год, два или пятилетку. Между тем это далеко не единственный формат деловой недвижимости, который можно назвать востребованным и перспективным. Многие компании предпочитают открывать офисы в собственных особняках - такое решение имеет ряд преимуществ по сравнению с арендой площадей в бизнес-центре. В городах Европы, имеющих развитый рынок офисной недвижимости, покупка или аренда частным лицом либо корпорацией особняка свидетельствует о прочном финансовом положении этой коммерческой структуры. Поэтому главным мотивом таких приобретений зачастую служит желание успешных компаний закрепить за собой имидж мощной и солидной структуры, которая пришла на рынок всерьез и надолго.
Рынок офисной недвижимости Киева сегодня находится в фазе роста, и, исходя из все более увеличивающегося разрыва между спросом и предложением, еще не скоро перейдет в фазу насыщения.Однако, существенное отставание предложения от спроса - не единственная проблема столичного рынка. Монопольное положение арендодателя и практически полное отсутствие конкуренции между проектами является причиной того, что многие новые объекты (находящиеся на стадии реализации либо уже введенные в эксплуатацию) имеют ряд существенных недостатков, в ряде случаев не соответствуют заявляемому классу, и при этом сдаются по арендной ставке, значительно превышающей уровень ставок в высококлассных офисных центрах столиц стран Центральной и Восточной Европы.
На отечественном рынке офисные центры в формате бизнес-парков только начинают развиваться. Как отмечают специалисты в области коммерческой недвижимости, по сравнению со стандартными бизнес-центрами они обладают огромным рядом преимуществ как для самих девелоперов, так и для арендаторов, в силу своей развитой инфраструктуры, сочетающей в себе производственные помещения, склады, фастфуды, магазины и др. Главной отличительной чертой бизнес-парков является их месторасположение - в пригородной зоне ли на окраине города, - а так же обладание хорошей транспортной доступностью, комфортабельными помещениями (при более низких арендных ставках) и достаточным количеством автомобильных парковочных мест.
Дефицит офисов заставляет именитые компании работать в недостроенных помещениях. Рынок офисных помещений столицы переживает ценовой бум. С весны арендные ставки в киевских бизнес-центрах выросли на треть, а в обыкновенных административных зданиях - более чем на 50%. Основная причина - острый дефицит ликвидных помещений. С начала осени даже компании с мировым именем, выходящие на наш рынок, зачастую не могут подыскать себе пристойное помещение и вынуждены ютиться в неприспособленных комнатах или виртуальных офисах. B настоящее время столичный рынок профессиональных офисных помещений насчитывает порядка 520 тыс. кв. м, площадь же непрофессиональных офисов (включая перестроенные квартиры) составляет около 4 млн. кв. м.
Рынок недвижимости не дремлет. Создание современных, качественных площадей, отвечающих самым высоким эстетическим и функциональным требованиям — вот главные характеристики рынка. Особое внимание сегодня уделяется многофункциональным комплексам, включающим в себя объекты жилищного, социального и общественно-делового назначения. Это направление очень перспективное, и этот факт побуждает инвесторов объединять свои капиталы, чтобы развивать этот сегмент рынка недвижимости, создавая качественные коммерческие площади. Строить все большие по размеру комплексы девелоперов стимулирует в первую очередь активный спрос как на торговые, так и офисные площади. Развивается тенденция "гигантомании": здания становятся выше, площадь застройки — больше, увеличиваются объемы инвестиций. Одновременно повышается спрос на помещения больших размеров. Так, если в 2004 г., например, продовольственный супермаркет мог разместиться на 1–1,5 тыс. м2, то сегодня его запросы увеличились в 2–3 раза, до 2–5 тыс. м2.