Пока в городе не построят новые объекты ритейла, арендаторы будут отчаянно сражаться за каждый квадратный метр торговых площадей. В течение ближайших двух лет емкость рынка торговой недвижимости в Полтаве может вырасти на 100%, что должно замедлить рост арендных ставок или даже привести к их снижению. Однако не всем бизнесменам удастся продержаться на плаву до этого светлого времени. Уже сейчас аренда помещения в городе стала многим не по карману. Полтава становится настоящей Меккой для застройщиков, специализирующихся на торговой недвижимости. В марте на центральной улице города - Фрунзе, откроется новый ТРЦ "Конкорд", общая площадь которого составит порядка 12 тыс. кв. м.
Как может измениться ценовая ситуация на рынке недвижимости Украины в течение лета и до конца года?
Рынок вторичного жилья находится в «подвешенном» состоянии: покупатели ждут снижения цен, продавцы продолжают настаивать на своих ценах, постоянно повышая их на пару, а то и больше тысяч. Наблюдается все больший разрыв между предложением и спросом. По отношению к марту спрос на вторичное жилье сократился примерно в два раза, в то время как предложение возросло, пусть и незначительно - прирост составил 6% (см. график 2).
Ввод в эксплуатацию жилья в Украине в I кв. возрос на 4,2%. В Украине в январе-марте 2007 года введено в эксплуатацию 1,761 млн кв. м жилья, что на 4,2% больше по сравнению с аналогичным периодом 2006 года, сообщил Государственный комитет статистики во вторник. Кроме этого, согласно статданным, в январе-марте 2007 года введены в эксплуатацию следующие объекты социальной сферы: общеобразовательные учебные заведения на 1,605 тыс. ученических мест (на 11,7% меньше), амбулаторно-поликлинические заведения на 423 посещений за смену (в 3,4 раза больше).
На рынке наиболее "ходовыми" традиционно являются одно- и двухкомнатные квартиры... На вторичном рынке Винницы средняя (исходя из газетных объявлений) стоимость однокомнатных квартир составляет порядка 37 тысяч долларов. Двухкомнатные продаются в среднем по 58 тысяч, "трешки" - 75 тысяч долларов. Реальная цена может быть меньше на пять тысяч. Как известно, цены растут быстро, а падают оч-чень медленно. На данный момент удешевления квартир фактически нельзя заметить, листая газетные объявления. Зато если потенциальный покупатель придет в гости к продавцу, тот, если он на самом деле желает продать свое имущество, не скупится уступать. Иногда разница между заявленной и реальной ценой сделки может составить порядка пяти тысяч долларов.
В ожидании чуда. Харьковские арендаторы надеются, что офисные площади будут дешеветь. С начала нынешнего года стоимость покупки офисов в Харькове возросла почти на треть, и местные бизнесмены, предпочитавшие раньше не арендовать, а приобретать помещения в собственность, затаились в ожидании обвала цен. Однако, по мнению экспертов рынка недвижимости, площади в БЦ и дальше будут дорожать, несмотря на массовое строительство в городе новых объектов подобного назначения. А подешеветь могут только низкокачественные здания бывших НИИ, интерес к которым постепенно падает. В компании «XXI век» добавляют, что наиболее популярными в Харькове являются объекты классов В и С (37 и 42% спроса соответственно). В то же время на офисы класса А претендуют не более 5% бизнесменов.
Индекс средней стоимости жилья г. Запорожья за период с 16 по 23 мая 2007 г. вырос на 0,66 % и составил 1073 $/м2. Первый квартал на рынке недвижимости Запорожья продемонстрировал плавный характер роста цен и количества предложений. Но объем сделок при этом не увеличился. Говорить о каком-либо ажиотаже у местных риэлторов оснований нет. Гораздо существенным оказался рост стоимости аренды запорожского жилья… Местная власть стремится сделать земельный рынок в городе прозрачным, проводя и планируя аукционы.
Риэлторы в отчаянии: на рынке жилой недвижимости третий месяц застой. Цены достигли пика, но продавцы не спешат их снижать. Хотя аренда квартир уже дешевеет. Последний, кто скажет о том, что жилье подешевеет – риэлторы, ведь это их хлеб с маслом. Но даже они, всегда старающиеся прогнозировать рост, рост и еще раз рост цен, не могут уже игнорировать очевидного: ситуация на рынке зашла в тупик. Аналитики группы компаний «Планета Оболонь» прогнозируют продолжение стагнации рынка в мае и, что самое главное, связывают это с тем, что цены на квартиры оторвались от возможностей большинства потенциальных покупателей.
Галичане не торгуются. Львовский рынок жилой недвижимости не только не стабилизировался, как в других городах, но и демонстрирует очередные ценовые рекорды. Дороговизна жилья во Львове все чаще заставляет местных жителей рассматривать возможность переселения за городскую черту. Тем более что сейчас по цене однокомнатной квартиры там можно приобрести участок и построить скромный дом. Учитывая, что проблема с дефицитом жилплощади в самом городе разрешиться не скоро, риэлторы прогнозируют настоящий коттеджный бум и стремительный рост стоимости земли в регионе. Только в мае жилье на первичке выросло в цене на $50 за кв. м, а за четыре месяца нынешнего года динамика составила порядка 25%. Вторичка дорожает еще быстрей. Если в конце прошлого сезона стандартную однокомнатную квартиру можно было купить за $30 тыс., то сейчас предложения стартуют с $50 тыс., то есть всего в течение нескольких месяцев цены почти удвоились.
В ближайшие три месяца цены на киевскую недвижимость могут упасть на 15%. Специалисты больше не скрывают, что вот уже четыре месяца подряд количество потенциальных покупателей киевских квартир, как новостроек, так и «бывших в употреблении», мизерно. А потому продавцы, которым действительно необходимо продать свои апартаменты быстро, потихоньку начали снижать цены. Сегодня на вторичном рынке столицы можно подобрать квартиру на $5–20 тыс. дешевле, чем полгода назад. Строители же, обладая большими оборотными средствами, пока продолжают бороться за свои прибыли, убирая из прайсов самые дешевые предложения малогабаритного жилья.
На сегодняшний день спрос на складские помещения Харькова формируют компании-трейдеры, компании-дистрибьюторы и фирмы-производители. Удовлетворить свои потребности в складах можно, купив старый склад, чтобы реконструировать его для повышения классности, что, честно говоря, зачастую невозможно из-за изначально заложенных параметров построек. Можно построить склад собственными силами, как например, это делает сейчас сеть торговых центров "Таргет", "Дигма", "Класс" и др. Предложение складов класса В от общего предложения составляет всего 16%, остальные 84% приходятся на С и D. Максимальный дефицит зафиксирован на складские площади класса С, хотя со временем все ощутимее становится нехватка качественных площадей. В 2006 г. суммарный спрос перекрыл предложение на 70 тыс. кв. м.
Суммарный объем площадей, которые будут введены до конца 2007 г., оценивается на уровне ~ 480.000 м.кв. Фаза первичного насыщения наступит не раньше 2008-2010 гг. Прогнозируемые доли офисов класса А и В+ в 2007 составят ~30,5% ~19,5% соответственно. По данным «Украинской Торговой Гильдии» на теперешнее время в г. Киеве существующие проекты занимают площадь более чем в три раза меньше заявленой в прогнозе на 2007-2010 гг.: торговые центры- 0,309 млн. кв. м; бизнес-центры – 0,43 млн. кв. м 5; складские комплексы – 0,203 млн. кв. м.
Количество деловых центров в Днепропетровске растет буквально на глазах. Рынок офисной недвижимости претерпевает необратимые изменения: на первый план выходят помещения, соответствующие высоким современным стандартам. Ситуация на рынке офисной недвижимости Днепропетровска складывается наиболее благоприятным для застройщиков образом. Если несколько лет назад компании предпочитали переоборудовать уже готовые помещения, то сегодня они выбирают иную стратегию. Спрос на помещения, изначально спроектированные под офисы, необычайно высок. Компании ищут недвижимость с соответствующей инфраструктурой: конференц-залом, парковкой, кафе и современными коммуникациями. Офисы класса «А» востребованы как никогда.
Дефицит офисных помещений в центре Донецка вынуждает бизнесменов соглашаться на аренду или покупку офисов на окраине. Даже ввод в эксплуатацию новых офисных комплексов не решает данную проблемы. Донецкие риэлторы заявляют, что купить сколько-нибудь пригодное для бизнеса помещение в радиусе полукилометра от центральной площади Ленина практически нереально. «Дефицит площадей особенно острый по улицам Артема и Университетской. Здесь ищут все – и торговые, и офисные помещения. Но ничего не продается», – говорит замдиректора агентства недвижимости «Наш дом» Василий Забельников.
Предложение на столичном рынке торговой недвижимости до конца 2007 года может вырасти на 70 тыс. м2. Из заявленных на 2007 год проектов по торговой недвижимости наибольшую вероятность реализации имеют первая очередь торгового центра «Днепровская пристань», торгово-развлекательный центр «Блокбастер» и первая очередь ТЦ «Материк». За первое полугодие 2007 года предложение торговых площадей в Киеве увеличилось только на 10 тыс. м2 – с введением в эксплуатацию ТРЦ «Комод» на левом берегу. Вместе с тем директор департамента считает, что даже двукратный прирост предложения введенных площадей в 2007 году по сравнению с 2006 годом значительно не повлияет на существующий дисбаланс между спросом и предложением.
И в прошлом, и в этом году регионы заметно опередили столицу по темпам развития сегмента качественных торговых и торгово-развлекательных центров. Именно в украинских регионах в течение этого времени открылись самые крупные проекты ТЦ и ТРЦ. Одна из тенденций - бум строительства торговых центров в Харькове. Развитие рынка торговых площадей города находится в стадии активного роста, именно поэтому в этом году начато много новых проектов. Это обусловлено, во-первых, тем, что торговые центры на сегодня являются наиболее привлекательным и выгодным объектом с точки зрения инвестиций на рынке коммерческой недвижимости, а во-вторых, повышением покупательской способности населения и как следствие, изменением покупательских предпочтений, соответственно, теперь люди предпочитают покупать более качественные товары в хороших магазинах.
Торговые центры класса люкс формируются в соответствии с классической концепцией. Девелоперу требуется очень внимательно и очень требовательно отнестись к каждому параметру ТЦ. Успешность ТЦ класса люкс базируется примерно на тех же «китах», что и успешность обычного ТЦ. Продуманность концепции и тщательность ее исполнения должны быть тоже на уровне «люкс». Здесь все более категорично: если в случае с «обычным» ТЦ можно говорить «об отдельных недостатках концепции, которые привели к некоторому снижению доходности», то в аналогичной ситуации «элитный» ТЦ, скорее всего, будет просто невостребован. Это связано с тем, что доля потенциальных потребителей элитных товаров невелика.
Объем торговых площадей на тысячу жителей в столице Украины все еще вдвое ниже среднеевропейского уровня. Но с 2006 г. эксперты рынка стали отмечать тенденцию улучшения качества концепций ТРЦ, увеличения размеров торговых объектов (в среднем с 30 до 60 тыс. кв. м), а также сочетания нескольких функций в одном объекте. В период 2007-2008 гг. в Киеве прогнозируется ввод в эксплуатацию более 250 тыс. кв. м торговых помещений. Однако переход рынка к стадии насыщения наступит не ранее 2009 г. (остается высоким риск задержки ввода площадей в эксплуатацию).
Тот, кто считает столицу Украины единственным центром цивилизации, в котором строятся фешенебельные торговые центры и открываются «модные» магазины, пребывает в жестоком неведении. Если обратить свои взоры на юго-восток или попросту спустится вниз по течению Днепра, можно обнаружить иную точку роста украинского ритейла. В то время, как Киев замораживает стройки и взращивает ставки аренды, Днепропетровск наращивает мускулы. Здесь показатели рынка недвижимости демонстрируют наибольшую динамику в Украине. Что, впрочем, объясняется концентрацией капиталов многих отечественных высокодоходных предприятий.
В последние 1-2 года для украинского рынка торговой недвижимости характерно замедление динамики развития в столице, и заметное оживление в регионах. В некоторых административных центрах строительство новых торговых комплексов идет куда более интенсивно, чем в Киеве. Розничные операторы в свою очередь все чаще рассматривают варианты аренды площадей не только в столице, но и в других городах Украины. Ведь сильная национальная сеть не может ограничить свое развитие только Киевом. В ответ на сформировавшуюся тенденцию журналы проводят анализ рынка торговых площадей и основных объектов, которые пополняют предложение аренды за пределами столицы. Но в начале, ведущие эксперты опишут актуальную ситуацию, в целом характерную для региональных рынков торговой недвижимости.