Киевские и харьковские городские власти на конференции, организованной институтом Адама Смита, предложили свои варианты ответа на вопрос: как привлечь инвестиции в украинский рынок недвижимости? Рентабельность инвестиций в украинскую недвижимость продолжает оставаться чрезвычайно высокой. В зависимости от типа недвижимости (коммерческая или жилая), ее месторасположения, этапа, на котором инвестор входит в проект, она, по разным оценкам, может колебаться в широчайшем диапазоне - 5-300%. Впрочем, риски - политическая и экономическая нестабильность - тоже весьма велики. Именно через их призму инвесторы, как отечественные, так и иностранные, оценивают рынок недвижимости Украины.
Темпы строительства торговых центров отбросили столицу на уровень периферии. В Киеве перестали возводить торговые и торгово-развлекательные центры, а в существующих - арендные ставки всего за год повысились на 33%. По словам специалистов, на протяжении ближайших двух лет подобная ситуация сохранится и де вел оперы не будут радовать киевлян новыми ТЦ. Поведение столичных девелоперов удивляет, так как этот сектор является самым прибыльным и позволяет достигать рентабельности, многократно превышающей аналогичные показатели в Восточной и Западной Европе. По словам экспертов, в отдельных случаях строительство ТЦ дало возможность девелоперам в течение одного года получить 600% прибыли. Но сверхприбыли, судя по всему, нашим девелоперам не нужны. Практически все компании сейчас переносят сроки как минимум на два года.
Реконструкция центра Днепропетровска, так называемой предмостовой его части, предусмотренная генпланом, открыла небывалые возможности для строительства. В 2005 г. запущено четыре новых ТЦ, до конца 2006 г. планируется ввести в эксплуатацию еще три. А год спустя, возможно, город "выдаст" еще два объекта, один из которых - "Караван" - ТРЦ самого крупного украинского формата. Среди городов-миллионников (помимо столицы) именно Днепропетровск можно назвать самым успешным в плане развития торговой недвижимости. По оценке экспертов международной консалтинговой компании Colliers International в Украине, на сегодняшний день в городе функционируют четыре профессиональных торговых центра - "Гранд Плаза", "Дафи", "Европа" и "МОСТ", готовится к открытию пятый - ТРЦ "Вавилон".
Из-за бюрократических проволочек вводится значительно меньше площадей торговых центров, чем запланировано. Первый торговый центр (ТЦ) появился в Киеве в 1999 году, а сейчас их 29. Общая их площадь на конец 2005 года составляла 319,8 тыс. кв. м, или 117 кв. м на 1 тыс. жителей. За прошлый год торговые площади в столичных ТЦ увеличились менее, чем на 20 тыс. кв. м, хотя было заявлено свыше 100 тыс. кв. м. Участники рынка и эксперты прогнозировали, что введение семи новых торговых, торгово-развлекательных и многофункциональных комплексов позволит в 2006 году увеличить емкость рынка до 500 тыс. кв. м, или 191,6 кв. м на 1 тыс. жителей.
Прогнозы экспертов рынка недвижимости в Днепропетровске не оправдались - несмотря на появление крупных объектов формата Riteil park, арендные ставки на торговые площади не снизились. В прошлом году здесь открылись ТЦ "Дафи", "Европа", "Атриум", "Привокзальный", "Большая ложка", "Новый Континент" общей площадью более 60 тыс. кв. м. В нынешнем году этот список пополнили торгово-развлекательные центры "Мост Сити Центр", "Материк" и "Вавилон". По оценкам местных риэлторов, на рынок поступило еще порядка 70 тыс. кв. м. Сейчас насчитывается более 40 объектов, позиционирующих себя как ТЦ, хотя эксперты утверждают, что таковыми в действительности можно считать всего лишь 16 центров с общей торговой площадью порядка 120 тыс. кв. м. Предложение торговых площадей в Днепропетровске ограничено. Большинство ТЦ заполнены на 95-100%.
Торговые улицы расположены сегодня преимущественно в столице, а именно в ее центральной части. Нужно разделятьпонятия "street retail" и "high street retail". Если под первым понятием мы подразумеваем все магазины на улицах, то второй сегмент, более интересный и более узкий, заключает в себе торговые зоны и основные торговые улицы в центре города, зачастую в его исторической части, с очень интенсивным пешеходным потоком, большой концентрацией магазинов (в большей мере одежда, обувь и аксессуары) и с самой высокой арендной ставкой в городе. Магазины обычно размешаются по обеим сторонам улицы, и здесь можно увидеть практически все представленные в стране международные бренды.
Хотя киевский рынок торговой недвижимости еще только развивается и пока не отличается таким богатством высококлассных торговых центров, как рынки Москвы или Варшавы, все же за последние три года в столице Украины запущено немало "звездных" проектов. Все они оказали ощутимое влияние на развитие инфраструктуры столичного ритэйла, вывели этот сегмент рынка коммерческой недвижимости на новый качественный уровень и стали примерами для подражания. Но даже эти знаковые проекты имеют не только сильные, но и слабые стороны, прекрасно видимые опытным экспертам.
Причина кризиса розничной торговли продуктами питания в центрах городов лежит на поверхности. После проведения в 1994-1997 гг. малой приватизации гастрономы перешли к частным владельцам, которые даже при полном соблюдении условий приватизации получали право на перепрофилирование торговой точки уже через пять лет. Арендные ставки в таких магазинах оказались "неподъемными" для реализаторов продовольственных товаров. Как объясняет Сергей Григоренко, пресс-секретарь корпорации "ПАККО" (г. Луцк; 30 разноформатных магазинов; товарооборот в 2005 г. - $110 млн.), с минимальной рентабельностью продовольственный магазин начинает работать при выручке $15-20 с 1 кв. м в региональных центрах и $30-35 - в столице.
Сегодня рынок торговой недвижимости вошел в стадию инвестиционного насыщения, когда инвесторы покупают торговые объекты как готовый бизнес. В силу отсутствия качественных объектов для вложения подобные инвестиционные сделки имеют единичный характер. Это в свою очередь подразумевает в будущем создание ТЦ с максимальной ориентацией на качество. В этом плане подземные торговые центры, заслужившие на нашем рынке славу "гадкого утенка", при грамотном девелопменте могут стать Клондайком сверхприбылей. Около трех лет назад, после глобальной реконструкции полуразрушенных зданий в центре Киева и строительства подземного пространства под Бессарабской площадью и Большой Васильковской улицей, в столице началась эпоха подземных торговых центров.
Отечественная индустрия развлечений, реанимированная в сфере современной торговой недвижимости после "комы" 1990-х годов, находится на пороге нового этапа. Не за горами время, когда отрасль начнет функционировать не только в качестве вспомогательного элемента торговли, но и как самостоятельное бизнес-направление в недвижимости. Времена, когда успешные торговые комплексы создавались без развлекательно-досуговых элементов уходят в прошлое. Теперь отсутствие зон отдыха и развлечений могут позволить себе лишь небольшие объекты торговли. В крупных форматах торговых центров развлекательный сегмент является одним из обязательных "якорей", относящимся в существующей классификации якорных арендаторов к "генерирующим активность" и направленным на привлечение максимально широкого сегмента посетителей из существующей ниши.
В Харькове не хватает площадей под торговлю. Но дальновидные риелторы уже предсказывают скорое перенасыщение рынка торговой недвижимости. Харьков входит в тройку самых перспективных городов Украины с точки зрения развития крупноформатной торговли. В то же время харьковский регион, по мнению экспертов, неоправданно мало освоен ритейлерами, а объектов коммерческой недвижимости в областном центре намного меньше, чем в Одессе или Днепропетровске. Рынок торговой недвижимости Харькова на данный момент только формируется, строительство крупных объектов идет вяло, ощущается сильная нехватка торговых центров в их классическом понимании.
Столичные девелоперы расширяют активность на регионы, где востребуются крупные форматы торговых центров. А розничники сами становятся девелоперами. Еще совсем недавно почти все самое интересное на украинском рынке торговой недвижимости происходило в Киеве. На ярко освещенной столичной сцене бурлили страсти и разворачивались интриги, появлялись и "обкатывались" новые форматы торговых центров, а регионы в основном скромно довольствовались ролью затемненной галерки. Сегодня же ситуация меняется кардинально - регионы начинают обгонять Киев по числу новых проектов современной коммерческой недвижимости, да и сами эти проекты становятся крупнее и интереснее. Расширяется также число авторов проектов торгово-развлекательных центров в регионах.
Расположение торгового объекта - вопрос, которым ритейлер должен задаваться еще на этапе открытия магазина. Сегодняшние реалии таковы, что выбор объектов достаточно сужен. Тем не менее, грамотный выбор места может во многом предопределить конечный успех проекта. Национальные сетевые операторы прежде всего определяются с городом, в котором будет находиться торговый объект. Безусловно, наиболее привлекательным для размещения объекта многие считают Киев. Со столицы в первую очередь начинают все крупнейшие отечественные и зарубежные ритейлеры, работающие в Украине. Здесь находится самое платежеспособное население, город посещает множество туристов и официальных делегаций. Естественно, в столице же происходит основное количество крупнейших культурных и политических событий.
В последнее время девелоперы склонны развивать в своих проектах ТЦ развлекательную инфраструктуру. Несмотря на то, что затраты на устройство кинотеатров, катков, ресторанов, боулингов и прочих заведений, предназначенных для отдыха посетителей, весьма велики, а доходы от взимания арендной ставки несущественны, руководство ТЦ усматривает в подобной стратегии особую выгоду. Предшественники современных отечественных ТЦ - советские универмаги - практически не предлагали посетителям ничего, что можно было бы назвать развлекательной инфраструктурой. Иногда, в торговых залах универмагов, как, например, в киевском ЦУМе, располагались кафе, где можно было съесть пирожное и выпить чашечку кофе.
Еще недавно в структуре спроса на коммерческую недвижимость лидировали офисные помещения. Сегодня ситуация выглядит иначе. Первенство стойко держат торговые объекты. Высокий интерес к таким площадям подогревает бурное развитие розничной торговли и высокий уровень доходности. Однако того, кто решил купить или арендовать, скажем, небольшой магазинчик в самом бойком месте Днепропетровска, ждет явное разочарование: выбор небольшой, а цены довольно внушительные. С начала года арендные ставки поднялись примерно на 15%, а цены продаж выросли на 40%.
На сегодняшний день, спрос на рынке крупноформатной торговой недвижимости Украины значительно превышает предложение. Стабилизация спроса и предложения в этом сегменте, по мнению большинства экспертов, ожидается не ранее 2010-2011 гг. Ситуация на сегодняшний день выглядит следующим образом: количество крупноформатных торговых центров г. Киева составляет 25 объектов, 60% из них находятся на окраине города, 20% - в серединной зоне и 20% - в центре. По плану, в этом году предполагалось открытие еще семи крупноформатных торговых центра, что позволило бы увеличить общий объем торговых площадей г. Киева до 450 тыс. кв. м.
Увеличению спроса на торговую недвижимость будет способствовать дальнейший экономический рост, повышение доверия к Украине, появление новых иностранных сетевых операторов. В 2006-2007 гг. предвидится приход на киевский рынок ряда российских и западных сетей. Кроме того, в 2006 г. наконец проявился явный интерес крупных иностранных инвесторов к приобретению торговых центров в Украине как готового бизнеса. Как знаковую сделку аналитики отмечают приобретение Лондонской инвестиционной компанией 1849 PLC совместно с крупнейшей мировой инвестиционной компанией Apollo Real Estate Advisors (США) киевского торгового центра "Пирамида", собственником которого была иорданская компания Arab Piramids.
Становление киевского рынка торговой недвижимости сопровождается различного рода экспериментами, которые не всегда заканчиваются удачно. Поэтому тщательная концептуальная проработка каждого нового проекта и правильное его позиционирование становится все более актуальной темой для компаний, занимающихся освоением данной сферы бизнеса. Какие форматы торговой недвижимости лучше всего приспособлены к условиям украинского рынка? К чему приводит практика бездумного копирования западных технологий ритейла? На каком этапе реализации проекта в сфере торговой недвижимости следует определить формат будущего заведения? Ответы на все эти вопросы были получены после созыва очередного "круглого стола" редакции "КН".
Покупка введенных в эксплуатацию торговых или офисных центров в качестве работающего бизнеса — наименее рисковый путь инвестирования в коммерческую недвижимость. На молодом украинском рынке первая подобная сделка была заключена в 2003 году, и в результате сменил собственника бизнес-центр «Артем», введенный в эксплуатацию в 1997 году. Далее в сегменте офисной недвижимости осуществляется ряд аналогичных сделок. Еще на стадии строительства иностранцами был приобретен бизнес-центр «Horizon Tower» — этот объект был сдан в аренду, а затем перепродан локальному игроку. По информации компании «Украинская торговая гильдия» весной 2006 г. сменил собственника бизнес-центр «Леонардо», также было объявлено о продаже комплекса «Подол Плаза».
По-прежнему, наиболее востребованы помещения в ТЦ первой и второй волны, расположенные, в основном, в пределах Центрального Делового района столицы. Тем не менее, укрепляют свои позиции и торговые центры, построенные в спальных районах. Растет спрос на территории бывших промышленных зон, которые переоборудуются в деловые кварталы с развитой торговой функцией. Помимо наличия обширных территорий и не очень дорогой земли одним из факторов, определяющих спрос, является хорошая транспортная развязка. Спрос есть как на небольшие помещения — от 40 до 150 м2, так и на помещения площадью 600–1000 м2.