В ближайшие месяцы средняя стоимость жилья в Киеве продолжит падать. В Киеве спад на рынке недвижимости, как представляется, окажется более продолжительным из-за большего перегрева рынка по сравнению с Москвой. Если предположить, что прогнозы относительно роста доходов населения в Украине на 18-20% в год оправдаются, спад на киевском рынке недвижимости может продлиться до середины 2008 года, а падение средних цен на киевское жилье за это время может составить 25-30%. Среднее приращение площади жилья в результате улучшения жилищных условий составляет от 20 до 40 кв. метров в зависимости от уровня благосостояния семьи
Индекс цен на квартиры за указанный период вырос на 0,74 % и составил 1093 $/м2. Рост стоимости за последний месяц: +3,25 % (1046 $/ м2). Рост стоимости за текущий год: +23,64 % (884 $/ м2). Общая площадь всех квартир, выставленных на продажу: - 110 308 кв.м. Структура предложения по количеству комнат в общем объеме предлагаемого на вторичном рынке жилья:
Рынок коттеджной недвижимости Украины пока развит слабо, но интерес к такому типу жилья растет неуклонно. Украинский рынок коттеджных городков можно условно поделить на «доходные» и «платежеспособные» регионы. В Киеве, Днепропетровске, Харькове коттеджные городки, как правило, осваиваются местными жителями, а курортно-туристические регионы, такие, как Крым и Карпаты, привлекательны в первую очередь для приезжих украинцев и иностранцев. В целом спрос во всех региональных центрах практически одинаков. По разным оценкам, от 40 до 60% украинских покупателей жилья предпочли бы вместо квартиры купить дом за городом при условии удобной транспортной развязки и наличия необходимого комфорта. Стоимость постройки дома своими силами, по оценкам экспертов, в среднем составляет $500/кв. м за кирпичный дом и $450/кв. м – за деревянный.
Mожно сказать, что земельный рынок в Одесском регионе является чрезвычайно перспективным для инвестиции и застройки. Этой сфере стагнация не грозит еще по меньшей мере десяток лет. Учитывая благоприятные перспективы развития законодательной базы, следует ожидать, что этот рынок станет прозрачнее, надежнее и легитимнее. Свойством первичного рынка в новых районах является не только эффективность роста, но и рискованность. Заморозив значительные средства на покупку земли, при изменении планов развития района можно и не дождаться достаточно серьезного повышения. Более стабильным является вторичный рынок земли в освоенных районах одесского пригорода. В первую очередь это Фонтанка, где пока еще можно купить 10 соток земли за 60–70 тысяч.
Возрастающий спрос при ограниченном предложении способствовал стремительному росту цен на коммерческую недвижимость Львова. Сегодня строители и инвесторы не слишком охотно берутся за реализацию проектов офисных, торговых центров, поскольку значительно проще инвестировать в жилую недвижимость: спрос на нее очень велик, а сроки окупаемости, по сравнению с коммерческой, значительно меньше. За последние годы во Львове прыжок цен на коммерческую недвижимость превзошел все ожидания. Только за два минувших года цена за квадратный метр нежилого помещение возросла в среднем в два раза. Наиболее дорогим считается центр города. Цена на коммерческие объекты на первых этажах колеблется от $4 до $15 тыс. за кв. м.
Больше всего снижение цен коснулось непривлекательного жилья. В конце мая-начале июня появились однокомнатные квартиры по цене от $59 тыс. до $65 тыс. Однако понижение цен не приводит к существенному увеличению продаж. Стоимость жилья, которое только за минувший год подорожало на 60–70%, все еще не устраивает покупателей. Например, наиболее дешевые квартиры за $60 тыс. имеют более чем скромную жилую площадь – 12–16 кв. м, и крохотную кухню – 4–5,5 кв. м. Несмотря на праздники и жару, в мае количество предложений по продаже недвижимости увеличилось в среднем на 7%.
Аренда столичного жилья начала дешеветь. За последние три месяца снизились цены на недвижимость, 1-комнатные квартиры в "5 минутах ходьбы от метро, в хорошем состоянии, с телевизором, телефоном и мебелью", которые в начале марта сдавались по 450 долларов, сейчас можно встретить за 400 и даже ниже. Выяснить на практике, на сколько снизилась и вообще снизилась ли аренда квартир и комнат, оказалось непросто. Просидев полдня на телефоне, просмотрев сотни объявлений и оставив с десяток заявок частным брокерам и агентствам недвижимости, удалось составить приблизительный "портрет" рынка аренды на данный момент.
Крымская недвижимость продолжает активно расти в цене. Под занавес прошлого года впервые за последнее десятилетие крымские риэлтеры стали высказывать осторожные предположения, что цены на крымскую недвижимость достигли таких высот, что дальше только вниз. Подтверждало подобные прогнозы резкое сокращение количества сделок — найти покупателя на столь дорогой товар стало непросто. Начало 2007 года показало, что у цен на недвижимость, как и у стремления к совершенству, предела не бывает. Усиленно гонятся за Южнобережьем и другие курортные города Крыма. По информации Минэкономики автономии, однокомнатные квартиры во вторичном фонде центра Евпатории в нынешнем году предлагают по 6,45 тыс. грн./кв. м, на окраинах — по 4,21 тыс. грн./кв. м.
В мае средняя стоимость жилья эконом-класса на первичном рынке Киева повысилась на 2,7%. Чтобы искусственно сохранить рост цен, некоторые игроки начали придерживать наиболее ликвидные одно- и двухкомнатные квартиры. Средняя цена жилой недвижимости с начала года поднялась на 8%, в прошлом году темпы роста за аналогичный период составили около 9%. Эксперты уверены, что на данном этапе развития рынок достиг своего предела, и подобного роста цен, как в предыдущие три года — в 2007 г. не будет. Игроки рынка считают, что рост цен возможен только за счет развития элитного жилья, а вот в эконом- и бизнес-классе до конца года тенденция не изменится.
Вторичное жилье в городе бьет рекорды по уровню изношенности, а для новых домов не хватает места Сохранение за Запорожьем статуса города с наиболее низкими темпами жилищного строительства в течение последних нескольких лет привело к жесткому дефициту квартир в регионе. Нынешняя активизация застройщиков пока не повлияла на ситуацию, тем более что предлагаемые ими цены далеко не всегда устраивают потенциальных покупателей. Проблемами городского рынка недвижимости смогли воспользоваться владельцы пригородных участков, стоимость которых за последний год удвоилась.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины) агентством недвижимости «Монарх» (г. Одесса), на первичном рынке жилой недвижимости в течение 1 квартала нынешнего года наблюдалось весьма плавное повышение цен. Только на однокомнатные квартиры в центре города показатель роста составил 1,9% (с $1800 за кв.м. в январе до $1835 за кв.м. в конце марта), несколько ниже он в Суворовском районе – на 1.4% (с $1035 до $1049); в других районах города не превышал 1%, а в новостройках на Слободке цена квадратного метра в течение квартала вообще не изменялась ($1200 за кв.м.). Подорожание двухкомнатного жилья в новостройках тоже было незначительным. Характерно, что в центре рост произошел на 1,1% (с $1770 до $1790), а в Cуворовском районе и в районе Слободка – на 1,7% (с $1000 до $1017 и с $1180 до $1200). Наиболее низкий показатель рост стоимости был в районе Молдаванка – 0,8% (с $1280 до $1290).
Индекс стоимости жилья в мае 2007 года: 2465$/кв. м. (-0,5% за месяц). Индекс ценового ожидания: - 0,1% в месяц ( - 1,0%). Индекс доходности в мае +1,1 б/д (- 1,5 б/д). Процессы, происходившие в мае 2007 года на киевском вторичном рынке жилой недвижимости, можно обозначить одним словом: «стагнация», что в переводе означает «застой». О том, что неоправданно быстрый рост цен рано или поздно приведет к стагнации рынка и снижению количества сделок в несколько раз, мы писали еще в аналитическом отчете по итогам октября 2006 года. Пытались объяснить это тем продавцам, которые снимали тогда свои предложения, ожидая еще более крутого роста цен.
Розничный бизнес в столице попал в сложное положение. Интерес спекулянтов, перекинувшийся с жилья на коммерческую недвижимость, взвинтил цены на торговые помещения в центре Киева до предела. Инвесторы уже вкладывают деньги в магазины и кафе исключительно из соображений престижа, не ожидая отдачи в ближайшие 15-20 лет. Обычные предприниматели, привыкшие зарабатывать на торговле, не могут из-за нехватки площадей расширить свой бизнес. Риэлторы отмечают колоссальный интерес к этому сегменту рынка инвесторов, не имеющих отношения к торговле и рассматривающих киевские магазины лишь как способ размещения свободных средств. По словам консультанта АН Red Ярослава Цуканова, сегодня такими инвесторами приобретается больше половины всех непрофессиональных торговых объектов. "Непосредственно торговцам, особенно средней руки, практически нереально конкурировать со столичными чиновниками и просто миллионерами, среди которых стало модно вкладывать свободные миллионы в торговую недвижимость. Торговые компании не имеют возможность вымывать свои оборотные средства, покупая торговую недвижимость по сложившимся ценам
Пока в городе не построят новые объекты ритейла, арендаторы будут отчаянно сражаться за каждый квадратный метр торговых площадей. В течение ближайших двух лет емкость рынка торговой недвижимости в Полтаве может вырасти на 100%, что должно замедлить рост арендных ставок или даже привести к их снижению. Однако не всем бизнесменам удастся продержаться на плаву до этого светлого времени. Уже сейчас аренда помещения в городе стала многим не по карману. Полтава становится настоящей Меккой для застройщиков, специализирующихся на торговой недвижимости. В марте на центральной улице города - Фрунзе, откроется новый ТРЦ "Конкорд", общая площадь которого составит порядка 12 тыс. кв. м.
Как может измениться ценовая ситуация на рынке недвижимости Украины в течение лета и до конца года?
Рынок вторичного жилья находится в «подвешенном» состоянии: покупатели ждут снижения цен, продавцы продолжают настаивать на своих ценах, постоянно повышая их на пару, а то и больше тысяч. Наблюдается все больший разрыв между предложением и спросом. По отношению к марту спрос на вторичное жилье сократился примерно в два раза, в то время как предложение возросло, пусть и незначительно - прирост составил 6% (см. график 2).
Ввод в эксплуатацию жилья в Украине в I кв. возрос на 4,2%. В Украине в январе-марте 2007 года введено в эксплуатацию 1,761 млн кв. м жилья, что на 4,2% больше по сравнению с аналогичным периодом 2006 года, сообщил Государственный комитет статистики во вторник. Кроме этого, согласно статданным, в январе-марте 2007 года введены в эксплуатацию следующие объекты социальной сферы: общеобразовательные учебные заведения на 1,605 тыс. ученических мест (на 11,7% меньше), амбулаторно-поликлинические заведения на 423 посещений за смену (в 3,4 раза больше).
На рынке наиболее "ходовыми" традиционно являются одно- и двухкомнатные квартиры... На вторичном рынке Винницы средняя (исходя из газетных объявлений) стоимость однокомнатных квартир составляет порядка 37 тысяч долларов. Двухкомнатные продаются в среднем по 58 тысяч, "трешки" - 75 тысяч долларов. Реальная цена может быть меньше на пять тысяч. Как известно, цены растут быстро, а падают оч-чень медленно. На данный момент удешевления квартир фактически нельзя заметить, листая газетные объявления. Зато если потенциальный покупатель придет в гости к продавцу, тот, если он на самом деле желает продать свое имущество, не скупится уступать. Иногда разница между заявленной и реальной ценой сделки может составить порядка пяти тысяч долларов.
В ожидании чуда. Харьковские арендаторы надеются, что офисные площади будут дешеветь. С начала нынешнего года стоимость покупки офисов в Харькове возросла почти на треть, и местные бизнесмены, предпочитавшие раньше не арендовать, а приобретать помещения в собственность, затаились в ожидании обвала цен. Однако, по мнению экспертов рынка недвижимости, площади в БЦ и дальше будут дорожать, несмотря на массовое строительство в городе новых объектов подобного назначения. А подешеветь могут только низкокачественные здания бывших НИИ, интерес к которым постепенно падает. В компании «XXI век» добавляют, что наиболее популярными в Харькове являются объекты классов В и С (37 и 42% спроса соответственно). В то же время на офисы класса А претендуют не более 5% бизнесменов.
Индекс средней стоимости жилья г. Запорожья за период с 16 по 23 мая 2007 г. вырос на 0,66 % и составил 1073 $/м2. Первый квартал на рынке недвижимости Запорожья продемонстрировал плавный характер роста цен и количества предложений. Но объем сделок при этом не увеличился. Говорить о каком-либо ажиотаже у местных риэлторов оснований нет. Гораздо существенным оказался рост стоимости аренды запорожского жилья… Местная власть стремится сделать земельный рынок в городе прозрачным, проводя и планируя аукционы.