Сегодня Львов, как и вся Львовская область, очень интересен с точки зрения привлечения инвестиций. Согласно последним исследованиям, динамика его развития соответствует средним показателям по Украине. Содействуя выходу области на более высокий уровень, власти разработали «Стратегию развития Львовщины до 2015 г.». Учитывая непосредственное соседство с границей и исторические особенности региона, у Львовской области есть уникальная возможность задействовать свой транзитный потенциал, привлечь инвестиции, оживить приграничную торговлю и увеличить туристические потоки. Все это будет способствовать приходу в регион крупных торговых операторов и усилит потребность в открытии новых торговых комплексов.
Насыщение рынка торговых площадей начнется с 2007 года, в связи с введением в эксплуатацию многих проектов, что будет способствовать снижению арендных ставок. В то же время в 2006 году в Киеве будет ощутима нехватка торговых площадей, поскольку на этот год запланировано ввести в эксплуатацию только два объекта площадью до 150 тыс. кв. м. Ежегодно Киеву необходимо 150 тыс. кв. м торговых площадей, хотя потенциал рынка составляет порядка 800 тыс. кв. м.
Сегодня в Одессе семь торговых и торгово-развлекательных центров различной специализации совокупной торговой площадью, превышающей, по оценкам девелоперов, 60-70 тыс. кв. м (таблица 1). Особенно бурно рынок торговых центров в городе развивался в последние два года. На протяжении 2005-2006 гг. ввели в эксплуатацию около 40 тыс. кв. м площадей в составе ТЦ. Изменится и структура рынка торговых площадей в ТЦ по их расположению в городе. Если нынче около 40% этой площади находится в спальных районах Одессы (в других городах-миллионниках на такие районы приходится заметно меньшая доля), то к 2008 г., по прогнозам специалистов ситуация кардинально изменится. Доля торговых площадей в ТЦ, расположенных в районах, прилегающих к центру, вырастет более чем в три раза. А произойдет это и за счет сокращения доли площадей, что в спальных массивах города.
Хотя столичный рынок торговой недвижимости еще весьма далек от насыщения качественной инфраструктурой, застройщикам в Киеве постепенно становится тесно. Самые дальновидные уже давно обратили свой взор на другие города Украины и занимаются реализацией проектов в крупнейших региональных центрах страны - Днепропетровске, Донецке, Харькове, Одессе, Львове... Чем привлекательны региональные рынки торговой недвижимости? Какие нюансы следует учитывать компаниям, которые собираются в обозримом будущем заняться их экспансией? Какие прогнозы дают эксперты относительно темпов развития инфраструктуры ТЦ и ТРЦ в провинции?
Хотя Ивано-Франковск не может похвастаться ни своими масштабами, ни большим количеством населения, торговцы со всей страны пытаются застолбить здесь хотя бы угол. Как следствие, за год местная коммерческая недвижимость подорожала на 100%, а наиболее ликвидные объекты вообще пропали из базы риэлторов. Ситуацию не спасает даже активное строительство новых ТЦ. Периодически чиновниками поднимаются вопросы о целесообразности их существования, не говоря уже о регулярных визитах к лоточникам контролирующих органов. Поэтому предприниматели пытаются съехать в более спокойное место. Но, поскольку масштаб бизнеса не позволяет им тратить большие суммы на аренду помещений, они экономят на площади.
Острый дефицит на рынке коммерческой недвижимости провоцирует конфликты между арендаторами и арендодателями. Стороны учатся строить свои отношения в непростых условиях. Рынок торговой недвижимости в Украине является ярко выраженным рынком продавца со всеми вытекающими последствиями для его участников. За 2006 г. арендные ставки на торговую недвижимость выросли на 50-80%. Девелоперы не сумели предложить рынку и четверти торговых центров, начало работы, которых было запланировано в 2006 г. Вместо появления обещанных 100 тыс. кв. м площадей введено 35 тыс. Сейчас общая площадь в столичных торговых центрах составляет 320 тыс. кв. м. Если будут реализованы намеченные проекты, то к 2008 г. эта цифра может вырасти до 600 тыс. кв. м.
В рамках XI специализированной выставки КievBuild состоялась «V Киевская международная конференция «Недвижимость & Строительство 2007». В конференции приняли участие представители государственных учреждений рынка земли и строительного сектора, руководители строительных, инвестиционных и финансовых компаний. В ходе конференции, ее участники делились опытом внедрения проектов в области коммерческой, загородной недвижимости, строительства и реализации этих объектов на Украине и за ее пределами. Особое внимание было уделено актуальным вопросам, касающимся перспектив и различных аспектов инвестирования в земельные активы, недвижимость.
Емкость киевского рынка позволяет полностью поглотить весь предполагаемый объем предложения, поэтому падения арендных ставок и насыщения рынка в обозримом будущем не ожидается. Описывая состояние рынка торговых площадей в ТЦ Киева на сегодняшний день стоит отметить, что рост доходов и потребительских расходов населения, стремительное развитие розницы, в частности сетевых операторов, исключительное положение Киева являются благоприятными факторами для развития торговых центров и создают привлекательную среду, как для украинских, так и для зарубежных розничных сетей.
Pазвитие украинского рынка торговой недвижимости в последние два года тормозится. Эксперты связывают это с перенесением сроков ввода в эксплуатацию ранее анонсированных объектов торговой недвижимости. Так, открытие крупных запланированных ТРЦ - "Мега", "Эспланада" и "Троицкий" составит 60 % от ожидаемых площадей. Эксперты компании считают, что на стоимость аренды торговых площадей, которая остается относительно стабильной, влияют сейчас следующие факторы: качество и популярность торговых центров, арендуемая в них площадь и ее расположение, уровень брендов.
В Киеве спрос на качественные торговые и складские помещения по-прежнему превышает предложение. Об этом свидетельствует ситуация, сложившаяся в текущем году на столичном рынке. Однако о том, что ретейлеры не были готовы к такому положению вещей, говорить не приходится. В конце 2005 г. их прогнозы звучали совсем неоптимистично: большинство объектов, реализация которых заявлена на 2006 г., могут не открыться. Сегодня у специалистов консалтинговых компаний, подводящих итоги года, есть все основания утверждать - в 2006 г. на рынке торговой и складской недвижимости наблюдалось затишье. Судя по количеству реализованных объектов торговой недвижимости, 2006 г. мало чем отличался от предыдущего.
В Украине строительство объектов розничной торговли сегодня относится к наиболее привлекательным проектам для инвестиций. Ведь спрос на них все еще значительно превышает предложение, а торговые сети как отечественных, так и международных операторов продолжают стремительно развиваться и пополняться новыми именами. В последнее время ритейлоры особенно заинтересовались региональными рынками нашей страны. Что, впрочем, и не удивительно - в регионах ситуация с открытием торговых центров, по сравнению с Киевом, более благоприятна. В этом году в различных городах Украины откроется около десятка новых ТЦ.
В 2007-м средняя стоимость аренды в столичных ТЦ превысит $100 за квадрат. Столичный рынок профессиональной торговой недвижимости в 2006 году напоминал киевский рынок жилья - с дефицитом предложения, ростом цен и арендных ставок. За весь год в Киеве, по подсчетам гендиректора Украинской торговой гильдии Вадима Непоседова, построено всего 35 тыс. кв. м в новых ТЦ. Это втрое меньше, чем ожидалось в начале года, когда эксперты прогнозировали ввод в эксплуатацию 100 тыс. торговых метров. Изначально планировалось открытие семи столичных ТЦ, но в эксплуатацию введено только три. Ввод таких крупных объектов, как "Троицкий", "Мега" и "Лыбидь-плаза" задерживается - один из них планируется ввести в следующем году, два - в 2008-м. Совокупная площадь этих проектов превышает весь сегодняшний объем рынка торговой недвижимости Киева (более 300 тыс. кв. м).
Гордиев узел, связавший воедино застой на рынке строительства крупноформатных торговых объектов Киева и постоянное повышение спроса на профессиональные площади со стороны торговых операторов, удастся разрубить лишь в 2009 году. Только к этому времени, по прогнозам экспертов, возможно частичное насыщение торгового сегмента коммерческой недвижимости, поскольку существенное отставание реально вводимых объемов торговых площадей в эксплуатацию от заявленных, основываясь на неутешительном опыте последних двух лет, ожидается и в 2007 году. Тем временем, каждый отложенный проект увеличивает и без того высокий спрос на торговые площади, укрепляя позиции арендодателя, что в конечном итоге приводит к значительному повышению уровня арендных ставок.
Українські торговельні компанії задихаються від нестачі площ для торгівлі. Сьогодні в Україні на кожний метр торгівельної нерухомості приходиться 20-30 підприємців, кожен з яких готовий чекати роками в черзі і платити від 100 до 200 доларів США за квадратний метр оренди на місяць. Найсумніше це те, що ситуація навряд чи виправиться в найближчі роки. За словами експертів до кінця цього року в експлуатацію буде введено лише десята частина торгівельних площ, яких вимагає ринок. У 2006-2007 роках в Києві чекають 300 тис. кв.м. нових торговельних метрів. Однак на вартість оренди це навряд чи вплине, бо нові метри проковтне шалений попит. Всі експерти погоджуються з твердженням, що темпи зростання купівельної спроможності громадян та розвиток ринку роздрібної торгівлі набагато перевищують темпи появи на ринку нових ТЦ.
В 2006 г. неразрывно связанные между собой рынки розничной торговли и коммерческой недвижимости продемонстрировали диссонанс. В то время как ритейл наращивал обороты и нуждался в новых торговых площадях, коммерческая недвижимость демонстрировала крайне низкие темпы роста. Подобная диспропорция привела к дисбалансу спроса и предложения. Как следствие, рыночная власть девелопера существенно возросла, а уровень конкуренции между торговыми комплексами снизился. Розничный рынок, напротив, развивается куда более быстрыми темпами. Растущие отечественные торговые сети, которые привлекают инвестиции для дальнейшего расширения, и зарубежные ритейлеры, заинтересованные во вхождении в страну, нуждаясь в новых площадях, оказывают давление на рынок.
Сегодня эта правобережная часть города развивается несколько однобоко: там строят преимущественно жилую недвижимость. Даже торгово-развлекательная инфраструктура, которая традиционно сопутствует жилой застройке, несколько отстает в своем развитии. Между тем данный район достаточно привлекателен как плацдарм для реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости: кроме торгово-развлекательных объектов, здесь могут быть востребованными гостиничные и рекреационные комплексы - все-таки этот район примыкает к берегу Днепра, и в нем полно живописных уголков. Благодаря соседству с Минской трассой Оболонь интересна и для операторов рынка логистической недвижимости.
Из всемирно известных ритейл-игроков в Украине работают лишь единицы. Многие бренды в непродовольственной торговле представлены на условиях франчайзинга местными игроками. По мнению экспертов, основной причиной сложившейся ситуации можно считать дефицит профессиональных торговых площадей. С этой проблемой ритейл-операторы в свое время столкнулись и в Москве. А наиболее крупные из них были вынуждены выступать в роли девелопера торговых центров или выкупать помещение еще на этапе строительства, соинвестируя в проект. К сожалению, в Украине такая практика пока не получила распространения во многом потому, что уровень реализуемых проектов пока не настолько высок, чтобы международные операторы инвестировали свои ресурсы в девелопмент.
B 2004 г. объем площадей в ТЦ возрос на 107% (более чем вдвое), в 2005 г. прирост составил порядка 6%, а в 2006 - вряд ли превысит 11%. В итоге в 2006 г. количество торговых площадей в ТЦ Киева может увеличиться менее чем на 35 тыс. кв. м, хотя ранее на этот период было заявлено свыше 100 тыс. кв. м. Розничный рынок, напротив, развивается куда более быстрыми темпами. Растущие отечественные торговые сети, которые привлекают инвестиции для дальнейшего расширения, и зарубежные ритейлеры, заинтересованные во вхождении в страну, нуждаясь в новых площадях, оказывают давление на рынок. Желание ритейлеров расширять свой бизнес опережает появление нового предложения на рынке.
Максимальная аренда в торговых центрах столицы давно обогнала такие восточноевропейские города, как Варшава и Прага. По мнению экспертов, основной причиной роста арендных ставок по-прежнему остается острый дефицит торговых площадей. Cредняя арендная ставка в торговых центрах (ТЦ) за III квартал 2006 г. по сравнению с началом года выросла на 33% и составила $70,6 кв. м в месяц. Максимальная аренда в магазинах, которые выставлялись на рынке Киева, оценивалась в диапазоне $100-200 кв. м в месяц. В то же время, по данным "i", в Варшаве максимальная аренда квадратного метра в ТЦ составляет $900-950 в год, в Праге - $750-800 кв. м в год. Таким образом, аренда в Киеве торговых площадей превышает варшавскую на 150%, пражскую - более чем на 200%.
Стоимость единицы площади офисной недвижимости при продаже в среднем по городу Донецк за 9 мес. нынешнего года возросла на 33,8% (с $806 в январе до $1079 за 1 кв.м. в октябре). Наиболее высокий показатель наблюдался в Петровском районе – на 57,7% (с $428 до$675). В других районах: в Буденновском – на 50% (с $400 до $600), в Ленинском – на 44,4% (с $1000 до $1443), в Пролетарском – на 40,4% (с $450 до $632), в Кировском – на 37,8% (с $450 до $620), в Киевском – на 31,8 (с $1100 до $1450), в Калининском – на 24,9% (с $1070 до $1336), а в Куйбышевском районе – всего на 2,3% (с $1050 до $1074).